Cour d'appel, 19 mars 2024. 20/02512

ARRET N°99 CP/KP N° RG 20/02512 - N° Portalis DBV5-V-B7E-GDRT [K] [K] C/ Etablissement Public L'ADMINISTRATION DES FINANCES PUBLIQUES ENCE-ALPES- COTE D'AZUR-BOUCHES DU RHONE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 19 MARS 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/02512 - N° Portalis DBV5-V-B7E-GDRT Décision déférée à la Cour : jugement du 04 septembre 2020 rendu par le Tribunal Judiciaire des SABLES D'OLONNE. APPELANTS : Madame [Z] [K] née le [Date naissance 8] 1960 à [Localité 48] (44) [Adresse 1] [Localité 52] Ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS Ayant pour avocat plaidant Me Isabelle FOUCHARD, avocat au barreau de RENNES. Monsieur [J] [K] né le [Date naissance 9] 1956 à [Localité 48] (44) [Adresse 1] [Localité 52] Ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS Ayant pour avocat plaidant Me Isabelle FOUCHARD, avocat au barreau de RENNES. INTIMEE : ETABLISSEMENT PUBLILC L'ADMINISTRATION DES FINANCES PUBLIQUES poursuites et diligences du Directeur Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône [Adresse 42] [Localité 4] Ayant pour plaidant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS. COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 12 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Claude PASCOT, Président Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Monsieur Cédric LECLER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE : [D] [K] est décédé le [Date décès 10] 2010, laissant pour lui succéder deux enfants, M. [J] [K] et Mme [Z] [K]. Après une mise en demeure distribuée le 23 décembre 2011, les héritiers ont dans la déclaration de succession déposée le 29 octobre 2013, déclaré notamment les éléments de patrimoine suivants : - un immeuble d'une superficie de 1 ha 48 a 32 ca situé à [Localité 47], lieu dit les petits prés, cadastré section ZK n°[Cadastre 33], [Cadastre 34] et [Cadastre 2], pour une valeur de 160 000 euros ; - un immeuble situé [Adresse 35] à [Localité 52] cadastré section AK n°[Cadastre 22] pour une contenance de 4 ares 45 ca évalué à 100 000 euros ; - un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 52] cadastré section AK n°[Cadastre 16] pour une contenance de 2 ares 7 ca évalué à 60 000 euros ; - un terrain à bâtir situé [Adresse 15] à [Localité 53] cadastré section AT n°[Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] d'une superficie totale de 10 a 53 ca déclarés pour 300 000 euros ; - terrains situés à [Localité 45] à [Localité 38], de 630 m² cadastrés section BY n°[Cadastre 7] pour une valeur de 150 000 euros et de 800 m² cadastré section BY n°[Cadastre 20] pour une valeur de 150 000 euros et 220 000 euros respectivement ; - terrains situés à [Localité 45] à [Localité 38], de 4210 m² au total cadastrés section BY n°[Cadastre 5], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19] et [Cadastre 21] pour une valeur de 480 000 euros au total ; - terrains situés à [Localité 45] à [Localité 38], de 1 ha 00 a 07 ca, partiellement lotis, cadastrés section BY n°[Cadastre 23] à [Cadastre 25], [Cadastre 26] à [Cadastre 27], [Cadastre 28] à [Cadastre 29], et [Cadastre 31] à [Cadastre 32] pour une valeur de 500 000 euros, Estimant que cette déclaration était sous-évaluée, le service des impôts des particuliers de [Localité 39] a procédé à une taxation d'office sur le fondement des articles L.66, 4° et L. 67 du livre des procédures fiscales, adressé à Mme [Z] [K] en qualité de représentant de l'indivision successorale le 14 décembre 2016, une proposition de rectification, assorti d'une majoration de 40 % sur le fondement de l'article 1728 du code général des impôts. La commission départementale de conciliation, saisie par les consorts [K] dans le cadre de la contestation des valeurs des immeubles pour l'imposition à l'ISF pour les années 2009 et 2010, s'est réunie le 6 octobre 2015, et a proposé de revoir à la baisse certaines valeurs retenues par l'administration. Ces recommandations suivies par l'administration des finances publiques ont conduit le 1er décembre 2017 à l'édition d'un avis de mise en recouvrement portant sur la somme de 1 534 346 euros, soit 911 132 euros de rappel de droits, 258 761 euros d'intérêts de retard en application de l'article 1727 du code général des impôts et 364 453 euros au titre de la majoration de 40 % de l'article 1728 du code général des impôts. L'indivision a réglé la somme totale de 1 169 893 euros correspondant au principal et aux intérêts. Après rejet par l'administration le 29 mai 2019 de la réclamation contentieuse du 30 novembre 2018, M. [J] [K] et Mme [Z] [K], en leur qualité de représentants de l'indivision de [D] [K] ont par acte d'huissier du 17 juillet 2019 fait assigner le directeur des finances publiques aux fins d'obtenir le dégrèvement des cotisations supplémentaires et pénalités. Par jugement du 4 septembre 2020, dans le dossier n°19/00735, le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne a : Vu la décision de rejet en date du 29 mai 2019 prise par M. le Directeur général des finances publiques ; - déclaré M. [J] [K] et Mme [Z] [K] constituant l'indivision [K] recevables à agir non fondés en leurs contestations ; - constaté l'accord des parties sur la valorisation de la maison située à [Localité 47] (Vendée), les petits prés, cadastrée section EK n°[Cadastre 33], [Cadastre 34] et [Cadastre 2] à hauteur de 288 000 euros ; - débouté M. [J] [K] et Mme [Z] [K] constituant l'indivision [K], du surplus de leurs demandes ; - validé la valorisation des biens immobiliers telle que retenue par l'Administration fiscale ; - confirmé le bien fondé de l'Administration fiscale de la reprise des droits en litige et des intérêts de retard, visés par l'article 1727 du code Général des Impôts et de l'application de la majoration de 40 % visée par l'article 1728 du même code ; - dit n'y avoir lieu de recourir à une mesure d'expertise ; - débouté M. [J] [K] et Mme [Z] [K] constituant l'indivision [K] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement ; - condamné M. [J] [K] et Mme [Z] [K] constituant l'indivision [K], aux dépens de l'instance. Par déclaration en date du 09 novembre 2023, Mme [Z] [K] et M. [J] [K] ont relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués, intimant la Direction Régionale des finances publiques. Par un arrêt avant-dire droit en date du 15 février 2022, la deuxième chambre civile de la Cour d'appel de Poitiers a notamment statué ainsi : - Ordonne avant dire droit une mesure d'expertise judiciaire confiée à M. [G] [I], expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Rennes, demeurant [Adresse 37], [Courriel 40], avec pour mission : - se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, en ce compris le rapport de M. [O] établi à la demande des appelants ; - décrire les caractéristiques des biens suivants : - terrains sis [Localité 45], [Adresse 50] à [Localité 38] (cadastrés BY[Cadastre 7] et BY[Cadastre 20] et évalués à l'article 4 du rapport), - terrains sis [Adresse 41] à [Localité 53] (cadastrés AT n°[Cadastre 12] [Cadastre 13] [Cadastre 14] et évalués à l'article 1 du rapport), - terrains sis [Localité 45] [Adresse 51] à [Localité 38] (cadastrés BY n°[Cadastre 5] [Cadastre 6] [Cadastre 17] [Cadastre 18] [Cadastre 19] [Cadastre 21] et évalués à l'article 5 du rapport). - terrains sis [Localité 45] [Adresse 51] à [Localité 38] (cadastrés BY cadastrés section BY n°[Cadastre 23] à [Cadastre 25], [Cadastre 26] à [Cadastre 27], [Cadastre 28] à [Cadastre 29], et [Cadastre 31] à [Cadastre 32] et évalués aux articles 6 et 7 du rapport). - donner à la cour tous élément permettant de déterminer au [Date décès 10] 2010 (date du décès de M. [D] [K]) leur valeur vénale réelle, définie comme le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel au jour du fait générateur de l'imposition et déterminée à partir d'une comparaison tirée de la cession de biens intrinsèquement similaires. Il a été procédé au remplacement de Monsieur [I] par Monsieur [L] qui a transmis son rapport le 15 mai 2023. L'indivision [K], par dernières conclusions après rapport d'expertise transmises par voie électronique en date du 23 janvier 2024, demande à la cour de : - déclarer l'indivision [K] recevable et bien fondée en ses demandes, - réformer le jugement rendu le 04 septembre 2020 en première instance par le tribunal judiciaire des Sables d'Olonne en ce qu'il a débouté l'indivision [D] [K] du surplus de leurs demandes, retenu la valorisation des biens immobiliers retenue par l'Administration fiscale, confirmé la majoration de 40% appliquée et refusé la demande d'expertise sollicitée par application des dispositions de l'article R 202-3 du livre des procédures fiscales ; - retenir les valorisations suivantes faisant suite au rapport d'expertise de M. [L] : *Terrains sis [Localité 45], [Adresse 50] à [Localité 38] (cadastrés BY139 et BY435) : - le terrain de 630 m² (parcelle BY[Cadastre 7]) à 142.752 € le 21/07/2010 ; - le terrain de 800 m² (parcelle BY[Cadastre 20]) à 198.537 € le 21/07/2010, Soit à un total de 341.289 € au 21/07/2010 , *Terrains sis [Adresse 41] à [Localité 53] (cadastrés AT n°[Cadastre 12] [Cadastre 13] [Cadastre 14]) : 403.981 € au 27/07/2010. -Terrains sis [Localité 45] [Adresse 51] à [Localité 38] (cadastrés BY n°[Cadastre 5] [Cadastre 6] [Cadastre 17] [Cadastre 18] [Cadastre 19] [Cadastre 21]) : 801.594 € au 27/07/2010, *Terrains sis [Localité 45] [Adresse 49] et [Adresse 43] à [Localité 38] (cadastrés BY n°[Cadastre 23] et BY N°[Cadastre 24] et suivants) : - Parcelle BY n°[Cadastre 23] : 159.985 € au 27/07/2010, - Autres parcelles BY n°[Cadastre 24] et suivants d'une superficie de 5.361 m2 : 972.182 € au 27/07/2010, - Prononcer, en conséquence à raison des biens restant en litige, le dégrèvement des droits de succession et pénalités correspondantes mises à la charge de l'indivision [D] [K], Pour le surplus, - Appliquer l'abattement de 20% sur la valeur du local commercial et de l'appartement (construits sur un terrain cadastré section AB n°[Cadastre 16]) situés [Adresse 3] et [Adresse 36] à [Localité 52], de sorte que soient retenues les valeurs suivantes : - [Adresse 3] : 84.000 € ' 20% = 67.200 € ; - [Adresse 36] : 244.000 € ' 20% = 195.200 € ; - Accorder le dégrèvement des pénalités de 40% appliquées, - Débouter la Direction Générale des Finances Publiques de toutes demandes contraires aux présentes écritures, - Condamner la Direction Générale des Finances Publiques à verser l'indivision [K] la somme de 10.000 € au titre des frais non compris dans les dépens sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - Mettre les entiers dépens-lesquels comprendront la taxation des frais d'expertise- à la charge de l'Etat, pris en la personne du Directeur Général des Finances Publiques. L'Administration fiscale, par dernières conclusions après rapport d'expertise transmises par voie électronique en date du 15 janvier 2024, demande à la cour de : Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire des Sables d'Olonne en toutes ses dispositions ; Et statuant à nouveau : - Rejeter la totalité des demandes de la partie adverse ; - Valider les valorisations par l'administration des biens immobiliers en litige ; - Confirmer le bien-fondé par l'administration de la reprise des droits en litige et des intérêts de retard visés par l'article 1727 du CGI ; - Confirmer le bien-fondé par l'administration de l'application de la majoration visée par l'article 1728 du CGI ; - Condamner la partie adverse aux entiers dépens de l'instance ; - Dire et juger que les frais entraînés par la constitution de l'avocat resteront à sa charge ; - Rejeter les demandes fondées sur les articles 700 du code de procédure civile ; - Condamner Mme [Z] [K] et M. [J] [K] chacun au paiement à l'administration d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Si la cour devait retenir les arguments de la partie adverse : - Limiter le dégrèvement au surplus sur les biens laissés en litige. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. L'ordonnance de clôture a été rendue le 08 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION La date à laquelle doivent être évalués les biens et terrains litigieux est celle du fait générateur, le décès de [D] [K] le [Date décès 10] 2010. Le premier juge a confirmé les estimations retenues par l'Administration ce que contestent les appelants à hauteur d'appel. 1. Sur les terrains situés [Localité 45], [Adresse 50] à [Localité 38] : Les deux biens encore en litige sont des terrains à bâtir non viabilisés, en front de mer, dont les caractéristiques sont les suivantes : -parcelle BY n°[Cadastre 7] : -superficie de 630 m², -façade maritime sur 23 mètres, -proximité d'un parking municipal, d'une cale à bateaux et de toilettes publiques, -parcelle BY n° [Cadastre 20] : -superficie de 800 m², -façade maritime sur 31 mètres. Pour les années 2011 et 2012, ces parcelles ont fait l'objet des déclarations de valeur suivantes : -150.000 euros pour la parcelle BY [Cadastre 7], -220.000 euros pour la parcelle BY [Cadastre 20]. L'administration a initialement retenu une valeur de ces parcelles de 762.190 euros. L'expert a retenu à la date du décès de [D] [K] : - pour la parcelle BY [Cadastre 7], une valeur de 135.955 euros ; - pour la parcelle BY [Cadastre 20], une valeur de 198.537 euros ; soit à un total de 334.492 €. Les consorts [K] se rangent à cette valorisation. L'Administration fiscale maintient sa valorisation initiale et fait valoir à cette fin que : -la valorisation réalisée par l'expert est contestable en ce qu'elle s'appuie sur les termes de comparaison retenus par le premier expert mandaté par les appelants ainsi que sur une ' évolution statistique du marché aux valeurs déterminées en 07/2010" non explicitée, -la valorisation réalisée par l'expert est également contestable en ce qu'elle se fonde sur des éléments de comparaison postérieurs à la date du fait générateur en l'espèce, -l'application d'un abattement de 10 % pour 'pour frais d'individualisation et de viabilisation' n'est pas explicitée, -le caractère exceptionnel des terrains litigieux nécessite, pour leur évaluation, de se fonder sur des transactions intervenues dans un cadre territorial plus vaste que la seule commune de [Localité 38], avec des terrains présentant des caractéristiques semblables. Ces moyens appellent les observations suivantes. Le fait que M. [L] ait pu recourir à des termes de comparaison retenus par un premier expert mandaté par les appelants, ne rend pas nécessairement suspects lesdits termes de comparaison. Il convient en effet de rappeler que l'expert judiciaire est un auxiliaire de justice indépendant et impartial et il a pu légitimement prendre en considération et donc valider des transactions comparables déjà identifiées par un professionnel local de l'immobilier. La cour observe en outre que M. [L] n'a pas manqué d'écarter deux références retenues par l'expert privé en ce qu'elles portaient sur des parcelles très éloignées du bord de mer (page 36 de l'expertise). Contrairement à ce qu'affirme l'administration fiscale, l'expert judiciaire, explicite en pages 37 38 et 39 la méthode utilisée pour parvenir à son évaluation finale : -prise en compte d'abattements (grande surface, proximité viviers, sanitaires) ou de plus values (Vue mer), -évolution des prix constatée pour limiter à 1% la hausse de la valeur des biens à bâtir en général, portée à 2% lorsqu'il s'agit d'un bien avec vue sur mer. Les éléments de comparaison retenus par l'expert en page 36 portent sur des biens certes non strictement identiques, mais présentant des caractéristiques similaires au bien litigieux, et ont été cédés dans une période de temps voisine du fait générateur dans la présente affaire. Si l'administration fiscale prétend qu'en raison du caractère exceptionnel de ces terrains (façade maritime) des transactions intervenues dans un cadre territorial plus vaste que la seule commune de [Localité 38] méritent d'être prises en considération, force est de constater qu'au sein d'un même département, il existe une grande variété de sites et des comparaisons entre les transactions sur [Localité 38] d'une part, et [Localité 46] ou l'île de Noirmoutier d'autre part ne sont pas pertinentes. Enfin, les parcelles litigieuses étant des terrains nus, il est constant que des frais d'individualisation et de viabilisation sont à envisager et méritent d'être pris en compte. Pour l'ensemble de ces raisons, la cour retiendra pour les parcelles BY [Cadastre 7] et BY [Cadastre 20] une valeur totale de 334.492 € à la date du [Date décès 10] 2010. 2. Sur les terrains situés [Adresse 41] à [Localité 53] : Ces terrains figurant au cadastre AT n°[Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] respectivement pour une superficie de 423 m2, 154 m2 et 476 m2 soit une surface totale de 1.053 m2. Ces parcelles contiguës sont face mer sur 36,5 mètres et en angle avec le boulevard des Muguets offrant une façade latérale de 26 mètres. Le terrain est aujourd'hui grevé d'une zone non aedificandi de 258 m2. L'Administration fiscale a initialement retenu une valorisation de 605.000 €. Dans son rapport, l'expert évalue ces parcelles à une valeur de 403.981 € à la date du fait générateur. Les consorts [K] se rangent à cette valorisation. Ils font valoir que ces terrains ont été vendus le 26 octobre 2018 au prix de 450.000 euros. L'Administration fiscale maintient son évaluation initiale et fait valoir à cette fin que : -la valorisation réalisée par l'expert s'avère tout à fait contestable car il s'appuie sur les termes de comparaison retenus par le premier expert missionné par la partie adverse ainsi que sur une « évolution statistique du marché aux valeurs déterminées en 07/2010 » non explicitée. -les termes de comparaison proposés par l'Administration fiscale sont pertinents. En effet, s'agissant de biens à caractère exceptionnel avec vue imprenable sur la mer, le marché immobilier en la matière est extrêmement limité sur la commune de [Localité 53]. Cet état de fait justifie la recherche de transactions dans un cadre territorial plus vaste à savoir le marché côtier départemental, la jurisprudence acceptant la différence de situation, si les terrains présentent des caractéristiques semblables. -le fait que les terrains à évaluer soient grevés d'une zone non aedificandi ne constitue pas un élément de moins-value propre à ces derniers, puisque les parcelles prises en comparaison sont également grevées par la même zone. -le prix de vente de ces terrains en 2018 ne saurait être transposé aux présentes évaluations concernant les années 2009 et 2010. Ces moyens appellent les mêmes observations que celles développées ci-dessus à propos des parcelles situées [Adresse 44] [Adresse 50] à [Localité 38] et auxquelles la cour se réfère expressément. En outre, si comme l'affirme l'administration fiscale, la valeur d'un terrain peut varier avec le temps, il n'en reste pas moins que la vente réalisée en 2018 révèle que l'ordre de grandeur dans lequel se situe la valeur des biens litigieux est plus proche de l'estimation expertale que de celle initialement retenue par l'administration. Pour l'ensemble de ces raisons, la cour retiendra pour les parcelles cadastrées AT n°[Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] une valeur de 403.981 euros à la date du [Date décès 10] 2010. 3. Sur les terrains situés [Localité 45], [Adresse 51] à [Localité 38] : Ces terrains à bâtir non viabilisés en deuxième rideau de la corniche figurent au cadastre BY n° [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 21] pour une superficie de 4.210 m2. L'Administration fiscale a initialement retenu une valorisation de 1.204.000 euros. Dans son rapport, l'expert évalue ces terrains à 801.593 € à la date du décès de [D] [K]. Les consorts [K] se rangent à cette valorisation. L'Administration fiscale maintient celle initialement retenue. Elle fait valoir à cette fin que : - la valorisation réalisée par l'expert est contestable en ce qu'elle s'appuie sur des termes de comparaison retenus par le premier expert missionné par la partie adverse ainsi que sur 'une évolution statistique du marché aux valeurs déterminées en 07/2010" non explicitée. - l'expertise ne repose que sur deux ventes, éloignées de 120 et 330 mètres de la mer, leur apportant une moins-value certaine par rapport aux biens du contribuable situés à seulement 30 à 50 mètres de la mer. Ces moyens appellent les mêmes observations que celles développées ci-dessus à propos des parcelles situées [Adresse 44] [Adresse 50] à [Localité 38] et auxquelles la cour se réfère expressément. Pour l'ensemble de ces raisons, la cour retiendra pour les parcelles cadastrées BY n° [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 21] une valeur de 801.593 € à la date du [Date décès 10] 2010. 4. Sur les terrains situés [Localité 45], [Adresse 49] et [Adresse 43] à [Localité 38] : Ces terrains à bâtir non viabilisés figurent au cadastre section BY n° [Cadastre 23], [Cadastre 24] à [Cadastre 30] pour une superficie de 11.202 m2. L'Administration fiscale a retenu les valeurs suivantes : - Terrain BY n° [Cadastre 23] : * 269.468 euros pour l'année 2011 * 260.176 euros pour l'année 2012 - Terrains BY n° [Cadastre 24] et suivants : * 969.898 euros pour 2011 * 1.055.444 euros pour 2012 Dans son rapport, l'expert évalue ces terrains pour l'année 2010 à : - Terrain BY n°[Cadastre 23] : 159.985 euros - Terrains BY n° [Cadastre 24] à [Cadastre 30] : 972.182 euros Les consorts [K] se rangent à cette valorisation. L'Administration fiscale maintient celle initialement retenue. Elle fait valoir à cette fin que : - La valorisation réalisée par l'expert est contestable en ce qu'elle s'appuie sur les termes de comparaison retenus par le premier expert missionné par la partie adverse ainsi que sur une « évolution statistique du marché aux valeurs déterminées en 07/2010 » non explicitée. - l'expertise ne repose que sur deux ventes, éloignées de 120 et 330 mètres de la mer, leur apportant une moins-value certaine par rapport aux biens des contribuables situés à seulement 30 à 50 mètres de la mer. Ces moyens appellent les mêmes observations que celles développées ci-dessus à propos des parcelles situées [Adresse 44] [Adresse 50] à [Localité 38] et auxquelles la cour se réfère expressément. Pour l'ensemble de ces raisons, la cour retiendra pour la parcelle cadastrée BY n° [Cadastre 23] une valeur de 159.985 euros et une valeur de 972.182 euros pour les parcelles cadastrées BY n° [Cadastre 24] à [Cadastre 30] soit une valeur totale de 1.132.167 euros à la date du [Date décès 10] 2010. 5. Sur les locaux commerciaux et les appartements : Les parties s'accordent sur le mode de valorisation, fondé sur le rendement locatif moyen de 10 % proposé par la Commission départementale qui a précisé (pièce n°8 des appelants) : « la Commission indique que la valeur du local commercial ne peut être dissociée de celle de l'appartement. Elle estime que la valeur vénale globale proposée par l'Administration par référence à des cessions de biens intrinsèquement similaires est excessive et doit être corrigée dans la mesure où le taux de rentabilité moyen admissible pour un tel immeuble est d'environ 10% ». Les valorisations à retenir sont donc les suivantes : - [Adresse 3] : loyer de 8.400 euros/0,1 = 84.000 euros - [Adresse 36] : loyer de 24.372 euros/0,1 = 244.000 euros - [Adresse 11] : loyer de 31.548 euros/0,1 = 315.000 euros. Les appelants sollicitent l'application d'un abattement de 20 % sur les valeurs initiales. Ils font valoir à cette fin que la Commission de conciliation aurait omis de prendre en compte le caractère indissociable des biens aux trois adresses : -d'un point de vue juridique car les biens sont loués en totalité par bail commercial, -d'un point de vue physique car l'appartement n'est accessible que par le local commercial. La cour constate que dans son appréciation qui recueille l'adhésion de l'ensemble des deux parties, la Commission de conciliation a déjà pris en considération la spécificité des locaux de nature mixte en indiquant que 'la valeur du local commercial ne peut être dissociée de celle de l'appartement'. Aucune circonstance ne permet de justifier un abattement de 20% sur la valeur ainsi arrêtée. Pour l'ensemble de ces raisons, la cour retiendra les valeurs suivantes au [Date décès 10] 2010 : - [Adresse 3] : 84.000 euros - [Adresse 36] : 244.000 euros - [Adresse 11] : 315.000 euros. 6. Sur la majoration de 40 % Les consorts [K] sollicitent la remise de la majoration de 40 % appliquée. Au soutien de cette prétention, ils réitèrent à hauteur d'appel les moyens développés devant le premier juge et font ainsi valoir que : - Les héritiers n'avaient pas connaissance de l'étendue du patrimoine immobilier de leur père, patrimoine qu'il n'ont découvert qu'à son décès. -La diversité des biens immobiliers dont ils ont hérité a rendu complexe le travail de valorisation. - Une procédure de rectification ayant été reçue le 20 décembre 2012 concernant l'ISF de leur père, les héritiers ont souhaité engager un dialogue avec l'Administration fiscale sur les valorisations des biens à retenir. Cette tentative de négociation infructueuse a retardé le dépôt de la déclaration de succession. - L'application automatique d'une majoration de 40% s'avère d'autant plus sévère que l'indivision [K] avait pris la précaution, avant même le dépôt de la déclaration de succession, de régler un total de 756.782 euros. Les consorts [K] ajoutent que le rapport de l'expertise amiable diligentée à l'initiative des appelants concluait à des valeurs proches de celles du rapport de Monsieur [L], ce qui corrobore l'absence de bien-fondé de la plupart des rectifications effectuées par l'Administration fiscale. L'Administration fiscale réplique que : - en vertu de l'article 641 du code générale des impôts, les héritiers de [D] [K] disposaient d'un délai de 6 mois pour procéder à la déclaration de succession. Qu'à défaut de déclaration, la majoration de 40 % prévue par l'article 1728 du Code général des impôts est légalement encourue, - ces pénalités sont exclusives de toute appréciation de bonne ou mauvaise foi des intéressés et sont dès lors, de droit, applicables quelles que soient les circonstances ayant conduit à ce dépôt tardif. Les moyens développés appellent les observations suivantes. En droit, l'article 641 du code général des impôts dispose que : 'Les délais pour l'enregistrement des déclarations que les héritiers, donataires ou légataires ont à souscrire des biens à eux échus ou transmis par décès sont: ' de six mois, à compter du jour du décès, lorsque celui dont on recueille la succession est décédé en France métropolitaine; ' d'une année, dans tous les autres cas.' L'article 1728 du code général des impôts prévoit que : '1. Le défaut de production dans les délais prescrits d'une déclaration ou d'un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt entraîne l'application, sur le montant des droits mis à la charge du contribuable ou résultant de la déclaration ou de l'acte déposé tardivement, d'une majoration de : a. 10 % en l'absence de mise en demeure ou en cas de dépôt de la déclaration ou de l'acte dans les trente jours suivant la réception d'une mise en demeure, notifiée par pli recommandé, d'avoir à le produire dans ce délai ; b. 40 % lorsque la déclaration ou l'acte n'a pas été déposé dans les trente jours suivant la réception d'une mise en demeure, notifiée par pli recommandé, d'avoir à le produire dans ce délai' Il résulte de ce texte que la majoration prévue au 1.b. est infligée au terme d'un processus protecteur par l'envoi préalable d'une mise en demeure de déposer la déclaration. La preuve de l'envoi régulier de cette mise en demeure incombe à l'administration. En outre, l'interessé a la faculté d'invoquer devant le juge de l'impôt un cas de force majeure qui l'aurait empêché de déférer à la mise en demeure et ce sans pouvoir se prévaloir d'une excuse de bonne foi. En l'espèce, [D] [K] est décédé le [Date décès 10] 2009. Ses héritiers avaient donc jusqu'au 21 janvier 2010 pour procéder à la déclaration de souscription des biens transmis par le décès de [D] [K]. Or, les consorts [K] n'ont procédé à cette déclaration que le 29 octobre 2013, soit plus de trois ans après l'expiration du délai édicté à l'article 641 du code général des impôts. Pour rappel, les majorations prévues à l'article 1728 du code général des impôts sanctionnent le non-respect d'élements objectifs. Ainsi, les moyens développés par les appelants sont inopérants en ce qu'ils ne démontrent pas les caractéristiques de la force majeure, seule circonstance susceptible de les exonérer de ces majorations. La cour constate que l'Administration fiscale, qui ne produit pas aux débats la mise en demeure prétendument adressée aux consort [K] le 20 décembre 2011, ne peut se prévaloir de la majoration de 40 % prévue au 1.b. de l'article 1728 du code général des impôts. Toutefois, à défaut de mise en demeure et de déclaration des consorts [K] dans le délai légal de six mois, il doit être appliqué une majoration de 10 % en vertu de l'article 1728 1.a du code général des impôts. Ainsi, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a maintenu la majoration de 40 % appliquée par l'Administration fiscale. La cour retiendra l'application d'une majoration de 10 %. *** S'agissant des dépens, la cour constate que la valorisation des biens litigieux telle que proposée par l'expertise judiciaire est sensiblement identique à celle du premier expert, mandaté par les appelants. Dès lors, les dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise judiciaire, seront laissés à la charge de l'Administration fiscale. Chaque partie succombant partiellement, il apparaît équitable qu'elles conservent chacune la part de leurs frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS: La Cour, Vu l'arrêt de la cour de céans en date du 15 février 2022 ordonnant une expertise, Vu le rapport d'expertise de M. [L], Statuant dans les limites de l'appel, Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a : -retenu la valorisation des biens immobiliers retenue par l'Administration fiscale, - confirmé le bien fondé de l'Administration fiscale de l'application de la majoration de 40 % visée par l'article 1728 du même code, - condamné Monsieur [J] [K] et Madame [Z] [K] constituant l'indivision [K], aux dépens de l'instance, Statuant à nouveau sur ces points et y ajoutant, Retient les valorisations suivantes : Terrains sis [Localité 45], [Adresse 50] à [Localité 38] pris ensemble (cadastrés BY [Cadastre 7] et BY [Cadastre 20]) au [Date décès 10] 2010 : 334.492 € Terrains sis [Adresse 41] à [Localité 53] pris ensemble (cadastrés AT n°[Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14]) au [Date décès 10] 2010 : 403.981 euros Terrains sis [Localité 45] [Adresse 51] à [Localité 38] pris ensemble (cadastrés BY n°[Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19] et [Cadastre 21]) au [Date décès 10] 2010 : 801.593 € Terrains sis [Localité 45], [Adresse 49] et [Adresse 43] à [Localité 38] (cadastrés BY [Cadastre 23], [Cadastre 24] à [Cadastre 30]) au [Date décès 10] 2010 : 1.132.167 € Locaux commerciaux et appartement situés : - [Adresse 3] : 84.000 euros au [Date décès 10] 2010, - [Adresse 36] : 244.000 euros au [Date décès 10] 2010, - [Adresse 11] : 315.000 euros au [Date décès 10] 2010, Dit que ces valeurs seront prises en compte quant au dégrèvement des droits de succession et pénalités correspondants mis à la charge de l'indivision [D] [K], Dit que l'Administration fiscale est bien fondée à appliquer une majoration de 10 % en application de l'article 1728 1. A du code général des impôts, Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ni en première instance, ni en cause d'appel, Condamne la Direction Régionale des finances publiques de Provence-Alpes Cote d'Azur Bouches du Rhône aux dépens de première instance et d'appel comprenant les frais d'expertise judiciaire, Rejette toute demande plus ample ou contraire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,