Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/06071

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/06071 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2N2D N° MINUTE : 11/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 février 2024 DEMANDEUR Monsieur [N] [K], demeurant [Adresse 3] -[Localité 5]S, représenté par Me Marine PARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2] [Localité 4], Toque P0283 DÉFENDEURS Madame [J] [Y], demeurant [Adresse 1] - [Localité 6], non comparante, ni représentée Monsieur [V] [R], demeurant [Adresse 1] - [Localité 6], non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 17 novembre 2023 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 27 février 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 27 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06071 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2N2D FAITS ET PROCEDURE Suivant contrat du 08/03/2009, Monsieur [N] [K] avait donné en location à Madame [J] [Y] et à Monsieur [V] [R] un logement (une pièce avec mezzanine) situé [Adresse 1] à [Localité 6] (1er étage, porte 37) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 470 €, outre 80 € au titre des provisions sur charges. Par acte du 26/04/2023, Monsieur [N] [K] a fait délivrer à Madame [J] [Y] et à Monsieur [V] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 3300 €. Par acte du 06/07/2023, Monsieur [N] [K] a assigné Madame [J] [Y] et Monsieur [V] [R] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir: -la constatation de la résiliation de plein droit du bail au 27/06/2023 à raison de l'acquisition de la clause résolutoire ; -l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; -le transport et la séquestration des meubles se trouvant sur les lieux dans un garde-meuble au choix du tribunal ou de Monsieur [K], aux frais, risques et périls des défendeurs et en garantie de toute somme due ; -le paiement de la somme provisionnelle de 4950 € au titre des loyers et charges impayés au 03/07/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 26/04/2023 ; -le versement à titre de provision d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1650 €, indexable, jusqu'à la reprise effective des lieux. Monsieur [N] [K] a demandé également une indemnité 990 € au titre de la clause pénale, une indemnité de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et le rappel de l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir. Le préfet de [Localité 7] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 10/07/2023. Il a été justifié de la saisine de la CCAPEX. Régulièrement cité, l'acte ayant été délivré à sa personne, Monsieur [V] [R] ne s'est pas présenté à l'instance. Régulièrement citée, l'acte ayant été délivré à personne présente au domicile, Madame [J] [Y] ne s'est pas présentée à l'instance. À l'audience, Monsieur [N] [K] a indiqué que la créance avait augmenté, s'élevant à 7150 € au 10/11/2023. Au vu de l'ancienneté des impayés, il s'est opposé à l'octroi d'office de délais de paiement ainsi qu'à la suspension d'office des effets de la clause résolutoire. MOTIVATIONS Sur la résiliation en application de la clause résolutoire Il est produit à l'instance : -le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ; -un commandement de payer en date du 26/04/2023 faisant référence à cette clause résolutoire ; -un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 10/11/2023. Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail à est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux. L'octroi d'office de délais de paiement, à défaut d'accord du bailleur, n'est possible qu'en cas de reprise du paiement du loyer courant. Par ailleurs, la suspension des effets de la clause résolutoire n'intervient qu'à la demande d'une des parties. Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que les locataires ne s'en sont pas acquittés totalement à la date du 26/06/2023. Par ailleurs, le paiement des loyers courants n'a pas été repris, la dette s'accroissant, et le bailleur s'est opposé à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail consenti à Madame [J] [Y] et à Monsieur [V] [R] à la date du 27/06/2023 et d'ordonner leur expulsion dans les conditions prévues par la loi et avec toutes les conséquences qu'elle emporte. Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus A ce titre, Monsieur [N] [K] justifie d'une créance de 4950 € au titre des loyers et charges dues au 03/07/2023 (la dernière échéance comprise en cette somme étant le loyer et les charges payables d'avance pour le mois de juillet 2023). Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande du bailleur au titre de la clause pénale. En effet, suivant l'article 4 i) de la loi du 06/07/1989, est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location. Sur l'indemnité d'occupation à échoir Les locataires étant désormais occupants sans droit ni titre des lieux loués, il y a lieu d'indemniser Monsieur [N] [K] du préjudice qui en résulte en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération au montant des loyer et charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au bail s'il n'avait pas été résilié. L'indemnité d'occupation ne saurait être fixée à un montant supérieur au montant du loyer et des charges normalement exigibles, ce qui constituerait au vu des conditions du bail et de son ancienneté une sanction manifestement disproportionnée ne relevant pas en tout état de cause de l'appréciation du juge des référés. Sur les demandes accessoires Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [N] [K] les frais irrépétibles de l'instance. Toutefois, au vu du montant du loyer au regard du logement considéré et en considération de l'ancienneté du bail, le montant de cette indemnité sera limitée à 450€. L'exécution provisoire de la présente décision est de plein droit. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort Constate la résiliation de plein droit à la date du 27/06/2023 du bail consenti le 08/03/2009 par Monsieur [N] [K] à Madame [J] [Y] et à Monsieur [V] [R], portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] (1er étage, porte 37). Dit qu'à défaut par Madame [J] [Y] et Monsieur [V] [R] d'avoir volontairement libéré le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux délivré aux locataires, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef. Dit que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi selon les modalités fixées par les article L433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Condamne in solidum Madame [J] [Y] et Monsieur [V] [R] à payer à Monsieur [N] [K] la somme provisionnelle de 4950 € représentant le montant des loyers et charges impayés arrêtés au 03/07/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 06/04/2023 sur 3300 € et à compter du 06/07/2023 sur le surplus. Condamne in solidum Madame [J] [Y] et Monsieur [V] [R] à payer à Monsieur [N] [K], à titre provisionnel, à compter du 01/08/2023 et jusqu'à totale libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié et d'obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif. Dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération du logement. Condamne in solidum Madame [J] [Y] et Monsieur [V] [R] à payer à Monsieur [N] [K] la somme de 450 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute Monsieur [N] [K] du surplus de ses demandes. Condamne Madame [J] [Y] et Monsieur [V] [R] in solidum aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture. Rappelle que la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit. Le GreffierLe Président