Cour d'appel, 16 février 2024. 22/00495

ARRÊT N° CC R.G : N° RG 22/00495 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FVVH [S] C/ S.A. SODEGIS MMOBILIER SOCIAL) COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 16 FEVRIER 2024 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE ST PIERRE en date du 18 FEVRIER 2022 suivant déclaration d'appel en date du 21 AVRIL 2022 RG n° 21/00359 APPELANT : Monsieur [V] [F] [C] [S] [Adresse 1] [Adresse 1] Représentant : Me Marceline AH-SOUNE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉE : S.A. SODEGIS MMOBILIER SOCIAL) [Adresse 2] [Adresse 2] Représentant : Me Françoise BOYER-ROZE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 13 avril 2023 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Novembre 2023 devant Madame COMBEAU Chantal, Présidente de chambre, qui en a fait un rapport, assistée de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 16 Février 2024. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre Conseiller : Madame Nathalie BRUN, Conseillère Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 16 Février 2024. * * * LA COUR : EXPOSE DU LITIGE [V] [S] est propriétaire indivis d'une parcelle cadastrée [Cadastre 3] située lieu-dit [Localité 4] à [Localité 5] (Réunion). Par arrêté préfectoral en date du 26 avril 1994, la parcelle a été déclarée cessible à la société de développement et de gestion d'immobilier social (SODEGIS) dans le cadre d'une opération d'expropriation pour la construction de logement sociaux par la municipalité de [Localité 5]. Cet arrêté a ensuite été annulé par la cour administrative d'appel de Paris le 21 janvier 1997. Par ordonnance du 31 mai 1994, le juge de l'expropriation de la Réunion a prononcé l'expropriation des consorts [S] de la parcelle [Cadastre 3]. Cette ordonnance a ensuite été annulée par la cour de cassation le 21 mars 2000. Entre temps, la SODEGIS avait procédé, le 9 septembre 1997, à l'inscription d'une hypothèque légale sur la parcelle litigieuse, en garantie d'un prêt consenti en 1995 par la Caisse de garantie du logement social (CGLLS). Suite à l'annulation de l'arrêté préfectoral du 26 avril 1994 et de l'ordonnance du 31 mai 1994, les consorts [S] ont saisi le tribunal de grande instance de Saint Pierre qui, par décision en date du 29 mai 2009, a condamné la SODEGIS à leur verser des dommages et intérêts à hauteur de 30000 euros au titre l'atteinte à leur droit de propriété et privation de jouissance et de 20000 euros en réparation de leur préjudice moral. Après appel puis pourvoi en cassation, la cour d'appel de Saint Denis a, par un arrêt en date du 6 février 2015, confirmé le jugement du 29 mai 2009 en toutes ses dispositions. Par acte notarié en date du 19 août 2019, la SODEGIS a procédé à la mainlevée de l'hypothèque inscrite sur la parcelle [Cadastre 3] le 9 septembre 1997. Par acte d'huissier en date du 3 février 2021, [V] [S] a assigné la SODEGIS en responsabilité délictuelle pour les préjudices de jouissance et moral subis pour la période comprise entre le jugement du 29 mai 2009 et la levée de l'hypothèque le 19 août 2019. Par décision contradictoire en date du 18 février 2022, le tribunal judiciaire de Saint Pierre a : - débouté la SODEGIS de l'ensemble de ses prétentions, - condamné la SODEGIS à payer à [V] [S] la somme de 15000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, - ordonné la capitalisation des intérêts échus pour une année entière, - condamné la SODEGIS à payer à [V] [S] la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - débouté [V] [S] du surplus de ses prétentions, - condamné la SODEGIS aux dépens, - rappelé que sa décision est exécutoire de droit par provision. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Saint Denis de la Réunion en date du 21 avril 2022, [V] [S] a interjeté appel du jugement, appel limité aux montants de l'indemnisation fixée au titre du préjudice de jouissance et de l'indemnité versée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'au rejet de la demande fondée sur l'indemnisation du préjudice moral. Par conclusions transmises par RPVA le 20 octobre 2022, la SODEGIS a formé appel incident. Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 20 janvier 2023, [V] [S] demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu le 18 février 2022 en ce qu'il l'a débouté de sa demande en indemnisation de son préjudice moral et en ce qu'il n'a pas apprécié à sa juste valeur le préjudice causé par la faute de la SODEGIS dans sa perte de chance à jouir et disposer pleinement de son bien, et statuant de nouveau - juger que la résistance abusive de la SODEGIS à procéder aux formalités de mainlevée de l'hypothèque inscrite par ses soins en septembre 1997 sur la parcelle [Cadastre 3] lui appartenant constitue une faute, - condamner la SODEGIS à lui verser la somme de 1000000 euros en indemnisation de sa perte de chance de jouir et disposer pleinement de son bien immobilier du fait du maintien illégal de cette hypothèque inscrite depuis 1997, - condamner la SODEGIS à lui verser la somme de 200000 euros en indemnisation de son préjudice moral, - juger que ces sommes seront productrices d'intérêts au taux légal, - ordonner que les intérêts ayant plus d'un an seront capitalisés, ce au taux de l'intérêt légal, - débouter la SODEGIS de son appel incident et de toutes ses autres demandes et conclusions, - condamner la SODEGIS à lui verser la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître AH SOUNE en application de l'article 699 du même code. A l'appui de ses demandes, [V] [S] fait valoir qu'en tant que coindivisaire et sur le fondement des articles 815-2 et 815-9 du Code civil, il a qualité à agir seul contre la SODEGIS. Il considère que la SODEGIS a commis une faute en inscrivant l'hypothèque le 9 septembre 1997 puis en s'abstenant de la lever jusqu'au 19 août 2019, dont il demande réparation sur le fondement des articles 544 et 1240 du Code civil. Par conclusions en réponse portant appel incident, transmises par RPVA le 17 février 2023, la SODEGIS demande à la cour : A titre principal et incident de : - infirmer partiellement le jugement du 18 février 2022 en toutes ses dispositions, sauf celle visant à débouter [V] [S] du surplus de ses prétentions, et statuant de nouveau - débouter [V] [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - condamner [V] [S] à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner [V] [S] aux dépens de première instance et d'appel, A titre subsidiaire de : - confirmer le jugement du 18 février 2022, - débouter [V] [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - condamner [V] [S] à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner [V] [S] aux dépens de première instance et d'appel. Au visa des articles 544, 1240 et 2443 du Code civil, SODEGIS conteste les préjudices mis en avant par [V] [S] dont elle estime qu'il ne justifie pas être l'unique propriétaire de la parcelle litigieuse, dont les parents ont été indemnisés par la décision du 29 mai 2009, confirmée le 6 février 2015 et dont le préjudice lié à la perte de chance serait hypothétique. Elle considère en outre ne pas avoir commis de faute en ne procédant pas à la mainlevée d'une hypothèque prise au seul bénéfice de la CGLLS et qu'aucune décision de justice n'avait mise à sa charge. L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 juin 2023. L'audience de plaidoirie s'est tenue le 17 novembre 2023 et la décision a été mise en délibéré au 16 février 2024. MOTIFS Sur la capacité à agir d'[V] [S] L'article 122 du Code de procédure civile dispose que tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée, constitue une fin de non-recevoir. En l'espèce, la SODEGIS fait valoir, pour contester le caractère personnel du préjudice subi par [V] [S], que celui-ci ne démontre pas être l'unique propriétaire de la parcelle [Cadastre 3] litigieuse. C'est à bon droit que le premier juge a considéré que la SODEGIS ne soulevant pas de fin de non-recevoir, ce moyen est inopérant. Sur la responsabilité délictuelle de la SODEGIS Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Sur la faute de la SODEGIS [V] [S] reproche à la SODEGIS d'avoir commis une faute à la fois en inscrivant une hypothèque sur la parcelle lui appartenant le 9 septembre 1997 et en la maintenant jusqu'au 19 août 2019. La SODEGIS fait valoir que l'hypothèque n'étant pas prise à son bénéfice, il ne lui appartenait pas d'en prononcer la mainlevée et ce d'autant moins qu'aucune des décisions de justice intervenues ne lui en faisait l'obligation. L'hypothèque susceptible de constituer la faute reprochée à la SODEGIS a été prise le 9 septembre 1997, alors que la cour administrative d'appel de Paris en date du 21 janvier 1997 avait annulé, de manière définitive, l'arrêté préfectoral en date du 26 avril 1994, ayant déclaré la parcelle [Cadastre 3] cessible à la SODEGIS. Cette décision d'hypothéquer un bien dont la cession à son profit avait été annulée est constitutive d'une première faute commise par la SODEGIS par ailleurs professionnel de l'immobilier. Prise le 9 septembre 1997, l'hypothèque n'a été levée, par la SODEGIS, que le 9 août 2019. Comme relevé à juste titre par le premier juge, aucune des décisions de justice rendues dans le cadre de ce dossier ne faisait expressément obligation à la SODEGIS de procéder à la mainlevée de l'hypothèque. Le jugement du 29 mai 2009 rejetait même expressément la demande des consorts [S] de voir la SODEGIS condamnée à modifier les documents administratifs et cadastraux relatifs à la parcelle litigieuse. Il n'en demeure pas moins que la SODEGIS, même en l'absence d'obligation judiciaire, devait lever l'hypothèque dont elle était à l'origine, à défaut d'en être la bénéficiaire directe. En effet, dès l'arrêt de la cour de cassation du 21 mars 2000 annulant l'ordonnance du 31 mai 1994, la SODEGIS était avisée de ce que les consorts [S] ne seraient pas expulsés de leur parcelle, dont elle savait en outre depuis déjà plus de trois ans qu'elle ne pouvait lui être cédée. [V] [S] produit par ailleurs au dossier un courrier en date du 3 avril 2014 de la CGLLS adressé à la SODEGIS indiquant que l'hypothèque peut être levée, le prêt ayant été entièrement remboursé, et, détaillant la procédure à suivre, qu'il appartient à la SODEGIS de saisir son notaire afin de régulariser la mainlevée et d'en supporter les frais. La SODEGIS affirme ne pas avoir reçu ce courrier qui lui aurait été adressé à la mauvaise adresse, sans que toutefois elle ne justifie de l'adresse de l'agence à la date d'envoi du dit courrier. [V] [S] fournit de surcroît un courrier de son notaire, Maître [Y], en date du 7 avril 2016 demandant à la SODEGIS de bien vouloir procéder à la radiation de l'hypothèque. Là encore, l'argument de la SODEGIS selon lequel le notaire aurait dû lui-même procéder à la radiation d'une hypothèque à laquelle son client est étranger, n'est pas recevable. Pas plus que ne l'est son fondement juridique, l'article 2443 du Code civil visé par la SODEGIS se contentant d'indiquer que dans le cas d'espèce, la radiation doit être ordonnée par les tribunaux, indication qui ne dispensait pas la SODEGIS de saisir le tribunal compétent. Bien plus, dans ses conclusions (p13), la SODEGIS mentionne que " la SODEGIS n'était pas la seule à pouvoir procéder à la radiation de l'hypothèque puisque le notaire en charge de la succession des époux [S] ainsi que le CGLLS pouvaient faire le nécessaire également ", reconnaissant ainsi a minima que si elle estimait ne pas devoir y procéder, rien ne l'en empêchait. La SODEGIS n'apporte aucune explication au maintien pendant 22 ans d'une hypothèque qui initialement n'aurait pas dû être prise, dont 5 années postérieurement au remboursement du prêt et à l'accord du bénéficiaire pour procéder à la mainlevée. Au vu de ces éléments, il sera constaté que c'est à raison que le premier juge a considéré que le comportement de la SOGEDIS était constitutif d'une faute. Sur l'indemnisation des préjudices subis par [V] [S] Sur le préjudice de jouissance L'article 544 du Code civil énonce que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Le préjudice lié à une perte de chance est subordonné à la preuve de son caractère direct et certain, résultant d'une perte de chance raisonnable. [V] [S] fait valoir un préjudice lié à la perte de chance de jouir et de disposer de la parcelle dont il est propriétaire. Il met en avant le projet immobilier qu'il envisageait sur le terrain et que l'hypothèque a empêché de voir le jour et, en tout état de cause, la valeur de la parcelle qu'il n'a pu, du fait de l'hypothèque, mettre en vente. La SODEGIS considère que la perte de chance liée au projet immobilier n'est qu'hypothétique et ne saurait à ce titre être indemnisé et ce d'autant moins que ce préjudice l'a déjà été au bénéfice des parents d'[V] [S] par la décision du 29 mai 2009. [V] [S] produit au dossier différentes consultations d'un architecte CAUE entre 1988 et 2018, ainsi que des estimations d'agences quant à la valeur locative de locaux commerciaux ou d'appartements susceptibles d'être construits sur la parcelle [Cadastre 3]. Il ne fournit en revanche ni demande de permis de construire, ni surtout de prêt immobilier qui aurait été refusé du fait de l'hypothèque. Au vu de ces éléments, c'est à bon droit que le premier juge a estimé que le projet immobilier mis en avant n'était qu'hypothétique et ne pouvait servir à asseoir au bénéfice d'[V] [S] un préjudice lié à la perte de chance de jouir pleinement de sa propriété. Il convient toutefois de considérer que, si le projet immobilier ne peut être pris en considération dans la fixation du montant du préjudice subi par [V] [S], la valeur du terrain nu, qui aurait pu être vendu, doit l'être. A cet égard, il est établi par les différentes consultations d'architecte qu'[V] [S] souhaitait vendre la parcelle. Il justifie par ailleurs de ce que celle-ci est constructible, d'une superficie de 587m2, à proximité du centre de [Localité 5] et en bordure de route nationale. La valeur moyenne des terrains sur la commune de [Localité 5] se situe autour de 250 euros le mètre carré (source solvimo.com et seloger.com). La SODEGIS aurait dû a minima procéder à la mainlevée de l'hypothèque à partir du moment où elle avait l'accord de la CGLLS, bénéficiaire directe de la mesure, soit le 3 avril 2014. Le taux d'intérêt moyen entre 2014 et 2019 se situe aux alentours de 4%. Au vu de ces éléments, le montant de l'entier préjudice peut être estimé à 176100 euros ([587 x 250] + [5870 x 5)]. Eu égard à la probabilité qu'[V] [S] avait de vendre la parcelle, le préjudice lié à la perte de chance peut être évalué à 120000 euros. L'argument évoqué par la SOGEDIS selon lequel ce préjudice aurait déjà été indemnisé au bénéfice des parents d'[V] [S] par la décision du 29 mai 2009 ne peut être retenu dans la mesure où la période indemnisée par cette décision est celle courant de 1997 à 2009. La décision du premier juge sera en conséquence infirmée et la SOGEDIS condamnée à verser à [V] [S] la somme de 120000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision, en réparation de son préjudice lié à la perte de chance de jouir pleinement de sa propriété. Sur le préjudice moral [V] [S] fait valoir, que comme l'avait estimé le jugement du 29 mai 2009, l'atteinte à son droit de propriété est en elle-même génératrice d'un préjudice moral, aggravé par les années durant lesquelles il a été privé d'une partie de son bien. La SODEGIS considère pour sa part qu'[V] [S] ne démontre pas un préjudice moral par ailleurs indemnisé par le jugement du 29 mai 2009, confirmé le 6 février 2015. Il convient de considérer que, bien que comme le constate le premier juge, [V] [S] ait récupéré la parcelle lui appartenant suite au jugement de 2009, le fait de ne pouvoir y exercer tous les attributs de son droit de propriété est constitutif d'un préjudice moral, que les années ont accentué. Comme indiqué précédemment concernant le préjudice de jouissance, le préjudice moral indemnisé par la décision du 29 mai 2009, confirmée en 6 février 2015, concerne la période courant de 1997 à 2009. C'est donc à tort que le premier juge a débouté [V] [S] de sa demande d'indemnisation au titre d'un préjudice moral qui sera estimé à 20000 euros. Sur la capitalisation des intérêts L'article 1343-2 du Code civil énonce que les intérêts échus, au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. La SOGEDIS ne s'oppose pas à cette capitalisation, qui sera prononcée. Sur les dépens et les frais irrépétibles La SOGEDIS, partie succombante, supportera la charge des dépens. Pour les mêmes motifs, elle sera condamnée à payer à [V] [S] la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du Code de procédure civile, confirme le jugement prononcé le 18 février 2022 par le tribunal judiciaire de Saint Pierre de la Réunion en ce qu'il a : débouté la société de développement et de gestion d'immobilier social (SOGEDIS) de l'ensemble de ses prétentions, condamné la société de développement et de gestion d'immobilier social (SOGEDIS) aux dépens, condamné la société de développement et de gestion d'immobilier social (SOGEDIS) à payer à [V] [S] la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, infirme le dit jugement pour le surplus et statuant de nouveau, - condamne la société de développement et de gestion d'immobilier social (SOGEDIS) à payer à [V] [S] la somme de 120000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, - condamne la société de développement et de gestion d'immobilier social (SOGEDIS) à payer à [V] [S] la somme de 20000 euros en réparation de son préjudice moral, - dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière, et y ajoutant, - condamne la société de développement et de gestion d'immobilier social (SOGEDIS) aux dépens dont distraction au profit de Maître AH SOUNE, - condamne la société de développement et de gestion d'immobilier social (SOGEDIS) à payer à [V] [S] la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE