Cour d'appel, 24 mai 2022. 19/02913

SF/MS Numéro 22/02079 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 24/05/2022 Dossier : N° RG 19/02913 - N° Portalis DBVV-V-B7D-HLOT Nature affaire : Demande en réparation des dommages causés par un intermédiaire Affaire : [Y] [T], [C] [B] épouse [T] C/ SARL LEGROS LANDES PLUS IMMOBILIER Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 24 Mai 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 21 Mars 2022, devant : Madame de FRAMOND, magistrate chargée du rapport, assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes, en présence de Madame Mathilde DOMINGUE, greffière stagiaire. Madame de FRAMOND, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame DUCHAC, Présidente Madame ROSA-SCHALL, Conseillère Madame de FRAMOND, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTS : Monsieur [Y] [T] né le 23 Mai 1947 à MONT DE MARSAN (4000) de nationalité Française 226 Route de Laglorieuse 40090 BOUGUE Madame [C] [B] épouse [T] née le 22 Juin 1947 à ROQUEFORT (40120) de nationalité Française 226 Route de Laglorieuse 40090 BOUGUE Représentés par Maître GACHIE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN INTIMEE : SARL LEGROS LANDES PLUS IMMOBILIER représentée par son représentant légal 7 Place Joseph Pancaut 40000 MONT DE MARSAN Représentée par Maître LAMOURET de la SELARL LAMOURET-LAHITETE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN sur appel de la décision en date du 25 JUILLET 2019 rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONT DE MARSAN RG numéro : 19/00363 EXPOSE DU LITIGE M. et Mme [T] sont propriétaires à MAZEROLLES (40090) d'une maison sur trois niveaux de 350 m2 habitable sur terrain arboré et paysagé de 6288 m2 avec piscine. Les époux [T] ont signé le 11 juillet 2016 avec l'agence ORPI (sous l'enseigne AGENCE LEGROS LANDES PLUS IMMOBILIER), un mandat de location sans exclusivité, pour un loyer de 1600 € par mois outre un dépôt de garantie de 1600 €. Un bail a été signé le 11 juillet 2016 avec M. [J] [F] et avec la caution de Mme [M] [I]. Le locataire a quitté les lieux fin août 2017 après état des lieux du 31 août 2017, et l'agence, qui entre-temps était devenue la SARL LEGROS LANDES PLUS IMMOBILIER, a restitué au locataire son dépôt de garantie. Par lettre RAR du 29 octobre 2017, M. et Mme [T] ont recherché la responsabilité professionnelle de l'agence estimant que le locataire n'avait pas rendu les lieux dans un bon état et qu'elle avait manqué à ses obligations en restituant le dépôt de garantie au locataire. Par acte du 25 mars 2019, M. et Mme [T] ont fait assigner la SARL LEGROS devant le tribunal de grande instance de Mont de Marsan pour la voir déclarer responsable de leurs préjudices suite à la mauvaise gestion de leur bien. Par jugement du 25 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Mont de Marsan a débouté M. et Mme [T] de toutes leurs demandes et les a condamnés aux entiers dépens. Dans sa décision, le tribunal a estimé, après avoir constaté que les clés du bien leur avaient été remises le 1er septembre 2017 et qu'un état des lieux de sortie, précis et détaillé avait été effectué par l'agence la veille, qu'ils ne rapportaient pas la preuve d'une faute de l'agence immobilière dans son mandat de gestion locative. M. et Mme [T] ont relevé appel par déclaration du 6 septembre 2019, critiquant le jugement en toutes ses dispositions . Dans ses dernières conclusions du 15 octobre 2019, M. et Mme [T], appelants, demandent à la cour de : - Réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et statuer comme suit : - Condamner la SARL LEGROS LANDES PLUS IMMOBILIER à payer à M. et Mme [T] les sommes de : 18.844,96 €, outre intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure en date du 29 octobre 2017. 3.000 € à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice moral. 384,08 € correspondant au coût du procès-verbal de constat de Maître [E], réalisé en date du 19 octobre 2017. 3.700 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. - Condamner la SARL LEGROS LANDES PLUS IMMOBILIER aux dépens de première instance, en ce compris les émoluments proportionnels de recouvrement et d'encaissement que l'huissier instrumentaire d'une exécution forcée, à défaut d'exécution spontanée, pratiquera en application de l'article A.444 32 du Code de Commerce (issu du Décret n°2016-230 du 26 février 2016 anciennement article 10 du Décret 96-1080 du 12 décembre 1996 abrogé). Ajoutant au jugement contesté, - Condamner la SARL LEGROS LANDES PLUS IMMOBILIER à payer à M. et Mme [T] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. - Condamner la SARL LEGROS LANDES PLUS IMMOBILIER aux dépens d'appel, en ce compris les émoluments proportionnels de recouvrement et d'encaissement que l'huissier instrumentaire d'une exécution forcée, à défaut d'exécution spontanée, pratiquera en application de l'article A.444 32 du Code de Commerce (issu du Décret n°2016-230 du 26 février 2016 anciennement article 10 du Décret 96-1080 du 12 décembre 1996 abrogé). Au soutien de leurs prétentions et sur le fondement de la loi 89-469 du 6 juillet 1989, et des articles 1991 et suivants du code civil, M. et Mme [T] font valoir que la SARL LEGROS LANDES PLUS IMMOBILIER a manqué à son devoir de conseil et commis des fautes caractérisées de gestion dans le cadre du mandat de location qui lui a été confié, fautes qui peuvent être des omissions dans la reddition des comptes, et qui sont appréciées plus sévèrement quand le mandat est rémunéré comme en l'espèce. C'est au mandataire professionnel de rapporter la preuve qu'il a rempli son devoir d'informations et de reddition de comptes, et en particulier qu'il a rempli l'état des lieux de sortie de manière complète, sérieuse et avec soin s'agissant de leur bien qui est d'une qualité remarquable. M. et Mme [T] reprochent à la SARL LEGROS de ne pas les avoir informés des conditions de départ de leur locataire, et de l'état de leur bien qui a nécessité des travaux de remise en état pour 18.844 € selon les constatations faites par huissier quelques semaines après la fin du bail. Ils demandent la condamnation de la SARL LEGROS aux droits proportionnels en cas d'exécution forcée de la décision conformément à l'article R 631-4 du code de la consommation. Dans ses dernières conclusions du 8 avril 2020, la SARL LEGROS, intimée et formant appel incident, demande à la cour de : Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et condamner M. et Mme [T] à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance et d'appel. La SARL LEGROS fait valoir que la maison de M. et Mme [T] n'avait pas été habitée pendant une année avant sa location en juillet 2016 et qu'elle avait subi l'usure du temps, ainsi qu'il ressort de l'état d'entrée dans les lieux, et que le locataire lui-même a dénoncé divers désordres à l'agence peu de temps après son installation, qui les a répercutés régulièrement aux propriétaires. Après le départ du locataire, M. [T] est venu reprendre les clés le 1er septembre 2017 sans faire de remarque sur l'état de la maison, pas plus qu'en juin 2017 lorsqu'il avait fait visiter la maison en vue de sa re-location. La SARL LEGROS avait seulement accepté d'envisager un nettoyage complémentaire de la maison et du jardin à titre commercial, mais les demandes de M. et Mme [T] au titre de différents travaux de remise en état sont infondées en l'absence de toute faute de l'agence. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 16 février 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Comme l'a rappelé le 1er juge, en l'absence de dispositions spécifiques de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, la responsabilité civile de l'agent immobilier suit les règles du droit commun, notamment celles du mandat des articles 1984, 1991, 1992 et 1993 du code civil : le mandataire doit effectuer sa mission dans l'intérêt du mandant. Il est également tenu d'une obligation de conseil et d'information, en sa qualité de professionnel de la gestion immobilière. S'agissant d'une mauvaise exécution du mandat, la preuve de la faute du mandataire ainsi que de son lien de causalité avec le préjudice est à rapporter par le mandant. En l'espèce, la SARL LEGROS LANDES PLUS IMMOBILIER a fait signer un bail à M. [F] sur le bien immobilier de M. et Mme [T] le 11 juillet 2016 en établissant un état des lieux d'entrée détaillé. Il était rappelé au locataire son obligation d'entretenir différents équipements de la maison (insert de cheminée, piscine, chaudière au fuel). Au départ du locataire le 31 août 2017, un état des lieux de sortie a été établi, en correspondance avec toutes les mentions de celui de l'entrée dans les lieux, donc pièce par pièce, tous les équipements et revêtements étant visés et le plus souvent exactement dans le même état, à l'exception de quelques traces ou auréoles très ponctuelles (devant la fenêtre chambre 2, et chambre 3, sur le mur de la salle de gym) et la vitre de l'insert de cheminée à nettoyer. Il ressort aussi des nombreux mails échangés entre la SARL LEGROS LANDES PLUS IMMOBILIER et M. [F] d'une part, et avec M. et Mme [T] d'autre part que le locataire a très rapidement signalé d'importants dysfonctionnements, relayés immédiatement par l'agence auprès des propriétaires : - en septembre 2016 : panne d'un sanibroyeur (WC) près de la piscine, de l'interphone et des radars de la piscine et détecteur de fumée défectueux, porte d'entrée dont la serrure ne ferme pas de l'extérieur, raccordement d'une ampoule de la bibliothèque débranché - en novembre 2016 : dalles autour de la piscine qui se descellent - janvier 2017: volet roulant cuisine cassé - février 2017 : portail électrique d'entrée bloqué - mars et avril 2017 : relances pour la réparation du portail électrique d'entrée de la propriété et le volet roulant de la cuisine, toujours pas réparés - mai 2017 : problème sur la pompe de la piscine Il ressort de ces échanges que la SARL LEGROS LANDES PLUS IMMOBILIER a agi avec diligences pour signaler aux propriétaires les difficultés rencontrées par leur locataire et régler les problèmes de petits travaux sur les équipements ne fonctionnant pas. La SARL LEGROS LANDES PLUS IMMOBILIER verse au débat les bons d'intervention en octobre 2016 du chauffagiste pour le ramonage et le contrôle de la chaudière, de l'entretien de la piscine (étalonnage sonde, produits et condensateur)en août 2016 puis avril et mai 2017 ; il est justifié par des photos versées au débat que les haies ont été entretenues, la pelouse nettoyée par le locataire pendant son occupation. Après le départ du locataire le 31 août 2017, il n'est pas contesté que M. [T] est venu dans la maison libérée pour y reprendre les clés. Il était loisible à M. et Mme [T], qui pouvaient réclamer l'état des lieux de sortie à l'Agence et souhaitaient relouer leur immeuble, de faire constater les désordres et remises en état nécessaires immédiatement. Or, ce n'est que le 19 octobre 2017 que M. [T] a réclamé l'état des lieux de sortie, évoquant seulement des opérations de nettoyage à effectuer. Une rencontre entre la SARL LEGROS LANDES PLUS IMMOBILIER et M. et Mme [T] a eu lieu dans la maison le 25 octobre et le 29 octobre. M. [T] a émis des critiques sur la gestion locative, et des erreurs d'appréciations manifestes dans l'état des lieux de sortie, sans pour autant mentionner précisément les dégradations constatées imputables au locataire parti. Les appelants versent un procès-verbal de constat de Maître [Z] du 19 octobre 2017, établi donc près de 2 mois après le départ du locataire, qui décrit des auréoles ou tâches sur sol ou tapis notamment des chambres ou du bureau. Toutefois la mauvaise qualité des photos ne permet pas d'apprécier l'importance de ces tâches ou auréoles, qui ont été d'ailleurs parfois mentionnées expressément dans le constat de sortie (moquettes des chambres 3 et 4) et constituent plutôt une usure, un défraîchissement liés à l'occupation de la maison (le qualificatif de bon ou très bon état ne signifiant pas état neuf). Le changement des moquettes, lessivage des murs et peintures effectués en décembre 2017 relèvent du choix des propriétaires d'une remise à neuf des revêtements en vue de la relocation de leur bien, mais ne peuvent être imputés au locataire sortant, et encore moins à la SARL LEGROS LANDES PLUS IMMOBILIER, la maison étant restée à la seule disposition des propriétaires entre le 1er septembre et le 19 octobre 2017. Par ailleurs, le procès-verbal, effectué en plein automne, constate aussi à l'extérieur des menuiseries sales, de nombreuses feuilles mortes dans les allées, des traces noirâtres ou de moisissures au sol sur les dalles du trottoir ou de la piscine, de la poussière sur des vitrages ou avancées de toits, des toiles d'araignées, les haies non taillées. Le nettoyage effectué en janvier 2018, du jardin laissé sans entretien pendant plus de 4 mois, relatif aux feuilles tombées, à la repousse des végétaux et aux toiles d'araignées, ne peut pas non plus être imputé au locataire, ni à la SARL LEGROS LANDES PLUS IMMOBILIER qui a remis les clés de la maison en mains propres aux propriétaires dès le 1er septembre, soit à la fin de l'été. Faute pour M. et Mme [T] de caractériser précisément le défaut de conseil de la SARL LEGROS LANDES PLUS IMMOBILIER, et en l'absence de faute de l'agence dans la gestion de la location à l'occasion de l'état des lieux de sortie rédigé précisément et selon les critères d'appréciation d'usage, les demandes de M. et Mme [T] doivent être rejetées. En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions, et la Cour y ajoutant, condamne M. et Mme [T] à payer à la SARL LEGROS LANDES PLUS IMMOBILIER la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 25 juillet 2019 en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne M. [Y] [T] et Mme [C] [B] épouse [T] à payer à la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [Y] [T] et Mme [C] [B] épouse [T] aux entiers dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE, Sylvie HAUGUEL Caroline DUCHAC