Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 23/01602

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé N° RG 23/01602 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XW6A SL/SH ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 MARS 2024 DEMANDERESSE : S.C.I. SCI AL [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Marie-christine DUTAT, avocat au barreau de LILLE DÉFENDERESSE : S.A.R.L. SARL ERDS [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Grégory DUBOCQUET, avocat au barreau de LILLE JUGE DES RÉFÉRÉS : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Sébastien LESAGE DÉBATS à l’audience publique du 06 Février 2024 ORDONNANCE du 05 Mars 2024 LA JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : Suivant acte sous seing privé du 2 décembre 2019, la SCI A.L a consenti à la SARL ERDS un bail commercial portant sur des locaux situés sur la Commune d’[Localité 2], [Adresse 1], pour une durée de 3/6/9 années à compter du 2 décembre 2019, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 28800 euros, payable par quart et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 7200 euros. Les loyers étant impayés, la SCI A.L a fait signifier le 29 septembre 2023 à la SARL ERDS un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du23 novembre 2023, a fait assigner la SARL ERDS devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de : Vu l’article 835 alinéa 1 et 2 du code de procédure civile, Vu les articles 1103 et 1104 du code civil, Vu l’article L.145-41 du code de commerce - Dire et juger que la clause résolutoire stipulée au bail est acquise avec effet au 30 octobre 2023 et que le bail est résilié à compter de cette date - Ordonner l’expulsion de la société ERDS du local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 2] - Dire et juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution - Condamner la SARL ERDS, à titre provisionnel à verser à la SCI A.L la somme de 28376,17 euros correspondant aux loyers, taxes et charges comprises jusqu’au 29 septembre 2023 - Condamner la SARL ERDS à verser à titre provisionnel à la SCI A.L une indemnité d’occupation mensuelle de 4800 euros hors taxes et hors charges à laquelle il conviendra d’ajouter les taxes dont la taxe foncière et la provision mensuelle de 270 euros par mois, le tout majoré de la TVA au taux en vigueur à la date de l’ordonnance à intervenir et ce, à compter du 30 octobre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés - Dire que ces sommes porteront intérêts au taux de 1%, outre l’intérêt légal - Juger que le montant du dépôt de garantie restera acquis à la SCI A.L - Eu égard aux frais irrépétibles que la SCI A.L aura dû engager du fait de la présente instance, frais qu’il serait inéquitable de lui laisser intégralement supporter, condamner la société ERDS à lui verser une somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile - Condamner la SARL ERDS aux entiers dépens L’affaire appelée à l’audience du 9 janvier 2024 a été renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 6 février 2024. A cette audience, la SCI A.L représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de son exploit introductif d’instance et précise qu’elle renonce à sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré de loyer à titre provisoire, la SARL ERDS ayant remboursé l’intégralité de la dette, mais qu’elle maintient sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire. La SARL ERDS, représentée par son avocat, reprend oralement ses écritures déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande : Vu l’article L.145-41 du Code de commerce, Vu l’article 1343-5 du Code civil, - Suspendre les effets de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 2 décembre 2019 ; - Dire et juger que la SARL ERDS pourra s’acquitter des causes du commandement du 29 septembre 2023 avant le 15 janvier 2024 ; - Constater que la SARL ERDS s’est acquitté des causes du commandement de payer du 29 septembre 2023 dans les délais qui lui ont été accordés ; - Constater que la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 2 décembre 2019 n’a pas joué ; - Débouter la SCI A.L de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ; - Statuer ce que de droit à l’égard des dépens d’instance. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. La présente décision susceptible d’appel est contradictoire. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits La SCI A.L justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. L’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Aux termes des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 22 page 18 du contrat). Le commandement de payer la somme en principal de 28142,43 euros, délivré le 29 septembre 2023 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’échéance du délai d’un mois, soit le 29 octobre 2023, ce qu’il convient de constater. Le preneur se trouvant sans droit ni titre et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Sur le sort des meubles : Le sort des biens meubles garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution. Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation Le maintien dans les lieux de la SARL ERDS causant un préjudice à la SCI AL, le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SARL ERDS au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 30 octobre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux. Sur la conservation du dépôt de garantie et la majoration des intérêts des sommes dues Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond. En conséquence il n’y aura pas lieu à référé sur les prétentions se fondant sur ces clauses. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement La SARL ERDS sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement rétroactifs. Compte tenu de la situation financière et matérielle du défendeur telle qu'elle résulte des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie, la SARL ERDS étant tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges prévus au bail. Les sommes dues ayant été déjà versées, il n’y aura pas lieu à accorder des délais de paiement. Sur les demandes accessoires La SARL ERDS sera condamnée aux dépens. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI A.L les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. La SARL ERDS sera condamnée à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En vertu des dispositions des articles 484, 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire sera de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référés, par décision mise à la disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail en date du 2 décembre 2019, portant sur des locaux situés sur la Commune d’[Localité 2], [Adresse 1], depuis le 29 octobre 2023, Fixons à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 30 octobre 2023, Condamnons à titre provisionnel la SARL ERDS au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ; Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que SARL ERDS verse les loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires courants prévus au bail, Disons qu'à défaut de règlement d'un seul des loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires courants à leurs échéances : - l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, - les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, - la clause résolutoire produira son plein et entier effet, - il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la SARL ERDS et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés sur la Commune d’[Localité 2], [Adresse 1] - la SARL ERDS devra payer à la SCI A.L à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance, - le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale ; Condamnons la SARL ERDS à payer à la SCI AL la somme de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la SARL ERDS aux dépens, Rappelons que l’exécution provisoire est de droit. La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE