Cour d'appel, 07 mars 2023. 22/01276

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 7 MARS 2023 N° RG 22/01276 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VBF2 AFFAIRE : [J] [W] C/ S.A. 1001 VIES HABITAT Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Janvier 2022 par le Tribunal de proximité de SANNOIS N° RG : 1121000922 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 07/03/23 à : Me Olivier ROUAULT Me Ondine CARRO RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEPT MARS DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [J] [W] [Adresse 2] [Adresse 2] Représentant : Maître Olivier ROUAULT de la SELARL CONCORDE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 135 - N° du dossier 000732 - Représentant : Maître Richard ruben COHEN de la SELAS SELASU RICHARD R. COHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1887 APPELANTE **************** S.A. 1001 VIES HABITAT Ayant son siège [Adresse 1] [Adresse 1] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 - N° du dossier 14760 - Représentant : Maître Sandrine BELLIGAUD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1971 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Décembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 27 décembre 2016, la société Coopération et Famille a donné en location à Mme [J] [W] un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 294,83 euros, outre un dépôt de garantie de 294 euros et 145,46 euros à titre de provisions sur charges. Par acte sous seing privé du 6 janvier 2017, la société Coopération et Famille a donné en location à Mme [W] un emplacement de stationnement n° 52, situé au même endroit pour un loyer mensuel initial de 12, 83 euros, outre un dépôt de garantie de 12 euros. Par acte d'huissier de justice délivré le 22 septembre 2021, la société 1001 Vies Habitat, venant aux droits de la société Coopération et Famille, a assigné Mme [W] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois aux fins de voir : - prononcer la résiliation des baux relatifs au logement et à l'emplacement de stationnement donnés à bail aux torts de Mme [W], responsable des troubles de jouissance au mépris de ses obligations contractuelles, - ordonner l'expulsion immédiate de Mme [W] et celle de tous occupants et meubles de son chef, notamment de Monsieur [E] [Z] avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - supprimer le délai de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers qui seront trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, dans tel garde-meuble du choix du demandeur, aux frais, risques et périls de Mme [W], - condamner Mme [W] au paiement de la somme de 1 354,52 euros au titre des loyers et charges dus au terme d'août 2021 inclus, - condamner Mme [W] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges locatives, qui sera perçu dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat à compter de la résiliation des baux jusqu'à la libération effective des lieux, - condamner Mme [W] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner Mme [W] à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - dire n'y avoir lieu d'exclure l'exécution provisoire de la décision, - condamner Mme [W] aux entiers dépens. Par jugement contradictoire du 20 janvier 2022, le tribunal de proximité de Sannois a : - écarté l'exception d'irrecevabilité, - prononcé la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties aux torts de Mme [W], - ordonné en conséquence à Mme [W] et à tous occupants de son chef dont M. [Z] de quitter les lieux et dit qu'à défaut, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin, à l'aide de la force publique et d'un serrurier faute de libération volontaire du logement n°1 et de l'emplacement de stationnement situés à [Adresse 2], rez-de-chaussée, - dit n'y avoir pas lieu de supprimer le délai de deux mois de l'article L 412-l du code des procédures civiles d'exécution, - autorisé la séquestration des meubles garnissant les lieux loués en conformité avec les dispositions de la loi du 9 juillet 1991 et du décret du 31 juillet 1992 en tant que de besoin dans les lieux loués ou dans un garde-meuble aux frais avancés de Mme [W], - condamné Mme [W] au paiement de la somme de 734,97 euros au titre des loyers et des charges dus, terme d'octobre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2021, - autorisé Mme [W] à s'acquitter du paiement de la somme de 734,97 euros en 14 versements de 50 euros outre un 15ème versement devant apurer la dette en principal et intérêts et ce, en plus des indemnités d'occupation, - dit qu'à défaut d'un seul règlement à son échéance, le solde de la dette sera immédiatement exigible, - condamné Mme [W] à verser à la société 1001 Vies Habitat venant aux droits de la société Coopération et Famille une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu'il résulterait de l'application du contrat résilié jusqu'à parfaite libération des locaux, - débouté la société 1001 Vies Habitat de sa demande de dommages et intérêts, - condamné Mme [W] à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [W] aux dépens, - rappelé que l'exécution provisoire de la décision était de droit, - rejeté toute autre demande. Par déclaration reçue au greffe le 3 mars 2022, Mme [W] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 31 mai 2022, elle demande à la cour : - de la recevoir en ses demandes et les dire bien fondées, - d'infirmer le jugement rendu le 20 janvier 2022 par le tribunal de proximité de Sannois en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté la société 1001 Vies Habitat de sa demande de dommages et intérêts et de voir écarter l'application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Statuant à nouveau, de : - débouter la société 1001 Vies Habitat de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la société 1001 Vies Habitat à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société 1001 Vies Habitat aux entiers dépens. Aux termes de ses conclusions signifiées le 26 juillet 2022, la société 1001 Vies Habitat demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en date du 20 janvier 2022 en ce qu'il a : * écarté l'exception d'irrecevabilité, * prononcé la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties aux torts de Mme [W], *ordonné en conséquence à Mme [W] et à tous occupants de son chef dont M. [Z] de quitter les lieux et dit qu'à défaut, il pourra être procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin à l'aide de la force publique et d'un serrurier faute de libération volontaire du logement n° 1 et de l'emplacement de stationnement situés à [Adresse 2], rez de chaussée, *dit n'y avoir pas lieu de supprimer le délai de deux mois de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, * autorisé la séquestration des meubles garnissant les lieux loués en conformité avec les dispositions de la loi du 9 juillet 1991 et du décret du 31 juillet 1992 en tant que de besoin dans les lieux loués ou dans un garde-meuble aux frais avancés de Mme [W], * condamné Mme [W] à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu'il résulterait de l'application du contrat résilié jusqu'à parfaite libération des locaux, *l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts, * condamné Mme [W] à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, * condamné Mme [W] aux dépens, - réformer le jugement entrepris en date du 20 janvier 2022 en ce qui concerne le montant de la dette locative et statuant de nouveau : - lui donner acte de son désistement de sa demande de condamnation de Mme [W] au paiement de la somme de 734,97 euros au titre des loyers et des charges dus, terme d'octobre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2021, y ajoutant, - condamner Mme [W] à lui payer la somme de 2 100 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel. La clôture de l'instruction a été prononcée le 3 novembre 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Sur l'appel de Mme [W]. - Sur la résiliation du bail. Mme [W] reproche au premier juge d'avoir fait droit à la demande de résiliation du bail formée par la société bailleresse, au mépris des stipulations du bail qui imposent que l'action aux fins de résiliation soit précédée d'un commandement adressé au locataire d'avoir à faire cesser le trouble de voisinage, ainsi qu'au mépris des conditions jurisprudentielles puisqu'au jour où il a statué, il n'existait plus aucun agissement répréhensible. La société 1001 Vies Habitat poursuit la confirmation du jugement déféré, faisant essentiellement valoir que toute l'argumentation de Mme [W] tendant à rejeter la faute sur le gardien ne repose sur aucun fondement puisque précisément son compagnon, M. [Z] a été reconnu coupable et condamné par le tribunal correctionnel de Pontoise pour des faits de violence commis sur le gardien à deux mois d'emprisonnement avec sursis et à verser la somme de 1 500 euros à M. [H] à titre de dommages-intérêts, que contrairement à ce que soutient Mme [W], les violences commises par M. [Z] à l'encontre de M. [H] constituent un comportement répréhensible qui existait au moment où le premier juge a statué. Sur ce, Conformément aux dispositions de l'article 1728 du code civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d'une obligation essentielle consistant à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail. Aux termes de l'article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et aux termes de l'article VIII-2 des conditions générales du contrat de bail, le locataire est tenu des obligations principales suivantes : user des locaux et éléments d'équipement loués suivant la destination prévue au contrat. Le bailleur est fondé en application combinée des articles 1728,1729 et de l'article 17 b) de la loi du 6 juillet 1989, à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d'user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé. Il est par ailleurs constamment admis que l'obligation de jouissance paisible pèse aussi bien sur les locataires que sur les occupants qu'ils hébergent, tels leurs enfants vivant avec eux qu'ils soient mineurs ou majeurs ou leur compagnon. En l'espèce, c'est à l'issue d'un examen attentif et exhaustif des pièces produites aux débats, d'une analyse pertinente des moyens des parties, une juste application des règles de droit, et par une motivation très circonstanciée et pertinente que la cour approuve, que le premier juge a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, étant souligné que l'appelante ne fait que réitérer au soutien de son appel sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, des faits dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation de droit exempte d'insuffisance. Il y a lieu d'ajouter que si, depuis le prononcé du jugement critiqué, la société 1001 Vies Habitat ne fait état d'aucun nouveau fait susceptible de caractériser un autre manquement de la locataire à son obligation d'user paisiblement du bien loué, il n'en demeure pas moins qu'une agression constitue un trouble particulièrement grave, générateur d'un climat d'insécurité et de peur dans l'ensemble immobilier, de nature à justifier, même s'il reste isolé, la résiliation du bail aux torts et griefs exclusifs du locataire. En effet, quelle que soit sa situation personnelle, familiale et médicale, le locataire est responsable de ses actes et sa responsabilité ne peut être effacée ni minorée par l'absence de renouvellement de tels agissements, car exiger la persistance du trouble au moment où le juge statue serait ajouter à la loi. Le comportement excessif de M. [Z], hébergé chez Mme [W] constitue une violation grave à l'une des clauses essentielles du bail qui lui impose de n'importuner quiconque par son attitude et de quelque façon que ce soit. La gravité de son comportement est donc de nature à justifier la résiliation du bail. Le jugement rendu le 20 janvier 2022 par le tribunal de proximité de Sannois est donc confirmé en toutes ses dispositions, étant souligné néanmoins que les dispositions relatives à la mesure d'expulsion, au sort des meubles, à la fixation du montant de l'indemnité d'occupation et à la condamnation de Mme [W] à son paiement sont devenues sans objet, dès lors que la locataire reconnaît, sans être contredite par la bailleresse, avoir spontanément et définitivement quitté les lieux le 12 mai 2022. Sur l'appel incident de la société 1001 Vies Habitat. Il y a lieu de donner acte à la société 1001 Vies Habitat de ce qu'elle se désiste de sa demande de condamnation de Mme [W] au paiement de la somme de 734,97 euros au titre des loyers et des charges dus, terme d'octobre 2021 inclus, et ce, dans la mesure où elle indique avoir été totalement remplie de ses droits au titre des impayés de loyers. Sur les mesures accessoires. Mme [W] doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de la société 1001 Vies Habitat au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant Mme [W] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Donne acte à la société 1001 Vies Habitat de ce qu'elle se désiste de sa demande de condamnation de Mme [W] au paiement de la somme de 734,97 euros au titre des loyers et des charges dus, terme d'octobre 2021 inclus, Confirme le jugement rendu le 20 janvier 2022 par le tribunal de proximité de Sannois en toutes ses autres dispositions, Y ajoutant, Condamne Mme [W] à verser à la société 1001 Vies Habitat la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [W] aux dépens d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,