Cour d'appel, 14 décembre 2022. 21/21694

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 14 DECEMBRE 2022 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/21694 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CE2BK Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Octobre 2021 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 20/10020 APPELANTE Madame [T] [Y] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB 230 INTIME SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES [Adresse 9], [Adresse 7], [Adresse 8], [Adresse 6] [Localité 4] représenté par son administrateur judiciaire la SELARD AJ ASSOCIES C/ SELARD AJ ASSOCIES [Adresse 2] [Localité 5] Représenté par Me Thierry BAQUET de la SCP DOMINIQUE DROUX - BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB191 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Mme Muriel PAGE, Conseillère Mme Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE Mme [T] [Y] est propriétaire, en indivision avec M. [X] [N], des lots n°623, 787 et 1587 de l'état descriptif de division d'un ensemble immobilier dénommé résidence de [Adresse 9], sis [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 6] à [Localité 4]. S'agissant d'une copropriété en difficulté, le syndicat des copropriétaires principal des copropriétaires de la résidence de [Adresse 9] est représenté par son administrateur provisoire la société d'exercice libéral à responsabilité limitée AJ Associés prise en la personne de M. [K], administrateur judiciaire. Sur requête du syndicat des copropriétaires, par ordonnance du 15 septembre, le président du tribunal judiciaire de Bobigny a enjoint à M. [X] [N] et Mme [T] [Y] de payer au syndicat principal des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] située [Adresse 7], [Adresse 8], [Adresse 6] à [Localité 4] (93), représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJAssociés, les sommes de : - 38.215,85 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 septembre 2020, outre les intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2019 s'agissant de M. [N] et sur la somme de 28.848,11 € à compter du 2 juillet 2020 s'agissant de Mme [Y], - 51 € au titre des frais de recouvrement, -250 au titre des frais accessoires. Mme [T] [Y] a formé opposition au greffe du tribunal judiciaire de Bobigny. Le syndicat des copropriétaires a actualisé sa demande pour la porter aux sommes de 40.061,16 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 26 mars 2021 (1er trimestre 2021 inclus), 301 € au titre des frais de recouvrement, 2.000 € de dommages-intérêts et 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire du 13 octobre 2021 se substituant à l'ordonnance d'injonction de payer, le tribunal judiciaire de Bobigny a : - condamné M. [X] [N] et Mme [T] [Y] à proportion des droits de chacun dans la propriété à payer au syndicat principal des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] située [Adresse 7], [Adresse 8], [Adresse 6] à [Localité 4] (93), représentée par son administrateur provisoire la SELARL AJ Associés, les sommes de : 40.061,16 € au titre de l'arriéré des charges de copropriété selon décompte arrêté au 26 avril 2021, appel provisionnel du 1er trimestre 2021 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter : ¿ pour M. [X] [N], du 3 décembre 2020 sur la somme de 41.220,68 € et du 9 avril 2021 pour le surplus, ¿ pour Mme [T] [Y], du 1er juillet 2020 sur la somme de 28.848,11 € et du 8 avril 2021 pour le surplus, 301 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2020 pour M. [X] [N] et du 1er juillet 2020 pour Mme [T] [Y], 1.500 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, - condamné M. [X] [N] et Mme [T] [Y] aux dépens, - rappelé que la décision est de droit assortie de l'exécution provisoire. Mme [T] [Y] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 9 décembre 2021. La procédure devant la cour a été clôturée le 28 septembre 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 9 mars 2022 par lesquelles Mme [T] [Y], appelant, invite la cour à : - infirmer le jugement, - condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, - rappeler que l'exécution provisoire est de droit ; Vu les conclusions en date du 11 mars 2022 par lesquelles le syndicat principal des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sise [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 6] à [Localité 4], représenté par son administrateur provisoire la société d'exercice libéral à responsabilité limitée AJ Associés prise en la personne de M. [K], administrateur judiciaire, intimé, demande à la cour de : - confirmer le jugement, - débouter Mme [T] [Y] de toute ses demandes, - condamner Mme [T] [Y] aux dépens d'appel, ainsi qu'à lui payer la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande du syndicat en paiement des charges Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [X] [N] et Mme [T] [Y], - le relevé de compte copropriétaire de M. [X] [N] et Mme [T] [Y] arrêté au 26 avril 2021 à la somme de 40.061 ,16 €, - les procès-verbaux de décisions de l'administrateur provisoire de 2011 à 2020, - les appels de fonds adressés au copropriétaire, - la mise en demeure de payer la somme de 41.220,68 € adressée à M. [X] [N] par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 décembre 2019, - la mise en demeure de payer la somme de 28.848,11 € adressée à Mme [T] [Y] par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er juillet 2020 ; Mme [Y] soutient que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas le caractère définitif des procès-verbaux des assemblées des années 2011 à 2020 ; En réalité, s'il n'y a pas de procès verbal d'assemblée générale approuvant les comptes, c'est en raison de ce que le syndicat, copropriété en difficulté, est sous administration provisoire depuis 2005 ; La SCP AJAssociés, et avant elle, Mme [Z] [I], ont été désignés en qualité d'administrateurs judiciaires provisoires de la copropriété avec tous les pouvoirs du syndic, de l'assemblée et du conseil syndical L'administrateur provisoire a établi les procès-verbaux de ses décisions qui sont versés aux débats (pièces syndicat n°23 et 24) ; les comptes de la période considérée sont donc approuvés ; ces décisions sont exécutoires et ne sont pas susceptibles de recours ; Les décisions de l'administrateur judiciaire désigné sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui est le cas ici, disposant des pouvoirs du syndic et de l'assemblée générale des copropriétaires, sont opposables aux copropriétaires dès la prise de décision ; si l'article 62-8 du décret du 17 mars 1967 prévoit la mention des décisions sur le registre des procès-verbaux (article 17 du même décret), aucune sanction n'est prévue en cas de non-respect ; par ailleurs, il n'est pas fait mention de la nécessité d'une notification aux copropriétaires ; Il résulte de ce qui précède que le syndicat justifie de sa créance par les pièces produites qui concerne la période courant du 1er juillet 2009 au 1er janvier 2021, appel de fonds du 1er trimestre 2021 inclus ; ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné M. [X] [N] et Mme [T] [Y] à proportion des droits de chacun dans la propriété à payer au syndicat principal des copropriétaires la somme de 40.061,16 € au titre de l'arriéré des charges de copropriété selon décompte arrêté au 26 avril 2021, appel provisionnel du 1er trimestre 2021 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter : ¿ pour M. [X] [N], du 3 décembre 2020 sur la somme de 41.220,68 € et du 9 avril 2021 pour le surplus, ¿ pour Mme [T] [Y], du 1er juillet 2020 sur la somme de 28.848,11 € et du 8 avril 2021 pour le surplus ; Sur la demande du syndicat au titre des frais nécessaires de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; Mme [Y] ne conteste les frais que dans la mesure où le syndicat des copropriétaires ne disposerait pas d'une créance certaine ; il a été vu plus haut que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires est certaine, liquide et exigible ; Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné M. [X] [N] et Mme [T] [Y] à payer au syndicat la somme de 301 € correspondant aux frais et honoraires des mises en demeure des 3 décembre 2019 et 1er juillet 2020, de l'injonction de payer, de la demande de renseignements hypothécaires et de la copie d'acte de vente, outre les intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2019 pour M. [X] [N] et du 1er juillet 2020 pour Mme [T] [Y] ; Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat Depuis plus de 12 ans, Mme [Y] s'abstient de payer les charges de copropriété ; sa mauvaise foi est caractérisée par le fait qu'elle a déjà été condamnée, avec M. [N], à payer un arriéré de charges de copropriété arrêté au 30 juin 2009 suivant un jugement de 2010 dont elle n'a pas exécuté les termes en totalité ; Comme l'a justement souligné le premier juge, le syndicat, placé sous administration provisoire dans le cadre de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, est confronté à d'importantes difficultés matérielles et financières dont la résolution ne peut être envisagée sans la perception à bonne date des sommes dues par les copropriétaires ; Les manquements systématiques et répétés de Mme [Y] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné M. [X] [N] et Mme [T] [Y] à proportion des droits de chacun dans la propriété à payer au syndicat principal des copropriétaires la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Mme [Y], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [Y] ; Sur la demande relative à l'exécution provisoire L'arrêt n'étant pas susceptible d'une voie ordinaire de recours est exécutoire de droit ; la demande de Mme [Y] tenant à rappeler que l'exécution provisoire est de droit est donc sans objet et doit être rejetée ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne Mme [T] [Y] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat principal des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sise [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 6] à [Localité 4], représenté par son administrateur provisoire la société d'exercice libéral à responsabilité limitée AJ Associés prise en la personne de M. [K], administrateur judiciaire, la somme supplémentaire de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT