Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 24/01096

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 5] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 24/01096 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YZKB Minute : 24/583 SCPI GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION Représentant : Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666 C/ Monsieur [E] [T] Madame [B] [W] [T] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 juin 2024 ; Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier; Après débats à l'audience publique du 22 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : SCPI GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION, demeurant [Adresse 4] représentée par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [E] [T], demeurant [Adresse 2] [Localité 7] comparant en personne Madame [B] [W] [T], demeurant [Adresse 2] [Localité 7] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er août 2018, la SCPI GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION a donné à bail à Madame [H] [I] et Monsieur [E] [T] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 767,00 euros, et 83 euros de provisions sur charges. Par avenant du 5 septembre 2022, la SCPI GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION a substitué Madame [H] [I] à Madame [O] [W] [T] en qualité de co titulaire du bail. Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2023, la SCPI GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION a fait signifier à Madame [O] [W] [T] et Monsieur [E] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1843,30 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par notification électronique du 26 octobre 2023 la SCPI GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, la SCPI GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION a fait assigner Madame [O] [W] [T] et Monsieur [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [O] [W] [T] et Monsieur [E] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du CPCE,rejeter toute demande de délais,condamner solidairement Madame [O] [W] [T] et Monsieur [E] [T] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3736.95 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 octobre 2023 puis de l’assignation,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 2 février 2024. À l'audience du 22 avril 2024, la SCPI GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6836.47 euros, loyer du mois d’avril inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. La SCPI GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [O] [W] [T] et Monsieur [E] [T] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 25 octobre 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [E] [T] ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 60 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Au soutien de ses prétentions, il fait état de diffixultés financières suite à une saisie sur salaire. Il précise percevoir 1600 euros de revenus menseuls avec trois enfants à charge dont un majeur. Il ajoute déposé sous peu un dossier de surendettement. Madame [O] [W] [T], régulièrement assignée, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 17 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Par note en délibéré, autorisée, reçue le 14 mai 2024 la SCPI GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION a adressé un décompte actualisé confirmant un versement de 900 euros le 9 avril 2024 et portant la créance à la somme de 5936.47 euros au 9 avril 2024. MOTIVATION DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, Madame [O] [W] [T] assignée, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile. Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 2 février 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, la SCPI GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, les demandes de la SCPI GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables. Sur la demande en paiement Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er août 2018, du commandement de payer délivré le 25 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 9 avril 2024 que la SCPI GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat. En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [O] [W] [T] et Monsieur [E] [T] à payer à la SCPI GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION la somme de 5936.47 euros, au titre des sommes dues au 9 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 janvier 2024 sur la somme de 916 euros et du présent jugement sur le surplus. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 25 octobre 2023. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 6 décembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er août 2018 à compter du 7 décembre 2023. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Monsieur [E] [T] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Toutefois, force est de constater que Monsieur [T] n’a pas repris le paiement de l’intégralité du loyer, la somme versée de 900 euros ne couvrant pas l’appel de loyer et charges du dernier mois. En outre la proposition d’apurement par mensualités de 60 euros ne lui permet pas d’apurer la dette dans le délai légal de 36 mois. Il convient par conséquent de rejeter la demande de délais et d'ordonner l'expulsion de Madame [O] [W] [T] et Monsieur [E] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur les modalités de l’expulsion Sur la demande d'astreinte Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [O] [W] [T] et Monsieur [E] [T] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte. Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. Il convient de rejeter la demande. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [O] [W] [T] et Monsieur [E] [T] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 7 décembre 2023, Madame [O] [W] [T] et Monsieur [E] [T] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Madame [O] [W] [T] et Monsieur [E] [T] à son paiement à compter de 7 décembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [W] [T] et Monsieur [E] [T] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner Madame [O] [W] [T] et Monsieur [E] [T] in solidum à payer à la SCPI GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevables les demandes de la SCPI GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er août 2018 entre la SCPI GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION d'une part, et Madame [O] [W] [T] et Monsieur [E] [T] d'autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 7 décembre 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux l'expulsion de Madame [O] [W] [T] et Monsieur [E] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte, REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [O] [W] [T] et Monsieur [E] [T] à compter du 7 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE solidairement Madame [O] [W] [T] et Monsieur [E] [T] à payer à la SCPI GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION la somme de 5936.47 euros, au titre des sommes dues au 9 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 janvier 2024 sur la somme de 916 euros et du présent jugement sur le surplus, CONDAMNE in solidum Madame [O] [W] [T] et Monsieur [E] [T] à payer à la SCPI GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 9 avril 2024, échéance de mai 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, REJETTE la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, CONDAMNE in solidum Madame [O] [W] [T] et Monsieur [E] [T] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 octobre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, CONDAMNE in solidum Madame [O] [W] [T] et Monsieur [E] [T] à payer à la SCPI GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE la SCPI GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION de ses autres demandes et prétentions, LE GREFFIER LE JUGE Page