Cour d'appel, 08 septembre 2022. 21/00200

AFFAIRE : N° RG 21/00200 - N° Portalis DBVC-V-B7F-GVNN   ARRÊT N° JB. ORIGINE : DECISION du Président du TJ de LISIEUX en date du 17 Décembre 2020 RG n° 20/00005 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 08 SEPTEMBRE 2022 APPELANTE : S.A.S. PRINCESSE TAM TAM N° SIRET : 327 611 406 [Adresse 2] [Localité 7] prise en la personne de son représentant légal représentée par Me Jérémie PAJEOT, substitué par Me LEVERY, avocats au barreau de CAEN, assistée de Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS INTIMEE : S.C.I. PREGB N° SIRET : 491 905 311 [Adresse 4] [Localité 1] prise en la personne de son représentant légal représentée de la SCP PIRO VINAS ET ASSOCIES, avocat au barreau de LISIEUX, assistée de Me Roland ELBAZ, avocat au barreau de PARIS DEBATS : A l'audience publique du 12 mai 2022, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre et Mme COURTADE, Conseillère, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré GREFFIER : Mme LE GALL, greffier COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GANCE, Conseiller, ARRÊT prononcé publiquement le 08 septembre 2022 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier * * * Suivant acte sous seing privé en date du 15 décembre 2006, la SCI PREGB a donné à bail à la société AMB, aux droits de laquelle vient la société SAS Princesse Tam Tam, des locaux à usage commercial sis [Adresse 5] pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2007, moyennant un loyer annuel de 36.000 euros. Par acte d'huissier du 30 juin 2015, la société SCI PREGB a donné congé à la société Princesse Tam Tam pour le 31 décembre 2015, lui proposant en même temps le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2016 moyennant un loyer annuel en principal fixé à 46.000 euros. Par acte d'huissier du 25 juillet 2017, la société Princesse Tam Tam a accepté le renouvellement du bail, en contestant toutefois le prix de loyer proposé par le bailleur. Les parties ne parvenant pas à un accord, la société Princesse Tam Tam a assigné, par acte d'huissier du 12 novembre 2018, la société PREGB devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grand instance de Lisieux aux fins de fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé. A l'audience du 28 février 2019, les parties ont convenu de procéder à une expertise judiciaire, aux frais partagés par moitié entre elles. Par jugement du 28 mars 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Lisieux a ordonné une expertise judiciaire, la confiant à M. [L] [E]. Le 18 décembre 2019, l'expert judiciaire désigné a déposé son rapport aux termes duquel il conclut à un loyer annuel de 45.840,84 euros, arrondi à 45.840 euros hors taxes et hors charges, soit une valeur locative de 977 euros/m2 hors taxes et hors charges. Par jugement contradictoire du 17 décembre 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lisieux a : - fixé à la somme annuelle de 45.840 euros en principal, rétroactivement à compter du 1er janvier 2016, le montant du loyer du bail renouvelé entre la SCI PREGB et la SAS Princesse Tam Tam ; - condamné la société Princesse Tam Tam, prise en la personne de ses représentants légaux, à payer à la SCI PREGB la somme de 18.531,36 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2016, correspondant à la différence entre le loyer versé depuis la date de renouvellement et le loyer renouvelé effectivement dû, jusqu'au 31 décembre 2020 ; - condamné la société Princesse Tam Tam, prise en la personne de ses représentants légaux, au paiement de la somme de 772,14 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2016, à titre de complément de garantie ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; - condamné la société Princesse TamTam, prise en la personne de ses représentants légaux, aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise. Par déclaration en date du 21 janvier 2021, la société Princesse Tam Tam a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 13 septembre 2021, la société Princesse Tam Tam demande à la cour de : - Déclarer l'appel de la société Princesse Tam Tam tant recevable que bien fondé, - Infirmer le jugement entrepris, Statuant à nouveau, - fixer à la somme de 30.216 euros hors taxes et hors charges par an, diminué du montant de la taxe foncière, à compter du 1erjanvier 2016, le montant du loyer en renouvellement concernant les locaux situés [Adresse 5], - Dire et juger que le montant de la taxe foncière doit être diminué du montant du loyer retenu, - Débouter la SCI PREGB de l'intégralité de ses demandes. Subsidiairement, - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Princesse TamTam au paiement du différentiel de loyer à compter du 1er janvier 2016 avec intérêts au taux légal à compter de cette dernière date. - Dire n'y avoir lieu à condamnation au rappel de loyers. - Condamner la SCI PREGB à verser à la société Princesse Tam Tam la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner la SCI PREGB aux entiers dépens qui comprendront à tout le moins la moitié du coût de l'expertise et dont le recouvrement s'opérera au profit de maître Jérémie Pajeot, avocat au barreau de Caen, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 8 juillet 2021, la société PREGB demande à la cour de : - Confirmer purement simplement le jugement entrepris en toutes ses dispositions et en conséquence : - fixer le montant du loyer annuel à la somme de 45.840 euros HT et hors charges, soit une valeur locative de 977 euros/m2 HT et hors charges à compter rétroactivement du 1er janvier 2016, - condamner la société Princesse Tam Tam au paiement de la somme de 18.531,36 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2016, correspondant à la différence entre le loyer versé depuis la date du renouvellement et le loyer renouvelé effectivement dû, jusqu'au 31 décembre 2020, - condamner la société Princesse Tam Tam au paiement de la somme de 772,14 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2016, à titre de complément de dépôt de garantie de sorte à former avec la somme de 10.687,86 euros déjà versée, celle de 11.460 euros correspondant à trois mois de loyer HT et hors charges, Et y ajoutant, - condamner la société Princesse Tam Tam à régler à la SCI PREGB la différence entre le loyer versé depuis la date du renouvellement et le loyer renouvelé effectivement dû, pour la période postérieure au 31 décembre 2020 jusqu'à l'arrêt à intervenir, - condamner la société Princesse Tam Tam à régler à la SCI PREGB la somme 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Princesse Tam Tam aux entiers dépens comprenant les frais de l'expertise judiciaire dont distraction au profit de maître Benoit Piro, avocat au barreau de Lisieux, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé complet des moyens développés. L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 avril 2022. MOTIFS I. Sur la fixation du prix du bail renouvelé Aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3° Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Par ailleurs, il résulte de l'article L 145- 34 du code de commerce que : 'A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (...).' L'expert judiciaire conclut que les facteurs locaux de commercialité ont notablement augmenté ce qui permet de fixer le montant du loyer du bail à renouveler à la valeur locative réelle. Il retient une valeur locative de 977€/m², soit pour une surface pondérée de 46,92 m², un loyer annuel de 45 840,84€ arrondi à 45 840€ HT hors charges, impôts fonciers en sus. Les parties ont admis le principe du déplafonnement. La SAS Princesse Tam Tam conteste la modalité de calcul retenue par M. [E] et validée par le premier juge, en faisant notamment valoir que l'expert a établi la valeur locative des locaux en prenant en compte un seul élément de comparaison, à savoir le bail consenti par l'intimée, dans le même immeuble, à la société Sud Express, ce qui n'est pas conforme aux dispositions de l'article L 145-33. Contrairement à ce qui est soutenu, l'expert judiciaire a bien étudié les prix pratiqués dans le voisinage en relevant en page 9 de son rapport les références suivantes : - 451€/m²p pour la 'Pharmacie Anglaise' située au [Adresse 3] avec un bail restrictif de 9 ans à effet au 01/08/2011 et une surface pondérée de 104 m² ; - 514€/m²p pour le salon de thé 'Dupont avec un Thé' situé [Adresse 10] avec un bail de septembre 2011 et un local de 145 m² bénéficiant d'un droit de trottoir ; - 670€/m²up pour l'agence Century 21 située au [Adresse 6] avec un bail tous commerces du 15/01/2010, d'une surface d'environ 72m²up avec une correction hors clause 'tous commerces' (- 10%) ; - 600€/m²up pour la librairie 'Commerce Livres et Compagnie' située au [Adresse 8]; valeur locative fixée par jugement du 28/02/2019 pour un bail en renouvellement au 01/01/2018 ; - 1061€/m²p pour le commerce Lancel situé au [Adresse 9] ; loyer fixé judiciairement pour un bail en renouvellement en décembre 2011 ; La stricte moyenne arithmétique de ces cinq références conduit à une valeur locative moyenne de 659€/m² dans le secteur. Après avoir intégré de nouvelles références fournies par l'appelante, l'expert a conclu à un prix moyen du marché s'élevant à 644/m²p. Toutefois, M. [E] a estimé que devait être pris comme référence le loyer du bail renouvelé au 01/10/2017 concernant un local commercial loué par la SCI PREGB à la société Sud Express, situé dans le même immeuble que les locaux litigieux, d'une surface pondérée de 54,65 m², présentant la même configuration, avec des conditions de bail sensiblement identiques et dans lequel est exercée une activité similaire à celle de la société Princesse Tam Tam (équipement à la personne), la valeur locative ressortant à 977€/m²p. L'article L 145- 34 5° n'impose pas de retenir obligatoirement la moyenne des prix pratiqués dans le voisinage. La prise en compte in fine de la valeur locative du local présentant les caractéristiques les plus proches du local litigieux, est tout à fait pertinente et conforme au texte. Enfin, il n'y a pas lieu de déduire l'impôt foncier du loyer dès lors que le prix de référence retenu est relatif à un bail conclu sensiblement aux mêmes conditions que le bail en cause, intégrant donc la prise en charge de la taxe foncière par le preneur. Au vu de l'ensemble de ces éléments, le jugement mérite confirmation en ce qu'il a fixé le loyer du bail renouvelé au profit de la société Princesse Tam Tam à la somme de 45 840€ par an en principal à compter du 1er janvier 2016. II. Sur la demande en paiement de l'arriéré de loyers Selon l'article R 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. En application de ce texte, le juge des loyers commerciaux, juridiction d'exception, n'a pas le pouvoir juridictionnel de trancher des question connexes ni même de condamner au paiement de loyers arriérés. Par suite, la demande de la SCI PREGB visant à voir condamner la SAS Princesse Tam Tam au paiement du différentiel de loyer à compter du 1er janvier 2016 avec intérêts au taux légal ainsi qu'à un complément de dépôt de garantie est irrecevable. Le jugement est infirmé sur ce point. III. Sur les demandes accessoires Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées. La SAS Princesse Tam Tam succombant sur l'essentiel de ses prétentions, est condamnée aux dépens de l'appel, à payer à la SCI PREGB la somme de 2000€ au titre des frais irrépétibles d'appel, et est déboutée de sa demande formée à ce titre. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné la SAS Princesse Tam Tam au paiement des sommes de 18 531,36€ et 772,14€, augmentées des intérêts au taux légal ; Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant, DECLARE irrecevables les demandes en paiement de la SCI PREGB au titre du différentiel de loyer et du complément de dépôt de garantie, augmentées des intérêts ; CONDAMNE la SAS Princesse Tam Tam à payer à la SCI PREGB la somme de 2000€ au titre des frais irrépétibles d'appel ; CONDAMNE la SAS Princesse Tam Tam aux dépens de l'appel avec droit de recouvrement direct au profit des avocats constitués en la cause qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT N. LE GALLF. EMILY