Tribunal judiciaire, 21 février 2024. 21/11874

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 FEVRIER 2024 Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 21/11874 - N° Portalis DB3S-W-B7F-V2PL N° de MINUTE : 24/299 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE RÉSIDENCE [Adresse 9], présenté par son syndic en exercice, le Cabinet PINERI SYNDIC, agissant poursuites et diligences de son représentant légal. [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Nathalie FERNANDES BENCHETRIT de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 358 C/ DEFENDEURS Monsieur [V] [M] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Me Cletus TOKPO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 124 Madame [B] [N] épouse [M] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Cletus TOKPO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 124 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 20 Décembre 2023. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE Monsieur [V] [M] et Madame [B] [N] épouse [M] sont propriétaires des lots n°155 et 223 de la résidence [Adresse 9] à [Localité 4] (93). Par actes d’huissier de justice du 26 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet PINERI SYNDIC, a fait assigner Monsieur [V] [M] et Madame [B] [N] épouse [M] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux. Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de : - Déclarer recevables et bien fondées les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires situé sis [Adresse 9] à [Localité 4] ; - Condamner solidairement Monsieur et Madame [M] à verser au profit du syndicat des copropriétaires requérant couvrant la période du 30 septembre 2019 au 24 novembre 2021 ; 26 965,62 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 24 novembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ; 174,43 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement arrêtés au 24 novembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ; - Ordonner et condamner solidairement les défendeurs à la capitalisation des intérêts sur ces sommes ; - Condamner solidairement les défendeurs à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et pour le préjudice causé au syndicat des copropriétaires ; - Condamner solidairement les défendeurs à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC ; - Condamner les défendeurs aux entiers dépens de la présente instance et de l'exécution du jugement à intervenir ; - Ordonner l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir. Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 04 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de céans de : - Débouter les époux [M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; En conséquence, - Déclarer recevables et bien fondées les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires situé sis [Adresse 9] à [Localité 4] ; - Condamner solidairement Monsieur et Madame [M] à verser au profit du syndicat des copropriétaires requérant couvrant la période du 30 septembre 2019 au 29 juin 2023 ; 30 532,96 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 29 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ; 248,43 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement arrêtés au 29 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ; - Ordonner et condamner solidairement les défendeurs à la capitalisation des intérêts sur ces sommes ; - Condamner solidairement les défendeurs à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et pour le préjudice causé au syndicat des copropriétaires ; - Condamner solidairement les défendeurs à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC ; - Condamner les défendeurs aux entiers dépens de la présente instance et de l'exécution du jugement à intervenir ; - Ordonner l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir. Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Monsieur [V] [M] et Madame [B] [N] épouse [M] ont constitué avocat. Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 juin 2023, ils ont demandé au tribunal de céans de : Débouter le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 9] de toutes leurs demandes, fins et conclusions. Vu les dispositions de l’article L 151-19 et suivants du code l’Urbanisme Rejeter la demande en paiement dirigée à tort contre les époux [M]. Dire que le SDC [Adresse 9] a fait preuve de négligence dans la gestion des travaux de ravalement qui constitue une faute au sens de la responsabilité civile de l’article 1240 du code civil. Constater le rejet de la Déclaration préalable au démarrage des travaux de ravalement du fait du syndicat des propriétaires [Adresse 9]. Dire et juger qu’il existe un lien de causalité entre cette faute et les préjudices subis par les époux [M]. Condamner le SDC [Adresse 9] à verser à Madame et Monsieur [M] la somme de 20 000 € en réparation du préjudice qu’ils ont subis. A TITRE SUBSIDIAIRE Déclarer les époux [M] éligibles au COPRO 100. Les autoriser à régler les sommes de 27040 € 05 par 180 mensualités de 156 €. Condamner le SDC [Adresse 9] à verser aux époux [M] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du CPC. Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L'affaire a été clôturée par ordonnance du 06 janvier 2022 et fixée à l'audience du 10 mars 2022. Cette ordonnance de clôture a néanmoins été révoquée le 25 avril 2022 et ce, afin de permettre le respect du contradictoire en recevant les conclusions des époux [M]. Une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 05 octobre 2023 et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoiries du 20 décembre 2023. Elle a été mise en délibéré au 21 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement des charges de copropriété Les époux [M] contestent le caractère certain, liquide et exigible de la créance du syndicat des copropriétaires. Ils font valoir que la déclaration préalable aux travaux de ravalement de l'immeuble, votés lors de l'assemblée générale du 04 novembre 2019, a été refusée en mars 2023, ce qui obère leur réalisation et ne peut qu'entraîner un surcoût. Ils en déduisent que la créance est indéterminée et que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de ses demandes. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la décision de la mairie de [Localité 4] ne concerne que les bâtiments [Adresse 7]-[Adresse 8] et ne porte que sur la nécessité de trouver un meilleur traitement esthétique, non sur un refus des opérations de ravalement. Il rappelle que les travaux de ravalement ont été votés lors de l'assemblée générale du 04 novembre 2019 et que les demandes d'annulation judiciaire des résolutions portant sur lesdits travaux au titre des bâtiments [Adresse 5] et [Adresse 6] ont été rejetées par le tribunal de céans par jugement du 29 juin 2022. En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [V] [M] et Madame [B] [N] épouse [M]; - l’extrait du compte copropriétaire ; - les procès-verbaux des assemblées générales des 25 janvier 2016, 06 mars 2017, 16 janvier 2018, 19 mars 2019, 25 novembre 2019, 10 septembre 2020, 02 juin 2021, 04 avril 2022 et 15 mars 2023 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2014/2015, 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021 et 2021/2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2022/2023 et 2023/2024 dont découlent les charges réclamées ; - les appels de fonds adressés aux copropriétaires, - la mise en demeure du 28 juillet 2021, - le contrat de syndic en vigueur du 31 janvier 2018 au 30 septembre 2020. Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. Toutefois, il ressort du dernier relevé de compte établi (pièce n°24) que les appels de fonds au titre du 3e trimestre 2023 sont inclus dans la demande formalisée par le syndicat des copropriétaires. Dès lors, les comptes doivent être considérés comme arrêtés au 1er juillet 2023 et non au 29 juin 2023. Les décisions d'assemblées générales s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée. Or en l'espèce, aucune annulation des résolutions portant sur les travaux de ravalement votés lors de l'assemblée générale du 04 novembre 2019 n'a été prononcée. De surcroît, l'obligation de régler les charges ne peut être suspendue au motif de l'inexécution des travaux régulièrement votés (Civ 3e, 19 déc.2007, n°06-21.012). La créance du syndicat des copropriétaires est donc certaine, liquide et exigible. Cependant, et ainsi que l'a effectué le syndicat des copropriétaires, il convient de déduire dudit relevé les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte. Le relevé de compte susvisé mentionnant un solde débiteur de 30.828,49 euros et les frais étant d'un montant de 248,43 euros, l'arriéré de charges de copropriété des époux [M] au 1er juillet 2023 est de 30.580,06 euros. Le syndicat des copropriétaires sollicitant cependant leur condamnation à la somme de 30.532,96 euros, il y a lieu de de faire droit à cette demande. Le règlement de copropriété prévoit expressément à l'article 123 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot. Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [M] et Madame [B] [N] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30.532,96 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus. L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation sur la somme de 26 965,62 euros et à compter du présent jugement pour le surplus . Sur la capitalisation des intérêts Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière. Sur la demande de délais de paiement et d'éligibilité à COPRO 100 En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Selon l'article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, si Monsieur [V] [M] et Madame [B] [N] épouse [M] formalisent à titre subsidiaire une demande de délais de paiement, ils ne développent aucun moyen à cette fin ni ne transmettent aucune pièce de nature à démontrer leur capacité à respecter un échéancier. De surcroît, ils sollicitent un échelonnement de 180 mensualités alors que la durée des délais de paiement légalement prévus à l'article 1343-5 du code civil ne peut excéder 24 mois. Au regard de ces éléments, Monsieur [V] [M] et Madame [B] [N] épouse [M] seront déboutés de leur demande de délais de paiement. Ils seront également déboutés de leur demande de les voir déclarer éligibles au COPRO 100, un jugement n'ayant pas vocation à se prononcer sur l'éligibilité ou non de personnes à un prêt financier ou bancaire. Sur la demande en paiement des frais nécessaires Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la cour de cassation (3e Civ. 07 octobre 2019, 08-19001, 08-19631). De surcroît, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. En l'espèce, il est sollicité la somme de 248,43 euros au titre de ces frais. Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 28 juillet 2021. Cette mise en demeure, à hauteur de 120 euros, ayant été effectuée par avocat, elle entre dans les frais irrépétibles, non dans les frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il en est de même des frais d'assignation, à hauteur de 54,43 euros. Il convient dès lors de rejeter les demandes formulées à ces titres. Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure par le syndic le 09 août 2022, facturée 37 euros. Cependant, le contrat de syndic applicable à cette date n'étant pas transmis, il ne peut être vérifié la concordance du coût de cet acte à la tarification en vigueur au 09 août 2022. Il convient dès lors de rejeter la demande. Il est également sollicité le recouvrement des frais relatifs à une mise en demeure du 28 novembre 2022. Il n'est cependant pas justifié de celle-ci, la pièce n°28 correspondant à la mise en demeure du 09 août 2022, comme la pièce n°22, et non à celle du 28 novembre 2022. Il ne sera donc pas fait droit à cette demande. Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement. Sur la demande au titre des dommages-intérêts Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » En l'espèce, En l'espèce, Monsieur [V] [M] et Madame [B] [N] épouse [M] ne payent pas l'intégralité de leurs charges de copropriété et notamment celles afférentes aux opérations de ravalement ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en obérant la mise en œuvre de ceux-ci. Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [V] [M] et Madame [B] [N] épouse [M], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts. Sur la demande reconventionnelle de condamnation du syndicat des copropriétaires à des dommages et intérêts Monsieur et Madame [M] affirment que la présente procédure leur occasionne un dommage, le syndicat des copropriétaires exigeant le paiement d'une somme d'argent destinée à des travaux aléatoires et hypothétiques. Selon l'article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Selon l'article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, les époux [M] ne rapportent pas la preuve du caractère infondé des demandes du syndicat des copropriétaires tendant au recouvrement des appels de fonds et des appels liés aux travaux de ravalement, régulièrement votés en assemblée générale. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [M] et Madame [B] [N] épouse [M] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ainsi qu'à payer au syndicat demandeur la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. En conséquence, Monsieur et Madame [M] seront déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ; CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [M] et Madame [B] [N] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet PINERI SYNDIC, la somme de 30.532,96 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 26 965,62 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ; DEBOUTE Monsieur [V] [M] et Madame [B] [N] épouse [M] de leur demande de délais de paiement ; DEBOUTE Monsieur [V] [M] et Madame [B] [N] épouse [M] de leur demande tendant à se voir déclarer éligibles à COPRO 100 ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet PINERI SYNDIC, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [M] et Madame [B] [N] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet PINERI SYNDIC, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [M] et Madame [B] [N] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet PINERI SYNDIC, la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE Monsieur [V] [M] et Madame [B] [N] épouse [M] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [M] et Madame [B] [N] épouse [M] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Fait au Palais de Justice, le 21 février 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Madame AIT Madame THINAT