Tribunal judiciaire, 26 juin 2024. 23/57734

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/57734 - N° Portalis 352J-W-B7H-C234R N° : 3 Assignation du : 05 Octobre 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 26 juin 2024 par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier. DEMANDERESSE S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP) [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS - #J114 DEFENDERESSE Société STAR LATINA [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître José-louis DESFILIS de la SCP DESFILIS & McGOWAN, avocats au barreau de PARIS - #P0367 DÉBATS A l’audience du 29 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Par acte sous seing privé du 10 janvier 2019, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP) a donné à bail dérogatoire à la société Star Latina des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée de un an, à compter du 10 janvier 2019, moyennant un loyer annuel de 19 953 euros, outre taxes et accessoires, payable trimestriellement et d’avance. Le 16 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 42 877,12 euros représentant un arriéré de loyers et charges. Par acte en date du 5 octobre 2023, la RIVP a fait assigner en référé la société Star Latina sollicitant de : “Vu les articles L. 145-41 du code de commerce, 1103 et 1728 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile, Constater la résiliation du bail existant entre les parties, cette résiliation étant effective au 16 juillet 2023, Ordonner l'expulsion de la société STAR LATINA, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués situés au [Adresse 2], avec si besoin est, 1'assistance de la force publique et d'un serrurier, Dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L433-2, R433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution, Condamner la société STAR LATINA à payer à la RIVP, à titre de provision, une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer trimestriel, outre tous accessoires du loyer, du 17 juillet 2023 jusqu'à la date de libération effective des lieux. Condamner la société STAR LATINA à payer à la RIVP, à titre de provision, la somme de 48 345,76 € arrêtée au 7 septembre 2023 (terme du 3ème trimestre 2023 inclus), à actualiser à l’audience, outre 4 834 € au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux conventionnel à compter de la délivrance de l’assignation, Dire et juger que le dépôt de garantie versé par la société STAR LATINA restera acquis à la RIVP. Condamner la société STAR LATINA à payer à la RIVP la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.” A l’audience du 29 mai 2024, le conseil de la RIVP a actualisé sa demande de provision à hauteur de la somme de 64 625,75 euros arrêtée au 24 mai 2024, 2ème trimestre 2024 inclus. Dans ses écritures déposées et développées oralement à l’audience, la société Star Latina sollicite : - qu’il lui soit donné acte qu’elle s’engage à quitter les locaux donnés à bail le lundi 1er juillet 2024, - de lui accorder des délais de paiement d’une durée de 24 mois pour s’acquitter de la dette locative d’un montant global de 64 625,75 euros en 24 mensualités de 2 692,74 euros, payables le premier jour du 6ème mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, - de rejeter la demande en paiement de la RIVP au titre de la clause pénale, - de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties. MOTIFS DE LA DECISION Sur l’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, ”toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.” L’article 834 du code de procédure civile dispose que “dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend”. Le commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, délivré le 16 juin 2023, porte sur une somme de 42 877,12 euros arrêtée au 14 juin 2023, 2ème trimestre 2023 inclus, un décompte détaillé étant annexé à l’acte. Il est établi par les pièces produites aux débats, et non contesté en l’état, que cet arriéré locatif n’a pas été payé dans le délai d’un mois imparti au preneur. C’est donc à bon droit que la RIVP sollicite le bénéfice de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire, à la date du 16 juillet 2023. Sur la demande de provision et la demande de délais de paiement Aux termes de l'article 835, alinéa 2,du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”. Selon l’article L.145-41 du code de commerce, “Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”. L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.” La bailleresse sollicite la somme provisionnelle de 64 625,75 euros arrêtée au 24 mai 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, à valoir sur l’arriéré locatif. La dette locative n’est pas contestée par la société défenderesse. Il sera donc fait droit à la demande de provision à hauteur de la somme réclamée qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse et qui est justifiée par les pièces versées aux débats. La société Star Latina, invoquant des difficultés financières en raison de la crise sanitaire, l’absence de bénéfice et de chiffre d’affaires depuis deux ans, une volonté de respecter ses engagements et de réorienter son activité vers la vente en ligne, sollicite des délais de paiement sur 24 mois. La RIVP ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement “raisonnables”. Il résulte des pièces versées aux débats que la situation financière de la société Star Latina est sérieusement obérée, celle-ci ayant cessé tout règlement depuis le 1er juillet 2022 et faisant état d’une absence de trésorerie. Dans ces conditions, la société locataire étant manifestement dans l’incapacité de faire face à un échéancier de règlement, sa demande de délais de paiement sera rejetée. Dès lors, en conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation de la locataire de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion à défaut de libération volontaire des lieux par le preneur, en lui donnant acte de son engagement à restituer les lieux le 1er juillet 2024. Le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution. L’indemnité d’occupation sera fixée, à titre provisionnel, au montant du loyer mensuel tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges et taxes jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés. Sur les autres demandes La RIVP sollicite : - une clause pénale de 10% du montant de l’impayé (article 8.2) - des intérêts de retard (article 3.6) - la conservation du dépôt de garantie (article 8.2). Compte tenu de la multiplicité de ces clauses pénales susceptibles de conférer au bailleur un avantage excessif, ces demandes, se heurtant à une contestation sérieuse, seront écartées au stade du référé et devront être soumises à l’appréciation du juge du fond. Sur les demandes accessoires Il n’y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile : la demande est rejetée. La société Star Latina supportera la charge des dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Rejetons la demande de délais de paiement, Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire et la résiliation du bail dérogatoire conclu entre les parties, à la date du 16 juillet 2023, Donnons acte à la société Star Latina de ce qu’elle s’engage à restituer les locaux donnés à bail le 1er juillet 2024, Ordonnons à défaut de départ volontaire l’expulsion de la société Star Latina et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 2] à [Localité 3], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique, Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Condamnons la société Star Latina à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP), à titre de provision, la somme de 64 625,75 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 24 mai 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, Condamnons la société Star Latina à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP) une indemnité d’occupation, à titre provisionnel, égale au montant du loyer mensuel qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre des intérêts contractuels, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie, Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons la société Star Latina aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer délivré le 16 juin 2023, Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande, Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit. Fait à Paris le 26 juin 2024 Le Greffier,Le Président, Fanny ACHIGARMaïté GRISON-PASCAIL