Tribunal judiciaire, 17 février 2026. 25/01940

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé N° RG 25/01940 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2HH2 SL/MHT ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 FEVRIER 2026 DEMANDEUR : M. [X] [K] [Adresse 1] [Localité 1] représenté par Me Anne-sophie DUEZ, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Eric KOY, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, plaidant DÉFENDEUR : M. [L] [D] [Adresse 2] [Localité 2] non comparant JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Sébastien LESAGE DÉBATS à l’audience publique du 13 Janvier 2026 ORDONNANCE mise en délibéré au 10 Février 2026 prorogé au 17 Février 2026 LE JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : Suivant acte authentique du 23 janvier 2014, M. [X] [K] a mis à bail au profit de M. [L] [D] des locaux à usage commercial situés au [Adresse 3] à [Localité 3] (Nord) à compter du 23 janvier 2014. Suivant acte authentique du 28 février 2024, M. [K] a renouvelé le bail sur les mêmes locaux au profit de M. [D] à compter du 23 janvier 2023. Conclu pour une durée de neuf années, le contrat a fixé le loyer annuel à 10 800 euros HT, payable mensuellement et d’avance, et prévu le versement d’un dépôt de garantie de 900 euros. Le 10 juillet 2025, à la suite d’impayés, M. [K] a fait signifier à M. [D] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail. Le 18 décembre 2025, M. [K] a assigné M. [D] devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment aux fins de voir : - constater la résiliation du contrat de bail commercial par le jeu de la clause résolutoire, - déclarer M. [D] occupant sans droit ni titre de la maison sise [Adresse 4] à [Localité 3] (Nord) depuis le 10 août 2025, - ordonner l'expulsion de M. [D] et de tous les occupants de son chef des lieux loués, dans le mois de la décision à intervenir, - condamner M. [D] à payer à M. [K] la somme de 4 863,20 euros à titre provisionnel, en paiement des loyers et charges dus arrêtés au 5 juillet 2025, outre une indemnité d’occupation au moins égale au loyer et provision sur charges à compter du 5 août 2025 et jusqu’à restitution des locaux, soit la somme mensuelle de 900 euros, - condamner M. [D] à payer à M. [K] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter l'entière charge des dépens en ce compris les frais du commandement du 10 juillet 2025 et de mise en demeure. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2026. A l’audience, M. [K], représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son assignation. M. [D] n’a pas constitué avocat. La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 17 février 2026 en raison des contraintes de service. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge Bien que régulièrement assigné dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, par acte remis à l’étude de commissaire de justice, M. [D] n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur l’acquisition de la clause résolutoire Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En application de l'article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ; - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ; - la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement. En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne pas lieu à discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la clause résolutoire et l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y sont reproduits. Le commandement du 10 juillet 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 4 267 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges, 596 euros au titre de la taxe foncière et 159,31 euros au titre du coût de l’acte. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 10 août 2025. Sur la demande d’expulsion L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable. En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour M. [D] de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif. Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier. L’acquisition de la clause résolutoire rend M. [D] occupant sans droit ni titre des locaux ; cette occupation prive le demandeur de la disposition de ces locaux. Par conséquent, M. [K] est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable M. [D] à compter du 11 août 2025 si celui-ci ne libère pas les lieux. Il convient de fixer le montant de cette indemnité au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux. Sur la demande de provision au titre de l’arriéré En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier. Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation fondant la demande est la seule condition de l'octroi d'une provision. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Selon l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 28 février 2024 et le commandement de payer du 10 juillet 2025, de sorte qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges pour la période de mai 2023 à septembre 2023 inclus à hauteur de 4 267,20 euros (853,44 euros x 5 mois). L’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève à 4 267,20 euros, au paiement de laquelle M. [D] sera condamné à titre provisionnel, outre intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2025, date du commandement de payer. S’agissant de la somme de 596 euros réclamée au titre de la taxe foncière 2024, il existe une contestation sérieuse dès lors que le montant de la taxe n’est pas justifié aux débats. Il n’y a donc lieu à référé sur cette demande. Sur les dépens L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens. En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, il convient de mettre à la charge de M. [D], partie perdante, les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 10 juillet 2025 s’élevant à 159,31 euros. Sur l’article 700 du code de procédure civile En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner M. [D] à payer à M. [K] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision. DÉCISION Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ; Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant M. [X] [K] et M. [L] [D] concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3] (Nord) depuis le 10 août 2025 ; Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [L] [D] et de tout occupant de son chef des lieux situés n°[Adresse 4] à [Localité 3] (Nord) ; Autorise au besoin M. [X] [K] à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ; Dit qu’en cas de besoin, le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Fixe, à compter du 11 août 2025, le montant mensuel de la provision au profit de M. [X] [K] à valoir sur l’indemnité d'occupation due par M. [L] [D] au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne M. [L] [D] à payer à M. [X] [K] chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ; Condamne M. [L] [D] à payer à M. [X] [K] la somme de 4 267,20 euros (quatre mille deux cent soixante-sept euros et vingt centimes) à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges des mois de mai à septembre 2023 ; Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2025 ; Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de la taxe foncière ; Condamne M. [L] [D] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 10 juillet 2025 s’élevant à 159,31 euros  ; Condamne M. [L] [D] à payer à M. [X] [K] la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ; La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier. LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN