Cour d'appel, 15 décembre 2022. 21/04661

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 15/12/2022 **** N° de MINUTE : 22/1050 N° RG 21/04661 - N° Portalis DBVT-V-B7F-T2FW Jugement (N° 21/000499) rendu le 08 Juillet 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Valenciennes APPELANTS Madame [E] [K] épouse [M] née le 16 Mai 1979 à [Localité 9] (Moldavie) de nationalité Moldave [Adresse 2] [Localité 7] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/21/009815 du 28/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) Monsieur [L] [M] né le 14 Juillet 1976 à la Rochelle (70120) de nationalité Française [Adresse 10] [Adresse 1] [Localité 5] Représentés par Me Anne-Laure Perrez, avocat au barreau de Douai, avocat constitué INTIMÉS Madame [J] [Z] épouse [N] née le 12 Décembre 1963 à [Localité 11] de nationalité Française [Adresse 6] [Localité 4] Monsieur [R] [N] né le 05 Mai 1963 à [Localité 8] ([Localité 8]) de nationalité Française [Adresse 6] [Localité 4] Représentés par Me Frédéric Massin, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 18 octobre 2022 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 septembre 2022 **** Par acte sous seing privé du 4 juillet 2017, M. [R] [N] et Mme [J] [Z] épouse [N] ont donné à bail à M. [L] [M] et Mme [E] [K] épouse [M] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 820 euros. Par acte d'huissier de justice du 28 janvier 2020, M. [R] [N] et Mme [J] [N] ont fait délivrer à M.[L] [M] et Mme [E] [M] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant principal de 2 635,70 euros. Les locataires ont quitté le logement le 2 octobre 2020. Par acte d'huissier de justice du 29 avril 2021, M. [R] [N] et Mme [J] [N] ont fait assigner M.[L] [M] et Mme [E] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins d'obtenir la condamnation solidaire de M. [L] et Mme [E] [M] au règlement de la somme de 9 168,70 euros selon décompte arrêté au 30 septembre 2020, leur condamnation solidaire au règlement de la somme de 1 764,15 euros au titre des dégradations locatives, leur condamnation solidaire au règlement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens. Suivant jugement réputé contradictoire en date du 8 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes a : - condamné solidairement M. [L] [M] et Mme [E] [M] à payer à M. [R] [N] et Mme [J] [N] la somme de 9 168,70 euros au titre des arriérés de loyers et charges, arrêtés au 1er octobre 2020, - débouté M. [R] [N] et Mme [J] [N] de leur demande d'indemnisation au titre des dégradations locatives, - condamné in solidum M. [L] [M] et Mme [E] [M] à payer à M. [R] [N] et Mme [J] [N] la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, - condamné in solidum M. [L] [M] et Mme [E] [M] aux dépens. M. [L] [M] et Mme [E] [M] ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 30 août 2021, la déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. M. [R] et Mme [J] [N] ont constitué avocat en date du 2 septembre 2021. Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 novembre 2021, M. [L] [M] et Mme [E] [M] demandent à la cour de : - infirmer le jugement qu'a rendu le juge des contentieux et de la protection près du tribunal judiciaire de Valenciennes le 8 juillet 2021 sous le numéro de rôle 11-21-000499, Statuant à nouveau : - débouter M. et Mme [N] de l'intégralité de leurs demandes, Reconventionnellement, - constater que M. et Mme [N] ont perçu de M. [L] [M] et Mme [E] [M] un trop perçu de 9 312, 14 euros, - ordonner la compensation entre le trop perçu par M. et Mme [N] de la part de M. [L] [M] et Mme [E] [M] de 9 312, 14 euros, avec les loyers minorés impayés de décembre 2019 à septembre 2020, soit 4 100 euros, Par conséquent : - condamner M. et Mme [N] à verser à M. [L] [M] et Mme [E] [M] la somme de 5 212, 14 euros en restitution du trop-perçu, déduction faite des loyers impayés de 410 euros mensuels de décembre 2019 jusqu'à leur départ le 2 octobre 2020, - condamner M. et Mme [N] à verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle, - condamner M. et Mme [N] aux dépens de l'instance. M. et Mme [M] font essentiellement valoir que le loyer était minoré à 410 euros à compter du 1er août 2017, faute pour les bailleurs d'avoir réalisé les travaux prévus par le contrat de bail à savoir: 'parquet double séjour, désherbage extérieur, double vitrage fenêtre salle de bain, thermostat radiateur, changement brûleur'. Ils exposent qu'alors que loyer était minoré à 410 euros, ils ont réglé le loyer intégral pendant plus de deux ans, à compter du mois d'août 2017 jusqu'au mois de décembre 2019, déduction faite des sommes versées par la Caisse d'allocations familiales. Ils précisent avoir totalement cessé de régler les loyers à compter du mois de décembre 2019, compte tenu du trop perçu versé par les bailleurs pour un montant total de 9 312,14 euros. Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2022, M. [R] [N] et Mme [J] [N] demandent à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Valenciennes le 8 juillet 2021, sauf à voir condamner solidairement M. [L] et Mme [E] [M] au règlement d'une somme de 690 euros correspondant aux dégradations locatives, - les condamner sous la même solidarité au règlement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens. M. et Mme [N] soutiennent que les travaux visés par la clause litigieuse ont été réalisés à date de prise d'effet du bail, s'agissant du parquet dans le double séjour et du désherbage extérieur, cette dernière étant circonscrite au terrain jouxtant les dépendances, composé pour l'essentiel de pavés anciens. Ils précisent que la clause du bail prévoyant une minoration du loyer ne concerne pas les travaux relatifs au double vitrage de la fenêtre de la salle de bains, au thermostat du radiateur et au changement de brûleur et que ces travaux ont été réalisés les 19 octobre et 1er décembre 2017. Enfin, ils ajoutent que l'examen comparé de l'état des lieux d'entrée et de sortie révèle des dégradations au titre du désherbage et de l'entretien de la maison pour un montant total de 690 euros. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur la dette locative Aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte des dispositions de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Le contrat de bail régularisé par les parties comporte une clause intitulée 'Travaux entraînant modification de loyer' que sont mis à la charge du bailleur des travaux: '1- Parquet double séjour - désherbage extérieur =) 15/8 2- Double vitrage fenêtre SDB - Thermostat radiateur -changement brûleur Loyer minoré 410 € si les travaux (1) ne sont pas réalisés au 1/8/2017". En cause d'appel, les locataires font valoir qu'ils ont réglé le loyer intégral d'un montant mensuel de 820 euros entre le mois d'août 2017 et le mois de décembre 2019 alors que le loyer était minoré à la somme de 410 euros, les travaux n'ayant pas été réalisés par les bailleurs dans les conditions stipulées au contrat de bail. Alors qu'il résulte des termes de la clause litigieuse que seule la non-réalisation des travaux prévus au premier paragraphe (1) à la date du 1er août 2017, date de la prise d'effet du bail, s'agissant du parquet du double séjour, était de nature à entraîner la minoration du montant du loyer mis à la charge des locataires, il résulte de l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 1er août 2017 que le sol de la pièce intitulée 'salon-salle à manger' présente un revêtement neuf, M. et Mme [N] produisant en outre aux débats une facture d'achat de revêtement de sol en date du 6 juillet 2017, soit moins d'un mois avant l'entrée dans les lieux des locataires. Cette analyse est en outre confirmée par les observations figurant sur l'état des lieux d'entrée qui mentionnent: 'Travaux automne 2017: 1fenêtre double vitrage SdB, robinets thermostatiques partout, Changement brûleur chaudière', ces derniers travaux devant être réalisés à l'automne 2017 et non au moment de l'entrée dans les lieux des locataires. S'agissant des travaux de désherbage extérieur, si M. et Mme [M] produisent aux débats des photographies faisant état de remise en état de l'extérieur, le contrat de bail ne fait pas état de la présence d'espaces verts et l'état des lieux d'entrée porte mention de la présence d'une cour pavée et précise: 'absence de mauvaise herbe - partielle' et que 'la seconde partie, en forme de losange est recouverte de gravier'. Par ailleurs, les photographies de la cour extérieure, annexées à l'état des lieux, confirment le bon état d'entretien des extérieurs. En outre, concernant les travaux relatifs au 'double vitrage fenêtre salle de bains, thermostat radiateur - chgt brûleur' prévus au contrat de bail, M. et Mme [N] justifient de leur réalisation dans le courant de l'automne 2017, comme stipulé au contrat de bail, par la production d'une facture établie le 22 octobre 2017 par la société Ld Habitat au titre du changement du brûleur, entretien de la chaudière et remplacement du thermostat ainsi que par celle de la facture de la même société en date du 1er décembre 2017 au titre de la fourniture et de la pose d'une nouvelle fenêtre de salle de bains. Si M. et Mme [M] contestent la bonne réalisation de ces travaux, en faisant valoir que les travaux indispensables pour le chauffage de l'habitation n'ont pas été réalisés et produisent aux débats deux devis ainsi qu'une photographie relatifs à la chaudière, force est de constater que la facture établie le 22 octobre 2017 par la société Ld Habitat fait mention de travaux réalisés au titre du brûleur fioul ainsi que de la pose d'un filtre et de l'entretien de la chaudière sans que les époux [M] ne justifient avoir informé les propriétaires de l'existence de dysfonctionnements relatifs à l'installation de chauffage. Ainsi, M. et Mme [M] ne justifient pas des conditions de mise en oeuvre de la clause du contrat de bail relative à la minoration du montant du loyer ni la preuve de leur libération, ne contestant pas ne plus avoir réglé le loyer à compter du mois de décembre 2019. En conséquence, il y a lieu confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [M] à payer à M. et Mme [N] la somme de 9 168,70 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 1er octobre 2020. Sur les dégradations locatives Aux termes des dispositions combinées des articles 7c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il doit également répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf à prouver qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. En cause d'appel, M. et Mme [N] sollicitent la condamnation solidaire des époux [M] au paiement de la somme de 690 euros au titre des dégradations locatives, faisant valoir qu'un examen comparé de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie laisse apparaître des dégradations locatives au titre du désherbage des pavés et de l'entretien de la maison. Concernant le désherbage de l'extérieur, si l'état des lieux d'entrée fait état, au titre de la cour pavée, de 'absence de mauvaises herbes', le procès-verbal de constat établi par acte d'huissier de justice en date du 14 octobre 2020, tenant lieu d'état des lieux de sortie, les locataires ayant été régulièrement convoqués par lettre recommandée avec accusé de réception, fait mention de 'la présence de végétation qui pousse entre les pavés, avec un défaut d'entretien et également au niveau des arbres fruitiers ; un espace central avec des cailloux également avec un défaut d'entretien et de la végétation qui pousse à cet endroit'. Alors que la preuve d'un défaut d'entretien de l'extérieur incombant aux locataires est rapportée en l'espèce, il convient de relever que l'état des lieux d'entrée porte la mention manuscrite 'partielle' apposée à côté de la mention 'absence de mauvaises herbes' de sorte qu'il y a lieu de minorer la somme de 458 euros réclamée par les bailleurs concernant les travaux de remise en état de la cour, au titre du devis établi par la société Piat, à la somme de 300 euros. Par ailleurs, s'agissant de l'entretien de la maison, il résulte du procès-verbal de constat que concernant le grand salon, l'huissier de justice a pu relever 'quelques éclats dans la peinture, quelques traces horizontales ainsi que quelques salissures'; que s'agissant de la cuisine, il est noté que 'les murs sont soit en crépi peint, soit en enduit. Je relève quelques traces ou tâches mais le tout est de bon aspect général', que les plinthes présentent 'quelques traces diverses' ainsi que''une série de quatre tiroirs dont les fonds sont sales'; que concernant la salle de bains, il est noté la présence de traces de calcaire sur les portes de la cabine de douche; que concernant la seconde chambre, il est noté que 'la peinture est en l'état, avec toutefois quelques dégradations à relever, avec des tâches grises de part et d'autre et également une décoloration en partie centrale, face à la fenêtre, et quelques trous de fixation à relever sur chacun des murs'; qu'enfin, s'agissant de la penderie, l'huissier a pu faire état de 'quelques traces' sur les plinthes en bois et de quelques 'petites salissures' sur les murs. En outre, le procès-verbal de constat mentionne que la plupart des vitrages de la maison sont sales, s'agissant du grand salon, du petit salon, de la salle à manger, de l'étage, des trois chambres et de la salle de bains. Alors que M. et Mme [N] rapportent la preuve de l'existence d'un manquement au titre de l'entretien de l'immeuble donné à bail et que l'indemnisation du dommage subi n'est pas subordonnée à la production de factures, les bailleurs produisant au soutien de leur demande un devis établi par la société Accès Sap d'un montant de 232 euros, soit 174 euros au titre du nettoyage des vitres et 58 euros au titre du ménage de la maison, il y a lieu de faire droit à leur demande, M. et Mme [M] étant solidairement condamnés à leur payer la somme de 232 euros au titre des travaux de nettoyage des lieux loués. La décision entreprise sera donc infirmée de ces chefs. Au total il est alloué la somme de 532 euros (soit 300 euros + 232 euros) aux époux [N] au titre des réparations locatives. Sur les autres demandes Le sort des dépens et des frais irrépétibles de première instance a été exactement réglé par le premier. Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris de ce chef. Les dépens d'appel seront supportés par les appelants en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Il n'apparaît pas inéquitable de condamner M. et Mme [M] à payer à M. et Mme [N] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté M. [R] [N] et Mme [J] [N] de leur demande d'indemnisation au titre des dégradations locatives; Statuant à nouveau de ce chef, Condamne solidairement M. [L] [M] et Mme [E] [M] à payer à M. [R] [N] et Mme [J] [N] la somme de 532 euros au titre des réparations locatives, Y ajoutant, Condamne M. [L] [M] et Mme [E] [M] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, Condamne M. [L] [M] et Mme [E] [M] aux dépens d'appel. La Greffière Le Président Harmony Poyteau Véronique Dellelis