Cour d'appel, 07 mars 2024. 23/01857

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 07/03/2024 **** N° de MINUTE : N° RG 23/01857 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U3OP Ordonnance (N° 22/03485) rendue le 13 avril 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille APPELANTES La SA Logis Métropole prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège social [Adresse 1] [Localité 5] La SCI Rouloc prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège social [Adresse 2] [Localité 6] représentées par Me Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, avocat constitué substitué par Me Hugo Fort, avocat au barreau de Lille INTIMÉ Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] pris en la personne de son syndic la société Vacherand Immobilier [Localité 6] dont le siège social est situé [Adresse 7] [Localité 6] ayant son siège social [Adresse 4] [Localité 9] représenté par Me Nicolas Lebon, avocat au barreau de Lille, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 02 novembre 2023, tenue par Samuel Vitse magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Bruno Poupet, président de chambre Samuel Vitse, président de chambre Céline Miller, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 mars 2024 après prorogation du délibéré en date du 15 février 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 02 novembre 2023 **** La [Adresse 8], située [Adresse 3] à [Localité 9], est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis. La société Logis Métropole y est devenue propriétaire des lots suivants : - lot n° 900 correspondant au bâtiment E ; - lots n° 80 et 81 correspondant à deux emplacements de stationnement. La société Rouloc y est devenue propriétaire des lots suivants : - lots n° 1001 à 1009 correspondant au bâtiment D ; - lots n° 42, 43, 47, 48, 49, 50, 41, 52 et 53 correspondant à neuf emplacements de stationnement. Ces sociétés ont sollicité le retrait de la copropriété des bâtiments E et D. Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2012, a été adoptée la résolution n° 14 ainsi libellée : Décision à prendre sur le projet de scission de copropriété des bâtiments E et D (selon projet joint) Le but de cette scission est de sortir de la copropriété les bâtiments E et D. L'assemblée générale, après délibération, approuve le projet joint de scission des bâtiments E et D, le modificatif de l'état descriptif de division et le règlement de copropriété communiqués. L'assemblée générale donne mandat au syndic pour signer lesdits actes avec faculté de déléguer, et régulariser tous actes et pièces. Une convention de participation aux charges sera conclue avec le propriétaire du bâtiment D pour une participation aux frais du portillon. Le syndic n'a toutefois pas procédé aux formalités nécessaires à la scission de copropriété des bâtiments E et D. Par acte du 24 mai 2022, les sociétés Logis Métropole et Rouloc ont assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] (le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d'obtenir l'exécution sous astreinte des formalités utiles au retrait des bâtiments E et D, y compris l'établissement en la forme authentique de la modification du règlement de copropriété et sa publication au fichier immobilier. Le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état d'un incident tendant à voir déclarer irrecevable pour cause de défaut de qualité et de prescription l'action engagée par les sociétés Logis Métropole et Rouloc et consécutivement toutes leurs demandes. Par ordonnance du 13 avril 2023, le juge de la mise en état a déclaré les demandes irrecevables pour cause de prescription et condamné les sociétés Logis Métropole et Rouloc au paiement au syndicat des copropriétaires d'une indemnité de procédure ainsi qu'aux dépens. Les sociétés Logis Métropole et Rouloc ont relevé appel de cette ordonnance et, aux termes de leurs dernières conclusions remises le 11 octobre 2023, demandent à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de déclarer leurs demandes recevables et de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions remises le 14 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré les demandes irrecevables pour cause de prescription, subsidiairement et statuant à nouveau sur appel incident, de déclarer les demandes irrecevables tant sur le fondement du défaut de qualité à agir que sur celui du défaut d'intérêt à agir, en tout état de cause, de condamner les appelantes au paiement d'une indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription Aux termes de l'article 122 code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En l'espèce, le premier juge a déclaré les demandes irrecevables pour cause de prescription. Les appelants contestent une telle irrecevabilité en soutenant que leur action n'est pas soumise à la prescription ('), subsidiairement qu'il y a lieu d'appliquer la prescription trentenaire ('), très subsidiairement la prescription décennale ('), aucune de ces prescriptions n'étant selon eux acquise. ') Sur la soumission à la prescription Dans sa rédaction applicable au litige, l'article 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose : I. - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible : a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale. II. - Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division. L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division. [...] Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas. La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial. Cette disposition précise les modalités de la scission de copropriété, opération complexe qui emporte notamment la modification de la copropriété initiale dans son assiette et sa consistance. Une telle modification nécessite de faire évoluer l'état descriptif de division et de rédiger un nouveau règlement de copropriété, ces documents devant faire l'objet d'une publication au fichier immobilier. En l'espèce, aux termes de la résolution n° 14 précitée, l'assemblée générale des copropriétaires a donné mandat au syndic de signer les documents précités et de régulariser tous actes et pièces, soit notamment de faire procéder à la publication au fichier immobilier. L'action engagée devant le tribunal judiciaire de Lille par les sociétés Logis Métropole et Rouloc a pour but d'obtenir l'exécution sous astreinte des formalités utiles au retrait des bâtiments E et D, dont l'établissement en la forme authentique de la modification du règlement de copropriété et sa publication au fichier immobilier. Il est acquis aux débats que la résolution n° 14 est devenue définitive, de sorte qu'elle est sans conteste opposable au syndicat des copropriétaires, sans nécessité d'engager à cette fin une action, laquelle échapperait en toute hypothèse à la prescription, comme l'indiquent à juste titre les appelants. Pour autant, ainsi qu'il a été dit, l'action présentement engagée ne tend pas à voir constater l'opposabilité de la résolution litigieuse, mais à obtenir son exécution par le syndic ayant reçu mandat à cet effet, une telle action étant dirigée contre le syndicat des copropriétaires en ce qu'il est tenu de veiller à la bonne exécution des décisions prises par l'assemblée générale. Il s'ensuit que l'action engagée par les sociétés Logis Métropole et Rouloc s'analyse en une action personnelle née de l'application de la loi du 10 juillet 1965 entre des copropriétaires et le syndicat des copropriétaires, une telle action étant par nature soumise à la prescription, ainsi qu'il sera dit plus loin. C'est donc à bon droit que le premier juge a soumis l'action litigieuse à la prescription. ') Sur la prescription trentenaire Aux termes de l'article 2227 du code civil, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. En l'espèce, ainsi qu'indiqué précédemment, l'action introduite a pour but d'obtenir du syndicat des copropriétaires l'exécution d'une résolution adoptée par l'assemblée générale. Elle ne tend pas à l'établissement, au rétablissement, à la contestation ou à l'extinction d'un droit réel immobilier. Il importe peu que l'accomplissement des formalités mentionnées dans la résolution litigieuse soit de nature à modifier les droits réels immobiliers des sociétés Logis Métropole et Rouloc, une telle modification n'étant que la conséquence de l'action personnelle engagée contre le syndicat des copropriétaires, comme telle exclusive de la prescription trentenaire. ') Sur la prescription décennale Dans sa rédaction applicable au jour de l'adoption de la résolution litigieuse, le premier alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. Modifié par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, entrée en vigueur le surlendemain, ce texte prévoit désormais que les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Or l'article 2224 du code civil énonce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Le délai de prescription prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 a donc été abrégé, étant rappelé que l'article 2222 du code civil dispose qu'en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. En l'espèce, ainsi qu'il a été dit, l'action engagée par les sociétés Logis Métropole et Rouloc s'analyse en une action personnelle, comme telle soumise à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. N'ayant pas pour objet les travaux visés au deuxième alinéa de cet article, pris dans sa rédaction applicable au jour de l'assemblée générale du 28 mars 2012, la résolution litigieuse était exécutoire dès son adoption, et non pas à l'expiration du délai de contestation de deux mois courant à compter de sa notification. Dans ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires soutient, sans être contredit, que les appelants sont tous deux professionnels de l'immobilier (p. 11). A ce titre, ils ne pouvaient ignorer le caractère immédiatement exécutoire de la résolution litigieuse ni non plus qu'une telle exécution supposait la publication au fichier immobilier des actes modificatifs de copropriété. Pour autant, seule l'inertie avérée du syndic était de nature à justifier l'engagement d'une action contre le syndicat des copropriétaires afin que celui-ci fasse procéder à l'exécution de la résolution litigieuse. Or, s'il est exact que le procès-verbal d'assemblée générale du 6 janvier 2016 laisse apparaître que la société Rouloc disposait alors d'un nombre de tantièmes (12 129) identique à celui existant lors de l'assemblée générale du 28 mars 2012, ce qui témoigne de l'absence de retrait du bâtiment D, partant de l'inexécution de la résolution litigieuse, aucune des pièces produites par l'intimé ne permet toutefois de considérer que les appelants auraient connu ou dû connaître une telle inexécution dès avant l'assemblée générale du 6 janvier 2016. En effet, si les extraits du Grand livre versés aux débats par l'intimé (pièces n° 3 et n° 4) mentionnent des appels de provisions sur charges intéressant les sociétés Logis Métropole et Rouloc, il est toutefois impossible de déterminer si de tels appels correspondent à des charges intégrant les tantièmes des bâtiments litigieux. De même, l'appel de fonds émis pour la période du 1er avril au 30 juin 2012 (pièce n° 7) n'est pas significatif, dès lors qu'il ne concerne pas les sociétés Logis Métropole et Rouloc mais un autre copropriétaire de la résidence, de sorte qu'il est impossible d'en déduire que celles-ci auraient pu se convaincre de tantièmes inchangés, partant de l'inertie du syndic dès cette époque. En l'état des éléments soumis à la cour, la société Rouloc n'a pris connaissance des faits lui permettant d'exercer l'action litigieuse qu'en janvier 2016, tandis qu'une telle connaissance est au mieux acquise en février 2021 s'agissant de la société Logis Métropole, à supposer que la réunion évoquée dans le courriel du 24 février 2021 émanant de Maître [H] [N], notaire, (pièce n° 5) soit bien relative au défaut de scission des bâtiments E et D. En application des articles 2222 et 2224 du code civil, le délai de prescription de l'action expirait le 25 novembre 2023 pour la société Rouloc et le 24 février 2026 pour la société Logis Métropole. Ayant été introduite le 24 mai 2022, l'action n'est pas prescrite, de sorte que l'ordonnance entreprise doit être infirmée de ce chef. Une telle infirmation commande d'examiner l'appel incident formé à titre subsidiaire par le syndicat des copropriétaires, lequel conteste la décision du premier juge en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité. Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité Dans sa rédaction applicable au litige, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : - d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ; [...]. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires considère qu'il n'a pas qualité à défendre, dès lors que seul le syndic serait débiteur de l'obligation d'exécution des décisions de l'assemblée générale. Il apparaît toutefois que, si le syndic est chargé d'assurer l'exécution des décisions de l'assemblée générale, une telle mission lui incombe en sa qualité de mandataire et de représentant légal du syndicat des copropriétaires, auquel il revient de veiller personnellement à la bonne exécution des décisions prises par la collectivité des copropriétaires. Il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires a qualité pour défendre à l'action engagée par les sociétés Logis Métropole et Rouloc, qui y ont manifestement intérêt, de sorte que la décision entreprise mérite confirmation de ce chef. Sur les dépens et les frais irrépétibles L'issue du litige justifie que soient infirmés les chefs du jugement relatifs aux dépens et frais irrépétibles. Le syndicat des copropriétaires sera tenu aux dépens de première instance et d'appel et condamné à payer aux sociétés Logis Métropole et Rouloc la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sa propre demande de ce chef étant rejetée. PAR CES MOTIFS Infirme l'ordonnance entreprise ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Déclare recevables les demandes formées par les sociétés Logis Métropole et Rouloc ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] à payer aux sociétés Logis Métropole et Rouloc la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Le déboute de sa demande formée au même titre ; Le condamne aux dépens de première instance et d'appel. Le greffier Delphine Verhaeghe Le président Bruno Poupet