Cour d'appel, 29 janvier 2024. 23/02434

COUR D'APPEL DE BORDEAUX QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 29 JANVIER 2024 N° RG 23/02434 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NIWF S.A.R.L. VILLE c/ Madame [F] [P] épouse [Z] Monsieur [S] [L] S.C.P. OFFICE NOTARIAL D'ANDERNOS LES BAINS Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la Cour : ordonnance rendu le 02 mai 2023 (R.G. 20/09020) par le Juge de la mise en état de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 23 mai 2023 APPELANTE : S.A.R.L. VILLE, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 8] représentée par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉS : Madame [F] [P] épouse [Z], née le 25 Octobre 1941 à [Localité 5], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D'AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Patrick MAUBARET, avocat au barreau de PARIS Monsieur [S] [L], né le 03 Septembre 1973 à [Localité 9], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] S.C.P. OFFICE NOTARIAL D'ANDERNOS LES BAINS, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 3] représentés par Maître Nina MALBY, substituant Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 novembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller, Madame Sophie MASSON, Conseiller, Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE Mme [C] épouse [X] a obtenu l'autorisation de procéder aux opérations de reconstruction d'un bar-restaurant détruit lors d'un sinistre situé sur le domaine public du port de plaisance de [Localité 6] le 15 avril 1985. Les travaux se sont achevés au cours de l'année 1986. Par acte en date du 15 juin 1994, Mme [C] épouse [X] a donné à bail commercial les lieux ainsi bâtis qui abritent le bar-restaurant, un logement et 4 tennis à la société Bacchus, l'acte précisant que l'ensemble immobilier a été édifié en plus grande partie sur le domaine public maritime ' précision faite que cette partie semble édifiée sur le sol du terrain du domaine Public Maritime ayant fait l'objet d'une concession à la société civile particulière société civile du port de plaisance de [Localité 6]' et pour le surplus sur une parcelle appartenant à Mme [C] épouse [X]. Par acte du 12 mars 2007, le bail a été renouvelé entre les parties, Mme [P] épouse [Z] intervenant aux droits de sa mère décédée Mme [C] épouse [X] . Par acte en date du 21 décembre 2007, la société Bacchus a cédé son fonds de commerce à la société Hôtelière et de Ravitaillement Général ainsi que le droit au bail. Par avenant du 3 mars 2011, les lieux donnés à bail ont été modifiés, les anciens terrains de tennis étant exclus de la location. Par acte en date du 22 juillet 2011, la commune de [Localité 7] a procédé à la résiliation du contrat de concession concédé par arrêté préfectoral du 11 août 1975 à la société civile du port de plaisance de [Localité 6] à effet rétroactif au 1er janvier 2001, l'acte indiquant que la commune de [Localité 7] se trouvait subrogée dans tous les droits du cessionnaire à compter de cette date, à l'exception de la partie faisant l'objet de la convention d'occupation privative. Dans le même acte, la commune de [Localité 7] a conclu une convention d'occupation privative avec Madame [F] [T] épouse [Z], autorisant celle-ci à occuper une surface d'environ 4 195 m du domaine public, sur laquelle était édifié le bar-restaurant, sous la condition d'utiliser le bien à l'usage exclusif de bar-restaurant, la convention étant conclue pour une durée de 30 ans à compter du 1er janvier 2011 moyennant une redevance annuelle de 2500 euros et Mme [Z] s'engageant et engageant ses ayant-droits à céder à la commune de [Localité 7], sans contrepartie financière de quelque nature que ce soit tous ses droits sur la construction et sur la pleine propriété supportant le solde de la construction au plus tard le 1er janvier 2011. Par acte notarié du 30 octobre 2013 établi par Monsieur [S] [L], notaire au sein de la SCP Office Notarial d'Andernos-les-Bains, la société Hôtelière et de Ravitaillement Général a cédé son fonds de commerce et le droit au bail à la société Ville pour la somme de 385 000 euros, la bailleresse étant intervenue à l'acte. Ce dernier précisait que la plus grande partie des locaux loués avaient été édifiés sur le domaine Public maritime. Le même jour, la bailleresse et la société Ville ont conclu un acte de renouvellement du bail commercial visant la convention du 22 juillet 2011 conclu entre la bailleresse et la mairie de la commune de [Localité 7]. La société Ville a, par actes des 30 octobre et 06 novembre 2020, fait assigner Mme [H], M. [L] et la société Office Notarial d'Andernos-les-Bains devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d'obtenir l'annulation du bail commercial du 30 octobre 2013, et d'obtenir la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser la somme de 336 000 euros au titre de la restitution des loyers à compter de l'entrée en jouissance. Par conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 15 novembre 2022, Mme [Z] a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action aux fins de voir constater la nullité du bail et a demandé la condamnation de la société Ville à lui verser une somme provisionnelle de 123 048 euros au titre des loyers dus et impayés. Par ordonnance contradictoire du 02 mai 2023, le juge de la mise en état a : - déclaré irrecevable comme prescrite la demande de la société Ville tendant à la nullité du bail commercial du 30 octobre 2013, - rejeté la demande de provision de Mme [P], - renvoyé l'affaire à la mise en état continue du 05 juillet 2023, - dit que chaque partie conserve à ce stade de la procédure la charge des frais engagés non compris dans les dépens, - réservé les dépens. La société Ville a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 23 mai 2023. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 06 juin 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Ville, demande à la cour de: Vu les articles L. 2122-1 et suivants du code général de la propriété des personnes publiques, Vu l'article 78 du code de procédure civile, Vu l'article 2224 du code civil, Vu les articles 1130 et suivant du code civil, Vu l'article 1144 du code civil, - la déclarer recevable dans son appel, - la juger bien fondée, - réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle l'a déclaré irrecevable tendant à la nullité du bail commercial de 30 octobre 2013, - la confirmer pour le surplus, - débouter les intimés de toutes fin de non-recevoir et prétention formulées à l'encontre de la concluante, - condamner Mme [Z], M. [L] et la société Office Notarial d'Andernos-les-Bains à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'incident. Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 29 juin 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, M. [L] et la société Office Notarial d'Andernos-les-Bains, demandent à la cour de : - confirmer l'ordonnance rendue le 02 mai 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux, - condamner la société Ville à leur verser une somme de 2 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Ville aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 05 juillet 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, Mme [Z], demande à la cour de : Vu l'article 789, 800 du code de procédure civile, 2224 du code civil, - confirmer l'ordonnance du 02 mai 2023 sur l'irrecevabilité de la demande de la société Ville tendant à la nullité du bail commercial du 30 octobre 2013, demande prescrite, - réformer l'ordonnance sur la demande de provision et condamner la société Ville au paiement de la somme provisionnelle de 155 000 euros, subsidiairement 145 000 euros, correspondant aux impayés de loyers et de charges arrêtés au mois de juillet 2023, - la condamner au paiement d'une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens. L'affaire a été fixée à bref délai et l'ordonnance de clôture est intervenue le 13 novembre 2023. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'appel principal portant sur la prescription de l'action : 1- Le débat porte uniquement sur la détermination point de départ de la prescription quinquennale. 2- L'appelante argue du fait qu'il est interdit de conclure un bail commercial portant sur le domaine public. Elle affirme avoir été victime d'une erreur et/ ou d'un dol soutenant qu'elle n'aurait pas contracté si elle avait su qu'elle achetait un fonds de commerce qui n'existait pas et qu'elle ne pourrait pas revendre et que l'intervention du notaire 'justifiait de donner une apparence de légalité à ce qui ne l'était pas'. Elle ajoute que le notaire ne pouvait ignorer que l'exploitation d'un fond de commerce sur le domaine public était illicite et qu'il aurait dû attirer son attention sur les conséquences graves de cette circonstance particulière. Elle indique enfin que la gestion du domaine public a été transférée de la commune de [Localité 7] au SMPA le 10 juillet 2018, qu'elle a dû régulariser sa situation vis à vis du SMPA (syndicat mixte des ports du bassin d'[Localité 4]) dans le courant de l'année 2020 et qu'il lui a ainsi été consenti une convention d'occupation précaire pour 10 ans expirant le 9 septembre 2030 moyennant une redevance de 3014, 90 euros. Elle n'a pris conscience qu'à cette date qu'elle ne pourrait exploiter les lieux qu'en vertu de ce titre qui doit être retenu comme point de départ de la prescription. 3- La bailleresse soutient que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au 30 octobre 2013, date de cession du fonds de commerce et du renouvellement du bail commercial. Elle fait valoir que les deux actes précisent que les locaux loués sont édifiés en plus grande partie sur le domaine public maritime et que la convention du 22 juillet 2021 est visée et annexée à l'acte. Elle ajoute qu'il n'y a pas eu de manoeuvres dolosives de sa part ou de celle des notaires intervenants, rappelant que le locataire était assisté de son propre notaire. 4- M. [L] et l'office notarial d'Andernos les bains affirment également que le point de départ de la prescription doit être fixé au 30 octobre 2013, date à laquelle la locataire a été informée des caractéristiques du bien à louer et de l'existence d'une convention d'occupation privative consentie par la commune de [Localité 7] à la locataire. Ils font valoir que la locataire a eu connaissance de la situation litigieuse bien avant 2020 et que la signature d'une nouvelle convention d'occupation précaire en 2020 n'a pas posé de difficultés. Elle rappelle enfin que la locataire est une professionnelle. Sur ce : 5- Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ; Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ; 2° Allouer une provision pour le procès ; 3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ; 4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ; 5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ; 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s'y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l'affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l'instruction, pour qu'elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s'il l'estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d'administration judiciaire. Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l'ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n'estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l'affaire devant le juge de la mise en état. 6- Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. 7- Aux termes de l'article 1144 du code civil, le délai de l'action en nullité ne court, en cas d'erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts et, en cas de violence, que du jour où elle a cessé. 8- Aux termes des articles 1130 et suivants du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L'erreur est une cause de nullité qu'elle porte sur la prestation de l'une ou de l'autre partie. L'acceptation d'un aléa sur une qualité de la prestation exclut l'erreur relative à cette qualité. 9- Aux termes de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. 10- En l'espèce, l'appelante a eu connaissance dès le 30 octobre 2013 du fait que : - la plus grande partie des locaux loués avaient été édifiés sur le domaine Public maritime, - la bailleresse et la commune de [Localité 7] avait conclu une convention portant sur cette occupation privative et temporaire du domaine public le 22 juillet 2011, convention annexée à l'acte de renouvellement du bail. 11- En revanche, il n'est pas démontré qu'elle a été informée avant l'année 2020 du fait qu'elle ne pouvait exploiter les lieux qu'à condition d'obtenir une autorisation d'occupation temporaire (AOT). 12- En effet, jusqu'à cette date, elle ne disposait d'une AOT que pour une surface complémentaire de 279 m² (terrasse en caillebotis) en contrepartie d'une redevance d'un montant de 647,28 euros. Le 14 octobre 2020, le syndicat mixte des ports du bassin d'[Localité 4] lui a délivré une nouvelle AOT pour une durée limitée à dix ans portant sur les lieux objets du bail d'une surface de 1256 m². Elle est débitrice à ce titre d'une redevance calculée au prorata de son chiffre d'affaires et de la surface de sa terrasse d'un montant de 3014,90 euros pour l'année 2020. 13- La preneuse, si elle ne justifie pas de manoeuvres frauduleuses de la bailleresse et donc d'un dol comme l'a justement relevé le premier juge, établit cependant qu'elle a commis une erreur de droit sur l'étendue des droits dont elle pouvait bénéficier du fait de la conclusion du bail commercial puisque celui'ci ne suffit pas à lui permettre de jouir des lieux loués. Cette erreur, qui n'est pas inexcusable, porte sur une qualité essentielle de la prestation qui a été de nature à vicier son consentement puisque sans cette erreur, elle n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. 14- Son action n'est donc pas prescrite puisqu'elle a été introduite moins de 5 années après la découverte de l'erreur alléguée. 15- La décision de première instance sera infirmée de ce chef. Sur l'appel incident portant sur la demande de provision à valoir sur les loyers impayés : 16- La bailleresse sollicite la condamnation de sa locataire à lui régler la somme de 155 000 euros au titre des loyers impayés, faisant valoir qu'il est indifférent que cette dernière règle une redevance, fort modique, à un tiers, et que si la cour l'estime nécessaire, elle pourra déduire du montant de la provision à lui allouer la somme de 10 000 euros au titre de cette redevance. 17- La preneuse demande à la cour de confirmer la décision du premier juge ayant retenu que le fait qu'elle s'acquitte déjà d'une redevance auprès de l'organisme en charge de la gestion du port de [Localité 6] constitue une contestation sérieuse justifiant le rejet de la demande. Elle ajoute que le commandement de payer les loyers qui lui a été délivré est dépourvu de tout effet juridique compte tenu de l'illicité du contrat de bail. 18- Compte tenu des contestations sérieuses sur la régularité du bail support de la demande en paiement, le premier juge a pu à bon droit rejeter la demande de provision à valoir sur les loyers impayés. La décision de première instance sera confirmée de ce chef. Sur les demandes accessoires : 19- M. [S] [L], la SCP Office notarial d'Andernos les bains et Mme [F] [P] épouse [Z] seront condamnés in solidum à verser la somme de 2000 euros à la société Ville au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 20- M. [S] [L], la SCP Office notarial d'Andernos les bains et Mme [F] [P] épouse [Z] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel de cet incident. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort Infirme la décision de première instance sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de provision formée par Mme [F] [P] épouse [Z], et statuant à nouveau, Dit que l'acte de renouvellement du bail commercial du 30 octobre 2013 est vicié par une erreur de droit, Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action, y ajoutant, Condamne in solidum M. [S] [L], la SCP Office notarial d'Andernos les bains et Mme [O] [P] épouse [Z] à verser la somme de 2000 euros à la société Ville au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne in solidum M. [S] [L], la SCP Office notarial d'Andernos les bains et Mme [O] [P] épouse [Z] aux dépens de première instance et d'appel de cet incident. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier Le Président