Tribunal judiciaire, 29 février 2024. 23/01705

Minute : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 29 FEVRIER 2024 N° RG 23/01705 - N° Portalis DB22-W-B7H-RXEJ Code NAC : 30B DEMANDERESSE COMMUNE DE [Localité 4], agissant poursuites et diligences de Madame le Maire, domiciliée en cette qualité à l’Hôtel de Ville, situé [Adresse 1], Représentée par Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 et par Me Jérôme BARBET, avocat au barreau de PARIS, vestaire : P 485, avocat plaidant, DEFENDERESSE ROUCHETEAU, société à responsabilité limitée, inscrite au R.C.S VERSAILLES sous le n° 815 041 405, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège, Représentée par Me Karine ROUSSELOT-WEBER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 301, avocat postulant et par Me Alexandra JONGIS, avocat au barreau de PARIS, vestaire : B 802, avocat plaidant, *** Débats tenus à l'audience du : 18 Janvier 2024 Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, greffière placée lors des débats et de Virginie DUMINY, greffière lors du prononcé, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 18 Janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 29 Février 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 29 novembre 2017, la commune de [Localité 4] a donné à bail mixte commercial et d'habitation, soumis au régime des baux commerciaux à la société SARL ROUCHETEAU des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de neuf années et un mois à compter du 1er décembre 2017. Le commerce est exploité sous l'enseigne GARDEN ABR. Le loyer a été fixé à la somme de 9.000 euros annuel hors charges et hors taxes, payable d'avance et chaque mois par mensualités de 750 euros. Un dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyer, hors charges et hors taxes soit 1.500 euros était contractuellement prévu. Par acte de commissaire de justice délivré le 09 octobre 2023, la commune de MEDANS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SARL ROUCHETEAU portant sur la somme de 2.250 euros. Par acte de commissaire de justice délivré le 30 novembre 2023, la commune de [Localité 4] a fait assigner en référé la SARL ROCHETEAU en expulsion. L'affaire a été évoquée à l'audience du 18 janvier 2024. A cette date, la commune de [Localité 4] a sollicité : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit à la date du 09 novembre 2023 , - le rejet de la demande de suspensions des effets de la clause résolutoire et en conséquence : - ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance à venir, - autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l'exécution, - condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 3.200 euros au titre des loyers et/ou indemnités d'occupation et charges dus, arrêtée au 08 novembre 2023, avec pour chacune des sommes impayées au titre du bail la pénalité contractuelle prévue à l'alinéa 1 de l'article 15 " Clause pénale " du bail, calculée prorata temporis à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance, d'un montant égal au taux légal en vigueur majoré de quatre points, - condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d'occupation calculée prorata temporis d'un montant de 1.500 euros par mois à compter du jour de la résiliation du bail du 9 novembre 2023 et jusqu'à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, sans préjudice du droit de la commune de [Localité 4] de demander à la SARL ROUCHETEAU le paiement de toutes autres charges, taxes et accessoires conformément aux stipulations du bail, - condamner la locataire à lui payer la somme de 40 euros au titre de l'indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement prévue par les articles L 441-10 et D 441-5 du code de commerce, - dire que le montant du dépôt de garantie versé par la SARL ROUCHETEAU à la commune de [Localité 4] restera acquis à cette dernière à titre d'indemnité, - condamner la locataire à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Au soutien de ses prétentions la commune de [Localité 4] a fait valoir qu'elle avait rencontré des difficultés avec la SARL ROUCHETEAU tout au long de la relation contractuelle, que les premiers retards de paiement dataient de la fin de l'année 2017 et que les difficultés s'étaient accentuées en 2023. Elle a indiqué avoir fait délivrer un premier commandement de payer au mois de mai 2023. La commune de [Localité 4] a expliqué que la SARL ROUCHETEAU avait effectué plusieurs virements trois jours auparavant mais qu'ils étaient tardifs et partiels et qu'elle ne pouvait soutenir que sa dette était soldée, la preuve d'un virement complémentaire de 1.500 euros n'étant pas établie. Elle a mis en avant le fait qu'il n'était pas contesté que l'échéance du mois de janvier 024 n'était pas réglée. Elle a fait valoir qu'en tout état de cause la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ne pouvait prospérer quand bien même la SARL ROUCCHETEAU aurait procédé au paiement des sommes dues dès lorsqu'elle ne démontrait pas sa bonne foi et sa capacité à respecter les termes du bail. La demanderesse a fait valoir en outre qu'elle avait consenti de nombreux efforts pour permettre la poursuite du bail, soutenant avoir abandonné une somme de 12.000 euros, avoir mis à disposition de la SARL ROUCHETEAU le parc de la commune à titre gratuit pour lui permettre de continuer son activité durant la période du COVID. Elle a expliqué que la locataire se désintéressait de ce fonds de commerce au profit d'un autre situé dans la commune voisine et qu'aucun projet de cession de fonds ne lui avait été soumis contrairement à ce que soutenait la défenderesse. En défense, la SARL ROUCHETEAU a sollicité le rejet de l'ensemble des demandes de la commune de [Localité 4], l'octroi rétroactif de délais de paiement pour régler sa dette, la suspension des effets de la clause résolutoire durant ledit délai. Elle a demandé qu'il soit jugé qu'en cas de paiement intégral des causes du commandement de payer dans ce délai la clause résolutoire soit supposée ne pas avoir joué. Au soutien de ses prétentions elle a fait valoir que le juge pouvait accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire aussi longtemps que la résiliation du bail commercial n'avait pas été constatée par une décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée. Elle a soutenu avoir réglé l'intégralité de sa dette en procédant le 16 janvier 223 au règlement complémentaire de la somme de 1.500 euros correspondant aux loyers des mois de novembre et décembre 2023. La SARL ROUCHETEAU a exposé que tout au long de la relation contractuelle la mairie de [Localité 4] lui avait adressé des reproches injustifiés ou dérisoires, que malgré des difficultés financières et un endettement croissant elle avait toujours tout mis en œuvre pour régler son loyer avec le moins de retard possible. La défenderesse a indiqué qu'elle avait l'intention de céder son fonds de commerce et que la mairie de [Localité 4] en avait été informée dès le printemps 2023. La décision a été mise en délibéré au 29 février 2024. La SARL ROUCEHTEAU a été autorisée à justifier des sommes réglées récemment en cours de délibéré. Par note en délibéré du 08 février 2024, elle a produit un extrait des mouvements de son compte. La commune de [Localité 4] a répondu par note en délibéré du 09 février 2024. MOTIFS Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile : " Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ". La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge". Le bail stipule dans son article 14, qu'à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. La commune de [Localité 4] démontre que les premiers retards de paiement datent de l'année 2018. Au cours de l'année 2023 deux commandements de payer ont été délivrés à la SARL ROUCHETEAU, le premier au mois de mai pour un montant de 5.904,79 euros, le second au mois d'octobre 2023 pour un montant de 2.250 euros. Il est constant qu'un mois après la délivrance du commandement de payer du 09 octobre 2023, la dette n'était pas soldée, même si elle l'est désormais. La SARL ROUCHETEAU ne soutient pas avoir subi une baisse extraordinaire de son chiffre d'affaire et ne produit aucun élément comptable permettant de penser que la situation va s'améliorer. Elle ne justifie pas plus d'une perspective concrète et proche de la cession de son fonds de commerce. Au vu de ses éléments il sera fait droit à la demande d'acquisition de la clause résolutoire sans octroi de délais de paiement rétroactifs et suspension de ses effets. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L 145-41 du code de commerce le 09 octobre 2023 étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après. L'obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n'y a pas lieu à astreinte. Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ". En l'espèce, au jour du délibéré la SARL ROUCHETEAU n'a plus de dette. Il n'y a donc pas lieu à condamnation provisionnelle au titre des arriérés. S'agissant des sommes réclamées au titre de la clause pénale qui incluent l'indemnité forfaitaire, la majoration des intérêts et la conservation du dépôt de garantie, elles se heurtent à une contestation sérieuse compte tenu de l'apurement de la dette. Il sera dit n'y avoir lieu à référé sur ce point. Enfin, il convient de condamner la SARL ROUCHETEAU à payer à la commune de [Localité 4] à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du mois de février 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués. Il n'y a pas lieu à majoration du montant du loyer pour fixer celui de l'indemnité d'occupation. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient de condamner la SARL ROUCHETEAU, partie succombante, à payer à la commune de [Localité 4] la somme de 1.000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SARL ROUCHETEAU, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 29 novembre 2017 et la résiliation de ce bail à la date du 09 novembre 2023, REJETONS la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ; ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la SARL ROUCHETEAU et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 2] à [Localité 4], DISONS n'y avoir lieu à astreinte, ORDONNONS que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS la SARL ROUCHETEAU à payer à la commune de [Localité 4] à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du mois de février 2023 et jusqu'à complète libération des lieux, DISONS n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la commune de [Localité 4] ; CONDAMNONS la SARL ROUCHETEAU à payer à la commune de [Localité 4] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS la SARL ROUCHETEAU au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer. Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT NEUF FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. LA GREFFIÈRELA VICE-PRÉSIDENTE Virginie DUMINYCharlotte MASQUART