Cour d'appel, 28 juin 2022. 20/01363

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 28 JUIN 2022 (n° 250 , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/01363 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBKB6 Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Novembre 2019 -Tribunal d'Instance de Villejuif - RG n° 11-19-000645 APPELANTS Monsieur [F] [L] [V] [Y] Né le 08 octobre 1966 [Adresse 2] [Localité 4] Madame [S] [A] [X] [Y] épouse [Y] Née le 24 septembre 1979 [Adresse 2] [Localité 4] représentés et ayant pour avocat plaidant par Me Christian LEFEVRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 385 INTIMES Monsieur [J] [C] [Adresse 1] [Localité 3] défaillant Madame [W] [Z] [E] [M] épouse [C] [Adresse 1] [Localité 3] défaillante Assignation devant la cour d'appel de Paris, en date du 27 mars 2020, déposée à l'étude d'huissier de justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. François BOUYX, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Michel CHALACHIN, président de chambre Mme Marie MONGIN, conseiller M. François BOUYX, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY ARRÊT : Par défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel CHALACHIN, président et par Mme Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ****** FAITS ET PROCÉDURE Par contrat du 5 juin 2016, M. [J] [C] et Mme [W] [Z] [E] [M] épouse [C] ont donné à bail à M. [F] [Y] et à Mme [S] [Y] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 835 euros outre 15 euros de charges provisionnelles. Des loyers étant demeurés impayés, M. et Mme [C] ont fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 février 2019. Les causes du commandement n'ayant pas été réglées, les bailleurs ont fait assigner M. et Mme [Y] devant le tribunal d'instance de Villejuif par acte d'huissier du 21 février 2019 afin obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de l'arriéré locatif. Par jugement du 21 novembre 2019, cette juridiction a ainsi statué : Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 juin 2016 entre les consorts [C] et les consorts [Y] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 12 avril 2018, Condamne solidairement les consorts [Y] à verser aux consorts [C] la somme de 23 800 euros décompte incluant les loyers et charges impayés arrêtés au 17 octobre 2019, Autorise les consorts [Y] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 661,11 euros chacune, Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, Dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : - que la clause résolutoire retrouve son plein effet, - que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, - qu'à défaut pour les consorts [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, les consorts [C] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, - que les consorts [Y] soient condamnés solidairement à verser aux consorts [C] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, Condamne solidairement les consorts [Y] à verser aux consorts [C] une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne solidairement les consorts [Y] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture, Déboute les consorts [C] du surplus de leurs demandes, Ordonne l'exécution provisoire. Le 10 janvier 2020, M. et Mme [Y] ont interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique et signifiée à M. et Mme [C] par actes d'huissier du 27 mars 2020 dont une copie a été déposée à l'étude d'huissiers. Par conclusions notifiées par la voie électronique le 26 mars 2020 et signifiées à M. et Mme [C] par actes d'huissier du 27 mars 2020 dont une copie a été déposée à l'étude d'huissiers, ils demandent à la cour de : - réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 novembre 2019 par le tribunal d'instance de Villejuif, - et statuant à nouveau, débouter les consorts [C] de toutes leurs demandes, fins et prétentions, - condamner solidairement les consorts [C] au paiement de la somme de 180 euros au titre du remboursement de la provision sur charges payée de manière non justifiée, - condamner solidairement les consorts [C] au paiement de la somme de 20 000 euros (sauf à parfaire) en application des dispositions de l'article 1719 et suivants du code civil, - condamner solidairement les consorts [C] au paiement de la somme de 4 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement les consorts [C] au paiement des dépens dont distraction sera faite au profit de Me Lefèvre, avocat aux offres de droit, et dont le recouvrement sera assuré, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Les consorts [C] n'ont pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION * M. et Mme [Y] contestent la décision rendue en première instance au motif de l'insalubrité des locaux donnés à bail interdisant aux bailleurs de réclamer paiement du loyer. Il ressort des pièces produites par les appelants que l'appartement qu'ils occupent ne répond pas aux normes de décence issues des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002 pris pour son application ainsi qu'aux normes de salubrité édictées par le règlement sanitaire départemental d'Ile-de-France. En effet, le rapport d'enquête établi par l'inspecteur de salubrité du service communal d'hygiène et de santé de la commune d'[Localité 4] du 12 octobre 2017, faisant suite à une mise en demeure du 7 février et à une visite des lieux du 12 mai 2017, répertorie les désordres suivants : - éclairement naturel faible et mal réparti car la fenêtre de pièce avec cuisine est petite et située sur un côté de la pièce, - présence d'infiltration, humidité dans le mur du fond de la seconde pièce jusqu'à 70 %, - développement de moisissures dans la seconde pièce et particulièrement sur la partie du mur humide, - absence de ventilation dans la cuisine, - présence de trous permettant le passage des insectes et des rongeurs dans la salle d'eau, obturés par des dispositifs précaires. L'appartement a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité du préfet du Val-de-Marne du 13 juin 2018, les bailleurs devant réaliser les travaux de nature à assurer un éclairement naturel suffisant dans la pièce de cuisine, rechercher et supprimer les causes d'humidité et d'infiltration ainsi que les moisissures, mettre en place un mode de ventilation général et permanent dans l'ensemble du logement et supprimer les trous permettant le passage des insectes et rongeurs. Par arrêté du préfet du Val-de-Marne du 27 février 2019, les bailleurs ont été mis en demeure d'exécuter les mesures préconisées. Il résulte de ces constatations que les locataires ne sont plus redevables du paiement du loyer, hors charges, à compter du 26 juillet 2018, l'arrêté du 13 juin 2018 ayant été notifié le 25 juin 2018, conformément aux dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation. En ce qui concerne la période antérieure, il ressort de l'assignation du 21 février 2019 que les époux [Y] ont cessé de régler le loyer à partir du mois de juin 2017, c'est à dire concomitamment à la visite des lieux par l'inspecteur de salubrité. S'ils sollicitent des dommages et intérêts en réparation d'un trouble de jouissance, ils n'opposent toutefois pas l'exception d'inexécution aux bailleurs, le logement n'étant d'ailleurs pas totalement inutilisable, de sorte qu'ils restent redevables du paiement du loyer jusqu'au 26 juillet 2018. Or, l'acte introductif d'instance mentionne une dette de loyers de 6 800 euros en principal au titre des loyers impayés de juin 2017 à janvier 2018 (850 x 8) outre 560 euros au titre des charges d'électricité impayées dont les locataires reconnaissent ne pas s'être acquittés dans le délai de deux mois de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, de sorte que c'est à bon droit que le tribunal a constaté la résiliation du bail. Ils ne se sont pas davantage acquittés des loyers de février à juillet 2018, soit un total de 5950 euros (7 x 850). Les époux [Y] justifiant du versement direct aux bailleurs de la somme mensuelle de 422 puis 421 euros au titre de l'aide au logement entre juin 2017 et juillet 2018, c'est la somme de 5 898 euros qui vient en déduction de l'arriéré. * En ce qui concerne les charges locatives, il est constant que les bailleurs n'ont pas procédé à la régularisation annuelle imposée par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ni tenu à la disposition des locataires les pièces justificatives, de sorte qu'ils doivent leur restituer la somme de 180 euros au titre des provisions versées de mai 2016 à mai 2017. * En ce qui concerne le préjudice de jouissance, la description des désordres effectuée plus haut et les photographies annexées au rapport d'enquête prouvent que les locataires ont été contraints de vivre dans un environnement excessivement humide sans conséquence significative sur leur état de santé, sinon une toux persistante affectant l'enfant du couple pendant plusieurs semaines selon le certificat médical du Dr [U]. Le trouble apporté à la jouissance des lieux sera donc réparé par réfaction du montant du loyer dans la proportion de 30 % à compter du mois de janvier 2017, date présumée d'apparition des désordres, jusqu'au mois de juillet 2018, date à laquelle le préjudice se trouve indemnisé par la suspension du paiement du loyer. C'est donc la somme de 4 759,50 euros que les bailleurs devaient verser aux locataires (835 x 30 % x 19). Ainsi, après compensation entre les sommes réciproquement dues, la dette locative s'élevait à 2 472,50 euros au 26 juillet 2018, le jugement étant infirmé en ce sens. C'est cependant à juste titre que le tribunal a accordé aux locataires des délais de paiement pour apurer leur dette, la clause résolutoire étant corrélativement suspendue en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en précisant qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités prévues outre le loyer courant, l'intégralité de la dette locative sera immédiatement exigible et les locataires, pouvant être expulsés, devant également verser aux bailleurs une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges. Le montant de la dette ayant toutefois évolué, les échéances de remboursement seront modifiées ainsi que précisé dans le dispositif de la présente décision. Il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile compte tenu du sens de la présente décision. Les appelants, qui restent redevables d'une dette locative, seront condamnés aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par mise à disposition au greffe, par décision rendue par défaut, Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné solidairement les consorts [Y] à verser aux consorts [C] la somme de 23 800 euros incluant les loyers et charges impayés arrêtés au 17 octobre 2019, autorisé les consorts [Y] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 661,11 euros chacune, et condamné solidairement les consorts [Y] à verser aux consorts [C] une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau dans la limite de l'infirmation partielle et y ajoutant : Condamne solidairement M. et Mme [Y] à verser à M. et Mme [C] la somme de 2 472,50 euros au titre de la dette locative arrêtée au 26 juillet 2018, Autorise M. et Mme [Y] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 70 euros chacune et une dernière mensualité du solde de la dette, Dit que le paiement du loyer hors charges postérieurement au 26 juillet 2018 n'est pas dû par l'effet de l'arrêté préfectoral d'insalubrité du 13 juin 2018, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute M. et Mme [Y] de leurs prétentions plus amples ou contraires, Condamne solidairement M. et Mme [Y] aux dépens d'appel. Le greffier, Le président,