Cour d'appel, 29 novembre 2022. 22/03379

1ère Chambre ARRÊT N°392/2022 N° RG 22/03379 - N° Portalis DBVL-V-B7G-SZN7 Mme [K] [T] C/ M. [G] [A] Mme [V] [A] Mme [E] [Y] Mme [P] [X] M. [L] [B] M. [UF] [S] Mme [O] [S] M. [UF] [F] Mme [J] [F] Epoux [H]-[UZ] [W] Mme [AS] [W] M. [D] [M] M. [C] [U] Association L'ASL DU [Adresse 17], Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2022 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre entendue en son rapport, Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, GREFFIER : Madame Isabelle GESLIN OMNES, lors des débats et Madame Marie-Claude COURQUIN, lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 04 Octobre 2022 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 29 Novembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : Madame [K] [T] née le [Date naissance 5] 1953 à [Localité 16] (62) [Adresse 3] [Localité 18] Représentée par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Antoine PEIGNARD, Plaidant, avocat au barreau de VANNES INTIMÉS : Monsieur [G] [A] [Adresse 10] [Localité 14] Représenté par Me Jean-François ROUHAUD de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau de RENNES Madame [V] [A] [Adresse 10] [Localité 14] Représentée par Me Jean-François ROUHAUD de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau de RENNES Madame [E] [Y] [Adresse 13] [Adresse 17]' [Localité 18] Représentée par Me Jean-François ROUHAUD de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau de RENNES Madame [P] [X] [Adresse 6] '[Adresse 17]' [Localité 18] Représentée par Me Jean-François ROUHAUD de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau de RENNES Monsieur [L] [B] [Adresse 12] [Adresse 17]' [Localité 18] Représenté par Me Jean-François ROUHAUD de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau de RENNES Monsieur [UF] [S] [Adresse 7] [Adresse 17]' [Localité 18] Représenté par Me Jean-François ROUHAUD de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau de RENNES Madame [O] [S] [Adresse 7] [Adresse 17]' [Localité 18] Représentée par Me Jean-François ROUHAUD de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau de RENNES Monsieur [UF] [F] [Adresse 11] [Adresse 17]' [Localité 18] Représenté par Me Jean-François ROUHAUD de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau de RENNES Madame [J] [F] [Adresse 11] [Adresse 17]' [Localité 18] Représentée par Me Jean-François ROUHAUD de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau de RENNES Monsieur [H]-[UZ] [W] [Adresse 8] [Adresse 17]' [Localité 18] Représentés par Me Jean-François ROUHAUD de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau de RENNES Madame [AS] [W] [Adresse 8] [Adresse 17]' [Localité 18] Représentée par Me Jean-François ROUHAUD de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau de RENNES Monsieur [D] [M] [Adresse 1] [Adresse 17]' [Localité 18] Représenté par Me Jean-François ROUHAUD de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau de RENNES Monsieur [C] [U] [Adresse 9] [Adresse 17]' [Localité 18] Représenté par Me Jean-François ROUHAUD de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau de RENNES L'association syndicale libre du [Adresse 17], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 12] [Adresse 17] [Localité 18] Représentée par Me Jean-François ROUHAUD de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau de RENNES FAITS ET PROCÉDURE Le lotissement dénommé [Adresse 17], situé à [Localité 18] (56), a été approuvé par arrêté préfectoral du 2 août 1980 et les pièces constitutives du lotissement ont été déposées à l'étude de Me [CN] [N], notaire à [Localité 15], le 1er avril 1981 et publiées le 27 mai 1981 au bureau des hypothèques de [Localité 19], volume 5464, numéro 5. L'article 5 alinéa 3 du règlement du lotissement indique': «'La subdivision des lots est interdite'; toutefois une telle subdivision, si elle est dûment justifiée, peut être admise exceptionnellement dans les conditions prévues aux articles L315-3 et R315-48 du code de l'urbanisme.'» Le 19 décembre 1998, par acte dressé par Me [I] [Z], notaire à [Localité 19], Mme [K] [T] a acquis le lot n°10 du lotissement, aujourd'hui cadastré WN n°[Cadastre 2]. Après division de son lot, autorisée par une décision de non-opposition à une déclaration préalable aux fins de division en vue de construire du maire de la commune de [Localité 18] du 23 décembre 2020, Mme [T] a mis le nouveau lot en vente. M. [PI] [R] s'est porté acquéreur et a obtenu un permis de construire le 31 janvier 2022. La vente devait être régularisée devant Maître [Z], notaire, le 6 mai 2022. Le 8 avril 2022, l'association syndicale libre (l'ASL) du [Adresse 17], ainsi que les époux [G] et [V] [A], Mme [E] [Y], Mme [P] [X], M. [L] [B], les époux [UF] et [O] [S], les époux [UF] et [J] [F], les époux [H]-[UZ] et [AS] [W], M. [D] [M] et M. [C] [U] ont demandé l'autorisation d'assigner, en référé d'heure à heure, Mme [T] et M. [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes. Ils ont été autorisés par ordonnance du 8 avril 2022. Le 11 avril 2022, ils ont assigné Mme [T] et M. [R] à l'audience du juge des référés du 28 avril 2022. Par ordonnance de référé du 5 mai 2022, le président du tribunal judiciaire de Vannes a : -acté le désistement de Mme [T] et M. [R] de leur demande tendant à voir constater la nullité de l'assignation, -reçu les demandes, fins et conclusions de l'ASL [Adresse 17], -fait interdiction à Mme [T] de céder une partie du lot n°10 du [Adresse 17] aux fins de bâtir, -fait interdiction à M. [R] d'acquérir une partie du lot n°10 du [Adresse 17] aux fins de bâtir, -ordonné la signification de l'ordonnance à Me [Z] et à tout notaire instrumentaire par la partie la plus diligente, -condamné Mme [T] et M. [R] aux entiers dépens et à verser à l'ASL du [Adresse 17], aux époux [A], à Mme [Y], à Mme [X], à M. [B], aux époux [S], aux époux [F], aux époux [W], à M. [M] et à M. [U] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -débouté les parties du surplus. Le 30 mai 2022, Mme [T] a fait appel des chefs de l'ordonnance suivants': -faisant interdiction à Mme [T] de céder une partie du lot n°10 du [Adresse 17] aux fins de bâtir, -ordonnant la signification de l'ordonnance à Me [Z] et à tout notaire instrumentaire par la partie la plus diligente, -condamnant Mme [T] et M. [R] aux entiers dépens et à verser à l'ASL du [Adresse 17], aux époux [A], à Mme [Y], à Mme [X], à M. [B], aux époux [S], aux époux [F], aux époux [W], à M. [M] et à M. [U] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -déboutant Mme [T] du surplus de ses demandes. Elle expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées le 19 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé. Elle demande à la cour de : -infirmer le jugement des chefs dont elle a fait appel, -statuant à nouveau, -in limine litis, dire que l'ASL n'est pas recevable pour agir en justice et la débouter de ses demandes, -sur le fond, débouter l'ASL, ainsi que M. et Mme [A], Mme [Y], Mme [X], M. [B], M. et Mme [S], M. et Mme [F], M. et Mme [W], M. [M] et M. [U] de l'ensemble de leurs demandes, -condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d'appel et à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'ASL et les époux [A], Mme [Y], Mme [X], M. [B], les époux [S], les époux [F], Mme [W], M. [M] et M. [U] exposent leurs moyens et leurs demandes dans leurs dernières conclusions déposées au greffe et notifiées le 19 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé. Ils demandent à la cour de : -juger que l'instance est éteinte à l'égard de M. [H] [W], -confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions. En tout état de cause, ils demandent à la cour de': -dire qu'ils sont recevables en leurs demandes, -interdire à Mme [T] de céder une partie de son lot n°10, -interdire à M. [R] d'acquérir une partie du lot n°10, -condamner Mme [T] aux entiers dépens de l'instance et d'appel et à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS DE L'ARRÊT 1) Sur la recevabilité de l'action de l'ASL Mme [T] n'a pas fait appel du chef de l'ordonnance déclarant recevables les demandes de l'ASL. En application des dispositions des articles 562 et 901 4° du code de procédure civile la cour n'est donc pas saisie de ce chef de l'ordonnance. Il n'y a pas lieu de statuer. 2) Sur les demandes d'interdiction de céder et d'acquérir une partie du lot n°10 du lotissement Le Petit Beaujour après division Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Les intimés ne contestent pas l'application de ces dispositions en l'espèce, visées par le juge des référés, nonobstant le fait que le texte cité, soit l'article 873 du code de procédure civile, est le texte applicable devant le tribunal de commerce. Le demandeur d'une mesure de remise en état ou conservatoire doit rapporter la preuve du trouble manifestement illicite qu'il veut faire cesser. En l'espèce les intimés doivent donc rapporter la preuve que l'article 5 du règlement du lotissement est opposable à Mme [T]. En premier lieu, celle-ci oppose aux intimés le principe de l'estoppel, leur reprochant d'avoir soutenu devant le premier juge qu'il existe un cahier des charges et de soutenir devant la cour qu'il n'existe pas de cahier des charges. Mais devant la cour les intimés soutiennent que le règlement du lotissement est contractualisé et qu'il peut être qualifié de cahier des charges engageant les colotis les uns vis à vis des autres. Même si leurs moyens sont différents de ceux soutenus devant le premier juge, ils ne prennent pas une position contraire à leur position devant le premier juge, ce au détriment de Mme [T]. En conséquence, le moyen tiré de la mise en 'uvre du principe d'estoppel sera écarté. Mme [T] soutient qu'aucun cahier des charges n'a été établi, que le règlement du lotissement n'a pas valeur contractuelle, faute de volonté non équivoque des colotis de lui attribuer une telle valeur, qu'en outre aucun exemplaire du règlement du lotissement ne lui a été remis le jour de son acquisition. Elle ajoute que la commune de [Localité 18] étant soumise à un plan local d'urbanisme (PLU), le règlement du lotissement est caduc en application de l'article L442-9 du code de l'urbanisme, né de la loi ALUR du 24 mars 2014. Elle en conclut qu'elle a le droit de subdiviser sa parcelle. Les intimés soutiennent que le règlement qui figure parmi les pièces associées à l'arrêté préfectoral approuvant le lotissement est un document qui doit s'analyser en un cahier des charges ayant valeur contractuelle, malgré sa dénomination, que son article 1er stipule qu'il est opposable à tous les colotis, d'autant qu'il a fait l'objet d'une publicité foncière. Ils ajoutent, s'agissant de la caducité opposée par l'appelante, qu'elle ne s'applique pas, le règlement ayant valeur contractuelle. Ils en concluent qu'en application de l'article 5 du règlement Mme [T] n'a pas le droit de subdiviser sa parcelle. En l'espèce, un règlement a été déposé avec les pièces du lotissement et annexé à l'arrêté autorisant celui-ci. Aucun cahier des charges n'a été déposé ainsi que le confirme Me [Z] dans un mail du 17 mars 2020. Le règlement du lotissement est un document d'urbanisme, qui comprend les règles d'urbanisme applicables au lotissement et a une valeur réglementaire. Il n'acquiert une valeur contractuelle et peut alors être qualifié de cahier des charges (ensemble des règles, de nature contractuelle, qui régissent les relations entre les colotis) que si la volonté non équivoque des colotis de lui attribuer une telle valeur est caractérisée. L'acte d'acquisition de Mme [T] rappelle seulement en page 4 que le lot 10 est situé dans le lotissement dénommé [Adresse 17], «'approuvé par arrêté préfectoral en date du 2 août 1980 demeuré annexé avec les pièces du lotissement dont le cahier des charges à un acte en constatant le dépôt reçu par Me [N], notaire à [Localité 15], le 1er avril 1981, dont une expédition a été publiée au bureau des hypothèques de [Localité 19], le 27 mai 1981, volume 5464, numéro 5'». Aucun cahier des charges n'a cependant été annexé à l'arrêté du 2 août 1980. Par ailleurs le règlement du lotissement n'a été ni repris dans l'acte d'acquisition de Mme [T] du 19 décembre 1998 ni annexé à cet acte. Mme [T] soutient qu'elle n'a jamais reçu la copie du règlement du lotissement, ni avant le jour de la vente ni au jour de celle-ci, ce qui n'est pas contesté par la partie adverse. Aucune mention n'indique dans l'acte de vente qu'elle reconnaît avoir pris connaissance du règlement et s'engage à en respecter le contenu. Le seul fait que l'acte vise l'arrêté préfectoral du 2 août 1980, les pièces du lotissement et l'acte de dépôt du 1er avril 1981, qui a été publié et dont Mme [T] a pu avoir ainsi avoir connaissance, ne suffit pas à donner un caractère contractuel au règlement du lotissement. Les intimés invoquent l'article 1 du règlement du lotissement qui dispose': «'Le présent règlement fixe les règles particulières et servitudes d'intérêt général applicables en matière d'occupation et d'utilisation des sols, à l'intérieur du lotissement. Il est opposable et s'impose à quiconque détient ou occupe, à quelque titre que ce soit, tout ou partie du lotissement. Il doit être reproduit "in extenso" dans tout acte translatif ou locatif de parcelle ou de chaque location, qu'il s'agisse d'une première vente ou location, de revente ou de locations successives'». Mais cette seule disposition du règlement du lotissement ne démontre pas de façon certaine que le règlement est en réalité un cahier des charges, de nature contractuelle, qui s'impose à tous les colotis, d'autant qu'il n'est pas établi qu'il a été porté à la connaissance de Mme [T] au moment de l'acquisition du lot 10. L'article L115-1 du code de l'urbanisme, résultant de la loi SRU du 13 décembre 2000, d'application immédiate, dispose d'ailleurs que : «'La seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel'». Contrairement à ce que le premier juge a retenu, le seul article 1er du règlement, auquel se réfèrerait de façon implicite l'acte d'acquisition de Mme [T] du 19 décembre 1998, ne permet pas d'affirmer avec certitude que l'article 5 du même règlement lui est contractuellement opposable. Enfin, l'article L442-9 du code de l'urbanisme dispose que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. L'acte du 12 décembre 1998 rappelle ainsi, en page 4, 'au paragraphe «'Non application des règles d'urbanisme du lotissement'» que les règles d'urbanisme ci-dessus visées, comprenant en l'espèce le règlement du lotissement, ont cessé de s'appliquer en vertu de l'article L315-2-1 du code de l'urbanisme (applicable lors de l'acquisition du lot 10), la commune où se situe l'immeuble vendu étant dotée d'un POS approuvé, l'arrêté de lotir ayant été délivré depuis plus de 10 ans et le conseil municipal n'ayant pas décidé le maintien de ces règles, observation faite que continuent de s'appliquer les dispositions contractuelles du cahier des charges et celles concernant la gestion des parties communes. De plus, en page 12 du même acte, il est précisé que la vente est faite sous les charges, clauses et conditions des documents de lotissement encore applicables à ce jour, ce qui exclut les règles du règlement du lotissement, devenues caduques. Dans le même paragraphe, il est également précisé que les statuts de l'association syndicale continuent de s'appliquent. La cour relève à ce sujet que les nouveaux statuts de l'ASL (pièce 3 de l'ASL) ne comprennent dans leur objet que la gestion et l'entretien des espaces verts, la charge des dépenses de gestion et le recouvrement des dépenses auprès des colotis. Ils ne comprennent plus comme objet , alors même que les statuts d'origine le prévoyaient, certes inutilement à défaut de cahier des charges, le contrôle du respect des dispositions du cahier des charges. Les intimés ne démontrent donc ni que le règlement de lotissement est un cahier des charges ni qu'il existait une volonté non équivoque des colotis de conférer une valeur contractuelle aux dispositions du règlement de lotissement ou à certaines de ses dispositions. La subdivision de sa parcelle par Mme [T] ne peut être, dans ces conditions, qualifiée de trouble manifestement illicite et l'ordonnance de référé du 5 mai 2022 sera infirmée de tous les chefs dont il a été fait appel, à l'exclusion de la condamnation de M. [R] à payer une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, car M. [R], qui n'est pas à la cause, n'en a pas fait appel. L'ensemble des demandes des intimés seront donc rejetées, ou déclarées irrecevables en ce qu'elles visent M. [R], qui n'est pas dans la cause. 3) Sur l'extinction de l'instance à l'égard de M. [W] M. [H] [W] est décédé le [Date décès 4] 2022 en cours de procédure devant le tribunal judiciaire. Ses ayants droit n'ont pas été appelés à la cause. En application de l'article 384 du code de procédure civile il y a lieu de prononcer l'extinction de l'instance à son égard. 4) Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens L'ordonnance de référé sera infirmée de ces deux chefs. Parties perdantes, l'ASL et les colotis agissant avec elle seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel et leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. Il n'est pas équitable de laisser à la charge de Mme [T] les frais qu'elle a exposés qui ne sont pas compris dans les dépens et il sera fait droit à sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 4000 euros. PAR CES MOTIFS La cour, Prononce l'extinction de l'instance à l'égard de M. [H] [W], Dit que la cour n'est pas saisie d'un appel du chef de l'ordonnance du 5 mai 2022 déclarant recevable l'action de l'association syndicale libre du [Adresse 17], Infirme l'ordonnance de référé du 5 mai 2022 en ce qu'elle a': -fait interdiction à Mme [T] de céder une partie du lot n°10 du [Adresse 17]», aux fins de bâtir, -ordonné la signification de l'ordonnance à Me [Z] et à tout notaire instrumentaire par la partie la plus diligente, -condamné Mme [T] aux entiers dépens et à verser à l'ASL du [Adresse 17], aux époux [A], à Mme [Y], à Mme [X], à M. [B], aux époux [S], aux époux [F], aux époux [W], à M. [M] et à M. [U] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau, Déclare irrecevables les demandes de l'association syndicale libre du [Adresse 17], les époux [G] et [V] [A], Mme [E] [Y], Mme [P] [X], M. [L] [B], les époux [UF] et [O] [S], les époux [UF] et [J] [F], Mme [AS] [W], M. [D] [M] et M. [C] [U] à l'encontre de M. [PI] [R], Déboute l'association syndicale libre du [Adresse 17], les époux [G] et [V] [A], Mme [E] [Y], Mme [P] [X], M. [L] [B], les époux [UF] et [O] [S], les époux [UF] et [J] [F], Mme [AS] [W], M. [D] [M] et M. [C] [U] de toutes leurs demandes à l'encontre de Mme [K] [T], Les condamne, in solidum, à payer à Mme [K] [T] la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Les condamne, in solidum, aux dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE