Cour d'appel, 02 février 2023. 21/01168

AFFAIRE : N° RG 21/01168 - N° Portalis DBVC-V-B7F-GXSD   ARRÊT N° JB. ORIGINE : DECISION du Tribunal de proximité de FLERS en date du 02 Avril 2021 RG n° 11-21-000014 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 02 FEVRIER 2023 APPELANTE : Madame [V] [G] née le 25 Mai 1987 à [Localité 4] [Adresse 2] [Localité 1] représentée et assistée de Me Véronique PORCHER MOUROT, avocat au barreau de CAEN (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022021004355 du 22/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN) INTIME : Monsieur [B] [P] né le 08 Avril 1967 à [Localité 4] [Adresse 5] [Localité 3] représenté et assisté de Me Serge DESDOITS, avocat au barreau d'ARGENTAN (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022021004549 du 05/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN) DEBATS : A l'audience publique du 14 novembre 2022, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré GREFFIER : Mme FLEURY, greffier COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, ARRÊT prononcé publiquement le 02 février 2023 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier * * * Par acte sous seing privé en date du ler mai 2018, [B] [P] a donné à bail à [V] [G] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], appartenant moyennant un loyer mensuel de 450 euros. Mme [G] a quitté les lieux. Par acte d'huissier en date du 19 janvier 2021, M. [P] a fait assigner Mme [G] devant le tribunal de proximité de Flers aux fins de voir condamner cette dernière à lui payer à titre principal un solde de loyers et des dommages et intérêts au titre des réparations locatives. Par jugement en date du 2 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Flers a : - condamné Mme [G] à payer à M. [P] la somme de 3.493 euros, au titre des loyers impayés ; - condamné Mme [G] à payer à M. [P] la somme de 3.986,90 euros au titre des réparations locatives ; - dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2021, date de l'assignation ; - condamné Mme [G] aux dépens de la présente instance ; - condamné Mme [G] à payer à M. [P] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit ; - débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire. Par déclaration en date du 23 avril 2021, Mme [G] a fait appel du jugement. Dans ses dernières conclusions du 10 juillet 2021, elle demande à la cour d'infirmer le jugement et statuant à nouveau de : - débouter M. [P] de toutes ses demandes ; - condamner M. [P] à lui payer à payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts pour non respect des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; - condamner M. [P] en tous les dépens de première instance et d'appel. Dans ses dernières conclusions du 18 août 2021, M. [P] demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré, de débouter Mme [G] de l'ensemble de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 octobre 2022. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions visées supra. SUR CE, LA COUR Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur a comme obligation principale le paiement du prix du bail aux termes convenus. Par ailleurs, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d'habitation, prévoit que lorsqu'il émane du locataire, le délai du préavis applicable au congé est de trois mois. En l'espèce, Mme [G] soutient avoir quitté le logement fin 2019 sans en justifier. Elle ne justifie de la délivrance d'aucun congé, d'aucun accord du bailleur , ni d'aucune information du bailleur sur le fait qu'elle aurait quitté le logement fin 2019. M. [P] indique qu'il a récupéré les lieux le 1er mars 2020. Au vu de ces éléments, les loyers sont dus jusqu'au 1er mars 2020 et le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [G] au paiement de la somme de 3493 euros résultant du décompte établi par le bailleur et non utilement contesté par la locataire. Le jugement sera confirmé sur le point de départ des intérêts de retard. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. L'article 3-2 de la loi du 6 juilet 1989, dans sa version applicable à la cause, énonce qu'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. Mme [G] fait valoir que le bailleur n'a pas fait procéder à un état des lieux de sortie contradictoire et précise qu'elle ne peut être tenue à remettre en état un immeuble qui était vétuste lors de l'entrée dans les lieux. En l'espèce, un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement lors de l'entrée dans les lieux dont il résulte notamment que de l'humidité était constatée dans plusieurs pièces du logement, que plusieurs portes étaient difficiles à fermer, que la tapisserie de la chambre 2 était noircie avec un trou dans la cloison, que la peinture de la cuisine était jaunie, plusieurs trous étaient mentionnés, que la fenêtre du salon était difficile à ouvrir et qu'il manquait un joint. Il résulte de ces éléments que le logement a été pris en état d'usage. Il n'a pas été fait d'état des lieux de sortie. M. [P] demande le paiement d'une somme correspondant à un devis du 26 janvier 2021 relatif à la réfection des menuiseries qui ne peut établir la réalité de dégradations commises par Mme [G]. M. [P] verse par ailleurs aux débats des photographies non datées qui ne permettent pas d'établir la réalité des préjudices allégués ainsi que l'attestation de M. [L] qui indique être entré dans les lieux le 2 mars 2020 et avoir constaté des dégradations au niveau des menuiseries et des volets. Cette unique attestation, qui ne respecte pas les prescriptions de l'article 202 du code de procédure civile, décrit des faits insuffisamment circonstanciés et ne présente en toute hypothèse pas de garantie suffisante pour emporter la conviction de la cour. M [P], qui échoue à démontrer que Mme [G] aurait aurait commis des dégradations locatives au sein du logement loué pendant la période de jouissance attribuée à la locataire, sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Mme [G] fait une demande de dommages et intérêts au motif que le bail a été conclu pour une durée inférieure à 3 ans, qu'il lui a été notifié un congé irrégulier, qu'il n'y a pas eu d'état des lieux de sortie, qu'il n'y a pas eu de diagnostic technique à l'entrée dans les lieux, que le logement n'était pas décent. Selon l'article 11 de la loi du 6 juillet 1989 quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués. Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans. En l'espèce, le bail prévoit une durée d'un an précisant que la durée du bail est réduite par le bailleur pour des raisons médicales. Le contrat de bail apparaît ainsi respecté les dispositions de l'article 11 de la loi du 6 juillet 1989 et au 1er mai 2019, le bail a été réputé conclu pour 3 ans. Mme [G] ne justifie donc d'aucun préjudice à ce titre. Concernant le défaut d'état des lieux de sortie, il sera constaté que Mme [G] pouvait prendre l'initiative de le faire réaliser. Elle n'allègue d'aucun préjudice particulier. Le courrier du bailleur du 15 janvier 2019 faisant état de défauts de paiement du loyer et invoquant une annulation du contrat de location au 30 avril 2019 n'a pu causer de préjudice à Mme [G] dès lors qu'il est resté sans effet et que Mme [G] a quitté les lieux plusieurs mois après. Mme [G] ne précise d'ailleurs pas en quoi consisterait son préjudice. Concernant la non réalisation d'un diagnostic technique, il sera constaté que Mme [G] n'a jamais demandé ce document au bailleur. Elle ne justifie d'aucun préjudice précis. Par ailleurs, Mme [G] ne justifie pas que le logement donné à bail était indécent, l'état des lieux d'entrée étant insuffisant à établir cet état et Mme [G] ne verse aux débats aucune pièce. Au vu de ces éléments, la demande de dommages et intérêts formée par Mme [G] n'est pas justifiée et sera rejetée. Les dispositions du jugement relatives à la condamnation au titre de l'article 700 seront infirmées. Il n'apparaît pas inéquitable que M. [P], qui succombe partiellement en ses demandes, supporte ses frais irrépétibles. Il sera débouté de sa demande à ce titre. Les dispositions du jugement déféré relatives à la condamnation aux dépens, justement appréciées, seront confirmées. Mme [G], qui est condamnée à paiement, supportera la charge des dépens d'appel. PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition du greffe ; CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Mme [G] à payer à M. [P] la somme de 3986,90 euros au titre des réparations locatives et en ce qu'il a condamné Mme [G] à payer à M. [P] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et ajoutant au jugement ; REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M. [P] au titre des réparations locatives ; REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Mme [G] ; DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [G] aux dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL F. EMILY