Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 22/01732

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN _______________________ Chambre 1 ************************ DU 13 Juin 2024 Dossier N° RG 22/01732 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JLHP Minute n° : 2024/ AFFAIRE : S.A.R.L. ASOTRUM C/ [P] [B] JUGEMENT DU 13 Juin 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Madame Virginie GARCIA, Vice-Présidente, statuant à juge unique GREFFIER : Madame Nasima BOUKROUH, DÉBATS : A l’audience publique du 14 Mars 2024 A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024 prorogé au 13 Juin 2024 JUGEMENT : Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort copie exécutoire à : la SELARL CABINET BONNEMAIN Me Stéphane DELENTA Délivrées le Copie dossier NOM DES PARTIES : DEMANDERESSE : S.A.R.L. ASOTRUM [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Emmanuel BONNEMAIN, de la SELARL CABINET BONNEMAIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN D’UNE PART ; DÉFENDEUR : Monsieur [P] [B] [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Me Stéphane DELENTA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN D’AUTRE PART ; ****************** EXPOSE DU LITIGE Suivant bail commercial du 27 juin 2016, la SARL ASOTRUM a donné à bail des locaux situés [Adresse 4], à destination exclusive de vente au détail de prêt-à-porter et accessoires, moyennant un loyer mensuel de 1.323,32 euros, outre une provision sur charges de 100 euros. Par ordonnance du 2 octobre 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN a : - constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire au 15 février 2019, - suspendu ses effets si la locataire se libère des sommes dues dans les conditions ci-après, - condamné la SARL ASOTRUM à payer à Monsieur [P] [B] la somme de 8.668,89 euros, terme de juin 2019 inclus, en denier ou quittance, - autorisé la SARL ASOTRUM à se libérer de sa dette en 12 mensualités, - dit que faute de règlement d’une seule échéance à la date prévue et sans qu’il soit besoin de mise en demeure : - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets, - l’expulsion de la SARL ASOTRUM sera diligentée, - la SARL ASOTRUM sera redevable d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer qui aurait dû être payé si le bail s’était poursuivi, outre les charges, à compter du 16 février 2019 et jusqu’à la restitution des lieux, - condamné la SARL ASOTRUM aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer en date du 15 janvier 2019, - condamné la SARL ASOTRUM à payer à Monsieur [P] [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par arrêt du 12 novembre 2020, la cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE a confirmé cette ordonnance, et y ajoutant a : - constaté que faute de règlement de plusieurs échéances, la clause résolutoire a repris ses effets, - condamné la SARL ASOTRUM à payer à Monsieur [P] [B] : - la somme provisionnelle de 4.227,11 euros au titre de la dette locative, - la somme provisionnelle de 1.107,51 euros au titre des pénalités de retard, - la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SARL ASOTRUM a quitté les lieux le 8 décembre 2020. Le 26 octobre 2021, Monsieur [P] [B] a fait délivrer un commandement de payer aux fins de saisie vente, dont le décompte a été contesté par la SARL ASOTRUM par courrier du 23 novembre 2021, notamment en ce que le bailleur entendait conserver le dépôt de garantie à titre de pénalité. Par courrier du 1er décembre 2021, il a confirmé qu’il refusait de restituer le dépôt de garantie, et a fait pratiquer une saisie attribution sur les comptes de la SARL ASOTRUM, qui l’a contestée devant le juge de l’exécution. Par jugement du 30 août 2022, le juge de l’exécution a débouté la SARL ASOTRUM de l’ensemble de ses demandes. Faisant valoir que le dépôt de garantie devait lui être restitué, la SARL ASOTRUM a fait assigner Monsieur [P] [B] devant le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN, suivant acte du 3 février 2022, aux fins de voir obtenir la nullité de la clause permettant au bailleur de retenir le dépôt de garantie, et subsidiairement la qualifier de clause pénale et la réduire, ainsi que réduire le montant du loyer dû pendant la période de confinement en l’autorisant à se libérer de sa dette en 6 échéances mensuelles. Dans ses conclusions du 12 septembre 2023, elle demande au tribunal de : Vu l’article 1231-5 du Code civil, Vu l’article 1343-5 du code civil Vu l’article 1722 du Code civil, Vu la jurisprudence précitée, Vu la doctrine, A titre principal, -CONSTATER le caractère manifestement excessif de la clause de retenue du dépôt de garantie appliquée en sus des pénalités de retard de 10 % appliquées sur chaque loyer impayé ; -DIRE nulle la clause visant pour le bailleur à retenir le dépôt de garantie ; Par conséquent, -ORDONNER à M. [B] la restitution du dépôt de garantie, d’un montant de 3.857,56 €, outre intérêts au taux légal à compter de la restitution des lieux loués, soit le 08 décembre 2020 ; A titre subsidiaire, -DIRE ET JUGER que ladite clause est une clause pénale ; Par conséquent, -CONSTATER le caractère manifestement excessif de ladite clause appliquée en sus des pénalités de retard de 10 % appliquées sur chaque loyer impayé ; -DIRE que le montant de ladite clause sera réduit au montant d’un euro symbolique ; -DIRE que le montant du dépôt de garantie du par le défendeur sera réintégré au crédit de la demanderesse ; Vu le montant des sommes réglées en cours d’instance sous l’effet de la saisie exécution pratiquée par Mr [B] au préjudice de la SARL ASOTRUM, -CONSTATER que ASOTRUM a réglé une somme excédentaire de 6.699,77 € ; -CONDAMNER Mr [B] au remboursement de la somme de 6.699,77 € payée indûment ; -CONDAMNER M. [B] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que la clause du bail permettant au bailleur de conserver le dépôt de garantie à titre de pénalité doit être considérée comme non écrite dans la mesure où elle constitue un avantage excessif au profit de l’une des parties, et subsidiairement constitue une clause pénale manifestement excessive pouvant être réduite à la somme de 1 euro en l’absence de préjudice du bailleur. Elle soutient encore que le décompte entre les parties laisse apparaître un trop versé en sa faveur des suites de la saisie attribution, dont elle demande restitution. Dans ses conclusions du 26 avril 2023, Monsieur [P] [B] demande au tribunal de : Vu les dispositions des articles 1102 et 1103 du Code Civil, Vu la jurisprudence subséquente, Vu les pièces versées aux débats, -DEBOUTER la SARL ASOTRUM de ses demandes relatives à la clause de conservation du dépôt de garantie à titre de dommages intérêts par le bailleur ; Vu la mauvaise foi de la SARL ASOTRUM, -CONSTATER que la SARL ASOTRUM renonce à sa demande au titre des « loyers Covid » pour la période de « mars à mai 2020 » ; -DEBOUTER la SARL ASOTRUM de sa demande de délais de paiement ; -CONDAMNER la SARL ASOTRUM à payer à Monsieur [P] [B] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du C.P.C. outre aux entiers dépens distraits au profit de Me [O]. Au soutien de ses prétentions, il expose que l’article du bail relatif au dépôt de garantie ne constitue nullement une clause pénale, et qu’elle a vocation à s’appliquer dans la mesure où le bail a été résilié faute de règlement des loyers par le locataire, ce qui lui a causé un préjudice en le contraignant à engager des procédures. Il ajoute que la saisie attribution a été validée par le juge de l’exécution, et que les sommes saisies doivent lui revenir. Il souligne que la locataire n’a jamais respecté les délais de paiement. La procédure a été clôturée par ordonnance du 24 octobre 2023. MOTIFS Sur la validité de la clause relative au dépôt de garantie L’article 17 du bail du 27 juin 2016 liant les parties et intitulé « DEPOT DE GARANTIE » est ainsi rédigée : « Dans le cas de résiliation du présent bail, par suite d’inexécution de ses conditions, pour une cause quelconque imputable au preneur, ledit dépôt restera acquis au bailleur au titre de premiers dommages intérêts sans préjudice de tous autres ». Sur la demande tendant à voir la clause non écrite L’article 1134 ancien du code civil, dans sa version applicable au litige, repris dans les articles 1103 et 1104 du code civil, prévoit que « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ». La SARL ASOTRUM invoque l’article 1171 du même code, selon lequel « Dans un contrat d’adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l’avance par l’une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite ». Cependant, cet article n’est applicable que depuis le 1er octobre 2018, et, conformément aux dispositions du I de l'article 16 de la loi n° 2018-287 du 20 avril 2018, les dispositions de l'article 1171 dans leur rédaction résultant de ladite loi sont applicables aux actes juridiques conclus ou établis à compter de son entrée en vigueur. Dès lors, il n’est pas applicable au contrat de bail du 27 juin 2016, et l’article 17 ne peut être réputé non écrit sur ce fondement. Sur la demande tendant à voir qualifier la clause de pénale et la réduire La SARL ASOTRUM invoque les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, cependant, celui-ci n’est applicable que depuis la réforme du droit des obligations le 1er octobre 2016, et n’est par conséquent pas applicable au contrat de bail signé par les parties antérieurement. L’article 1226 ancien du code civil définit la clause pénale comme « celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution ». Selon l’article 1152 ancien, « Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite ». Monsieur [P] [B] conteste le caractère de clause pénale de l’article 17 du bail, soulignant qu’il comporte en sa première partie, un montant parfaitement déterminé ainsi que les conditions dans lesquels il peut être octroyé au bailleur à titre de dommages et intérêts. Or, il s’agit précisément de la définition de la clause pénale. Il convient dès lors d’apprécier si son montant est, comme le prétend le locataire, manifestement excessif. Il sera souligné que le bail prévoit également, à titre de sanction, l’application d’une pénalité de 10 % sur chaque loyer impayé. Ainsi, en cas de défaut de paiement des loyers ayant conduit à la résiliation du bail, le bailleur peut conserver le dépôt de garantie, soit la somme de 3.857,56 euros, en sus des pénalités, fixées selon décompte du 4 janvier 2022 produit par Monsieur [P] [B] à la somme de 1.107,01 euros sur un principal restant dû de 4.227,11 euros, soit un total de 4.964,57 euros. Cette somme est équivalente à 117 % du montant des loyers restant dus. Ainsi, il s’agit là d’une double sanction, et la clause pénale est manifestement excessive. Il convient par conséquent de la réduire à la somme de 1 euro, et le solde du montant du dépôt de garantie, soit la somme de 3.856,56 euros sera réintégré au crédit de la SARL ASOTRUM. Sur la demande en remboursement des sommes trop perçues Il ressort du décompte en date du 5 novembre 2021 produit par Monsieur [P] [B] que la SARL ASOTRUM demeurait débiteur de la somme de 7.286,58 euros au titre des loyers dus de juillet à septembre 2020, de l’indemnité d’occupation des mois d’octobre 2020, novembre 2012 ainsi que du 1er au 8 décembre 2020. Le locataire est également redevable de la somme de 2.551 euros au titre des frais de procédure, soit un total de 9.837,58 euros. Il convient de déduire de cette somme le montant de 3.856,56 euros au titre du solde du dépôt de garantie. En revanche, il n’y a pas lieu de déduire la somme de 122,88 euros au titre des intérêts sur cette somme dont le montant n’a été modéré que par la présente décision. La SARL ASOTRUM a également été prélevée de la somme de 328,65 euros sur saisie attribution et de 3.000 euros sur saisie exécution. Les sommes versées postérieurement au décompte par la SARL ASOTRUM, d’un montant total de 9.250,77 euros doivent également être déduites, soit un total à déduire de 16.435,98 euros. Monsieur [P] [B] ne conteste pas le décompte effectué par la demanderesse. Ainsi, la SARL ASOTRUM a trop versé la somme de 6.598,40 euros et Monsieur [P] [B] sera condamné à son paiement. Sur les mesures de fin de jugement Monsieur [P] [B] qui succombe sera condamné aux dépens, ainsi qu’à payer à la SARL ASOTRUM la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, DEBOUTE la SARL ASOTRUM de sa demande tendant à voir réputée nulle la clause de retenue du dépôt de garantie et ordonner la restitution de cette somme. DIT que la clause de retenue du dépôt de garantie est une clause pénale manifestement excessive et REDUIT son montant à la somme de un euro symbolique. DIT que le solde du montant du dépôt de garantie sera réintégré au crédit de la SARL ASOTRUM. CONDAMNE Monsieur [P] [B] à payer à la SARL ASOTRUM la somme de 6.598,40 euros en remboursement de la somme réglée indûment. CONDAMNE Monsieur [P] [B] à payer à la SARL ASOTRUM la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE Monsieur [P] [B] aux dépens. La greffièreLa juge