Tribunal judiciaire, 11 mars 2024. 23/00880

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 MARS 2024 Chambre 5/Section 3 AFFAIRE: N° RG 23/00880 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XFT4 N° de MINUTE : 24/00230 DEMANDEUR S.A.R.L. PFB DIFFUSION, prise en la personne de son représentant légal. [Adresse 5] [Localité 3] représentée par Maître Thierry CHAPRON de la SCP CHAPRON LANIECE YGOUF ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0479 C/ DEFENDEUR S.C. RC [Localité 3] 1 [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Louis-david ABERGEL de la SELEURL GOUAUX ABERGEL ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0423 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier. DÉBATS Audience publique du 22 Janvier 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier. EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 8 avril 2008, la société L'OCCIDENTALE DE CENTRES COMMERCIAUX – aux droits de laquelle est venue la SCI RC [Localité 3] 1 – a donné à bail à la SARL PFB DIFFUSION SARL un local à usage commercial portant le numéro [Adresse 6], d’une surface de 140 m² environ, dépendant du [Adresse 4] sis à [Localité 3] (93), pour une durée de dix années à compter du 21 mai 2008 et moyennant un loyer de base annuel d’un montant de 77 000 euros hors taxes et hors charges assorti d’un loyer variable additionnel correspondant à la différence entre le loyer de base et un pourcentage du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués, le bail fixant ce pourcentage à 5,5%. Suivant exploit d’huissier du 21 septembre 2021, la SCI RC [Localité 3] 1 a fait délivrer à la SARL PFB DIFFUSION une sommation d’avoir à lui payer la somme principale de 221.568,48 euros, outre le coût de l’acte. Suivant exploit d’huissier du 1er décembre 2022, la SCI RC [Localité 3] 1 a fait délivrer à la SARL PFB DIFFUSION un commandement visant la clause résolutoire et portant sur la somme principale de 277 084,14 euros, outre le coût de l’acte. Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2022, la SCI RC [Localité 3] 1 a assigné la SARL PFB DIFFUSION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire. Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2023, la SARL PFB DIFFUSION a assigné la SCI RC [Localité 3] 1 devant le tribunal judiciaire de Bobigny en opposition à commandement de payer. Par ordonnance du 3 avril 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer, a constaté la résolution du bail du 8 avril 2008 à compter du 2 janvier 2023, a condamné la SARL PFB DIFFUSION à payer à la SCI RC [Localité 3] 1 une somme provisionnelle de 258 692,26 euros à valoir sur les loyers impayés et a accordé à la SARL PFB DIFFUSION des délais de paiement sous la forme de 24 mensualités. Par déclaration au greffe en date du 10 mai 2023, la SARL PFB DIFFUSION a interjeté appel de la décision du juge des référés. Au terme de son assignation, la SARL PFB DIFFUSION sollicite du tribunal de : -JUGER nul et « donner effet au commandement de payer » (sic) le 1er décembre 2022 -JUGER que le montant des charges dues antérieurement 1er décembre 2017 sont prescrites -Condamner la SCI RC [Localité 3] 1 à lui restituer l’intégralité des provisions versées au titre des charges sur les années 2017 à 2021, -Lui accorder un délai de grâce d’un an pour s’acquitter des loyers dus -Dire qu’elle pourra s’acquitter des sommes dues passé ce délai de grâce en douze mensualités égales en plus des loyers courants, -Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le délai d’un an, -Condamner la SCI RC [Localité 3] 1 à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 19 septembre 2023, la SCI RC [Localité 3] 1 sollicite du tribunal de : -Juger que le commandement de payer du 1er décembre 2022 est valable -Débouter la SARL PFB DIFFUSION de l’ensemble de ses demandes A titre reconventionnel, -Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et visée dans le commandement de payer du 1er décembre 2022, A titre subsidiaire, -Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société PFB DIFFUSION SARL, En tout état de cause, -Ordonner l’expulsion de la société PFB DIFFUSION SARL ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la Force Publique et l’aide d’un serrurier, -Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à parfaite libération des lieux par tous occupants et remise des clés, -Dire que la société RC [Localité 3] 1 S.C.I. pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans le Centre Commercial, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société PFB DIFFUSION SARL, -Condamner la société PFB DIFFUSION SARL à régler à la société RC [Localité 3] 1 S.C.I une somme de 332 886,26 € TTC au titre de son arriéré de loyers et/ou indemnités d’occupation, charges et accessoires arrêté au 14 septembre 2023, outre les intérêts de retard contractuels calculés au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 5 %, -Débouter la société PFB DIFFUSION SARL de sa demande d’octroi d’un report et des délais de paiement de sa dette, -Subsidiairement et dans l’hypothèse où des délais étaient accordés, DIRE que les sommes qui seront versées par la société PFB DIFFUSION SARL s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, l’arriéré dû au titre du commandement n’étant apuré qu’en outre, -Dans cette hypothèse, dire que faute par la société PFB DIFFUSION SARL de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoirecourants, les termes échus postérieurement au commandement, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la société RC [Localité 3] 1 S.C.I. pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la société PFB DIFFUSION SARL ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, -Condamner, en cas de résiliation du bail, la société PFB DIFFUSION SARL à payer à la société RC [Localité 3] 1 S.C.I. une indemnité d’occupation calculée forfaitairement sur la base du double du dernier loyer annuel exigible, outre le paiement des charges et accessoires, et ce jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur, -Condamner la société PFB DIFFUSION SARL à régler à la société RC [Localité 3] 1 S.C.I. une somme de 33 288,63 euros au titre de l’indemnité forfaitaire et irréductible de 10 % des sommes dues non réglées à échéance au 14 septembre 2023, -Condamner, en cas de résiliation du bail, la société PFB DIFFUSION SARL à payer à la société RC [Localité 3] 1 S.C.I. une somme à valoir sur l’indemnité forfaitaire égale à six mois du dernier loyer annuel dû relative au temps nécessaire à la relocation du local,soit la somme de 52.746,36 euros, -Dire qu’en cas de résiliation dudit bail, le dépôt de garantie d’un montant de 4.110,09 euros restera définitivement acquis à la société RC [Localité 3] 1 S.C.I., -Condamner la société PFB DIFFUSION SARL à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, -Condamner la société PFB DIFFUSION SARL en tous les dépens, en ce compris les frais d’huissier tenant (i) à la signification de la sommation de payer du 28 septembre 2021, (ii) à la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du 1 er décembre 2022 et (ii) à la signification de la présente assignation ainsi qu’aux frais de levée de l’état des nantissements et privilèges et de notification aux créanciers inscrits nécessaires. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens. L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 décembre 2023. L’affaire a été fixée à l’audience du 22 janvier 2024 et mise en délibéré au 11 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions. Sur la demande relative à la prescription Se fondant sur l’article 2224 du code civil, la SARL PFB DIFFUSION sollicite qu’il soit dit que les sommes antérieures au 1er décembre 2017 et apparaissant au décompte sont prescrites. La SCI RC [Localité 3] 1 s’oppose à cette demande, faisant valoir que les paiements partiels opérés par la SARL PFB DIFFUSION caractérisent une reconnaissance de dette interrompant la prescription en application de l’article 2240 du code civil. Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. L’article 2240 du code civil prévoit que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SCI RC [Localité 3] 1 que le solde locataire s’élevait au 10 mars 2014 à la somme de 0,36 euros. Sur la période allant du 12 mars 2014 au 1er février 2023, la SARL PFB DIFFUSION s’est acquittée de façon partielle de ses loyers, sous la forme de paiements mensuels. Ces paiements, qui sont constants sur la période, doivent s’analyser en une reconnaissance de dette, qui, même partielle entraîne pour la totalité de la créance un effet interruptif qui ne peut se fractionner. Par conséquent, la demande de la SARL PFB DIFFUSION visant à voir juger prescrites les charges antérieures au 1er décembre 2017 sera rejetée. Sur la demande en restitution des provisions pour charges La SARL PFB DIFFUSION sollicite que la SCI RC [Localité 3] 1 soit condamnée à restituer l’intégralité des provisions appelées, avec compensation avec les loyers dus. Elle fait valoir que les redditions de charges sont régulièrement transmises avec retard, parfois jusqu’à un an et demi. La SCI RC [Localité 3] 1 s’oppose à cette demande, faisant valoir qu’une reddition tardive des charges n’a pas pour conséquence leur inexigibilité. Elle produit les justificatifs de charges et redditions de charges au titre des années 2017 à 2020. Il est de jurisprudence constante que le retard dans la régularisation des charges n’a pas pour conséquence de rendre inexigibles les provisions pour charges, seule l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail rendant sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges. En l’espèce, il ressort du décompte que la SCI RC [Localité 3] 1 a procédé aux régularisations de charges sur les années 2017 à 2021. la bailleresse produit les acomptes individuels sur budget, justifiant du montant des régularisations. Dès lors, le montant des charges n’étant pas utilement contesté par la SARL PFB DIFFUSION, elle sera déboutée de sa demande visant à voir condamner la SCI RC [Localité 3] 1 à restituer les provisions pour charges appelées sur les années 2017 à 2021. Sur la demande en annulation du commandement de payer du 1er décembre 2022 La SARL PFB DIFFUSION sollicite au dispositif de ses conclusions l’annulation du commandement de payer comme visant des sommes erronées. Si elle ne soutient pas cette demande dans le corps de ses conclusions, il s’en déduit qu’elle fonde sa demande sur les moyens tirés de la prescription et de l’absence de reddition des charges précédemment évoqués. Ces moyens ayant été rejetés, il convient de la débouter de sa demande en annulation du commandement de payer. Sur l'acquisition de la clause résolutoire L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause. En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Par acte extrajudiciaire du 1er décembre 2022, reproduisant la clause résolutoire du bail, la SCI RC [Localité 3] 1 a délivré commandement à la SARL PFB DIFFUSION de payer, dans le délai d'un mois, la somme de 277 084,14 euros en principal, au titre des loyers impayés. Il n’est pas contesté que la SARL PFB DIFFUSION ne s’est pas acquittée de cette somme dans un délai d’un mois. Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 1er décembre 2022 étant demeuré infructueux, la clause résolutoire a donc été acquise le 1er janvier 2023. La SCI RC [Localité 3] 1 sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de leur dette. Elle ne verse cependant pas d’élément financier récent à l’appui de cette demande, le dernier bilan produit datant de 2021, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier sa situation financière et sa capacité à honorer les termes de l’échéancier de remboursement qu’elle sollicite. Dès lors, il convient de la débouter de sa demande de délais de paiement, de constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 2 janvier 2023, et d’ordonner en conséquence l’expulsion du preneur selon les termes du dispositif ci-après. Il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte et la SCI RC [Localité 3] 1 sera déboutée de sa demande en ce sens. Sur l’arriéré locatif Selon l’article 1103 du code civil, il appartient au preneur de s’acquitter du loyer et des charges contractuellement dus entre les mains de son bailleur. En l’espèce, il résulte du décompte produit par la SCI RC [Localité 3] 1 et arrêté au 14 septembre 2023, que la SARL PFB DIFFUSION est redevable de la somme de 332 886,26 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 septembre 2023, en ce non compris l’appel du 4ème trimestre 2023 d’un montant de 38 712,04 euros. La SARL PFB DIFFUSION ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif. Elle sera par conséquent condamnée à payer cette somme à la SCI RC [Localité 3] 1. Sur la demande d’application de la clause pénale prévue au contrat de bail En application de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. En l’espèce, l’article XXII.2.b. du contrat de bail stipule en son alinéa 1 que : « En cas de résiliation par la faute du Preneur par application de la clause résolutoire ou par décision judiciaire, le Preneur devra à titre de réparation du préjudice causé au Bailleur du fait de la rupture du contrat, une indemnité pendant le temps nécessaire à la relocation fixée forfaitairement d’un commun accord à 6 mois du dernier loyer ». L’alinéa 6 du même article ajoute que « Dans le cas où les poursuites ou mesures conservatoires exercées par le Bailleur contre le Preneur ne seraient pas suivies de résiliation, le Preneur devra verser au Bailleur une indemnité égale à 10% des sommes pour lesquelles les poursuites ou mesures conservatoires auraient été engagées, ceci à titre de clause pénale forfaitaire ». Il ressort de la procédure que les poursuites engagées par le bailleur ont été suivies d’une résiliation, puisque la résolution du bail a été constatée par le juge des référés à l’occasion de son ordonnance du 4 avril 2023. L’alinéa 6 ne trouve donc pas à s’appliquer et la SCI RC [Localité 3] 1 sera déboutée de sa demande visant à voir condamner la SARL PFB DIFFUSION au paiement de la somme de 32 288,63 euros. L’alinéa 1 trouve quant à lui à s’appliquer et la SARL PFB DIFFUSION sera condamnée à payer à la SCI RC [Localité 3] 1 la somme de 52 746,36 euros correspondant à six mois de loyer. L’article XXII du contrat de bail prévoit qu’ « à défaut de paiement d’une somme exigible (loyers, charges…) à sa date d’échéance, celle-ci fera l’objet d’un calcul d’intérêt au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de cinq points, étant précisé que ce taux moyen sera celui du mois précédant la date d’exigibilité, et ce, sans qu’une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, le Preneur étant mis en demeure par le seul effet de la signature du présent bail ». L’application cumulée d’une pénalité de six mois de loyer et d’une majoration de cinq points du taux légal, apparaît manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi par le bailleur et il convient de débouter la SCI RC [Localité 3] 1 de sa demande d’application des intérêts au taux légal majoré de cinq points. L’article XXII.2.b. du contrat de bail prévoit que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en cas de résiliation du bail. Le dépôt de garantie s’élevant à la somme de 4 110,09 euros, cette clause n’apparaît pas manifestement excessive au regard du montant de l’arriéré locatif. Il sera par conséquent dit que le dépôt de garantie d’un montant de 4 110,09 euros restera définitivement acquis à la SCI RC [Localité 3] 1. En application de l’article XXII du contrat de bail, la SARL PFB DIFFUSION sera condamnée à payer à la SCI RC [Localité 3] 1 les frais de sommation de payer du 28 septembre 2021 et les frais de commandement de payer du 1er décembre 2022. L’article XXII.2.b. prévoit qu’en cas de résiliation du bail, si le preneur ne libère pas les lieux dès sa constatation, il devra une indemnité calculée sur la base du double du dernier loyer, outre les charges. Cette stipulation, qui s’interprète comme une clause pénale susceptible de modération, apparaît manifestement excessive puisque se cumulant avec une indemnité de six mois de loyers. L’indemnité d’occupation sera dès lors fixée au montant du dernier loyer outre toutes les taxes et charges exigibles conformément au bail expiré, et la SARL PFB DIFFUSION sera condamnée à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs. Sur les mesures de fin de jugement En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL PFB DIFFUSION, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce non compris les frais de sommation de payer du 28 septembre 2021 et les frais de commandement de payer du 1er décembre 2022, au paiement desquels elle a déjà été condamnée en application du contrat de bail. Les frais de notification aux créanciers inscrits relèvent de l’instance en référé et seront donc exclus. Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI RC [Localité 3] 1 l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La SARL PFB DIFFUSION sera donc condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe, -Déboute la SARL PFB DIFFUSION de sa demande visant à voir juger prescrites les charges antérieures au 1er décembre 2017, -Déboute la SARL PFB DIFFUSION de sa demande visant à voir condamner la SCI RC [Localité 3] 1 au remboursement des provisions pour charges versées sur les années 2017 à 2021, -Déboute la SARL PFB DIFFUSION de sa demande en annulation du commandement de payer du 1er décembre 2022, -Rejette la demande de délais de paiement formée par la SARL PFB DIFFUSION, -Constate la résiliation au 2 janvier 2023 du bail commercial conclu entre les parties et portant sur le local situé [Adresse 6] [Adresse 4] à [Localité 3] (93), -Ordonne, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la SARL PFB DIFFUSION et de tous occupants de son chef, -Rappelle que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, -Déboute la SCI RC [Localité 3] 1 de sa demande d’astreinte, -Condamne la SARL PFB DIFFUSION à payer à la SCI RC [Localité 3] 1 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer outre les charges, à compter du mois de janvier 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, -Condamne la SARL PFB DIFFUSION à payer à la SCI RC [Localité 3] 1 la somme de 332 886,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 14 septembre 2023, en ce non compris l’appel du 4ème trimestre 2023 d’un montant de 38 712,04 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2022 sur la somme de 277 084,14 euros et à compter de la présente décision sur le surplus, -Condamne la SARL PFB DIFFUSION à payer à la SCI RC [Localité 3] 1 la somme de 52 746,36 euros en application de la clause pénale (article XXII.2.b. alinéa 1) prévue au contrat de bail, -Déboute la SCI RC [Localité 3] 1 de sa demande visant à voir condamner la SARL PFB DIFFUSION au paiement de la somme de 32 288,63 euros en application de la clause pénale (article XXII.2.b. alinéa 6), -Déboute la SCI RC [Localité 3] 1 de sa demande d’application des intérêts au taux légal majoré de cinq points, -Dit le dépôt de garantie d’un montant de 4 110,09 euros restera définitivement acquis à la SCI RC [Localité 3] 1, -Condamne la SARL PFB DIFFUSION à payer à la SCI RC [Localité 3] 1 les frais de sommation de payer du 28 septembre 2021 et les frais de commandement de payer du 1er décembre 2022 en application du contrat de bail, -Condamne la SARL PFB DIFFUSION à payer à la SCI RC [Localité 3] 1 la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, -Condamne la SARL PFB DIFFUSION aux dépens, en ce non compris les frais de sommation de payer du 28 septembre 2021, les frais de commandement de payer du 1er décembre 2022 et les frais de notification à créancier incrit, en ce compris les frais d’assignation. La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé. LE GREFFIERLE JUGE MADAME SEGHIRMADAME CORON