Tribunal judiciaire, 24 avril 2024. 24/00240

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Monsieur [M] [R] Madame [T] [W] Copie exécutoire délivrée le : à :Me Cécile ATTAL, Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/00240 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3W27 N° MINUTE : 8 JUGEMENT rendu le 24 avril 2024 DEMANDERESSE Société MULTIHABITATION 4, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0338 DÉFENDEURS Monsieur [M] [R], demeurant [Adresse 1] comparant en personne Madame [T] [W], demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés, DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 février 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 avril 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffière Décision du 24 avril 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00240 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3W27 EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 13 octobre 2015, la société Multihabitation 4 a donné à bail à Madame [T] [W] et Monsieur [M] [R] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1]. Des loyers étant demeurés impayés, la société Multihabitation 4 a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 2479, 38 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 11 et 20 juillet 2023. Par acte d'huissier en date du 6 novembre 2023, la société Multihabitation 4 a fait assigner Madame [T] [W] et Monsieur [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : -constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, -ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, -condamner solidairement Madame [T] [W] et Monsieur [M] [R] à lui payer les loyers et charges impayés terme d'octobre 2023 compris, soit la somme de 2479, 38 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts de droit, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 10%, -24, 79 euros au titre des intérêts de retard -condamner le défendeur à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, et de sa notification à la préfecture. Au soutien de ses prétentions, la société Multihabitation 4 expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 11 et 20 juillet 2023, et ce pendant plus de deux mois. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. A l'audience du 15 février 2024, la société Multihabitation 4, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 5176, 89euros, février 2024 inclus. Elle indique que le locataire a repris le paiement du loyer courant et qu'elle va transmettre une note en délibéré pour prendre en compte le paiement effectué auprès de l'huissier. Par ailleurs, elle ne s'oppose pas aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Madame [T] [W] ne comparaît pas. Monsieur [M] [R] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l'arriéré. Il explique que Madame [W] [T] a quitté le logement depuis plus de deux années, qu'elle a délivré congé à Foncia à l'époque mais que son nom figure toujours sur la boîte aux lettres. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 8 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 15 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société Multihabitation 4 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 21 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 6 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 13 octobre 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 et 20 juillet 2023, pour la somme en principal de 2479, 38 euros. Ce commandement est régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 septembre 2023. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Madame [T] [W] et Monsieur [M] [R] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. La société Multihabitation 4 produit un décompte transmis par note en délibéré démontrant que Madame [T] [W] et Monsieur [M] [R] restent lui devoir la somme de 2677, 72 euros à la date du 16 février 2024. Pour la somme au principal, Madame [T] [W] et Monsieur [M] seront donc condamnés au paiement de la somme de 2677, 72 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail, le courrier de congé de Madame [W] n'étant pas versé aux débats, la société demanderesse maintenant ses demandes. Il est rappelé que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, la société bailleresse sera déboutée de sa demande de paiement au titre des pénalités de retard. Sur les délais de paiement Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant. Par ailleurs, pendant le cours des délais ainsi accordés, le juge peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, le décompte locatif produit aux débat par la société Multihabitation 4 démontre que Madame [T] [W] et Monsieur [M] [R] ont repris le paiement des loyers. Par ailleurs, elle accepte les propositions formées à l'audience. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Madame [T] [W] et Monsieur [M] [R] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de Madame [T] [W] et Monsieur [M] [R] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, ,en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et peut en tout état de cause être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil. Sur les demandes accessoires Madame [T] [W] et Monsieur [M] [R], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la préfecture. Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 octobre 2015 entre la société Multihabitation 4 et Madame [T] [W] et Monsieur [M] [R] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 20 septembre 2023 ; CONDAMNE solidairement Madame [T] [W] et Monsieur [M] [R] à verser à la société Multihabitation 4 la somme de 2677, 72 (décompte arrêté au 16 février 2024, incluant la mensualité de février 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; DEBOUTE la société Multihabitation 4 de sa demande au titre des pénalités de retard AUTORISE Madame [T] [W] et Monsieur [M] [R] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [T] [W] et Monsieur [M] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société Multihabitation 4 puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; * que Madame [T] [W] et Monsieur [M] [R] soient condamnés in solidum à verser à la société Multihabitation 4 une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; CONDAMNE in solidum Madame [T] [W] et Monsieur [M] [R] à verser à la société Multihabitation 4 une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Madame [T] [W] et Monsieur [M] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection