Cour d'appel, 29 mai 2024. 23/01005

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 29 MAI 2024 N° 2024/ 250 N° RG 23/01005 N° Portalis DBVB-V-B7H-BKURM [C] [I] C/ [A] [D] [P] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Romain CHERFILS Me Julie DREKSLER Décision déférée à la Cour : Jugement dutribunal judiciaire de NICE en date du 22 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/03099. APPELANT Monsieur [C] [I] né le 12 Octobre 1950 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000868 et 69 du 10/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représenté par Me Romain CHERFILS, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Joëlle GUILLOT, avocat au barreau de NICE INTIMEE Madame [A] [D] [P] née le 14 Mai 1950 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2], venant aux droits de sa mère, Mme [V] [N] veuve [L] [B], décédée le 19 février 2021 représentée et plaidant par Me Julie DREKSLER, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Mai 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Mai 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant acte notarié de donation-partage en date du 30 juin 2009, Madame [A] [D] [P] a reçu de sa mère, Madame [V] [N] veuve [L] [B], la nue-propriété d'un appartement constituant le lot n° 12 d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 4], la donatrice s'en réservant l'usufruit. Par ordonnance rendue le 4 octobre 2018, le juge des tutelles du tribunal d'instance d'Annemasse a désigné l'UDAF des Alpes Maritimes en qualité de curateur adjoint de Madame [L] [B], avec pour mission de déterminer si les biens immobiliers lui appartenant à Nice étaient ou non occupés, et dans l'affirmative dans quelles conditions. C'est ainsi que l'association tutélaire a constaté l'occupation de l'appartement susdit par Monsieur [C] [I], et lui a demandé par écrit le 6 février 2019 de produire la copie de son bail et de ses trois dernières quittances, ainsi que de lui indiquer les coordonnées de la personne auprès de laquelle il réglait son loyer. Aucune réponse n'a été apportée par l'intéressé, en dépit d'une lettre de rappel du 15 avril 2019 et de deux mises en demeure adressées par l'intermédiaire d'un avocat les 21 octobre 2019 et 10 juillet 2020. Madame [L] [B] est décédée le 19 février 2021, sa fille devenant dès lors l'unique propriétaire du logement. Par acte du 4 août 2021, Madame [A] [D] [P] a fait assigner Monsieur [C] [I] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice pour voir juger qu'il occupait les lieux sans droit ni titre et entendre ordonner son expulsion. Le défendeur a communiqué en cours d'instance la copie d'un bail d'habitation sous seing privé conclu le 1er juillet 2014 avec Madame [L] [B], stipulant un loyer mensuel de 300 euros révisable annuellement, outre une provision pour charges de 30 euros. La demanderesse a signifié en conséquence de nouvelles conclusions, par lesquelles elle a sollicité du tribunal le prononcé de la résiliation judiciaire dudit bail pour défaut de paiement du loyer, avec toutes ses conséquences de droit. Par jugement rendu le 22 novembre 2022, le premier juge a : - déclaré la demande recevable, - prononcé la résiliation du bail, - ordonné l'expulsion de M. [I] et de tous occupants de son chef, - condamné l'intéressé à payer la somme de 5.940 euros au titre des loyers et charges échus de février 2021 à octobre 2022, outre une indemnité d'occupation de 330 euros par mois à compter de la signification de la décision jusqu'à la libération effective des lieux et une somme de 500 euros en réparation du préjudice moral subi par la propriétaire, - débouté M. [I] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts, ainsi que de sa demande subsidiaire tendant à l'octroi de délais de grâce, - et condamné le défendeur aux dépens, outre la somme de 150 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. M. [C] [I], auquel cette décision a été signifiée le 16 décembre 2022, a interjeté appel le 13 janvier 2023. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 8 janvier 2024, Monsieur [C] [I] fait successivement valoir : - qu'il a toujours réglé le loyer entre les mains du fils de la bailleresse, M. [G] [D] [P], sans réclamer de quittance, - qu'il ignorait le décès de Madame [L] [B], - que c'est à tort que le premier juge a indiqué qu'il reconnaissait une dette de loyer, alors qu'il était à jour de ses paiements, - qu'aucun commandement de payer ne lui a été signifié préalablement à la demande en résiliation du bail, - que la partie adverse ne pouvait modifier le fondement de ses demandes en cours d'instance, - que la procédure d'expulsion a été diligentée en violation de ses droits, tels qu'ils résultent de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - et qu'il a désormais repris le paiement du loyer entre les mains de la nouvelle propriétaire. Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau : - de constater l'irrégularité de la procédure d'expulsion, - de déclarer par suite irrecevables les demandes de la bailleresse, - à défaut de la débouter de l'ensemble de ses prétentions, - de la condamner à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, - subsidiairement, de suspendre les effets de la clause résolutoire (sic) et de lui accorder les plus larges délais de paiement, - en tout état de cause, de condamner l'intimée aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 26 septembre 2023, Madame [A] [D] [P] soutient pour sa part : - que l'appelant a attendu la dernière audience devant le premier juge pour produire son bail d'habitation, - qu'elle était dès lors fondée à modifier ses demandes et à poursuivre la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1217, 1224, 1229 et 1728 du code civil, - que ses dernières conclusions en ce sens ont été régulièrement notifiées au représentant de l'Etat dans le département, - qu'aucun commandement de payer n'était nécessaire puisqu'elle ne sollicitait pas le bénéfice de la clause résolutoire, - que la présentation des faits exposée par l'appelant est totalement mensongère, - qu'il a certes effectué quelques paiements depuis le prononcé du jugement, mais qu'il reste néanmoins devoir la somme de 4.290 euros au titre de la dette locative retenue par le tribunal, sachant qu'elle ne lui réclame rien au titre de la période antérieure au décès de sa mère. Elle demande à la cour de confirmer la décision déférée, sauf à ramener le montant de la dette locative à 4.290 euros et à majorer le montant des dommages-intérêts qui lui ont été alloués à hauteur de 6.000 euros. Elle réclame en sus paiement de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 mars 2024. DISCUSSION Sur la régularité de la procédure : Il est établi que M. [C] [I] n'a apporté aucune réponse au courrier qui lui avait été adressé le 6 février 2019 par l'UDAF des Alpes Maritimes, régulièrement désignée par le juge des tutelles, lui demandant notamment de produire la copie de son bail, et ce en dépit d'une lettre de rappel du 15 avril 2019 et de deux mises en demeure adressées par l'intermédiaire de Maître CANDAU, avocat au barreau de Nice, les 21 octobre 2019 et 10 juillet 2020. En raison de cette carence, Mme [A] [D] [P] a logiquement invoqué dans son assignation introductive d'instance une occupation sans droit ni titre. Ce n'est qu'en cours de procédure que cette pièce a enfin été communiquée, conduisant la demanderesse à modifier le fondement juridique de son action par des conclusions signifiées le 10 juin 2022 à la partie adverse, et régulièrement notifiées le 27 juin au représentant de l'Etat dans le département, soit plus de deux mois avant l'audience des plaidoiries qui s'est tenue le 26 octobre 2022, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À la suite de cette notification, M. [I] s'est vu proposer un rendez-vous dans le cadre du dispositif de prévention des expulsions, ainsi qu'il résulte de la pièce n° 12 de son dossier de plaidoirie. D'autre part, la délivrance d'un commandement de payer ne constituait pas un préalable nécessaire puisque la bailleresse ne réclamait pas l'application de la clause résolutoire stipulée au contrat. Enfin, la référence faite par l'appelant aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution est inopérante dans la mesure où la cour, comme le premier juge, n'est pas saisie du contentieux de l'exécution de la mesure d'expulsion. Il convient en conséquence de considérer que la procédure suivie n'est affectée d'aucune irrégularité, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré la demande recevable. Sur la résiliation du bail : En vertu de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Plus généralement, l'article 1184 ancien du code civil, dans sa rédaction en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au débiteur un délai suivant les circonstances. En l'espèce, M. [C] [I] ne rapporte pas la preuve des paiements qu'il allègue entre les mains de M. [G] [D] [P], et le tribunal a retenu dans les motifs de sa décision qu'il se reconnaissait débiteur d'une somme de 5.940 euros au titre des loyers et provisions pour charges échus entre les mois de février 2021 et octobre 2022, sachant que la demanderesse ne lui réclamait rien pour la période antérieure au décès de sa mère. Cette déclaration constitue un aveu judiciaire au sens de l'article 1383-2 du code civil, et l'appelant n'est pas recevable à le remettre en cause devant la cour, alors qu'il n'établit pas que le premier juge aurait dénaturé ses conclusions. Ce défaut de paiement, correspondant à 18 mois de loyer, constitue un manquement grave à ses obligations de locataire. En outre la dette locative n'a pas été apurée durant le cours de l'instance d'appel, puisqu'il restait dû la somme de 4.290 euros suivant le décompte exposé dans les dernières conclusions de l'intimée, les versements effectués par M. [I] s'imputant pour l'essentiel sur l'indemnité d'occupation. Ceci confirme a posteriori l'analyse faite par le tribunal, suivant laquelle la précarité de la situation financière de l'intéressé ne lui permettait pas de s'acquitter de l'intégralité de sa dette dans un délai de 24 mois. Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de délais de paiement et prononcé la résiliation du bail aux torts du locataire. Sur les demandes en dommages-intérêts C'est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a condamné M. [I] à verser à Mme [D] [P] une somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, aucune circonstance ne justifiant de majorer le montant de cette indemnité en cause d'appel. C'est également à bon droit qu'il a rejeté la demande reconventionnelle en dommages-intérêts formée par M. [I], dès lors que l'action diligentée à son encontre ne revêtait aucun caractère abusif. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré, sauf en ce qui concerne le montant de la dette locative, Statuant à nouveau de ce chef, condamne Monsieur [C] [I] à payer à Madame [A] [D] [P] la somme de 4.290 euros au titre des loyers et charges restant dus pour la période comprise entre les mois de février 2021 et octobre 2022, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, Y ajoutant, Condamne Monsieur [I] aux dépens d'appel, ainsi qu'à verser à l'intimée une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT