Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 23/01893

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’AUBERVILLIERS Square Stalingrad 93300 AUBERVILLIERS Téléphone : 01 48 33 76 38 @ : civil.tprx-aubervilliers@justice.fr REFERENCES : N° RG 23/01893 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YJ4Q Minute : 402/24 S.D.C. RESIDENCE NEW FACTORY- 5/5 BIS RUE CHAPON 93300 AUBERVILLIERS-Représenté par son syndic LA SOCIETE FONCIA CHADEFAUX LECOQ 13 RUE DU DOCTEUR PESQUE 93300 AUBERVILLIERS Représentant : Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263 C/ Monsieur [K] [L] CHEZ SON ADMINISTRATEUR DE BIENS CASTLE IMMO 5 rue du Gros Caillou - 75007 PARIS Madame [S] [Z] épouse [L] - CHEZ SON ADMINISTRATEUR DE BIENS CASLE IMMO 5 rue du Gros Caillou - 75007 PARIS Copie exécutoire délivrée à : Me Dominique TOURNIER Copie certifiée conforme délivrée à : M. [K] [L] Mme [S] [Z] épouse [L] Le JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité d’Aubervilliers en date du 16 Mai 2024; par Madame Manon SURCIN, juge placée statuant en qualité de juge du tribunal de proximité assistée de Madame Isabelle BARRIENTOS DE RUIZ, greffière ; Après débats à l'audience publique du 12 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Manon SURCIN, juge du tribunal de proximité, assistée de Madame Isabelle BARRIENTOS DE RUIZ, greffière, et lors de la mise à disposition, de Gabrielle DERNY, greffière ; ENTRE DEMANDEUR(S) : S.D.C. RESIDENCE NEW FACTORY- 5/5 BIS RUE CHAPON 93300 AUBERVILLIERS-Représenté par son syndic LA SOCIETE FONCIA CHADEFAUX LECOQ, ayant son siège social 13 rue du Docteur Pesqué, 93300 AUBERVILLIERS représentée par Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR(S) : Monsieur [K] [L] CHEZ SON ADMINISTRATEUR DE BIENS CASTLE IMMO 5 rue du Gros Caillou - 75007 PARIS, demeurant 29 rue Brochant - 75017 PARIS non comparant, ni représenté Madame [S] [Z] épouse [L] - CHEZ SON ADMINISTRATEUR DE BIENS CASLE IMMO 5 rue du Gros Caillou - 75007 PARIS, demeurant 29 rue Brochant - 75017 PARIS non comparante, ni représentée D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE M. [K] [L] et Mme [S] [Z] épouse [L] ont acquis un appartement correspondant aux lots n°25 et 74, au sein d’un immeuble situé 5/5bis rue Chapon à AUBERVILLIERS (93300), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 août 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 5/5bis rue Chapon à AUBERVILLIERS (93300) a, par l'intermédiaire de son syndic, adressé à M. [K] [L] et Mme [S] [Z] épouse [L] une mise en demeure de payer la somme de 672,38 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété. Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2023 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 5/5bis rue Chapon à AUBERVILLIERS (93300), a fait assigner M. [K] [L] et Mme [S] [Z] épouse [L] devant le tribunal de proximité d’Aubervilliers aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : - 4010,60 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 5 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 4 août 2021 sur la somme de 672,38 euros, puis sur celle de 748,30 euros à compter du 9 novembre 2021, puis sur celle de 1031,88 euros à compter du 11 mai 2022, puis sur celle de 1263,98 euros à compter du 9 février 2023, puis sur celle de 3281,59 euros à compter du 10 mai 2023 et sur celle de 5155,58 euros à compter du 12 juillet 2023, et de l'assignation pour le sursplus, avec capitalisation des intérêts, - 1335,61 euros à titre de remboursement de frais sur le fondement de l'article10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - 2400 euros à titre de dommages-intérêts, - 1400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. A l’audience du 12 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 5/5bis rue Chapon à AUBERVILLIERS (93300) maintient ses demandes. Il fait valoir que les appels de charges constituent des besoins de trésorerie permettant de faire face aux dépenses qu’il a budgétisées ou exposées. Il soutient que la carence de M. [K] [L] et Mme [S] [Z] épouse [L] cause ainsi des problèmes de trésorerie importants au syndicat des copropriétaires, qui doit faire l’avance de ces charges impayées par cescopropriétaires pour régler ses fournisseurs. M. [K] [L] et Mme [S] [Z] épouse [L], cités en l'étude du commissaire de justice, ne comparaissent pas. L'affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024. M O T I F S DE LA DÉCISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales Sur la demande en paiement des charges et provisions dues En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de ses demandes : - le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [K] [L] et Mme [S] [Z] épouse [L] tel que cela résulte de l'extrait de matrice cadastrale pour les lots n°25 et 74, - le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er juillet 2021 au 5 septembre 2023, - les appels de fonds et travaux couvrant la période du 3ème trimestre 2021 au 3ème trimestre 2023, - les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 12 janvier 2022 et 22 février 2023, ayant notamment : ▸ approuvé les comptes pour l'exercice 2020/2021 et 2021/2022, ▸ approuvé le budget prévisionnel pour l'exercice 2021/2022 et 2022/2023, Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2021,2022 et 2023, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel. Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés. En application de l'article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou de la justification d'une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis des lots, qui ne se présume point, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre. En conséquence, M. [K] [L] et Mme [S] [Z] épouse [L] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4010,60 euros au titre des charges de copropriété impayées au 5 septembre 2023, appels de fond du 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 août 2021 sur la somme de 672,38 euros, puis sur celle de 748,30 euros à compter du 9 novembre 2021, puis sur celle de 1031,88 euros à compter du 11 mai 2022, puis sur celle de 1263,98 euros à compter du 9 février 2023, puis sur celle de 3281,59 euros à compter du 10 mai 2023 et sur celle de 5155,58 euros à compter du 12 juillet 2023, et du 3 octobre 2023 pour le surplus. Sur les frais nécessaires au recouvrement Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné « a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ». Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. Ainsi ne constituent pas des frais nécessaires les frais d'huissier qui sont compris dans les dépens, ni les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, prestations relevant d'actes élémentaires de la gestion courante rémunérés dans le cadre du mandat de gestion (alors qu’aucun élément du présent dossier ne permet de considérer qu’il pourrait s’agit d’actes exceptionnels), pas plus que les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Demeurent ainsi relever de l’application de cet article 10-1 les frais de mise en demeure, à la condition qu'ils soient strictement nécessaires. Il convient de retenir les mises en demeure en date des 4 août 2021, 11 mai 2022 et 10 mai 2023, l'ensemble des autres mises en demeure et relances devant être considéré comme superfétatoires. Au regard du contrat de syndic, les frais de mise en demeure s'élèvent à 35 euros. Par conséquent, il convient de condamner les défendeurs à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 105 euros au titre des frais de recouvrement prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur les dommages-intérêts En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé , par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, M. [K] [L] et Mme [S] [Z] épouse [L] paye irrégulièrement ses charges de copropriété ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires. Il convient de condamner M. [K] [L] et Mme [S] [Z] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêt. Sur les mesures de fin de jugement Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. M. [K] [L] et Mme [S] [Z] épouse [L], en tant que partie perdante, supporteront la charge des dépens. Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l’espèce, M. [K] [L] et Mme [S] [Z] épouse [L], qui supportentles dépens, seront condamnés à payer syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 5/5bis rue Chapon, à AUBERVILLIERS (93300), une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros. Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, dans la mesure où elle n’apparaît pas incompatible avec les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. PAR CES MOTIFS Le tribunal de proximité, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort : CONDAMNE M. [K] [L] et Mme [S] [Z] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 5/5bis rue Chapon à AUBERVILLIERS (93300) la somme de 4010,60 euros au titre des charges de copropriété impayées au 5 septembre 2023, appels de fond du 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 août 2021 sur la somme de 672,38 euros, puis sur celle de 748,30 euros à compter du 9 novembre 2021, puis sur celle de 1031,88 euros à compter du 11 mai 2022, puis sur celle de 1263,98 euros à compter du 9 février 2023, puis sur celle de 3281,59 euros à compter du 10 mai 2023 et sur celle de 5155,58 euros à compter du 12 juillet 2023, et du 3 octobre 2023 pour le surplus, CONDAMNE M. [K] [L] et Mme [S] [Z] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 5/5bis rue Chapon à AUBERVILLIERS(93300) la somme de105 euros, au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, CONDAMNE M. [K] [L] et Mme [S] [Z] épouse [L] à payer solidairement au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 5/5bis rue Chapon à AUBERVILLIERS (93300), la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts, CONDAMNE M. [K] [L] et Mme [S] [Z] épouse [L] à payer solidairement au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 5/5bis rue Chapon à AUBERVILLIERS (93300), la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [K] [L] et Mme [S] [Z] épouse [L] aux dépens, RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision. LA GREFFIERELA JUGE