Cour d'appel, 14 décembre 2022. 19/05746

5ème Chambre ARRÊT N°-381 N° RG 19/05746 - N° Portalis DBVL-V-B7D-QBYI SCI LE LOUISIANE C/ Syndicat des copropriétaires LES PATIOS D'OR SAS SAGESTIMM Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 14 DECEMBRE 2022 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 19 Octobre 2022 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 14 Décembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : SCI LE LOUISIANE Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au dit siège [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIMÉES : Syndicat des copropriétaires LES PATIOS D'OR représenté par son Syndic en exercice, la S.A.R.L AGENCE BIZ EUL inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de SAINT MALO sous le numéro 896 880 192, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES SAS SAGESTIMM agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège. [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me François-Xavier GOSSELIN de la SCP CABINET GOSSELIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES ************** La société civile de construction-vente Athena a réalisé la construction d'un ensemble immobilier dénommé Résidence Les Patios d'Or, [Adresse 2]. L'ensemble immobilier a été commercialisé dans le cadre de ventes en l'état futur d'achèvement. La marque 'Les Patios d'Or' appartient au groupe Les Villages d'Or spécialisé dans la réalisation d'ensembles immobiliers destinés à accueillir des occupants seniors, leur offrant des prestations spécifiques ainsi que des services collectifs. La résidence Les Patios d'Or comprend, outre des parkings et des appartements répartis sur plusieurs étages, un club house constituant le lot 83 de l'ensemble immobilier. Ce lot a été acquis par la SCI Le Louisiane. Par actes d'huissier délivrés le 17 mars 2016, le syndicat des copropriétaires Les Patios d'Or a fait assigner la SCI Le Louisiane et la SAS Sagestimm devant le tribunal de grande instance de Saint-Malo aux fins, notamment, de déclarer inopposable au syndicat des copropriétaires le bail commercial en date 2 avril 2013 signé par la SAS Sagestimm avec la SCI Le Louisiane. Par jugement en date 29 juillet 2019, le tribunal a : - dit que la clause 10 C insérée dans le règlement de copropriété de la résidence Les Patios d'Or sise à [Localité 4] aux termes de laquelle 'le propriétaire du lot n° 83 mettra à la disposition du syndicat des copropriétaires ledit local, dans les termes et conditions fixés au projet de bail annexé au présent règlement de copropriété, soumis volontairement aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce' est inopposable au syndicat des copropriétaires Les Patios d'Or, - déclaré le bail commercial conclu le 2 avril 2013 entre la SCI Le Louisiane et le syndicat des copropriétaires Les Patios d'Or, représenté par la SAS Sagestimm, inopposable au syndicat des copropriétaires Les Patios d'Or, - condamné in solidum la SCI Le Louisiane et la SAS Sagestimm à régler au syndicat des copropriétaires Les Patios d'Or la somme de 70 200 euros au titre des loyers réglés du 2 avril 2013 au 2 avril 2016, - dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l'assignation de la SCI Le Louisiane, soit à compter du 17 mars 2016, - ordonné la capitalisation des intérêts échus en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, - rejeté le surplus des demandes, - condamné la SCI Le Louisiane à verser au syndicat des copropriétaires Les Patios d'Or une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SAS Sagestimm à verser au syndicat des copropriétaires Les Patios d'Or une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum la SAS Sagestimm et la SCI Le Louisiane à régler l'intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement prévus à l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution réglés par le syndicat des copropriétaires Les Patios d'Or, - condamné la SAS Sagestimm et la SCI Le Louisiane aux entiers dépens, - ordonné l'exécution provisoire. Le 21 août 2019, la SCI Le Louisiane a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 13 octobre 2022, elle demande à la cour de : - réformer en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le tribunal de grande instance de Saint-Malo le 29 juillet 2019. - débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Patios d'Or [Localité 4] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées à son encontre, Très subsidiairement, et si par extraordinaire une quelconque condamnation devait être prononcée à son encontre, - déclarer la société Sagestimm responsable des préjudices subis par elle et ce sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil, - condamner la société Sagestimm à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre et par conséquent, - condamner la société Sagestimm à lui payer la somme de 70 200 euros au titre de dommages et intérêts correspondant au montant des loyers réglés du 2 avril 2013 au 2 avril 2016 outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 17 mars 2016 et capitalisation des intérêts échus en application de l'article 1343-2 du Code civil, ainsi qu'à la relever et garantir de toute condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, - condamner tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens. Par dernières conclusions notifiées le 6 juillet 2020, la société Sagestimm demande à la cour de : - la déclarer recevable en son appel incident, - réformer le jugement et juger que la copropriété n'était pas définitivement constituée, - réformer le jugement et juger qu'elle n'est pas fautive et n'a pas manqué aux dispositions de l'article 39 du décret du 17 mars 1967, - réformer le jugement et juger que le syndicat de copropriété ne rapporte la preuve d'aucune faute de sa part, d'aucun préjudice, ni d'aucun lien de causalité entre la faute prétendue et le préjudice, - réformer le jugement et débouter le syndicat des copropriétaires les Patios d'Or de toutes demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre, Subsidiairement, sur la demande en garantie. - confirmer le jugement qui a rejeté le surplus des demandes et en conséquence débouter la société civile immobilière Le Louisiane de toutes demandes dirigées à son encontre, En conséquence, - la débouter de toutes demandes, fins et conclusions. - débouter le syndicat des copropriétaires les Patios d'Or de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions et de sa demande de confirmation du jugement. - condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par dernières conclusions notifiées le 13 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires Les Patios d'Or, représenté par son syndic en exercice, la SARL Agence Bizeul, demande à la cour de : - débouter la SCI Le Louisiane de son appel et de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - débouter la Sagestimm de son appel incident et de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Saint-Malo du 29 juillet 2019. Y additant, - condamner in solidum la SCI Le Louisiane et la société Sagestimm à lui verser au syndicat la somme de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 octobre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION La SCI Le Louisiane explique que le lot n° 83 est destiné à être mis à la disposition du syndicat des copropriétaires dans le cadre d'un bail commercial annexé au règlement de copropriété, que ce lot constitue une partie privative à usage de services internes. Elle indique qu'en exécution de ce bail, elle a mis à disposition le club house aux occupants de l'immeuble. Elle signale que le syndicat de copropriétaire a souhaité mettre fin au bail à l'expiration de la période triennale soit à la date du 1er avril 2016. Elle considère que le bail critiqué est opposable au syndicat de copropriété dans la mesure où des charges spécifiques de copropriété ont été prévues par le règlement de copropriété et où le bail stipule en son article 10 que le club house est mis à la disposition du syndicat des copropriétaires. La SCI Le Louisiane expose que la clause selon laquelle le bail institué dans le règlement de copropriété du lot n° 83 au syndicat des copropriétaires est licite car la mise à disposition du club house est conforme à la destination de l'immeuble. Elle explique que le règlement de copropriété n'a pas prévu que l'assemblée générale de la copropriété ratifie ou approuve les termes du bail. Elle signale que lors de l'assemblée générale du 13 février 2012, le syndicat des copropriétaires a seulement entendu reporter son vote. Elle précise que : - le bail a été signé par le syndic, représentant du syndicat des copropriétaires, - le loyer a été payé sans réserve par le syndicat des copropriétaires, - le club house participe à la destination de l'immeuble, - il existe une opposition entre les copropriétaires qui entendent minimiser les charges et les locataires qui veulent bénéficier des services proposés, - le congé ne comporte aucune réserve sur l'inopposabilité du bail. Elle indique que si une communauté de direction ou d'identité de siège social existe entre elle et la société Sagestimm, cette dernière ne détient aucune participation dans son capital, et qu'ainsi l'article 39 du décret du 17 mars 1967 n'a pas vocation à s'appliquer et ce d'autant plus que le bail préexiste à la mise en copropriété de l'immeuble. Elle conteste la demande de remboursement des loyers dès lors que ceux-ci ont été acquittés en contrepartie de la jouissance des locaux. Très subsidiairement, elle demande la garantie de la société Sagestimm qui, en sa qualité de syndic, a signé fautivement le bail commercial avant que celui-ci ne soit ratifié par l'assemblée générale des copropriétaires. En réponse, le syndicat des copropriétaires Les Patios d'Or fait état d'une communauté totale d'intérêt entre le syndic provisoire, le porteur du concept 'Patio d'Or' et la SCI propriétaire du local n° 83. Il estime qu'il n'était pas en capacité de déterminer les conséquences et le coût exorbitant d'un bail soumis volontairement par le promoteur au statut des baux commerciaux. Il affirme que la société Sagestimm a signé le bail le 2 avril 2013 alors que l'assemblée générale de la copropriété a refusé la proposition de ratification du bail. Le syndicat des copropriétaires invoque les dispositions de l'article 39 du décret du 17 mars 1967 ainsi que celles de l'article 18-1-A-II alinéa 2 et 3 reprenant l'article 18-1 6° de la loi du 10 juillet 1965 pour arguer de l'inopposabilité du bail signé le 2 avril 2013. Il fait part de l'identité et des liens entre les personnes associées et gérant la SCI Le Louisina et la société Sagestimm. Pour lui, à défaut d'avoir été autorisé par une décision spéciale de l'assemblée générale, le bail lui est inopposable. Il souhaite ne pas être captif du montage réalisé au profit de la SCI Le Louisiane qui aboutit à le faire payer un bien qui entre dans le patrimoine de la seule SCI. Il signale que le règlement de copropriété n'invoque qu'un projet de bail dans son article 10 C. Le syndicat de copropriété déclare qu'il n'a pas eu d'autre choix que de signifier un congé, qui ne vaut pas selon lui reconnaissance de la validité du bail. Il discute l'argument selon lequel il aurait ratifié tacitement le bail du fait de la mise à disposition du club house. Pour lui, le bail étant inopposable, les sommes qui ont été versées sont dépourvues de fondement et doivent être restituées. Il indique qu'il n'a jamais détenu les clés du local n° 83, local qui n'a pas été mis à sa disposition. Il souligne la faute contractuelle de la société Sagestimm qui a régularisé un bail avec la SCI Le Louisiane. La SAS Sagestimm conteste toute faute. Elle affirme que le jugement a cumulé responsabilité contractuelle et responsabilité délictuelle. Selon elle, le syndicat de copropriété devait exposer le fondement de son action devant les premiers juges. Le syndic avance que l'article 39 du décret de 1967 n'a vocation à s'appliquer que pour les conventions susceptibles d'être régularisées postérieurement à la mise en copropriété de l'immeuble et que le bail discuté ne relève pas de ce texte. Il estime qu'il ne peut lui être fait grief d'avoir agi sans mandat de l'assemblée générale de copropriétaires qui n'était pas encore constituée. Il mentionne que le club house a été mis à la disposition du syndicat des copropriétaires qui en a bénéficié pendant trois années. Sur la demande de la SCI Le Louisiane, il affirme l'absence de toute démonstration d'une faute de sa part, d'un préjudice et d'un lien de causalité. - Sur le bail commercial. Le lot n° 83 est désigné dans l'état descriptif de division comme suit : 'dans le bâtiment A, un local à usage de club house d'une superficie privative de 98,7 m² et les 225/10 000èmes des parties communes'. L'article 10 du règlement de copropriété stipule : 'il est rappelé ici que le local à usage de services internes destiné à assurer l'accueil des rencontres nécessaires à la vie sociale et associative de l'immeuble et où sera installé le club house, constitue le lot n° 83 de l'état descriptif de division. C'est dans ce local que les copropriétaires ou leurs locataires résidants bénéficieront de certains services optionnels. Le propriétaire du lot n° 83 mettra à la disposition du syndicat des copropriétaires ledit local, dans les termes et conditions fixés au projet de bail annexé au présent règlement de copropriété, soumis volontairement aux dispositions de l'article L 145-1 du code du commerce'. Aucune des parties n'a produit aux débats cette annexe et il convient de rappeler qu'il s'agit, à la lecture même des pièces du dossier, d'un projet de bail et non d'un bail. Ce projet devait donc être entériné par la copropriété (ou pas). L'article 39 du décret du 17 mars 1967 prévoit que : Doit être spécialement autorisée par une décision de l'assemblée générale toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus. II en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes mentionnées à l'alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées. Le syndic, lorsqu'il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital. Le syndic précise la nature des liens qui rendent nécessaire l'autorisation de la convention. Les décisions d'autorisation prévues au présent article sont prises à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Dans le cas présent, un bail commercial concernant le lot n° 83 a été conclu entre la SCI Le Louisiane et le 'syndicat des copropriétaires de la résidence Les Patios d'Or, représenté par la société Sagestimm', le 2 avril 2013. Or lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 février 2013, était soumis la résolution suivante : Question n° 5 : notification du bail commercial (annexé au règlement de copropriété) liant le syndicat des copropriétaires à la SCI Louisiane : Projet de résolution : l'assemblée générale prend note des remarques formulées par toutes les parties et décide de surseoir à cette décision pour permettre une consultation élargie avec le conseil syndical et la SCI Le Louisiane. Une assemblée générale extraordinaire sera ensuite convoquer pour finaliser le projet. Cette assemblée générale extraordinaire n'a jamais eu lieu ou, à tout le moins, aucune des parties ne justifie de la tenue de cette assemblée. Sur le procès-verbal de l'assemblée du 13 février 2013 est également mentionné le fait suivant : M. [C] fait la remarque de l'absence de transcription des résolutions suivantes : Résolution relative à révision du projet de bail entre SCI Le Louisiane et le syndicat des copropriétaires concernant le club house. Comme écrit sur acte notarié ce projet de bail du local club house, non approuvé et non daté, fait état d'un bail commercial. Le syndicat des copropriétaires ne pouvant, et ce de manière définitive être ni inscrit au registre du commerce, ni au répertoire des métiers, ce bail est inadapté et, avant de passer de projet à bail final, demande négociation et correction.(...) Sont également à revoir les points suivants : signature du nouveau bail par une personne désignée et représentant le syndicat des copropriétaires, les conditions et justificatifs du loyer évoqué, et l'obtention des modalités chiffrées de cession lors d'un terme à définir. Faute d'aboutissement du contenu de cette résolution la location ne pourrait être effective. Contrairement aux affirmations de la SCI La Louisiane et de la société Sagestimm, l'article 39 n'a pas spécialement vocation à s'appliquer pour les conventions susceptibles d'être régularisées postérieurement à la mise en copropriété de l'immeuble puisque le texte n'opère pas de distinction ; il s'applique dans le cas présent. Ainsi le 2 avril 2013, le syndic n'avait pas été autorisé par le syndicat des copropriétaires à conclure un bail commercial. Il l'a été d'autant moins que les dispositions de l'article 39 du décret du 17 mars 2013 n'ont pas été respectées. Ainsi des extraits K Bis il résulte que : - les parts sociales de la société Sagestimm appartiennent à M. [W] [D], Mme [J] [D] et Mme [V] [D], - les parts sociales de la SCI Le Louisiane sont détenues par M. [W] [D], Mme [J] [D] et M. [Y] [D], - les actions de la SA Les Villages d'Or sont détenues par M. [W] [D], M. [Y] [D], Mme [J] [D], Mme [V] [D]. - l'adresse du siège social de ces trois sociétés est identique. Ainsi un lien financier existe entre ces trois sociétés et une communauté d'intérêt est évidente. Or lorsque le syndicat des copropriétaires contracte avec une entreprise dans laquelle le syndic détient une participation ou qui appartient au même groupe, une autorisation spéciale doit être votée en assemblée générale, au cours de laquelle le syndic doit expliciter quels sont ses liens avec la société. À défaut d'autorisation, le bail du 2 avril 2013 est inopposable au syndicat des copropriétaires. Le fait de signifier un congé est inopérant puisqu'au moment de sa signification, le bail n'avait pas encore été jugé inopposable, d'autant plus que lors de l'assemblée générale du 27 mai 2015, il a été décidé que cette mise en oeuvre du congé ne valait pas reconnaissance de validité ou d'opposabilité du bail litigieux. - Sur l'article 10 du règlement de copropriété. Il ne peut être écrit, comme le fait la SCI La Louisiane, que le bail litigieux préexistait à la mise en copropriété de l'immeuble, puisque seul un projet de bail existait. Selon l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. L'ensemble immobilier est destiné à accueillir plus spécifiquement et par priorité les occupants dont l'âge requiert : une offre de prestations spécifiques adaptée, à l'exception de tous soins ou assistance médicale, et des services collectifs optimisant la sécurité, la tranquillité, le calme, la convivialité et le maintien du lien social selon l'article 8 du règlement de copropriété. La clause n° 10 du règlement de copropriété précité prévoyant la location du local n° 83 à usage de services est conforme à la destination de l'immeuble accueillant des seniors. Néanmoins, cette clause ne peut s'appliquer que sous réserve des dispositions de l'article 39 du décret du 17 mars 1967 qui sont d'ordre public. La référence à l'article 15 du règlement de copropriété par l'appelante ne modifie pas cette situation. Il a été dit que les dispositions de ce texte n'avaient pas été respectées. La clause précitée doit être jugée inopposable au syndicat des copropriétaires. Le jugement est confirmé à ce titre. - Sur la demande en paiement. Les sommes versées au titre d'un bail qui n'existe pas sont dépourvues de fondement et de cause. Le local n° 83 n'a pas été mis à la disposition du syndicat des copropriétaires, ce dernier n'en possédant pas les clés, mais il a été mis à la disposition des occupants de l'immeuble. Le bailleur devra restituer les loyers perçus. La SCI Le Louisiane doit les restituer au syndicat des copropriétaires. En signant pour le compte du syndicat des copropriétaires un bail commercial sans en avoir l'autorisation, la SAS Sagestimm a commis une faute. La SAS Sagestimm était lié au syndicat des copropriétaires par un contrat de mandat de syndic. La faute qui lui est reprochée est contractuelle vis à vis du syndicat. C'est par une juste appréciation que le premier juge a condamné in solidum la SCI Le Louisiane et la SAS Sagestimm à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 70 200 euros au titre des loyers réglés du 2 avril 2013 au 2 avril 2016. Vis à vis de la SCI Le Louisiane, avec laquelle elle n'est liée par aucun contrat, la SAS Sagestimm a commis une faute en signant un bail contraire aux textes légaux et réglementaires, et cette faute est délictuelle. Il est vain ainsi pour la SAS Sagestimm d'affirmer que le jugement aurait cumulé les responsabilités. Les liens existant entre la SCI Le Louisiane et la SAS Sagestimm justifie que cette dernière garantisse la première à hauteur de la moitié des condamnations prononcées en ce compris les frais irrépétibles et les dépens. - Sur les autres demandes. Succombant en leur appel principal et incident, les sociétés Le Louisiane et Sagestimm sont déboutées de leur demande en frais irrépétibles et sont condamnées à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Patios d'Or la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe : Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne la SAS Sagestimm à garantir la SCI Le Louisiane à hauteur de la moitié des condamnations prononcées en ce compris les frais irrépétibles et les dépens ; Déboute la SCI Le Louisiane et la société Sagestimm de leur demande en frais irrépétibles ; Condamne in solidum la SCI Le Louisiane et la société Sagestimm à payer au syndicat des copropriétaires Les Patios d'Or la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamne la SCI Le Louisiane et la société Sagestimm aux dépens. La greffière La présidente