Tribunal judiciaire, 17 novembre 2025. 24/06376

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître David RAMIREZ-MONCADA Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Sidonie FRAICHE-DUPEYRAT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/06376 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5IQL N° MINUTE : 1/2025 JUGEMENT rendu le 17 novembre 2025 DEMANDERESSE Société civile immobilière du [Adresse 4] dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par la SELAS LPA-CGR Avocats, en la personne de Maître Sidonie FRAICHE DUPEYRAT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P238 DÉFENDEURS Madame [Z] [X] demeurant [Adresse 3] Monsieur [V] [Y] demeurant [Adresse 3] représentés parla SELARL ACT LEGAL France en la personne de Maître David RAMIREZ-MONCADA, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0989 COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 30 septembre 2025 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 novembre 2025 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 17 novembre 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/06376 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5IQL EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2021, à effet au 30 septembre 2021, expirant le 29 septembre 2027, la société civile immobilière du [Adresse 4] a donné en location à [Z] [X] et [V] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au 1er étage, une cave n°29, située dans le bâtiment 2, au 1er sous-sol, lot n°121, et un parking n°47 au 1er sous-sol, de l’immeuble situé [Adresse 5]. Le bail a été consenti pour une durée de 6 ans, au prix mensuel de 1.820 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 325 euros. Un état des lieux a été établi contradictoirement le 30 septembre 2021. Les locataires ont constaté des désordres à la suite de l’entrée dans les lieux dont ils ont informé le gestionnaire par courriels et messages téléphoniques écrits, entre septembre et décembre 2021. Par exploit de commissaire de justice en date du 8 juillet 2022, la société bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 12.870 euros, hors frais, dénoncée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 juillet 2022. Par acte extra-judiciaire du 8 septembre 2022, [Z] [X] et [V] [Y] ont adressé une sommation à la bailleresse aux fins d’opposition au commandement de payer. Par exploit du 13 décembre 2022, enrôlé sous le numéro RG 23/00074, la société civile immobilière du [Adresse 4] a fait assigner [Z] [X] et [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection. Par ordonnance du 15 mars 2023, cette affaire a été radiée du rôle. Par exploit de commissaire de justice en date du 6 février 2024, la société bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 26.823,58 euros, hors frais, dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 février 2024. Par exploit en date du 12 juin 2024, enrôlé sous le numéro RG 24/6376, la société civile immobilière du [Adresse 4] a fait assigner [Z] [X] et [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection. [Z] [X] et [V] [Y] ont donné congé par courrier du 16 juillet 2024, à effet au 31 juillet 2024. Par courrier du 30 juillet 2024, la bailleresse a indiqué accepter le congé à effet au 16 août 2024 et confirmer que l’état des lieux de sortie aurait lieu le 31 juillet 2024. A l’audience du 8 novembre 2024, [Z] [X] et [V] [Y] étaient représentés et ont indiqué demander la jonction avec le dossier RG 23/0074. Ce dossier a été rétabli au rôle sous le numéro RG 24/10671 et rappelé à l’audience du 4 février 2025, à laquelle a été renvoyé le dossier RG 24/6376. Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, la société civile immobilière du [Adresse 4] a fait pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes des locataires, dénoncée aux défendeurs par actes des 5 et 7 mars 2025. Par jugement du 7 avril 2025, les affaires RG 24/6376 et RG 24/10671 ont été jointes sous le numéro RG 24/6376 et l’affaire a été rappelée à l’audience du 29 avril 2025 puis renvoyée au 11 juillet et au 30 septembre 2025. A l’audience du 30 septembre 2025, la société civile immobilière du [Adresse 4] sollicite du juge qu’il : - à titre liminaire, juge valide le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 6 février 2024 aux défendeurs et juge la clause résolutoire acquise au 19 mars 2024, - sur le fond, juge qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance conforme et que les défendeurs sont mal fondés à se prévaloir de l’exception d’inexécution ; en conséquence, - condamne solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 19.440,25 euros au titre des loyers et charges dus à l’expiration du bail, outre les intérêts au taux légal, à parfaire au jour du jugement, - condamne solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 17.192,20 euros à titre d’indemnité journalière d’occupation pour la période du 19 mars 2024 au 31 juillet 2024, date de départ des locataires, en toutes hypothèses, - déboute les défendeurs de leurs demandes, - les condamne aux entiers dépens, en ce compris les frais d’huissier engagés et à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec le bénéfice de l’exécution provisoire. Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière du [Adresse 4] expose avoir exécuté son obligation de délivrance, avoir remédié aux désordres invoqués par les défendeurs et dont elle a eu connaissance et souligne que l’exception d’inexécution alléguée ne se justifie pas, les lieux n’étant pas totalement inhabitables. Elle souligne avoir diligenté une étude acoustique afin d’objectiver les problèmes rencontrés et les solutions envisageables. La société bailleresse mentionne que le manquement injustifié à l’obligation de payer le loyer est au fondement de la signification des commandements de payer et de la résiliation du bail par constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, tant les loyers que l’indemnité d’occupation étant justifiés. [Z] [X] et [V] [Y] ont sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il : à titre principal, - juge que la société bailleresse a failli à son obligation de délivrance conforme du logement objet du bail du 27 septembre 2021, juge nuls et de nul effet les commandements de payer des 8 septembre 2022 et 6 février 2024, juge sans objet et rejette la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, rejette les demandes de condamnation formées par la société bailleresse, à titre reconventionnel, - condamne la société civile immobilière du [Adresse 4] au paiement de la somme de 15.221,70 euros à titre de dommages intérêts en indemnisation du préjudice moral subi et prononce la compensation avec la dette locative du même montant, - déclare qu’ils ne sont débiteurs d’aucune dette locative, à titre subsidiaire, - réduise de 30 % le montant du loyer contractuel dû, depuis la date de prise d’effet du bail, le 30 septembre 2021, jusqu’au 31 juillet 2024, pour tenir compte de leur déficit de jouissance, - condamne la société bailleresse à leur payer la somme de 7.090,39 euros, à titre infiniment subsidiaire, - rejette la demande de condamnation solidaire formée à leur encontre, fixe la dette locative à la somme de 15.221,70 euros et leur accorde des délais de paiement pendant 24 mois, en tout état de cause, - condamne la société bailleresse aux entiers dépens et à leur payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. [Z] [X] et [V] [Y] mentionnent que le bailleur a failli à son obligation de délivrance conforme aux stipulations contractuelles pour les motifs suivants : appartement sale, clés et badges non remis, absence du nom des locataires sur l’interphone, problèmes affectant fenêtres et volet roulant, thermostat du radiateur, luminaires du salon - salle à manger, désordres du parquet. Ils soulèvent une exception d’inexécution de ses obligations par le bailleur pour solliciter la nullité des commandements de payer signifiés. La décision a été mise en délibéré au 17 novembre 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l’exception d’inexécution L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, et d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement. En l’espèce, le contrat de bail consenti par la société civile immobilière du [Adresse 4] à [Z] [X] et [V] [Y] le 27 septembre 2021, à effet au 30 septembre 2021, est relatif à un appartement au 1er étage, une cave n°29 au 1er sous sol et un emplacement de stationnement n°47, au 1er sous-sol dans un immeuble dont la construction est antérieure à 1949, situé [Adresse 5], sous réserve de la substitution de l’emplacement de stationnement, par avenant du 29 novembre 2021, au bénéfice d’un emplacement n°16 , dans un immeuble situé au 2ème sous-sol, [Adresse 6]. [Z] [X] et [V] [Y] fondent l’absence de paiement des loyers à compter de février 2022 sur l’inexécution de ses obligations par le bailleur, en raison de la saleté de l’appartement à l’entrée dans les lieux, de l’absence de remise d’une clé et badge d’accès au parking, de l’absence de leur nom sur l’interphone, de la difficulté à fermer les portes de la salle de bain et des toilettes, de la difficulté d’utilisation d’un volet roulant, d’une fuite d’une chasse d’eau, du blocage d’un robinet d’arrivée d’eau, d’une sonnette hors service, de lattes de parquet qui s’enfoncent, de désordres sur le volet roulant d’une chambre, de désordres sur les luminaires et de l’insuffisance d’isolation phonique. Aucun de ces désordres invoqués n’empêche complètement la jouissance des lieux. Certains de ces désordres sont certes constatés dans le procès verbal de constat du 20 décembre 2022 qu’ils produisent au soutien de leurs demandes, mais les défendeurs n’établissent pas l’impossibilité d’habiter les lieux, le procès-verbal indiquant en page 12 que les requérants au constat dorment dans le salon. En conséquence, il convient de considérer que l’exception d’inexécution totale invoquée par les défendeurs n’est pas établie. Sur la validité des commandements de payer En application de l’aricle 7, a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le bail du 27 septembre 2021 comporte une clause résolutoire deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’absence de paiement régulier et complet des loyers à compter de février 2022, c’est à bon droit que la société civile immobilière du [Adresse 4] a fait signifier à [Z] [X] et [V] [Y] deux commandements de payer les loyers les 8 juillet 2022 et 6 février 2024. Les défendeurs n’ayant pas réglé intégralement les causes du commandement de payer du 6 février 2024, il y a lieu de constater la résiliation du bail au 6 avril 2024, en application tant des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions applicables au bail antérieurement à la modification issue de la loi du 27 juillet 2023 que du bail lui-même en cours d’exécution à la date de signification de l’acte. Sur l’arriéré locatif En application de l’aricle 7, a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, la société civile immobilière du [Adresse 4] produit le bail du 27 septembre 2021 et le décompte des sommes demandées. Les locataires sortants, [Z] [X] et [V] [Y], soulèvent une exception d’inexécution totale qui n’a pas été retenue. Toutefois, ils produisent des courriels adressés au bailleur ou à son gestionnaire et un procès-verbal de constat du 20 décembre 2022 qui liste les désordres suivants : lattes de parquet abîmées ou défectueuses, dysfonctionnement des luminaires du salon, blocage du robinet du radiateur dans la salle de bain, problème sur la fenêtre de la cuisine, sur la porte de la salle de bain, problèmes sur des volet roulants et isolation phonique insuffisante. Certains de ces désordres évoqués dans ce procès-verbal sont mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, notamment l’état du parquet, de la porte de la salle de bain et de la manivelle du volet roulant. Les parties au contrat de bail justifient des diligences accomplies après l’entrée dans les lieux pour remédier aux différents désordres, tels que l’intervention d’un serrurier, d’un chauffagiste, d’un plombier et d’un menuisier à l’automne 2021, soit dans la continuité de l’entrée dans les lieux. Seuls les problèmes d’isolation phonique, structurels, ont nécessité une étude technique confiée à un accousticien ayant rendu son rapport le 28 mars 2022. En tout état de cause, aucun de ces désordres ni isolément, ni globalement, ne justifie une réduction du loyer de 30% par mois. Cette demande des locataires sortants sera donc rejetée. En outre, la société bailleresse justifie avoir été diligente en mandatant des entreprises pour remédier aux désordres énoncés. Les pièces produites aux débats par les locataires sortants n’établissent pas le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance. [Z] [X] et [V] [Y] sont redevables des loyers et provisions pour charges jusqu’au 6 avril 2024, date de résiliation du bail et des indemnités d’occupation correspondant au montant du loyer et de la provision pour charges pour la période du7 avril au 31 juillet 2024, date de restitution des lieux. Il convient donc de condamner solidairement [Z] [X] et [V] [Y] à payer à la société civile immobilière du [Adresse 4] la somme de 32.110,66 euros, déduction faite du dépôt de garantie, soit la somme de 19.440,25 euros après affectation des sommes issues de la saisie conservatoire du 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. La demande de condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 17.192,20 euros au titre des indemnités d’occupation à compter du 19 mars 2024, jusqu’au 31 juillet 2024, incluse dans la somme précédente, sera rejetée. Les diligences du bailleur pour remédier aux désordres évoqués par les locataires ont été rappelées. En outre, si le procès-verbal du 20 décembre 2022 mentionne bien les bruits entendus par le constatant, qui sont d’ailleurs repris dans l’étude acoustique de mars 2022, s’agissant d’un appartement situé dans un immeuble construit dans les années 1930 obéissant à des normes accoustiques anciennes, le trouble n’est pas justifié. Les locataires sortants n’établissent pas le préjudice de jouissance dont ils demandent l’indemnisation et seront donc déboutés de cette demande. Sur la demande de délais de paiement L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.” [Z] [X] et [V] [Y] sollicitent des délais de paiement sans justifier de leur situation financière. En conséquence, il ne sera pas fait droit à cette demande. Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile [Z] [X] et [V] [Y], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire des 8 juillet 2022 et 6 février 2024. [Z] [X] et [V] [Y], parties perdantes, seront condamnés in solidum à payer à la société civile immobilière du [Adresse 4], la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur propre demande sur ce fondement. Sur l’exécution provisoire L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, contradictoirement, par jugement rendu en premier ressort, Constate la validité des commandements de payer les loyers signifiés les 8 juillet 2022 et 6 février 2024 par la société civile immobilière du [Adresse 2] à [Localité 7] à [Z] [X] et [V] [Y] ; Constate la résiliation du bail du 27 septembre 2021 à partir du 6 avril 2024; Condamne solidairement [Z] [X] et [V] [Y] à payer à la société civile immobilière du [Adresse 4] la somme de 19.440,25 euros au titre des loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 31 juillet 2024, déduction faite du dépôt de garantie et après affectation des sommes issues de la saisie conservatoire du 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Déboute la société civile immobilière du [Adresse 4] du surplus de ses demandes, notamment au paiement de la somme de 17.192,20 euros au titre des indemnités d’occupation, Déboute [Z] [X] et [V] [Y] du surplus de leurs demandes, notamment de réduction du loyer, de condamnation à des dommages intérêts au titre du préjudice de jouissance et tendant au bénéfice de délais de paiement ; Condamne in solidum [Z] [X] et [V] [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire des 8 juillet 2022 et 6 février 2024 ; Condamne in solidum [Z] [X] et [V] [Y] à payer à la société civile immobilière du [Adresse 4] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Déboute [Z] [X] et [V] [Y] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile; Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe. LE GREFFIER LE JUGE