Cour d'appel, 12 mars 2024. 22/07430

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51G chambre 1 - 2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 12 MARS 2024 N° RG 22/07430 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VR65 AFFAIRE : S.C.I. ERTYLE C/ Mme [E] [G] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Octobre 2022 par le Tribunal de proximité de MONTMORENCY N° RG : 11-22-623 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 12/03/24 à : Me Thierry LAISNE Me Martine DUPUIS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DOUZE MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.C.I. ERTYLE Ayant son siège [Adresse 2] [Localité 6] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Thierry LAISNE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 179 - N° du dossier D4800/21 APPELANTE **************** Madame [E] [G] née le 22 Mars 1989 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2370423 - Représentant : Maître Nathalie CARANTINO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Novembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Anne THIVELLIER, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 8 novembre 2018, la SCI Ertyle a donné à bail à Mme [G], un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 6] dont la gestion était assurée par la société Foncia [Localité 7] [Localité 8]. Par acte d'huissier de commissaire de justice délivré le 30 mai 2022, Mme [G] a assigné la société Ertyle à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency aux fins : - d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes de : * 4 300 euros au titre du préjudice de jouissance, * 1 500 euros au titre de son préjudice moral, * 2 000 euros au titre de la résistance abusive, outre les intérêts à taux légal à compter de la mise en demeure du 7 décembre 2021, - de solliciter la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens. Par jugement contradictoire du 3 octobre 2022, le tribunal de proximité de Montmorency a : - condamné la société Ertyle à verser à Mme [G] de la somme de 2 848 euros (deux mille huit cent quarante huit euros) au titre de son préjudice de jouissance, - condamné la société Ertyle ) verser à Mme [G] de la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de la résistance abusive, - débouté Mme [G] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, - condamné la société Ertyle à verser à Mme [G] de la somme de 500 euros (cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Ertyle au paiement des dépens, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration reçue au greffe en date du 9 décembre 2022, la société Ertyle a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 15 novembre 2023, elle demande à la cour de : - la recevoir en son appel et la déclarer bien fondée, - réformer la décision entreprise en ce qu'elle l'a condamnée à payer à Mme [G] : * la somme de 2 848 euros à titre de préjudice de jouissance, * la somme de 500 euros pour résistance abusive, * la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * les entiers dépens. statuant à nouveau, de : - débouter Mme [G] comme mal fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions - la recevoir en ses demandes, y faisant droit, - condamner Mme [G] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, - condamner Mme [G] à lui payer la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens d'instance. Aux termes de ses conclusions signifiées le 23 octobre 2023, Mme [G] demande à la cour : - de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle reconnaît qu'elle a subi un trouble de jouissance et en ce qu'elle a condamné la société Ertyle à l'indemniser, - d'infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la société Ertyle à lui verser la somme de 2 848 euros, statuant à nouveau, - de condamner la société Ertyle à lui verser la somme de 4 300 euros à titre d'indemnisation de son préjudice de jouissance, - de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle reconnaît la société Ertyle coupable de résistance abusive face à ses obligations contractuelles, - d'infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la société Ertyle à lui verser la somme de 500 euros, et statuant de nouveau, - condamner la société Ertyle à lui verser la somme de 2 000 euros pour résistance abusive, - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la société Ertyle à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - débouter la société Ertyle de l'ensemble de ses demandes, - condamner la société Ertyle à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de la procédure d'appel abusive qu'elle lui fait subir, - condamner la société Ertyle à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Ertyle aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Lexavoue Paris-Versailles en application de l'article 699 du Code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 novembre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Le jugement doit être confirmé en sa seule disposition non critiquée par les parties ayant débouté Mme [G] de sa demande d'indemnisation de son préjudice moral. Sur l'appel de la société Ertyle. - sur l'indemnisation du trouble de jouissance de Mme [G]. Au soutien de son appel, la société Ertyle reproche au tribunal d'avoir fait partiellement droit aux demandes de Mme [G], faisant valoir que cette dernière a réussi à tromper sa religion en alléguant qu'elle aurait subi pendant dix mois, soit de février à décembre 2021, un important préjudice de jouissance et que de ce fait, elle était fondée à solliciter sa condamnation à lui restituer l'ensemble des loyers durant cette période pour un montant de 4 300 euros, que la somme moindre de 2 838 euros que le premier juge lui a allouée est totalement injustifiée, qu'en effet le premier juge a fait une erreur manifeste d'appréciation des faits, outre qu'il a confondu deux désordres pourtant distincts. La société Ertyle expose que les courriers que Mme [G] a adressés à l'agence Foncia, chargée de l'administration du bien, sur un ton souvent comminatoire, ne sont que mensonges et affabulations sans preuve, et que c'est à tort que le tribunal, dans la décision rendue, s'est fondée sur des photographies non datées ni circonstanciées alors que rien ne démontre que ce sont celles de l'appartement, ni qu'elles soient la conséquence d'un quelconque désordre qui lui soit imputable à faute, elle en conteste la force probante, soulignant que seul un procès-verbal de constat ou une expertise auraient permis de démontrer la véracité de ces pièces. La bailleresse fait observer que, si l'état de la salle de bains avait été aussi dégradé que les photos le laissaient entendre, Mme [G] ne serait pas restée dans les lieux. Elle explique que Mme [G] est restée dans les lieux malgré l'engorgement très ponctuel de ses toilettes d'une part, et la fuite d'une évacuation par la suite, auxquels il a été remédié dans les meilleurs délais possibles, qu'elle a d'ailleurs proposé à la locataire, alors que rien ne l'y obligeait, une remise d'un mois de loyer que celle-ci a refusée, que M. [T], son gérant qui est architecte et expert judiciaire connaît bien les problèmes techniques immobiliers et l'importance d'y remédier très rapidement. Elle tient également à souligner que les services de la mairie, saisis par Mme [G], n'ont jamais déclaré le logement insalubre mais en ont simplement émis l'hypothèse sur les seules déclarations contenues dans le courrier que la locataire leur a adressé, sans jamais dressé aucun constat dans la mesure où les travaux avaient déjà été réalisés et que le gestionnaire avait transmis les éléments le justifiant, ce qui a conduit à la clôture du dossier, que c'est en outre à tort que Mme [G] a estimé les travaux réalisés insuffisants, alors que l'état des lieux de sortie dressé deux mois plus tard par un commissaire de justice démontre le contraire. Mme [G] réplique que l'ensemble des documents produits et notamment les photos de l'appartement et les échanges de courriels entre elle et les sociétés Foncia et Ertyle, ainsi que le rapport du 10 septembre 2021 établissent qu'elle a été privée de l'utilisation des WC et de la douche, qu'elle a supporté des remontées d'odeurs, que l'appartement a été endommagé par des infiltrations d'eau et ne disposait pas d'un système de ventilation effectif, ce qui a provoqué une très forte humidité, des moisissures et même la prolifération de végétation à proximité des WC, qu'elle a donc été contrainte d'aller habiter ailleurs, étant donné l'état d'insalubrité de son logement. Elle s'étonne que la société Ertyle conteste pour la première fois en cause d'appel, la valeur probante des photos qu'elle a versées aux débats, alors que : * lorsqu'elles ont été annexées aux courriels qu'elle a adressés à la société Ertyle entre le 11 avril et le 1er septembre 2021, la bailleresse n'a pas dénié le fait qu'il s'agissait bien de l'appartement dont elle est propriétaire, * de même, lorsqu'un plombier est mandaté sur la base de ces courriels et des photos y annexées, la société Ertyle ne conteste pas qu'il s'agit bien de son appartement, * le rapport de l'expert technique du 10 septembre 2021 contient des photographies correspondant très exactement aux siennes, * la société Ertyle lui a proposé un dédommagement certes dérisoire, sur la base de tous les signalements qu'elle a effectués, photos à l'appui. Sur ce, L'article 1719 du Code civil dispose: ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant'. L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est obligé : a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (.....). b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus. c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public. Il s'ensuit que le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d'événements non imputables au locataire. En l'espèce, Mme [G] justifie par les photographies qu'elle verse aux débats, les désordres affectant les WC et le bac à douche consécutifs à une fuite, ainsi que les problèmes d'humidité très importants affectant la salle de bains et des moisissures en découlant. Si des photographies ni datées, ni circonstanciées ont à elles-seules une valeur probante insuffisante, il n'en demeure pas moins qu'en l'espèce, elles sont corroborées par les nombreux mails adressés par la locataire à l'agence Foncia, gestionnaire du bien, à compter du 16 février 2021 qui ont conduit à la reconnaissance implicite des désordres apparus dans l'appartement par le bailleur, puisque celui-ci a mandaté le 19 avril 2021, soit deux mois après sa connaissance des problèmes rencontrés par la locataire, la société GD Thermique qui est intervenue pour réaliser les travaux propres à y remédier le 26 avril 2021 ainsi qu'en atteste la facture versée aux débats par la bailleresse : l'examen de ce document produit aux débats par l'appelante permet de faire ressortir que 'suite au diagnostic, il a été trouvé un piquet implanté dans le réseau eaux usées et eaux vannes , ce qui freinait l'écoulement de sorte que les travaux de réparation ont consisté en : déblaiement - réparation du PVC, remblais et essais'. La réalité des désordres et par voie de conséquence du préjudice subi par Mme [G] sont pleinement établis. Mme [G] produit également les nombreux mails qu'elle a fait parvenir à l'agence Foncia et notamment celui du 18 juillet 2021 pour l'informer d'un problème d'humidité et de moisissures dans le placard du coin cuisine, sa nourriture moisissant en raison de cette humidité, celui du 1er septembre 2021 dans lequel elle indique que les 'habitantes du jardin' s'incrustent chez moi en mon absence, alors que les fenêtres sont fermées (photo limace sur le mur intérieur de ma salle de bains), ce qui démontre que ce n'est pas un problème de fuite. Mme [G] a signalé à nouveau par lettre recommandée avec avis de réception adressée le 30 août 2021 à la société ERTYLE, l'état déplorable de l'appartement qui lui a été donné à bail, en ces termes : 'le taux d'humidité est tel que des moisissures et végétations prolifèrent, ainsi qu'en attestent les photos ci-jointes, le courriel envoyé le 18 juillet à l'agence en charge de la gestion du bien, faisant état de moisissures dans le meuble de la cuisine, est resté sans effet. A mon retour de trois semaines de vacances, je découvre de la végétation dans la salle de bain., ainsi que davantage de moisissures et de cloques sur le mur(.....)'. S'agissant de ce second désordre auquel elle a été confrontée, Mme [G] produit un rapport de recherche de fuites établi le 10 septembre 2021 par la société 7 ID à la requête de la société d'assurance habitation de la locataire, de l'examen duquel il ressort qu'ont été constatés : * 88% d'humidifié mesurée sur le mur de la salle de bains, * une fuite au niveau de l'évacuation des WC, * des joints d'étanchéité en mauvais état, * une VMC non opérationnelle en permanence, * l'absence d'aération au niveau des fenêtres, * des ponts thermiques au niveau des murs de la salle de bains, * des enduits sur les tuyaux d'évacuation ne permettant pas de vérifier leur étanchéité. Mme [G] verse également aux débats la lettre que la mairie d'[Localité 6] a adressée le 15 octobre 2021 à l'agence Foncia pour lui demander d'intervenir auprès du propriétaire afin de mettre un terme aux désordres. Il est établi que des travaux ont été finalement réalisés le 8 novembre 2021 par l'entreprise mandatée par la société Ertyle 23 septembre 2021. Ainsi que l'a très exactement relevé le premier juge, l'état des lieux de sortie réalisé selon constat de commissaire de justice du 16 décembre 2021 ne présente aucune valeur probante pour décrire l'appartement durant l'occupation de Mme [G] dès lors qu'il a été effectué après la réalisation de travaux en novembre 2021. La réalité du préjudice de jouissance est patente pour la période du 16 février 2021 au 8 novembre 2021. Ainsi que l'a retenu le premier juge, si dans un premier temps, les premiers désordres ne concernaient que les toilettes et la douche, il ne peut être sérieusement contesté qu'au regard de la très petite superficie du logement (14m²), les nuisances tant au niveau de l'hygiène que des conséquences olfactives n'aient eu aucun impact sur les pièces à vivre et les conditions de vie de la locataire. Il y a lieu de souligner à cet égard que le défaut d'entretien des joints de la douche allégué par la société Ertyle est très marginal. Le jugement ne peut donc qu'être confirmé en ce qu'il a estimé que le préjudice de jouissance pouvait être fixé à 80% de la valeur locative, hors charges, de l'appartement, et en ce que par voie de conséquence, il a condamné la société Ertyle à verser à Mme [G] la somme de 2 838 euros à titre d'indemnisation de ce préjudice. - sur le montant des dommages-intérêts pour résistance abusive accordé à Mme [G]. Tant la société Ertyle que Mme [G] poursuivent l'infirmation du jugement déféré sur ce point, la première concluant au débouté pur et simple de la locataire alors que cette dernière sollicite la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts. Mme [G] justifie par la production d'un grand nombre de mails avoir enjoint directement la société Ertyle ou indirectement par l'intermédiaire du gestionnaire du bien, la société FOncia, d'avoir à remédier aux désordres qu'elle n'a eu de cesse de leur signaler. C'est ainsi que : * elle a informé la société Foncia de la survenance du premier désordre affectant les WC et la salle de douche le 16 février 2021, et ce n'est que le 26 avril 2021 qu'il y été remédié. * ce n'est que le 15 octobre 2021 qu'il a été mis fin aux désordres signalés par courrier adressé par voie recommandée le 30 août 2021. C'est à tort que la société Ertyle prétend que Mme [G] aurait dû s'adresser à sa propre compagnie d'assurance dès lors que les désordres qu'elle a subis résultent essentiellement des manquements du bailleur à son obligation de jouissance paisible, s'agissant de désordres inhérents à la structure et ne relevant donc nullement d'un défaut d'entretien imputable à faute à la locataire, ainsi qu'il ressort même des conclusions du rapport établi 10 septembre 2021 par la société 7 ID à la requête de la société d'assurance habitation de la locataire. Il y a lieu de souligner à cet égard que d'une part, Mme [G] a fait preuve de bonne foi en continuant à s'acquitter régulièrement de son loyer malgré les conditions très difficiles de jouissance de son logement et d'autre part, qu'elle n'a jamais demandé à la bailleresse de prendre en charge les dégâts personnels qu'elle a subis en raison de ses manquements. L'obligation de jouissance paisible à la charge des bailleurs est une obligation de résultat, de sorte que ces derniers ne peuvent s'en exonérer qu'en cas de force majeure qui n'est pas alléguée en l'espèce, ni a fortiori caractérisée. Il suit de là que le jugement est confirmé sur le principe du droit à dommages-intérêts au bénéfice de Mme [G] mais réformé sur le montant qui lui a été alloué en première instance; Statuant à nouveau, la société Ertyle doit être condamnée à lui verser la somme de 1 000 euros à ce titre. Sur la demande reconventionnelle de Mme [G] en paiement de dommages-intérêts pour procédure d'appel abusive. La société Ertyle ayant pu se méprendre sur l'étendue de ses droits et aucun fait imputable à faute à cette société n'étant caractérisé, Mme [G] doit être déboutée de sa demande de ce chef. Sur les mesures accessoires. La société Ertyle doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de Mme [G] au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant la société Ertyle à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 3 octobre 2022 par le tribunal de proximité de Montmorency en sa seule disposition non critiquée par les parties ayant débouté Mme [G] de sa demande d'indemnisation de son préjudice moral, en ses dispositions ayant condamné la société Ertyle à verser à Mme [G] la somme de 2 848 euros à titre d'indemnisation de son trouble de jouissance et ayant admis le principe de dommages-intérêts au bénéfice de Mme [G], ainsi qu'en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, L'infirme le montant des dommages-intérêts alloués à Mme [G], Statuant à nouveau de ce seul chef, Condamne la société Ertyle à verser à Mme [G] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts, Y ajoutant, Condamne la société Ertyle à verser à Mme [G] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile Condamne la société Ertyle aux dépens d'appel pouvant être recouvrés par la société Lexavoue Paris-Versailles conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,