Tribunal judiciaire, 21 juin 2024. 24/01625

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 4] [Localité 2] JUGEMENT DU 21 Juin 2024 N° RG 24/01625 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K3FJ Jugement du 21 Juin 2024 N° 24/426 S.A. ESPACIL HABITAT C/ [S] [D] COPIE EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉE LE 21/06/24 à ESPACIL HABITAT COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 21 Juin 2024 ; Par Manon LIPIANSKY, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffier lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ; Audience des débats : 05 Avril 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR S.A. ESPACIL HABITAT [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Mme [T] [K], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [S] [D] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 6] non comparant, ni représenté I.- EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 10 décembre 2019, la société ESPACIL HABITAT consentait un bail d'habitation à M. [S] [D] sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 365 € (euros). Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2023, ESPACIL HABITAT délivrait au locataire un commandement de payer la somme principale de 4273,70 € correspondant à l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Concomitamment à la délivrance du commandement, par courrier électronique reçu, le 19 octobre 2023, la bailleresse signalait à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) d'ILLE-ET-VILAINE la situation d'impayé de [S] [D]. Par assignation en date du 31 janvier 2024, ESPACIL HABITAT saisissait le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de : -constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire ; -ordonner l'expulsion de [S] [D] ; -condamner [S] [D] au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ; 5231,64 € d'arriéré locatif, arrêté au 18 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; 120 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Le 02 février 2024, l'assignation était notifiée au Préfet d'ILLE-ET-VILAINE, représentant de l'État dans le département. Le 04 avril 2024, l'enquête sociale diligentée par le département était transmise au greffe avant l'audience de jugement. Le rapport d'enquête exposait que [S] [D] était célibataire et sans emploi et percevait une ARE de 1.200 € par mois. Ses problèmes financiers feraient suite à un arrêt maladie de septembre 2022 à mars 2023 puis à une diminution de ses ressources en raison de remboursements de dettes auprès de Pôle Emploi et des impôts. [S] [D] proposait à l'enquêtrice sociale de rembourser sa dette par mensualités de 40 € par mois. II.- PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 05 avril 2024, ESPACIL HABITAT maintenait les demandes de son assignation. Elle réévaluait la dette à la somme de 7.375,20 € et s'opposait à la poursuite du bail. A l'appui de ses prétentions, la demanderesse déplorait l'absence de paiement depuis l'engagement de la procédure. Bien que régulièrement cité par acte délivré à étude, [S] [D] ne com-paraissait pas, ni ne se faisait représenter. La présente décision, susceptible d'appel, sera donc réputée contradictoire. Il sera renvoyé à l'assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé des moyens. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. III.- MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail : 1.1. Sur la recevabilité de la demande : Le commandement de payer a été délivré, le 18 octobre 2023 et la CCAPEX saisie, le 19 octobre 2023, soit, l'un et l'autre, plus de deux mois avant l'assignation. L'assignation a été signifiée, le 31 janvier 2024, et une copie transmise à la préfecture d'ILLE-ET-VILAINE qui en a accusé réception, le 02 février 2024, soit plus de deux mois avant l'audience au fond. L'enquête sociale a été reçue au greffe avant l'audience de jugement. L'action de la demanderesse est donc recevable conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi du 06 juillet 1989. 1.2. Sur le bien-fondé la résiliation du bail : Aux termes de l'article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux : " I.- Toute clause prévoyant la résilia-tion de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux [...] ". En l'espèce, le contrat du 10 décembre 2019 - portant sur les conditions générales de location - contient une clause résolutoire, reproduite dans le commandement de payer, notifié le 18 octobre 2023, au locataire, pour un montant de 4273,70 €. Or, vu l'historique des versements, la dette de loyer n'a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et aucun plan d'apurement du passif n'a été conclu. Dès lors, il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire et, en conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail au 19 décembre 2023. A ce stade, il conviendra de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif : 2.1 Sur la dette locative : Aux termes de l'article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 : " Le locataire est obligé :a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus [...] ". Aux termes de l'article 1103 du Code civil : " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ". Aux termes de l'article de l'article 1353 du Code civil : " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justi-fier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ". En l'espèce, la requérante évalue la dette locative au jour de l'audience à 7.375,20 €. Cependant, en l'absence du défendeur à l'audience et de complète contradiction lors des débats, seules les demandes figurant dans l'assignation seront valablement rete-nues et les nouvelles pièces versées écartées. Le dispositif de l'assignation vise un arriéré de loyer estimé à 5.231,64 €. Le dé-compte édité au 18 décembre 2023 permet de valider ce montant, soustraction faite des frais de procédure. [S] [D] sera donc condamné au paiement de cette somme de 5.231,64 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. 2.1 Sur les délais de paiement : Aux termes de l'article 24 de la Loi du 06/07/1989 : " [...] V.- Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative [...] ". En l'espèce, le défendeur sollicite au travers de l'enquête sociale le bénéfice de délais de paiement pour régler la dette locative, ce à quoi la bailleresse s'oppose. Faute de reprise du versement du loyer avant l'audience au fond et faute de comparu-tion du locataire pour soutenir sa demande de plan, il y a lieu de rejeter la proposition d'échelonnement de la dette. 2.2 Sur l'indemnité d'occupation : En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, [S] [D] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation et jusqu'à libération effective et définitive des lieux avec remise des clés. En cas de contestation, cette indemnité sera fixée à 519,21 € par mois et sera comptabilisée à compter du 19 décembre 2023. 3. Sur les demandes accessoires : Succombant à la cause, [S] [D] sera condamné aux dépens. En revanche, l'équité commande de laisser à la charge des parties les frais engagés non compris dans les dépens. En vertu de l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire apparaît incompatible avec la nature de l'affaire eu égard aux conséquences de la décision entreprise sur la situation personnelle, familiale et sociale des défendeurs et sera, dans ces circonstances, exceptionnellement écartée. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 octobre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois ; CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 décembre 2019 entre la société ESPACIL HABITAT, d'une part, et M. [S] [D], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 6] est résilié depuis le 19 décembre 2023 ; DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [S] [D], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement ; ORDONNE à M. [S] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE M. [S] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et, en cas de difficultés ou de contestation, FIXE cette indemnité à 519,21 € (cinq cent dix-neuf euros et vingt et un centimes) par mois ; DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ; CONDAMNE M. [S] [D] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 5.231,64 € (cinq mille deux cent trente et un euros et soixante-quatre centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 décembre 2023, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; ÉCARTE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ; DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE M. [S] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 octobre 2023 et celui de l'assignation du 31 janvier 2024 ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, le 21 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière, La Juge,