Cour d'appel, 07 mars 2024. 22/05750

4ème Chambre ARRÊT N° 58 N° RG 22/05750 N°Portalis DBVL-V-B7G-TEVF Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 07 MARS 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de Rennes en date du 08 Janvier 2024 GREFFIER : Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 09 Janvier 2024 devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 07 Mars 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] sis [Adresse 2] 4 et [Adresse 3] [Localité 1] représenté par son Syndic en exercice, le CABINET THIERRY, dont le siège social est sis : [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 1] Représentée par Me Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES INTIMÉE : Madame [G] [B] née le 24 Décembre 1968 à [Localité 6] [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Matthieu CAOUS-POCREAU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES FAITS ET PROCÉDURE   Mme [G] [B] est copropriétaire des lots n°15 et 130 dans la résidence [Adresse 4], située [Adresse 2] à [Localité 1], soumise au statut de la copropriété et dont le cabinet Thierry Immobilier est le syndic.   L'assemblée générale des copropriétaires du 11 février 2020 a adopté la résolution n°22 portant souscription d'un contrat auprès de l'entreprise Engie Home Services pour l'entretien du conduit 3CE de la copropriété et des chaudières individuelles.   Par acte d'huissier en date du 22 juillet 2020, Mme [B] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nantes en annulation de la résolution n°22 de l'assemblée générale du 11 février 2020.   Par un jugement en date du 6 septembre 2022, le tribunal judiciaire a :   - annulé la résolution n°22 de l'assemblée générale du 11 février 2020 ayant approuvé un contrat d'entretien global pour les chaudières individuelles et les conduits 3CE avec Engie Home Service ; - annulé la résolution n°22 de l'assemblée générale du 12 mai 2021 visant à rappeler les termes de la résolution du 11 février 2020 et confirmer le contrat d'entretien ; - condamné le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [B] une indemnité de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ; - dispensé Mme [B] de participer aux frais de justice et aux dépens engagés par le syndicat des copropriétaires dans la présente instance ; - admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - dit que l'exécution provisoire du jugement est de droit.   Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision le 28 septembre 2022.   L'instruction a été clôturée le 5 décembre 2023.   PRÉTENTIONS DES PARTIES   Dans ses dernières conclusions en date du 17 octobre 2023, au visa des articles 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet Thierry, demande à la cour de :   - réformer le jugement dont appel en ce qu'il a : - annulé la résolution n°22 de l'assemblée générale du 11 février 2020 ayant approuvé un contrat d'entretien global pour les chaudières individuelles et les conduits 3CE avec Engie Home Service ; - annulé la résolution n°22 de l'assemblée générale du 12 mai 2021 visant à rappeler les termes de la résolution du 11 février 2020 et confirmer le contrat d'entretien ; - condamné le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [B] une indemnité de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ; - dispensé Mme [B] de participer aux frais de justice et aux dépens engagés par le syndicat des copropriétaires dans la présente instance ; Et, statuant à nouveau, - débouter Mme [B] de sa demande de nullité de la résolution n°22 de l'assemblée générale du 11 février 2020 ; En tout état de cause, - débouter Mme [B] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ; - condamner Mme [B] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [B] aux entiers dépens de l'instance. Il fait valoir qu'il n'est pas possible de séparer l'entretien du conduit 3CE de celui des chaudières individuelles soutenant que le clapet raccordant les deux nécessite un entretien global. Il considère qu'au vu de la spécificité technique de l'ouvrage et pour la sécurité des biens et des personnes il y a lieu de faire application des dispositions générales telles qu'elles résultent des articles 8, 13, 14 et 15 du règlement de copropriété pour permettre, au titre de l'entretien et de la conservation de l'immeuble, un contrat d'entretien collectif.   Dans ses dernières conclusions en date du 29 novembre 2023, Mme [B] demande à la cour de :   - débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Et en conséquence, - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nantes le 6 septembre 2022 en l'ensemble de ses dispositions, tant en principal qu'au titre des frais irrépétibles et des dépens en ce qu'il a : - annulé la résolution n°22 de l'assemblée générale du 11 février 2020 ayant approuvé un contrat d'entretien global pour les chaudières individuelles et les conduits 3CE avec Engie Home Service ; - annulé la résolution n°22 de l'assemblée générale du 12 mai 2021 visant à rappeler les termes de la résolution du 11 février 2020 et confirmer le contrat d'entretien ; - condamné le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [B] une indemnité de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ; - dispensé Mme [B] de participer aux frais de justice et aux dépens engagés par le syndicat des copropriétaires dans la présente instance ; - admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - dit que l'exécution provisoire du jugement est de droit ; Y additant, - condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [B] la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; - condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de la SCP Ipso Facto Avocats par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - dispenser Mme [B] de participer aux frais de justice et dépens engagés par la copropriété dans le cadre de la présente instance ou à régler par ladite copropriété en exécution de la décision à intervenir.   Elle soutient qu'il n'existe aucune obligation technique ni règlementaire d'entretien collectif des installations communes et privatives, qu'un entretien distinct des chaudières dans les logements individuels est permis, que les exigences d'entretien global du conduit 3CE et des chaudières individuelles ne résultent que d'une politique commerciale, qu'il n'existe pas de danger pour la sécurité des personnes et que la copropriété ne saurait forcer chacun des copropriétaires à modifier la destination de ses parties privatives. Elle précise que le contrôle du clapet anti-retour, l'analyse de combustion et les réglages de la chaudière sont réalisés dans le cadre de la visite d'entretien des conduits 3CE, hors chaudières. Mme [B] reproche également l'absence de mise en concurrence et de consultation du conseil syndical en violation de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965. MOTIFS L'assemblée générale ordinaire du 11 février 2020 a adopté la résolution n°22 relative au contrat d'entretien des chaudières individuelles et du conduit 3CE après présentation de la proposition de la société Engie Home Services pour un montant de 8 000 euros dans ces termes : « L'assemblée générale après avoir délibéré, décide, après avoir pris connaissance des conditions essentielles de la proposition qui lui a été soumise, de souscrire un contrat P2 auprès de l'entreprise Engie Home Services pour un montant annuel défini en fonction du nombre de chaudières réellement entretenues. Un budget est fixé pour un montant de 8 000 euros TTC à compter du 1er octobre 2020 pour une durée d'un an. La répartition de la facturation de ce contrat se fera en « charge unitaire appartement ». Le contrat sera souscrit à compter du 1er octobre 2020. À compter de cette date, les copropriétaires ou locataires ayant souscrit un contrat avec un autre prestataire pourront résilier leur contrat. Un courrier sera fait en ce sens. » Le premier juge a annulé cette disposition au motif que l'atteinte portée aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives ne peut être admise. Toutefois, il s'évince de la lecture de la résolution litigieuse que les copropriétaires et locataires qui ont souscrit un contrat avec un autre prestataire pouvaient (pourront) résilier leur contrat et que la prestation est prévue en fonction du nombre de chaudières entretenues. En l'absence d'obligation formelle (devront), il n'est pas imposé de modification à la destination des parties communes ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de la copropriété. Le courrier du syndic reçu le 9 juin 2020 par Mme [B] indiquant que pour les contrats souscrits auprès d'Engie, « la bascule se fera automatiquement » est une interprétation du syndic qui ne correspond pas à la lettre de la résolution adoptée. Il n'y a donc pas lieu d'annuler la résolution n°22 qui n'entrave pas la liberté de choix du prestataire pour l'entretien des chaudières individuelles, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal. En revanche, le syndic pourra réclamer un justificatif de l'entretien annuel obligatoire, en application des articles 13 et 14 du règlement de copropriété qui stipulent que chaque copropriétaire est tenu de maintenir son lot en bon état d'entretien et qu'il ne devra rien être fait qui puisse nuire à l'ordre, à la propreté, à la salubrité ou à la sécurité de l'immeuble. Sur le second grief relatif au non-respect de la mise en concurrence et le défaut de consultation du conseil syndical, l'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige dispose que l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. À la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. Selon l'article 19-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats, autres que le contrat du syndic, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises. Il n'est pas contesté que l'assemblée générale du 23 février 2015 a arrêté le montant des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire à 1 500 euros et fixé le montant des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire à 2 200 euros. Ainsi que le démontre le syndicat des copropriétaires, le syndic a sollicité les sociétés Engie et Sham pour obtenir des devis relatifs à la maintenance du conduit 2CE et des chaudières (pièces 1 à 4 syndicat), mais seule la première a répondu avant l'assemblée générale. Il rappelle à juste titre que l'exigence de mise en concurrence est réputée remplie dès lors que plusieurs devis ont été demandés, quand bien même certains d'entre eux n'auraient pas été transmis. Le moyen tiré de l'absence de mise en concurrence ne peut donc prospérer. S'agissant de l'avis rendu par le conseil syndical, il est selon l'article 11. II. 3° du décret du 17 mars 2017 lorsque sa consultation est obligatoire en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, notifié au plus tard en même temps que l'ordre du jour pour l'information des copropriétaires. Aux termes de l'article 13 du même décret, l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I (notifications pour la validité de la décision). Il résulte de la combinaison de ces dispositions que l'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application de l'art. 21, al. 2, de la loi du 10 juill. 1965, n'est notifié que pour l'information des copropriétaires et non pour la validité de la décision. Dès lors, en l'absence de sanction à l'absence de notification de l'avis du conseil syndical, il n'y a pas lieu à annulation de la résolution n°22 de l'assemblée générale du 11 février 2020. Enfin, la résolution n°22 de l'assemblée générale du 12 mai 2021 est un point d'information sur la procédure en cours avec Mme [B]. Elle n'a pas été soumise au vote. Elle n'a aucune force décisoire. Il n'y a pas de motifs à son annulation. Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Le litige résultant d'une interprétation erronée de la résolution n°22 prise par l'assemblée générale du 11 février 2020, chaque partie conservera la charge de ses dépens. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour, Statuant à nouveau et y ajoutant, Déboute Mme [B] de sa demande d'annulation de la résolution n°22 de l'assemblée générale du 11 février 2020 et de la résolution n°22 de l'assemblée générale du 12 mai 2021, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens. Le Greffier, Le Président,