Tribunal judiciaire, 28 février 2024. 22/00286

Décision du 28 Février 2024 Minute n° 24/00028 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA SEINE-SAINT-DENIS JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS du 28 Février 2024 :-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-: Rôle n° RG 22/00286 - N° Portalis DB3S-W-B7G-W7PE Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS DEMANDEUR : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) [Adresse 7] [Adresse 7] représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS DÉFENDEURS : INTERVENANTS VOLONTAIRES Monsieur [V] [L] (DÉCÉDÉ) [Adresse 2] [Localité 12] représenté par Maître Idriss TURCHETTI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS Madame [U] [L] [Adresse 2] [Localité 12] représentée par Maître Idriss TURCHETTI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS Madame [O] [L], en qualité d’ayant droit de Monsieur [V] [L] [Adresse 8] [Adresse 8] représentée par Maître Idriss TURCHETTI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS Madame [G] [L], en qualité d’ayant droit de Monsieur [V] [L] [Adresse 3] [Adresse 3] représentée par Maître Idriss TURCHETTI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS Madame [H] [L], en qualité d’ayant droit de Monsieur [V] [L] [Adresse 5] [Adresse 5] représentée par Maître Idriss TURCHETTI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS Monsieur [N] [L] en qualité d’ayant droit de Monsieur [V] [L] [Adresse 4] [Localité 12] représenté par Maître Idriss TURCHETTI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS Madame [Z] [L] en qualité d’ayant droit de Monsieur [V] [L] [Adresse 6] [Adresse 6] représentée par Maître Idriss TURCHETTI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS Madame [M] [L] en qualité d’ayant droit de Monsieur [V] [L] demeurant chez Monsieur [I] [C] [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Maître Idriss TURCHETTI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS Monsieur [J] [L] en qualité d’ayant droit de Monsieur [V] [L] [Adresse 2] [Localité 12] représenté par Maître Idriss TURCHETTI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS INTERVENANT : DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Monsieur [E] [X], commissaire du Gouvernement [Adresse 11] [Adresse 11] COMPOSITION DU TRIBUNAL : Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition PROCÉDURE : Date de la visite des lieux : 29 mars 2023 Dates de la première évocation et des débats : 19 avril 2023, 17 mai 2023, 21 juin 2023, 13 septembre 2023, 29 novembre 2023 et 24 janvier 2024 Date de mise à disposition : 28 février 2024 EXPOSE DU LITIGE Monsieur [V] [L] et Madame [U] [L] étaient propriétaires du lot n°2157, correspondant à un emplacement de stationnement situé dans le parking [W] de la copropriété du [Adresse 19], sur les parcelles cadastrées [Cadastre 15], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 16]. Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Localité 17], comprenant les copropriétés du [Adresse 19] et de [Localité 21], a été déclarée d’intérêt national et sa mise en oeuvre a été confiée à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF). La copropriété du [Adresse 19] est située dans le périmètre de la ZAC dite du [Localité 17] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n° 2019-2388, en date du 6 septembre 2019. Par un arrêté préfectoral n° 2022-0932, en date du 12 avril 2022, les parcelles situées à l’intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de l’EPFIF. Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 15 septembre 2022 au profit de l’EPFIF. L’EPFIF a notifié son Mémoire valant offres d’indemnisation à Monsieur [V] [L] et Madame [U] [L] par acte d’huissier, délivré le 02 avril 2022 selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile. Par une requête reçue le 07 novembre 2022 par le greffe, accompagnée du Mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de fixation de la valeur du bien de Monsieur [V] [L] et Madame [U] [L]. En l’absence d’accord entre les parties, et conformément aux dispositions de l’article R.311-9 du code de l’expropriation, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par Monsieur [V] [L] et Madame [U] [L] des offres de l’EPFIF. L’EPFIF a notifié à Monsieur [V] [L] et Madame [U] [L] la saisine de la juridiction de l’expropriation par acte d’huissier, délivré à domicile le 04 novembre 2022. Par une ordonnance rendue le 30 janvier 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 29 mars 2023, ainsi que l’audience au 19 avril 2023. L’EPFIF a notifié cette décision à Monsieur [V] [L] et Madame [U] [L] par acte d’huissier, délivré à domicile le 21 février 2023. La date de réception par la partie expropriée lui a laissé : - un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire de l’EPFIF et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R.311-14 du code de l’expropriation ; - et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4ème alinéa, du code de l’expropriation. Dans son mémoire valant offre, l’EPFIF sollicite la fixation de la valeur du bien de Monsieur [V] [L] et Madame [U] [L] à un montant de 3 840 € en valeur libre, comprenant 3200 € au titre de l’indemnité principale et 640 € au titre de l’indemnité de remploi. Selon acte authentique, reçu par Maître [S] [P], notaire à la résidence du [Adresse 25], le 28 novembre 2023, la dévolution successorale de Monsieur [V] [L], décédé le 7 mars 2022, s’établit comme suit : Madame [U] [L], conjoint survivant ; Madame [O] [L], sa fille ; Madame [G] [L], sa fille ; Madame [H] [L], sa fille ; Monsieur [N] [L], son fils ; Madame [Z] [L], sa fille ; Madame [M] [L], sa fille ; Monsieur [J] [L], son fils. Aux termes de son mémoire récapitulatif et en réplique reçu le 24 janvier 2024 par le greffe de l’expropriation, l’EPFIF sollicite la fixation de la valeur du bien de Madame [U] [L], Madame [O] [L], Madame [G] [L], Madame [H] [L], Monsieur [N] [L], Madame [Z] [L], Madame [M] [L] et Monsieur [J] [L] à un montant de 4.224€ en valeur libre, lequel se décompose de la manière suivante : - indemnité principale : 3 520 € ; - indemnité de remploi : 704 €. Par des conclusions datées du 06 mars 2023, reçues au greffe le 16 mars 2023, le commissaire du Gouvernement propose une indemnité de dépossession de 4 224 €, soit : - indemnité principale : 3520 € ; - indemnité de remploi : 704 €. Aux termes de leur mémoire reçu le 24 janvier 2024 par le greffe de la juridiction, Madame [U] [L], Madame [O] [L], Madame [G] [L], Madame [H] [L], Monsieur [N] [L], Madame [Z] [L], Madame [M] [L] et Monsieur [J] [L], sollicitent un montant de 9650 € : - indemnité principale de 6375 € ; - indemnité de remploi de 1275 € ; - indemnité au titre de la dépossession anticipée de 1000 € ; - indemnité au titre des troubles dans ses conditions d’existence de 1000 €. Les consorts [L] font valoir que la présentation de l’environnement est datée et ne prend pas en considération le désenclavement et l’essor de la ville de [Localité 20] depuis la mise en service de la ligne de tramway en 2019 ainsi que les perspectives d’évolution liées à la construction de la ligne 16 du métro du Grand Paris Express. Elle ajoute que les propositions de l’EPFIF et du Commissaire du Gouvernement ne tiennent pas compte de l’augmentation récente du marché de l’immobilier de 20 % en 5 ans et soutient que les termes de comparaison utilisés sont biaisés en raison des circonstances En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. L’affaire a été appelée à l’audience du 19 avril 2023 et a fait l’objet de plusieurs renvois jusqu’au 24 janvier 2024, en raison de la dévolution successorale de Monsieur [V] [L]. A l’audience du 24 janvier 2024, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation. L'affaire à été mise en délibéré au 28 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. Selon l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier. Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier. Aux termes de l'article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge de l'expropriation fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, sauf lorsque cette dernière n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, auquel cas la consistance du bien s’apprécie à la date dudit jugement. Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités Sur les dates à retenir Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié : * Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...) ; * Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme (3ème civ. 13 juin 2019 pourvoi n°18-18.445). * Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités. En l’espèce, le lot 2157 doit être évalué selon : - sa consistance au 15 septembre 2022, date de l’ordonnance d’expropriation ; - les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 10 juillet 2012 et modifié le 08 avril 2016. Bien qu’une autre modification du PLU soit intervenue le 13 novembre 2018, celle-ci n’a pas modifié les caractéristiques de la zone où se situe l’ensemble immobilier, de sorte qu’elle ne peut être retenue comme date de référence. En conséquence, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification numéro un du 8 avril 2016. Les parcelles sont situées en zone UR1 du PLU, correspondant au renouvellement urbain du centre-ville ; - les valeurs d’échange à la date du présent jugement. Sur la consistance de l’ensemble immobilier et du bien de la partie expropriée Sur les copropriétés du [Adresse 19] et de [Adresse 22] La commune de [Localité 20] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie expresse n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée, n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun. Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T 4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 23] à [Localité 24] et dessert [Localité 20]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 18]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la SGP et le GPA est en cours de réalisation. La copropriété du [Adresse 19] a été édifiée en 1966 et est composée de 10 bâtiments, soit 873 logements. L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du [Adresse 19] et de [Adresse 22] réalisée par la commune de [Localité 20] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté et 85% des ménages ayant des revenus inférieurs au PLAI), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires. Le commissaire du Gouvernement précise que les copropriétés du [Adresse 19] et de [Adresse 22] ont fait l’objet : - d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le Département 93 et la commune de [Localité 20], qui avait pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique ; il a pris fin en 2015 ; - d’une opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Localité 17], selon un décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015 déclarant ladite opération d’intérêt national ; la mise en oeuvre de l’opération a été confiée à l’EPFIF ; - d’un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de cinq ans, institué par l’arrêté préfectoral n° 2017-2398 du 11 septembre 2017. Il ajoute que la copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire, en raison d’un important arriéré de charges. Sur le bien exproprié Monsieur [V] [L] et Madame [U] [L] étaient propriétaires du lot n° 2157, correspondant à une place de stationnement extérieur sur le parking [W]. Le parking [W] est un grand parking extérieur d’une forme rectangulaire, avec un dénivelé descendant vers l’allée [A] [D]. Il comprend : - une partie haute, accessible par l’[Adresse 14] ; - et une partie basse, accessible par l’allée [A] [D] ; Un escalier permet d’accéder à pied de l’une à l’autre des parties. Les parties haute et basse sont composées chacune de deux rangées de deux lignes de stationnement, séparées par une allée de circulation, deux autres allées de circulation se trouvent au-dessus et en-dessous. Entre les deux parties, il y a une rangée de stationnement supplémentaire et, parallèlement, une bande étroite de terre sur laquelle il y a des arbres. Le parking [W] est enclavé, étant entouré des bâtiments : - B2, situé le long de l’allée [A] [D] ; - B3, accessible par l’[Adresse 13], il se trouve à gauche du B2 ; - B4, accessible par l’allée [W], il se trouve à droite du B2 ; - B5, accessible par l’[Adresse 14], il se trouve face au B2. Cet enclavement restreint son utilisation aux occupants des immeubles l’entourant, ou demeurant dans la copropriété. Outre son usage premier de stationnement de véhicules, le parking [W] est utilisé par les occupants des immeubles alentour comme un lieu de réparation automobile, au regard de la présence de tâches d’hydrocarbure au sol, de pièces automobiles et de véhicules qui ne sont pas en état de fonctionnement (véhicules désossés, dépourvus de toute roue, dépourvu de moteur). Le parking n’est pas clos, il ne dispose pas d’équipement particulier. Il présente de nombreux nids de poules, des racines sont également visibles, qui ont déformé le macadam à plusieurs endroits, le revêtement du sol est inexistant à plusieurs autres endroits et est jonché de détritus (canette de boisson, papier…). La délimitation des emplacements et leur numérotation ne sont, pour la plupart, plus visibles. La place de stationnement de la partie défenderesse n’a, pour cette raison, pas pu être identifiée. Au regard de l’ensemble de ces éléments, tels que constatés et relatés aux termes du procès-verbal de transport sur les lieux du 29 mars 2023, un mauvais état d’entretien sera retenu pour l’évaluation du lot n°2157 appartenant aux consorts [L]. Sur la situation locative Les parties évaluent l’emplacement de stationnement en valeur libre. Le bien est libre de toute occupation et sera évalué comme tel. Sur la méthode d'évaluation Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties emploient de manière concordante la méthode d’évaluation par comparaison. Cette méthode consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, sera adoptée pour être adaptée à l’espèce. L’évaluation se fera tantièmes des parties communes intégrés à la valeur de la place de stationnement. Sur la détermination des indemnités Aux termes des 1er et 3ème alinéas de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose. En l’espèce, le juge fixe le prix en considération des termes de comparaison produits par les parties à un montant compris entre : - 4.224 €, montant offert par l’EPFIF et, - 9.650 €, montant réclamé par les consorts [L], étant précisé que le commissaire du Gouvernement propose une valeur de 4.224€. Sur l’indemnité principale L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de la place de stationnement extérieur et des tantièmes des parties communes de la copropriété, associés à ce lot. En application de l’article L 322-8 du code de l’expropriation, sous réserve de l'article L 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. En l’occurrence, l’EPFIF ne produit aucun document permettant d’établir que des accords seraient intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées. Dès lors, les dispositions de l’article L 322-8 du code de l’expropriation ne s’appliquent pas en l’espèce et par voie de conséquence, les cessions amiables de places de stationnement situées dans la copropriété du [Adresse 19] produites à titre de termes de comparaison ne seront pas prises pour base de la détermination de la valeur du lot n°2157 mais seront prises en compte au même titre que les autres termes de comparaison versés aux débats. Termes de comparaison produits par l’EPFIF (DEM = Demandeur à la présente procédure) L’EPFIF produit aux débats 40 termes de comparaison correspondant à : - 18 cessions amiables (DEM n°1 à 18 – Tableau n°1) relatives à des emplacements de stationnement extérieur dépendant des copropriétés du [Adresse 19] et de [Adresse 22] ; - 18 jugements (DEM n° 19 à 36 – Tableau n°2) rendus par la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de BOBIGNY le 27 septembre 2016 et relatifs à l’expropriation d’emplacements de stationnement extérieur dépendant des copropriétés du [Adresse 19] et de [Adresse 22] ; - 4 jugements (DEM n°37 à 40 – Tableau n°3) rendus par la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny entre 2021 et 2023 et relatifs à l’expropriation d’emplacements de stationnement extérieur dépendant des copropriétés du [Adresse 19] et de [Adresse 22] ; La valeur unique et moyenne de termes des 36 premiers termes (tableau 1 et tableau 2) est de 3.200 € l’unité, alors que le tableau n°3 relatifs aux décisions les plus récentes rendues par la présente juridiction en matière de fixation de la valeur d’un emplacement de stationnement extérieur dépendant des copropriétés du [Adresse 19] et de [Adresse 22], fait apparaître une moyenne de 3.520 € hors indemnité de remploi L’EPFIF offre d’ailleurs une valeur égale, de 3 520 € l’emplacement de stationnement. Le Commissaire du gouvernement, souligne une augmentation récente des prix. Les consorts [L], soutiennent que : - les jugements cités sont trop anciens pour pouvoir servir de termes de comparaison ; - les accords amiables dont l’EPFIF se prévaut ont eu lieu dans le contexte particulier de l’ORCOD-IN à la fois constitutif d’un marché captif et générant une pression psychologique sur les propriétaires les incitant à céder leur bien à des prix trop bas. En l’espèce, pour déterminer la valeur du bien des consorts [L] : Les termes de comparaison suivants ne sont pas retenus : - les termes DEM n° 1 à 14, 16 et 19, car bien que s’agissant de cessions récentes réalisées entre 2019 et 2021, leur valeur d’échange n’intègre pas la récente augmentation des prix que fait apparaître le tableau n°3 ; - les termes DEM n° 15, 17 et 18, s’agissant de termes relatifs à des ventes non publiées, en tout état de cause dont les références de publication complètes ne sont pas fournies ; - les termes DEM n° 19 à 36, car ils sont trop anciens, les jugements datant du 27 septembre 2016 soit il y a plus de cinq ans. En revanche, sont retenus pour servir la comparaison avec le bien à évaluer car ils correspondent à des emplacements de stationnement similaires à celle à évaluer et situés au sein des copropriétés contiguës du [Adresse 19] et de [Adresse 22], les termes DEM, 37, 38, 39 et 40 et pour une valeur moyenne de 3 450 € l’unité. - Termes de comparaison versés par les consorts [L] (DEF = Défendeur à la présente procédure) Les consorts [L] versent aux débats 14 termes de comparaison, qui sont annexés à la présente décision, relatifs à des cessions de parking : -13 termes (DEF n°1 à 13), sont relatifs à des cessions de parking extérieurs intervenues le 28 juin 2016 au sein des copropriétés du [Adresse 19] et de [Adresse 22] et dans une copropriété voisine, selon une valeur moyenne de 6375€ ; -1 terme (DEF n°14), relatif à une cession de deux parkings extérieurs au sein des copropriétés du [Adresse 19] et de [Adresse 22], selon une valeur moyenne unitaire de 3200€ hors indemnité de remploi. Les consorts [L] réclament une valeur de 6375 € pour leur emplacement de stationnement. Ils estiment que, si en application des dispositions de l’article L 322-2 du code de l’expropriation, le juge de l’expropriation lorsqu’il fixe le montant de l’indemnité de dépossession ne peut tenir compte des changements de valeur subis par le bien exproprié depuis la date de référence lorsqu’ils résultent de l’annonce des travaux ou de l’opération déclarés d’utilité publique, conformément à la décision du Conseil Constitutionnel du 11 juin 2021, pour assurer une réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, le juge peut tenir compte des changements de valeurs subis par le bien exproprié depuis la date de référence à la suite de circonstances autres que celles mentionnées à l’article L 322-2 du code de l’expropriation et notamment l’évolution du marché de l’immobilier. L’EPFIF critique ces termes : -s’agissant des termes DEF n°1 à 13, elle explique qu’ils ne correspondent pas à des cessions effectives de parking ou à des fixations judiciaires définitives de places de stationnement, mais qu’il s’agit d’une valeur indicative mentionnée dans l’ordonnance d’expropriation qui a eu pour objet de transférer la propriété des biens et non d’en fixer la valeur ; -s’agissant du terme DEF n°14, elle indique que le prix de l’emplacement de stationnement comprend l’indemnité de remploi. Le Commissaire du Gouvernement, souligne que l’état d’entretien du parking [W] n’est pas équivalent à celui des parkings des résidences voisines, de sorte que les valeurs d’échange ne peuvent être similaires. En l’espèce, pour déterminer la valeur du bien des consorts [L] : Les termes de comparaison suivants ne sont pas retenus : -les termes DEF n°1 à 13, car il ne s’agit pas de ventes effectives, mais, à la lecture de la pièce n°2 produite par l’EPFIF, d’une indication de la valeur mentionnée dans l’enquête parcellaire annexée à l’ordonnance d’expropriation du 28 juin 2016 ; -le terme DEF n°14, car cette vente est relative à deux emplacements de stationnement pour un prix de 3200 € l’unité hors frais de remploi, car il s’agit d’une valeur de 2021 non actualisée. Termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement (CG = commissaire du Gouvernement) Le commissaire du Gouvernement cite 12 termes : - 7 termes de comparaison (CG n° 1 à 7 – Tableau n°1, annexé à la présente décision), correspondant à des cessions récentes et amiables de parkings extérieurs au sein des copropriétés du [Adresse 19] et de [Adresse 22], dont la valeur moyenne est de 3200€/l’emplacement de stationnement ; étant observé que le terme de comparaison CG n°7 est relatif à la vente de deux places de stationnement ; - 2 termes de comparaison (CG n° 8 et 9 – Tableau n°2, annexé à la présente décision), correspondant à des cessions récentes et amiables d’emplacement de stationnement au sein de copropriétés voisines, dont la valeur moyenne est de 4500 €/l’emplacement de stationnement ; - 3 termes de comparaison (CG n°10 à 12 – Tableau n°3, annexé à la présente décision), correspondant à des jugements rendus par le juge de l’expropriation de Seine Saint Denis et fixant la valeur d’emplacements de stationnement situés dans les copropriétés du [Adresse 19] et de [Adresse 22], dont la valeur moyenne est de 3413,33 €/l’emplacement de stationnement ; Le commissaire du Gouvernement retient une valeur de 3 520 € l’unité. L’EPFIF ne présente pas d’observation quant aux termes de comparaison présentés par le commissaire du Gouvernement. Les consorts [L] soutiennent que la valeur retenue par le Commissaire du Gouvernement est insuffisante au regard de l’augmentation des valeurs du marché immobilier des places de parking dans le périmètre de l’ORCOD-IN alors même que les parkings des copropriétés voisines ne sont pas en meilleur état d’entretien que ceux des copropriétés du [Adresse 19] et de [Adresse 22]. En l’espèce, pour déterminer la valeur du bien des consorts [L] : Les termes CG n° 1 à 7, échangés entre 2020 et 2021 à une valeur unitaire de 3200€/l’emplacement de stationnement, ne sont pas retenus s’agissant d’une valeur non actualisée. Les termes CG n°8 et 9, échangés en 2021 et 2022 à une valeur moyenne de 4 500€/l’emplacement de stationnement situés dans des copropriétés voisines sont retenus, car il s’agit de biens similaires situé à proximité immédiate des copropriétés du [Adresse 19] et de [Adresse 22]. Les termes CG n°10, 11 et 12, échangés en 2021 et 2022 à une valeur moyenne de 3413,33 €/l’emplacement de stationnement, sont également retenus, car ils correspondent à des biens similaires et situés au sein de la même copropriété. Ainsi, pour déterminer le montant de l’indemnité principale revenant aux consorts [L] au titre de la dépossession de la place de parking extérieur leur appartenant, sont retenus les termes de comparaison suivants : - les termes DEM n° 37, 38, 39 et 40, s’agissant de jugements relatifs à la fixation de la valeur de places de stationnement extérieur situées dans les copropriétés du [Adresse 19] et de [Adresse 22], libres d’occupation ; ils sont retenus selon une valeur moyenne de 3 450 € l’emplacement de stationnement ; - les termes CG n° 10, 11 et 12, s’agissant de jugements relatifs à des places de stationnement extérieur, libres d’occupation, et situées dans les copropriétés du [Adresse 19] et de [Adresse 22] ; ils sont retenus selon une valeur moyenne de 3413,33 € l’unité. Etant observé que les termes CG n°10, 11 et 12 correspondent aux termes DEM n°37, 38 et 39. -les termes CG n°8 et 9, s’agissant de ventes relatives à des places de stationnement extérieurs, libres d’occupation et situés dans une copropriété voisine de celles du [Adresse 19] et de [Adresse 22] ; ils sont retenus selon une valeur moyenne de 4500 € l’unité ; Au regard de l’ensemble de ces éléments, la valeur de l’emplacement de stationnement des consorts [L] devra être comprise entre : - la valeur moyenne de 4 500€/l’emplacement de stationnement des termes CG n°8 et 9, car les biens cédés sont situés dans la [Adresse 26] qui est une copropriété mieux entretenue que celle du [Adresse 19] et disposant d’un parking fermé ; Pour contester la différence d’entretien entre le Parking [W] et celui de la [Adresse 26], les consorts [L] s’appuient sur des photographies qui, outre le fait qu’elles ne sont ni datées, ni horodatées, ne permettent pas de s’assurer de quelle copropriété il s’agit. De plus, ces photographies, en noir et blanc, ne mettent pas en évidence des parkings dans un état de dégradation aussi avancé que celui du parking [W], notamment l’état de saleté y est très nettement moindre et l’usage de stationnement apparaît globalement respectée ; Après application d’un abattement de 20% pour tenir compte de la différence d’état d’entretien, la valeur moyenne est de 3600 €/l’emplacement de stationnement ; -la valeur moyenne de 3450 €/l’emplacement de stationnement des termes DEM n°37, 38, 39 et 40, s’agissant des valeurs d’échange les plus récentes de biens similaires situés au sein de la copropriété du [Adresse 19]. Au regard de ces valeurs et des caractéristiques du bien à évaluer, il convient de fixer la valeur d’un emplacement de stationnement situé dans le parking [W] de la copropriété du [Adresse 19] à la somme de 3560 €. Ainsi, l’indemnité principale de dépossession foncière d’une place de stationnement extérieur du parking [W], et des tantièmes des parties communes de la copropriété, associés à ce lot, est de 3 560 €, en valeur libre. Sur l’indemnité de remploi Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement. En l’espèce, l’indemnité de remploi se calcule sur la base de l’indemnité principale de 3 520 € comme suit : 20 % jusqu’à 5 000 euros, soit en l’espèce 712 €, correspondant à 3 560 € x 0,20. Sur l’indemnité pour troubles apportés par l’expropriation aux conditions de vie de l’exproprié Les consorts [L] deamandent à ce titre une somme de 1 000 €, expliquant que : « l’indivision [L] est une personne âgée, éprouvant les plus grandes difficultés pour vivre en toute quiétude sa retraite du fait de cette procédure pendante ». L’EPFIF s’oppose à l’octroi d’une telle indemnité, soutenant que les expropriés ne démontrent pas en quoi la procédure d’expropriation portant sur un emplacement de stationnement aurait perturbé leurs conditions de vie. Le commissaire du Gouvernement ne présente pas d’observation, ayant rédigé ses conclusions antérieurement aux écritures déposées par les défendeurs. Selon l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé à l’exproprié. En application de ce texte, le trouble dans les conditions de vie n’est une conséquence indemnisable que lorsqu’il constitue un préjudice matériel. En l’espèce, les consorts [L] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice matériel, ils invoquent en réalité un préjudice moral qui ne peut donner lieu à réparation, de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande à ce titre. Sur l’indemnité pour procédure d’extrême urgence Les consorts [L] sollicitent de ce chef de préjudice une somme de 1 000 €, faisant valoir que « le décret d’extrême urgence a entraîné une crainte pour l’indivision [L] d’être dépossédée de manière anticipée de son bien sans que le juge de l’expropriation ne se soit prononcé sur son sort ». Ils évoquent également « une aggravation des démarches administratives ayant pour conséquence une augmentation du caractère anxiogène de la procédure ». L’EPFIF s’oppose à l’octroi d’une telle indemnité, soutenant que, bien que placé sous le régime de l’extrême urgence, l’expropriation de l’emplacement de stationnement n’engendre pour les expropriés aucun préjudice à caractère spécial, au sens des dispositions de l’article L.521-5 du code de l’expropriation, dans la mesure où les défendeurs conservent la jouissance du bien jusqu’au paiement de l’indemnité qui est fixée dans le cadre de la présente procédure judiciaire. Le commissaire du Gouvernement ne présente pas d’observation, ayant rédigé ses conclusions antérieurement aux écritures déposées par les défendeurs. Aux termes de l’article L 521-5 du code de l’expropriation, le juge attribue, le cas échéant, une indemnité spéciale aux personnes intéressées qui justifient d’un préjudice causé par la rapidité de la procédure d’extrême urgence. En application de ce texte, le préjudice spécifique causé par la procédure d’extrême urgence, n’est une conséquence indemnisable que lorsqu’il constitue un préjudice matériel. En l’espèce, les consorts [L] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice matériel causé par la procédure d’extrême urgence. Au demeurant, ils invoquent en réalité un préjudice moral, puisqu’ils évoquent une crainte et une augmentation de l’anxiété du fait de la procédure d’extrême urgence. Or, un préjudice moral ne peut donner lieu à réparation en matière d’expropriation. En conséquence, les consorts [L] seront déboutés de leur demande à ce titre. Sur l’indemnité totale de dépossession L’indemnité totale de dépossession foncière est de 4 272 €, soit : - 3 560 € au titre de l’indemnité principale ; - 712 € au titre de l’indemnité de remploi. Sur les demandes accessoires Sur les dépens Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, l’entité expropriante supporte seule les dépens de première instance. En l’espèce, l’EPFIF, partie expropriante, devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. En l’espèce, l’équité commande de condamner l’EPFIF à payer aux consorts [L] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 29 mars 2023 ; ANNEXE à la présente décision : - les termes de comparaison produits par l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France (tableaux n°1, 2 et 3) ; - les termes de comparaison versés par le commissaire du Gouvernement (tableaux n°4, 5 et 6) ; - les termes de comparaison versés par Madame [U] [L], Madame [O] [L], Madame [G] [L], Madame [H] [L], Monsieur [N] [L], Madame [Z] [L], Madame [M] [L] et Monsieur [J] [L] (tableau n°7) ; - FIXE l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à Madame [U] [L], Madame [O] [L], Madame [G] [L], Madame [H] [L], Monsieur [N] [L], Madame [Z] [L], Madame [M] [L] et Monsieur [J] [L] au titre de la dépossession du lot n° 2157 correspondant à une place de stationnement extérieur sur le parking [W] de la copropriété du [Adresse 19], sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 15], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 16], à la somme de 4 272 € (quatre mille deux cent soixante-douze euros), en valeur libre, se décomposant de la manière suivante : - 3 560 € au titre de l’indemnité principale ; - 712 € au titre de l’indemnité de remploi ; DÉBOUTE Madame [U] [L], Madame [O] [L], Madame [G] [L], Madame [H] [L], Monsieur [N] [L], Madame [Z] [L], Madame [M] [L] et Monsieur [J] [L] de leur demande d’indemnité au titre des troubles dans leurs conditions d’existence ; DÉBOUTE Madame [U] [L], Madame [O] [L], Madame [G] [L], Madame [H] [L], Monsieur [N] [L], Madame [Z] [L], Madame [M] [L] et Monsieur [J] [L] de leur demande d’indemnité au titre de la dépossession anticipée à l’occasion de la procédure d’extrême urgence ; CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France aux dépens ; CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à payer à Madame [U] [L], Madame [O] [L], Madame [G] [L], Madame [H] [L], Monsieur [N] [L], Madame [Z] [L], Madame [M] [L] et Monsieur [J] [L] la somme de 3000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Cécile PUECH Greffier Charlotte THIBAUD Vice-Présidente