Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-
Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/01474 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X4TP
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 FEVRIER 2024
MINUTE N° 24/00440
----------------
Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,
Après avoir entendu les parties à notre audience du 26 Janvier 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
La société AEROPORTS DE PARIS (ADP)
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Eric FORESTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :R197
ET :
La société SOS BAGGAGE
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Richard RONDOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R095
*******************************************
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 24 juillet 2019, la société ADP a donné à bail à la société SOS BAGGAGE des locaux à usage de bureaux situés au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier dénommée « [Adresse 4]), pour une surface globale de 260 m2 environ, pour une durée ferme de six ans, soit jusqu’au 31 juillet 2025, moyennant un loyer annuel de 37.700 euros hors taxes et hors charges. Un dépôt de garantie de 9.425 euros à été versé par la société preneuse.
En raison de l'épidémie de la COVID-19, la société preneuse n'a pas été en mesure de payer régulièrement les loyers mis à sa charge raison pour laquelle les 22 avril et 25 mai 2021 les parties ont régularisé deux protocoles d'accord prévoyant un échelonnement de l'arriéré locatif.
Suivant exploit du 9 février 2023, la SA AEROPORTS DE PARIS a fait délivrer à la SARL SOS BAGGAGE un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.
Le 29 mars 2023, la SARL SOS BAGGAGE a quitté les lieux.
Par exploit d’huissier du 5 septembre 2023, la SA AEROPORTS DE PARIS a fait assigner la SARL SOS BAGGAGE aux fins de voir :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail depuis le 10 mars 2023 ; En conséquence,
Condamner par provision la société SOS BAGGAGE à verser à la société AEROPORTS DE PARIS une somme de 142.966,03 euros à titre d’arriéré de loyers et de charges dû selon décompte arrêté au 8 mars 2023, échéance du 1 er trimestre 2023 incluse, augmentée du taux correspondant à une fois et demie le taux d’intérêt légal, ainsi qu’il est stipulé à l’article 14 du contrat de bail et ce, à compter du 4 octobre 2022, date de délivrance de la première mise en demeure, et jusqu’à apurement total de la dette ; Condamner la société SOS BAGGAGE à payer à la société AEROPORTS DE PARIS une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 10 mars 2023, date à laquelle le commandement de payer daté du 9 février 2023 a produit tous ses effets, et jusqu’à parfaite libération des lieux, d’un montant de 12.594,40 € TTC, somme à laquelle il convient d’ajouter les charges et accessoires du bail ; Autoriser la société ADP à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 9.425 euros HT à titre de dommages et intérêts ; Condamner la société la société SOS BAGGAGE au paiement de la somme de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, outre la somme de 394,23 euros correspondant au coût du commandement.
L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 26 janvier 2024 et la décision mise en délibéré au 23 février 2024 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.
Dans ses conclusions déposées à l’audience, la SA AEROPORTS DE PARIS, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail depuis le 10 mars 2023 ; En conséquence,
Condamner par provision la société SOS BAGGAGE à verser à la société AEROPORTS DE PARIS une somme de 142.966,03 euros à titre d’arriéré de loyers et de charges dû selon décompte arrêté au 8 mars 2023, échéance du 1er trimestre 2023 incluse, augmentée du taux correspondant à une fois et demie le taux d’intérêt légal, ainsi qu’il est stipulé à l’article 14 du contrat de bail et ce, à compter du 4 octobre 2022, date de délivrance de la première mise en demeure, et jusqu’à apurement total de la dette ; Autoriser la société ADP à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 9.425 euros HT ; Ordonner que le dépôt de garantie viendra en compensation des sommes dues ;
Débouter la société SOS BAGGAGE de sa demande de délai de paiement ; Condamner la société la société SOS BAGGAGE au paiement de la somme de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, outre la somme de 394,23 euros correspondant au coût du commandement.
Dans ses conclusions déposées à l’audience, la SARL SOS BAGGAGE, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :
Constater l'existence d'une contestation sérieuse ; Constater l’inexigibilité des loyers pendant la période de fermeture de l’aéroport géré par la société ADP ; Constater la libération des locaux à usage de bureaux situé [Adresse 2]), par la société SOS BAGGAGE le 10 mars 2023 ; Constater les erreurs commisses par la société ADP dans le calcul de la dette locative dû par la société SOS BAGGAGE ; Constater le caractère infondé de la demande en versement d’une indemnité d’occupation formulée par la société ADP ; En conséquence :
Débouter la société ADP de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables et mal fondées ; Prononcer l’inexigibilité des loyers pendants la période de fermeture administrative ; Ordonner un nouveau calcul de la dette locative dû par la société SOS BAGGAGE ; Ordonner l’étalement de la dette dû par la société SOS BAGGAGE sur deux années ; Condamner la société ADP au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à l’assignation et aux conclusions sus-visées.
MOTIFS DE LA DECISION
À titre liminaire, il apparaît que la société SOS BAGGAGE ne conteste pas l'acquisition de la clause résolutoire, étant observé qu'elle a quitté les lieux et remis les clés au bailleur le 29 mars 2023. Le bénéfice de l'acquisition de la clause résolutoire sera donc constatée.
Sur la demande de provision au titre des loyers
La société ADP sollicite la condamnation de la société preneuse à lui payer, à titre de provisions sur l'arriéré locatif, la somme de 142.966,03 euros. Au soutien de sa demande, la société ADP produit notamment un décompte arrêté au 8 novembre 2023, plusieurs factures et avoirs. Elle considère que la défenderesse ne rapporte pas la preuve de l'impact qu'aurait eu la crise sanitaire sur son chiffre d'affaires. Elle ajoute qu'il n'existe aucune contestation sérieuse sur l'arriéré locatif dès lors que la somme de 6.664 euros a été porté au crédit du compte de la société preneuse. Concernant l'avoir de 34.743,28 euros, elle indique qu'il est normal qu'il n'en soit pas fait état dans le décompte du 7 avril 2023 puisqu'il a été émis le 15 mai suivant.
Enfin, elle soutien qu'elle a satisfait à son obligation de délivrance dès lors que selon la jurisprudence de la cour de cassation, l'interdiction de recevoir du public, générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilée à la perte de la chose au sens de l'article 1722 du Code civil, cette mesure ne constituant pas une inexécution de l'obligation de délivrance.
La société SOS BAGGAGE considère que le litige pose une contestation sérieuse sur le montant de l'arriéré locatif dès lors que, notamment, il ressort des mesures gouvernementales prises lors de l'épidémie de la COVID-19, que les loyers concernés bénéficient d'une mesure de suspension des sanctions entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020, que le dépôt de garantie de 9.425 euros doit s'imputer sur la dette locative, non pas seulement la somme de 6.664 euros. De la même manière, elle considère que bénéficiant d'un avoir émis le 15 mai 2023, celui-ci doit s'imputer sur la dette locative.
Conformément aux dispositions de l’article 809 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial, le commandement de payer du 9 février 2023 et le décompte actualisé au 8 novembre 2023.
Par ailleurs, il résulte des protocoles d'accord régularisés entre les parties les 22 avril et 25 mai 2021, que la société preneuse a reconnu que les loyers sollicités par la société ADP, notamment au titre des périodes de fermeture d'une partie de l'aéroport en raison de la crise sanitaire liée à la COVID-19, étaient dus. C'est ainsi que dans le protocole signé le 25 mai 2021, les parties ont convenu que la dette s'élevait déjà à 99.790,73 euros.
Pour ces raisons, la société SOS BAGGAGE ne peut valablement soutenir devant le juge des référés, juge de l'évidence, que ces loyers ne seraient pas exigibles et que la société ADP aurait manqué à son obligation de délivrance.
En outre, il résulte du décompte produit par la société demanderesse en pièce 12 qu'à la date du 8 novembre 2023, l'arriéré locatif s'élevait à 146.792,91 euros TTC, cette somme tenant compte d'un avoir du 15 mai 2023 de 34.743,28 euros. Sur cette somme doit s'imputer par compensation le dépôt de garantie de 9.425 euros, soit une somme due par la société SOS BAGGAGE de 137.367,91 euros.
Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 9 février 2023, date du commandement de payer.
Sur la majoration du taux d'intérêt légal
La société ADP sollicite que le taux d'intérêt légal soit porté à 1,5 fois tel que cela est stipulé à l'article 14 du contrat de bail. Néanmoins, cette majoration du taux d'intérêt légal constitue une clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application laquelle est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y aura pas lieu à référé sur ce point.
Sur la demande de délais de paiement
La société SOS BAGGAGE sollicite des délais de paiement sur une durée de deux ans pour s'acquitter de sa dette locative.
La société demanderesse s'oppose à cette demande aux motifs que la société preneuse ne rapporte pas la preuve de sa situation financière.
En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, il apparaît que la société SOS BAGGAGE ne produit aucun élément de nature à justifier de sa situation financière et de ses capacités à rembourser la dette locative sur une période de 24 mois.
Cependant, il apparaît qu'elle est le bonne foi dès lors qu'elle a quitté les lieux dès le 29 mars 2023, soit quelques semaines seulement après le commandement de payer qui lui a été délivré le 9 février 2023. Par ailleurs, la volonté du législateur a été, en raison de la crise sanitaire liée à la COVID-19, de permettre aux sociétés en difficultés de maintenir leur activité ce qui passe notamment par l'octroi de délai de paiement. À cet égard, il ne ressort pas des pièces produites par les parties que la situation de la société débitrice serait de nature à ne pas lui permettre de s'acquitter, avec des délais, des sommes qui seront mises à sa charge à titre de provisions.
En conséquence, un moratoire lui sera accordé comme il sera dit au présent dispositif.
Sur les demandes accessoires
Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En conséquence, la SARL SOS BAGGAGE qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des Référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;
CONSTATONS le départ volontaire de la SARL SOS BAGGAGE le 29 mars 2023 ;
CONDAMNONS la SARL SOS BAGGAGE à payer en deniers ou quittances à la SA AEROPORTS DE PARIS la somme de 137.367,91 euros à titre provisionnel, à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 8 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2023, cette somme tenant compte de la déduction réalisée au titre du dépôt de garantie de 9.425 euros ;
AUTORISONS la SARL SOS BAGGAGE à se libérer de sa dette en plus des loyers courants, selon les modalités suivantes :
24 mois de délais,par règlements mensuels et consécutifs de chacun 5.500 euros, le 10 de chaque mois au plus tard,le premier règlement intervenant au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,la dernière échéance comprenant le solde de la dette ;
DISONS que, faute pour la SARL SOS BAGGAGE de payer à bonne date une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible :
DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la majoration de l'intérêt au taux légal ;
RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;
DISONS n'y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS la SARL SOS BAGGAGE aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 9 février 2023 ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 23 FEVRIER 2024.
LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT
