Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 24/00023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :[R] Copie exécutoire délivrée le : à :Me Aurélie HERVE Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/00023 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3VV3 N° MINUTE : JUGEMENT rendu le jeudi 28 mars 2024 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 2], dont le siège social est sis Representé par son syndic, le cabinet LEPINAY MALET - [Adresse 4] représenté par Me Aurélie HERVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0235 DÉFENDEUR Monsieur [M] [R], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, statuant en juge unique assistée de Audrey BELTOU, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 janvier 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 mars 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier Décision du 28 mars 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00023 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3VV3 EXPOSE DU LITIGE M. [M] [R] est propriétaire du lot n°42 et 44 dans l'immeuble sis [Adresse 2], cadastré AA [Cadastre 3], soumis au régime de la copropriété représentant 11/10000ème tantièmes. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice , le Cabinet LEPINAY MALET, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris M. [M] [R], par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : •6 414,04 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2023, date de la sommation de payer jusqu’à parfait paiement, •1.500 euros de dommages et intérêts, •la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil, •1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. A l'audience du 22 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, M. [M] [R] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : •les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, •les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Il sera rappelé toutefois que les charges dont le paiement n’aura pas été demandé dans le délai de 5 ans suivant leur exigibilité portée à la connaissance du débiteur sont prescrites en application de l’article 2224 du code civil. Il résulte qu’en application de ce texte, les charges antérieures au 20 décembre 2018 sont prescrites, l’assignation ayant été délivrée le 20 décembre 2023. C’est le cas de la reprise de solde de 2.530,75 euros correspondant à la répartition des charges 2018, l’approbation des comptes de l’année 2018 par l’assemblée des copropriétaires n’étant par ailleurs pas justifiée. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : •le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot 42 et 44, indiquant la répartition des tantièmes (11/10000èmes), la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l'origine de propriété, ainsi qu’un acte de vente établissant la qualité de copropriétaire de M. [M] [R] , •les appels correspondant à l’arriéré, •les décomptes annuels de répartition des charges définitives, •l’historique du compte sur la période du 1er janvier 2020 au 25 octobre 2023 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6.414,04 euros (en ce inclus 1.296,03 euros de frais et non 1.144,58 euros comme indiqué dans l’assignation, le syndicat ayant omis d’inclure dans les frais le coût du commande de payer du 10 mars 2023 d’un montant de 152,47 euros), •les procès-verbaux des assemblées générales des 6 janvier 2021, 7 juin 2022, 8 février 2023 et 15 juin 2023 comportant : oapprobation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021 et 2022, ovote du budget prévisionnel 2023, ole fonds travaux; •vote des travaux et indemnisation spécifiques (reprise de structure, remplacement descente, purge en façade rue, indemnisation trouble de jouissance, reprise façade rue, débarras des caves), •le commandement de payer la somme de 4.624,00 euros signifié le 10 mars 2023 à M. [M] [R], •le contrat de syndic. En l'espèce, les paiements effectués par M. [M] [R] ont été imputés par le créancier prioritairement sur la dette la plus ancienne. Cette imputation est conforme à l'article 1342-10 du code civil et il en est justifié au moyen du décompte. En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2.584,24 euros portant sur la période allant du 1er juillet 2019 au 25 octobre 2023, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 après déduction de la somme de 2.530,75 euros correspondant à la répartition de charges 2018, non justifiée et prescrite. Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1.144,58 euros auquel il faut ajouter la facture du 23 mars 2023 d’un montant de 152,47. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 2.584,24 euros. Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire. En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 10 mars 2023 valant mise en demeure. Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). » Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais. En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 1.144,58 euros se décomposant comme suit : - 160 euros pour l'envoi de 4 mises en demeure, - 340 euros pour la constitution du dossier avocat, - 340 euros pour la constitution du dossier commissaire de justice, - 304,58 euros pour les frais de constitution d’hypothèque et les émoluments du syndic relatifs à cette inscription. Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il n’est pas établi que les mises en demeure ont été envoyées par lettres recommandées avec accusé de réception faute de production de l’accusé de réception. Les sommes correspondantes seront par conséquent rejetées. Pour l'envoi du dossier à l'avocat et au commissaire de justice, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Ces frais seront rejetés, de même que les frais afférents à la constitution d’hypothèque dont il n’est pas justifié. Enfin, sera retenue au titre des frais, la somme de 152,47 euros correspondant au commandement de payer délivré le 10 mars 2023. En conséquence la somme globale de 152,47 euros sera accordée au titre des frais nécessaires et cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2023. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve. Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il est établi que M. [M] [R] présente, de manière récurrente depuis plus de cinq années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par M. [M] [R]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier. En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 20 décembre 2023 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE M. [M] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, le Cabinet LEPINAY MALET : - la somme de 2.584,24 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er juillet 2019 au 25 octobre 2023 et incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2023, - la somme de 152,47 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2023, - la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 20 décembre 2023, CONDAMNE M. [M] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le Cabinet LEPINAY MALET, la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE le surplus des demandes, CONDAMNE M. [M] [R] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire, Fait et jugé à Paris le 28 mars 2024 le greffierle Président