Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 22/05443

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Charges de copropriété N° RG 22/05443 N° Portalis 352J-W-B7G-CWOL4 N° MINUTE : Assignation du : 15 Avril 2022 JUGEMENT rendu le 16 Mai 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet Gestion et Transactions de France, S.A [Adresse 9] [Localité 10] représenté par Maître Alain DE LANGLE de la SCP GUERRIER DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208 DÉFENDEURS Monsieur [Z] [Y] [Adresse 2] [Localité 11] représenté par Me Eric SEBBAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0040 Monsieur [D] [K]-[Y] [Adresse 8] [Localité 5] Madame [O] [F]-[Y] [Adresse 1] [Localité 5] Madame [B] [K]-[Y] [Adresse 7] [Localité 6] Monsieur [R] [Y] [Adresse 12] [Localité 4] représentés par Me Jean-Marie BERTHELOT de la SARL BERTHELOT RANCHERE AVOCATS, avocat au barreau de Rennes, avocat plaidant, et par Me Camille PERRIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0156 Décision du 16 Mai 2024 Charges de copropriété N° RG 22/05443 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWOL4 COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Céline CHAMPAGNE, Juge, statuant en juge unique. assistée de Line-Joyce GUY, Greffière, DÉBATS A l’audience publique du 13 Mars 2024 JUGEMENT - Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile EXPOSE DU LITIGE M. [Z] [Y] et Mme [O] [F]-[Y], d'une part, et M. [D] [K]-[Y], Mme [B] [K]-[Y] et M. [R] [Y], d'autre part, sont, pour les premiers, usufruitiers indivis et pour les seconds, nus-propriétaires indivis de divers lots au sein de l’immeuble du [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété. Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaire, les a fait assigner, par acte en date du 15, 19, 21 avril 2022, afin d'obtenir paiement de la somme de 90 586, 62 euros à titre d'arriérés de charges arrêtées au 2ème trimestre 2022 inclus et frais prévus à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de 3000 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions, notifiées le 23 novembre 2022, Mme [O] [F]-[Y], M. [D] [K]-[Y], Mme [B] [K]-[Y] et M. [R] [Y] ont soulevé devant le juge de la mise en état une première fin de non recevoir tirée de l'absence d'intérêt à agir contre M. [D] [K]-[Y], Mme [B] [K]-[Y] et M. [R] [Y] et une seconde tirée d'une prescription partielle de la créance. Par conclusions, notifiées le 12 avril 2023, les demandeurs à l'incident se sont désistés de leur demande et ce désistement, accepté, a été acté le même jour par mention au dossier. Aux termes de ses conclusions récapitulatives, notifiées le 26 septembre 2023, le syndicat des coproprietaires demande, au visa de la loi du 10 juillet 1965, en particulier son article 10 et 10-1 et du décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55, de : «DEBOUTER solidairement Monsieur [Z] [Y], Monsieur [D] [K] [Y], Madame [O] [F], Madame [B] [K] [Y] et Monsieur [R] [Y] de leur demande de délais , CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [Y], Monsieur [D] [K] [Y], Madame [O] [F], Madame [B] [K] [Y] et Monsieur [R] [Y] au paiement de la somme de 116.052,26€ au titre des charges (114.486,58€) arrêtées au 3 ème trimestre 2023 inclus et des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1.565,68€) avec intérêts qui doivent courir à compter : • du 25 février 2022, date de la signification des sommations de payer, • de la date de signification de l’assignation pour le solde, ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du Code Civil, CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [Y], Monsieur [D] [K] [Y], Madame [O] [F], Madame [B] [K] [Y] et Monsieur [R] [Y] au paiement de la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts, CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [Y], Monsieur [D] [K] [Y], Madame [O] [F], Madame [B] [K] [Y] et Monsieur [R] [Y] à verser au Syndicat des Copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 3]), une indemnité d’un montant de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens, NE PAS ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. » Dans leurs conclusions, notifiées le 22 septembre 2023, Mme [O] [F]-[Y], M. [D] [K]-[Y], Mme [B] [K]-[Y] et M. [R] [Y] sollicitent du tribunal de : « ACCORDER les plus larges délais aux propriétaires afin qu’ils procèdent à la cession du bien immobilier. » Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 26 septembre 2023, M. [Y] sollicite de : «ACCORDER les plus larges délais aux propriétaires afin qu’ils procèdent à la cession du bien immobilier. » La clôture a été prononcée le 27 septembre 2023 et l'affaire fixée pour plaidoirie à l'audience du 13 mars 2024. Par conclusions, notifiées le 06 mars 2024, M. [Y] a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture, demande à laquelle s'est opposé le syndicat des coproprietaires. Par conclusions, notifiées le 12 mars 2024, M. [Y] s'est opposé au refus du syndicat des copropriétaires et a de nouveau sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture. Il est fait expressément référence aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions. A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la révocation de l'ordonnance de clôture Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile: “ le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.” L’article 803 du code de procédure civile dispose pour sa part que «l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. » L’article 444 du code de procédure civile dispose enfin que «le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.» M. [Y] sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture en expliquant que la société Del Sarte Moto, exploitée dans les locaux situés dans l’immeuble du [Adresse 3], pour lesquels les charges sont impayées, fait l'objet d'une liquidation judiciaire, que les locaux sont inoccupés et que des démarches ont été entreprises afin de les mettre en vente. Il indique ainsi qu'une offre d'achat a été signée le 25 septembre 2023, que les parties doivent signer, en principe le 12 mars 2024, une promesse devant notaire et qu'il se propose de communiquer la promesse régularisée en cours de délibéré s'il n'est pas en mesure de le faire avant l'audience de plaidoirie. Le syndicat des coproprietaires s'oppose à cette demande en relevant que l'offre d'achat communiquée est antérieure à la clôture, qu'elle ne saurait constituer une cause grave au sens de l'article 803 du code de procédure civile et qu'aucune précision n'est donnée concernant l'état d'avancement de la vente. La clôture de la procédure est intervenue le 27 septembre 2023, sans qu'aucune demande de report ne soit formulée alors que la circonstance tenant à l'existence d'une offre d'achat était connue puisqu'elle a été signée le 25 septembre 2023. Il ne s'est donc révélé aucune cause grave depuis que l'ordonnance de clôture a été rendue de telle sorte qu'il n'y a pas lieu de la révoquer. La demande de M. [Y] est par conséquent rejetée. Sur la demande en paiement des charges de copropriété - sur l’arriéré de charges: L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. » Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; » En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants. Le syndicat des copropriétaires réclame en l'espèce paiement de la somme de 114 486,58 euros, concernant des charges de copropriété et appels de travaux impayés arrêtées au 3ème trimestre 2023 outre celle de 1565,68 euros correspondant aux frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts à compter du 25 février 2022, date de la signification des sommes à payer et de la date de signification de l'assignation pour le surplus. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [Z] [Y], Mme [O] [F]-[Y], M. [D] [K]-[Y], Mme [B] [K]-[Y] et M. [R] [Y] sont co-propriétaires indivis des lots 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9 et 10 au sein de l'immeuble susvisé. Il verse notamment à l'appui de sa demande : -l'extrait de compte sur la période du 06 septembre 2018 au 01 juillet 2023, faisant apparaître un solde débiteur de 116 052,26 euros, -les appels de fonds sur la période, correspondant aux écritures figurant sur l'extrait de compte. Il produit également les procès-verbaux des assemblées générales suivantes: -08 décembre 2014 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2013 et voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2015 ; -22 décembre 2015 ayant voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2016 ; -21 décembre 2016 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2015, approuvé le compte travaux clôturé au 30 juin 2016 et voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2017 ; -30 octobre 2019 ayant approuvé les comptes des exercices 2016, 2017 et 2018 ainsi que des comptes travaux, voté le budget prévisionnel pour les exercices 2019 et 2020 et voté des travaux de réhabilitation de l'immeuble ; -24 août 2020 ayant approuvé l'actualisation du budget de fonctionnement 2020 et voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2021 ; -09 juin 2021 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2020, approuvé le maintien du budget de fonctionnement pour 2021 et voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2022 ; -16 décembre 2021 ayant voté des travaux supplémentaires de réhabilitation de l'immeuble ; ainsi que les attestations de non recours correspondantes ; -02 février 2022 ayant voté des travaux supplémentaires de réhabilitation de l'immeuble ; -14 novembre 2022 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2021 et voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2023. Le montant de la créance doit être justifié par un décompte actualisé remontant jusqu’à l’origine de la dette du copropriétaire, lequel doit détailler l’ensemble des charges appelées et qui constitue le solde débiteur du copropriétaire. Par ailleurs, ce décompte ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur, caractérisé par l’intégration dans le décompte d’un report du solde débiteur lorsque les comptes ont été arrêtés, mais doit détailler et présenter l’ensemble des charges qui ont été appelées. Or, en l'espèce, le tableau reprenant le décompte des sommes dues mentionne, à la date du 06 septembre 2018 une ligne intitulée « solde ancien syndic cabinet [H]» d'un montant de 2642,31 euros, les pièces produites ne permettant pas de déterminer à quoi se rapporte ce montant, qui ne sera donc pas retenu. De plus, il ressort du décompte produit qu'ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes : -25 euros au titre de frais de relance, facturés le 21 février 2019, -290 euros au titre de la transmission du dossier à l'huissier, facturés le 16 septembre 2019, -25 euros au titre de frais de relance, facturés le 12 juin 2020, -25 euros au titre de frais de relance, facturés le 29 octobre 2021, -376,01 euros au titre d'une sommation de payer facturée le 01 mars 2022, -449,36 euros au titre d'une sommation de payer facturée le 14 mars 2022, -375,31 euros au titre d'une sommation de payer facturée le 14 mars 2022, soit un total de 1565,68 euros. Le contrat de syndic produit a été conclu pour la période du 09 juin 2021 au 08 décembre 2022, de telle sorte qu'il n'est pas possible de connaître les montants contractuellement prévus pour les frais facturés avant cette date. Les frais de relance, d'un montant de 25 euros facturés le 21 février 2019, ainsi que ceux de 290 euros au titre de la transmission du dossier à l'huissier ne sont donc pas retenus. Ceux, facturés le 12 juin 2020 et 29 octobre 2021, ne sont justifiés par aucune pièce, étant au surplus relevé que le contrat de syndic facture la relance après mise en demeure et qu'en l'espèce il n'est pas justifié de l'envoi d'une telle mise en demeure. Ces frais ne sont donc pas plus retenus. Enfin, s'agissant des frais facturés au titre de sommations de payer, il ne ressort pas du contrat de syndic qu'il prévoit leur facturation au seul coproprietaire concerné, ces frais relevant par ailleurs de ceux indemnisés au titre des frais irrépétibles, fondement sur lequel ils seront examinés ci-après. M. [Z] [Y], Mme [O] [F]-[Y], M. [D] [K]-[Y], Mme [B] [K]-[Y] et M. [R] [Y] sont donc redevables de la somme de 111 844,27 euros (116 052,26 – 2642,31 – 1565,68). S'agissant de la demande de délais de paiement qu'ils formulent, les défendeurs font valoir que les locaux sont inoccupés depuis la mise en liquidation judiciaire de la société Del Sarte Moto qui y était exploitée, qu'ils se sont rapprochés pour trouver un acquéreur et que le prix de vente permettra de désintéresser le syndicat des coproprietaires, le montant de la transaction ne pouvant qu'être supérieur aux sommes réclamées. Le syndicat des coproprietaires s'oppose à cette demande en faisant valoir qu'ils ont déjà, de facto, bénéficié de larges délais, que l'absence de vente du bien s'explique avant tout par la mésentente entre les ex-époux [Y] qui ne justifient d'aucune démarche commune pour vendre le bien libre de toute occupation depuis le départ du locataire, tombé en liquidation, il y a un an, de telle sorte que la liquidation judiciaire ne peut être invoquée pour réclamer de nouveaux délais. Comme le relève le syndicat des coproprietaires, les défendeurs ont déjà bénéficié de larges délais pour s'acquitter de leur dette, les impayés ayant débuté avant la mise en liquidation de la société. Ils sont par conséquent déboutés de leur demande de délais et condamnés in solidum à régler au syndicat des coproprietaires la somme de 111 844,27 euros (116 052,26 – 2642,31 - 1565,68) au titre des charges impayées arrêtées au troisième trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 70 699,96 euros à compter du 25 février 2022, date de la sommation de payer portant sur ce montant de charges impayées et du 21 avril 2022, date de la signification de l'assignation pour le surplus. Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée. Sur la demande de dommages et intérêts Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation des défendeurs à lui régler la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en faisant valoir que leur comportement est répétitif et injustifié et que le montant de la dette s'élève à plus de 115 000 euros. Il indique qu'une indemnité peut lui être allouée du chef du préjudice causé par un copropriétaire n'ayant pas réglé ses charges à leur échéance outre une autre somme à titre supplémentaire pour le déséquilibre causé dans sa trésorerie. Il explique en effet que les charges de copropriété constituent ses seules ressources, que le retard de paiement met en péril l'équilibre de sa trésorerie, en aggravant ses dépenses. Il ajoute que ces manquements systématiques, le privant de sommes importantes nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, sont constitutifs d'une faute lui causant un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, puisqu'il est contraint de faire l'avance des fonds nécessaires à son fonctionnement, relevant que cette défaillance est d'autant moins justifiée qu'en l'espèce, il s'agit de biens de rapport, que les lots sont vides d'occupants et que la copropriété ne saurait être l'otage d'un conflit entre les coproprietaires manifestement incapables de s'entendre pour vendre le bien, ce qui permettrait d'apurer les charges. Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte. Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l'obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l'immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans justifier pour autant d'un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du code civil. Il convient par conséquent de le débouter de sa demande de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Parties perdantes, M. [Z] [Y], Mme [O] [F]-[Y], M. [D] [K]-[Y], Mme [B] [K]-[Y] et M. [R] [Y] sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance. Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner in solidum M. [Z] [Y], Mme [O] [F]-[Y], M. [D] [K]-[Y], Mme [B] [K]-[Y] et M. [R] [Y] au paiement de la somme de 3500 euros, intégrant les frais de sommation de payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, «les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. » En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe, REJETTE la demande de révocation de l'ordonnance de clôture présentée par M. [Z] [Y] ; CONDAMNE in solidum M. [Z] [Y], Mme [O] [F]-[Y], M. [D] [K]-[Y], Mme [B] [K]-[Y] et M. [R] [Y] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 111 844,27 euros au titre des charges impayées arrêtées au troisième trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 70 699,96 euros à compter du 25 février 2022, date de la sommation de payer portant sur ce montant de charges impayées et du 21 avril 2022, date de la signification de l'assignation pour le surplus ; ORDONNE la capitalisation des intérêts ; DÉBOUTE M. [Z] [Y], Mme [O] [F]-[Y], M. [D] [K]-[Y], Mme [B] [K]-[Y] et M. [R] [Y] de leur demande de délais de paiement ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE in solidum M. [Z] [Y], Mme [O] [F]-[Y], M. [D] [K]-[Y], Mme [B] [K]-[Y] et M. [R] [Y] aux dépens de l'instance ; CONDAMNE in solidum M. [Z] [Y], Mme [O] [F]-[Y], M. [D] [K]-[Y], Mme [B] [K]-[Y] et M. [R] [Y] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 16 Mai 2024 La Greffière La Présidente