Tribunal judiciaire, 20 février 2024. 20/05849

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1 JUGEMENT N° du 20 Février 2024 Enrôlement : N° RG 20/05849 - N° Portalis DBW3-W-B7E-XVC2 AFFAIRE : M. [G] [C] ( Me Jean pierre BINON) C/ S.D.C. DU [Adresse 1] À [Localité 5] (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES) DÉBATS : A l'audience Publique du 19 Décembre 2023 COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats : Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE, Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN, A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 20 Février 2024 PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 20 Février 2024 Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier NATURE DU JUGEMENT contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDEUR Monsieur [G] [C] né le 09 Octobre 1976 à [Localité 4] (PHILIPPINES), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 2], représenté par Maître Jean Pierre BINON, avocat au barreau de MARSEILLE C O N T R E DEFENDEUR Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son administrateur provisoire en exercice, la Selarl AJASSOCIES (Messieurs [N] [M] et [I] [Z]) dont le siège social est situé [Adresse 3], selon ordonnance du tribunal judiciaire de Marseille du 09 mai 2023 représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE *** EXPOSE DU LITIGE M. [G] [C] s’est porté adjudicataire le 31 mai 2012 de 3 lots de copropriété dans l’immeuble situé [Adresse 1], consistant en deux lots n° 18 et 20 constituant un appartement au 5ème niveau dudit immeuble et un lot n° 11 correspondant à un appartement à l’entresol, ce dernier lot ayant été depuis revendu. La copropriété est gérée par la SELARL AJASSOCIES, administrateur provisoire, à la suite de la SCP AJILINK AVAZERI-BONETTO, du Cabinet [T] et du Cabinet ARIANE IMMOBILIER syndic. Une assemblée générale spéciale des copropriétaires s'est tenue le 12 avril 2013, portant notamment sur la création de divers lots, avec comme conséquence leur vente et une modification de l’état descriptif de division. Le syndicat des copropriétaires a ensuite reproché à M. [C] d’avoir installé un IPN au dernier étage de la cage d’escalier et de s’être approprié sans autorisation la terrasse « pompier » prolongeant le couloir,. A l’occasion de l’assemblée générale ordinaire du 4 décembre 2015, une résolution n° 20 a été votée, concernant une décision à prendre sur la remise en état et l’enlèvement des éléments ajoutés par M. [C] dans les parties communes de l’immeuble sans autorisation de la copropriété au frais exclusifs de celui-ci. *** Par exploit d'huissier du 16 mars 2016, M. [C] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal Judiciaire de Marseille aux fins d’annulation de ladite résolution. *** Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 16 octobre 2023, M. [C] demande au tribunal de : - Adjugeant de plus fort au concluant le bénéfice de son assignation introductive, - Débouter Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], pris en la personne de son administrateur provisoire en exercice, la SELARL AJASSOCIES, de toutes ses prétentions plus amples ou contraires aux présentes, - Vu le procès-verbal d’assemblée générale spéciale du 12 avril 2013, aujourd’hui définitif, Juger qu’il ne saurait être question de « conserver l’accès pompier, partie commune de l’immeuble », alors que la zone ainsi qualifiée n’est pas revendiquée par les pompiers, et qu’elle a la qualité de partie privative, comme étant propriété privée du requérant, - En conséquence, juger nulle et de nul effet la résolution n° 20 en ce qu’elle a pu « décider de conserver l’accès pompiers partie commune de l’immeuble », la conservation de l’IPN installée par Monsieur [C] au dernier étage de la cage d’escaliers n’étant pas remise en cause, - Juger que tous travaux en parties communes devront respecter l’intégrité des lots privatifs n°24, 25 et 26, - Pour le surplus, condamner le Syndicat des copropriétaires à procéder ou faire procéder aux formalités de publication au Service de la Publicité Foncière, des différents modificatifs du règlement de copropriété tel que résultant de l’assemblée générale spéciale du 12 avril 2013, et ce sous peine d’astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, et ce pendant une durée de 2 mois, délai au-delà duquel il sera procédé à la liquidation de l’astreinte, et une nouvelle pourra être fixée d’un montant supérieur, - Vu les articles 1240 et 1241 du Code civil, Condamner le Syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [G] [C] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, - Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, - Juger que conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, Monsieur [G] [C] sera dispensé de toute participation, tant au titre de des dommages et intérêts, que de l’astreinte liquidée qu’au titre de l’article 700 du CPC ou des dépens auxquels sera condamné le Syndicat des Copropriétaires. Il expose que les marins-pompiers ne revendiquent aucun accès par le couloir et que cet « accès» correspond désormais à une partie privative, propre à M. [C], et non à une partie commune. Par ailleurs, depuis l’assemblée générale spéciale du 12 avril 2013, le Syndicat des copropriétaires n’a accompli aucune formalité auprès du Service de la Publicité Foncière aux fins de publication du modificatif du règlement de copropriété ou de l’état descriptif de division correspondant. Il précise qu’il ne s’agit pas d’une action en contestation d’une assemblée générale stricto sensu, mais d’une demande de correction d’une erreur manifeste publiée dans le procès-verbal, le prétendu vote n’ayant jamais eu lieu et l’erreur ayant été reconnue par le secrétaire de séance. En outre, la copropriété elle-même a explicitement reconnu, dans la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 30 août 2017, qu’elle “n’a jamais remis en question les décisions prises lors de l’AGS du 12 Avril 2013 et que le procès-verbal d'assemblée générale du 4 décembre 2015 est incorrect ». Il ajoute que le terme “accès pompier” désigne nécessairement le couloir menant de la cage d’escalier à ladite “terrasse pompier”, correspondant au lot n° 24 lui appartenant en vertu de la vente consentie à son profit lors de l'assemblée du 12 avril 2013. Il ne conteste aucunement la nature commune des terrasses et précise n’avoir jamais annexé une partie commune. Il précise qu’il demande la régularisation au cabinet [T] depuis août 2018 des actes de cession du 21 avril 2013 sans succès et fait état d’un chantage à la signature par l’ancien syndic. Il estime que s’il fallait compter les votes “contre" la résolution n°20, ce sont les 7865/10000 millièmes votant en faveur de la résolution n° 14 de l'assemblée de 2017 qu’il faudrait comptabiliser et la résolution n’aurait pas été adoptée. Il conclut que le syndicat n’avance aucune justification valable pour le retard de régularisation de la part du cabinet [T] et que M. [T] n’avait aucun pouvoir de modifier les décisions prises en assemblée concernant les actes de disposition des lots n° 24, 25 et 26 et leur régularisation sans délai. Enfin, il indique que le refus du cabinet [T] de signer les actes notariés a un impact sur la gestion de travaux extrêmement importants actuellement en cours dans le bâtiment. *** Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 25 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : Vu la Loi du 10 juillet 1965 et ses décrets d’application, Vu les articles 515, 696 et 700 du Code de Procédure civile, REJETER M. [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions, CONDAMNER le M. [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 CPC et aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Benjamin NAUDIN, avocat sur son affirmation de droit, DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Il expose que M. [C], présent, désigné en tant que président de séance, a voté en faveur de la résolution n°20, il ne dispose donc pas de la qualité d’opposant exigée par la lettre de l’article 42 et ne rapporte en rien la preuve de l’inexactitude du procès-verbal. Il ajoute qu’il ne s’agit pas d’une demande en rectification d’erreur contenue dans le procès-verbal d’assemblée et que le courrier de M. [U], alors syndic et secrétaire de séance, ne fait que communiquer, en annexe du procès-verbal litigieux, un courrier de M.[C] lui-même sans lui accorder une quelconque valeur. En tout état de cause, la résolution en question a été adoptée par 7110/10000èemes de voix du syndicat : le retrait des voix détenues par M. [C] demeurerait donc sans effet sur le résultat du vote de la résolution n°20. Il soutient que la résolution est le fruit d’une discussion s’étant instaurée relativement à ses travaux irréguliers et appropriations, les travaux irréguliers étant ratifiés mais la terrasse qu’il s’était appropriée devant conserver sa qualification de partie commune. En outre, le procès-verbal de l’assemblée en date du 12 avril 2013 n’a pas cédé de façon explicite à M. [C] une terrasse, qu’elle soit d’ « accès pompier » ou non. Il souligne que la résolution n°20 de l’assemblée générale du 4 décembre 2015 ne remet pas en cause les décisions prises au cours de l’assemblée en date du 12 avril 2013 et ne fait que confirmer le caractère commun de ladite terrasse. Il mentionne que la signature des actes découlant des résolutions votées au cours de l’assemblée de 2013 est en cours de régularisation, le notaire en charge du dossier attendant l’issue de la présente procédure. Enfin, M. [C] se contente de réclamer le paiement d’une somme par le syndicat, sans même expliquer à quel titre cette dernière lui serait due. *** Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 novembre 2023. L'audience de plaidoiries s'est tenue le 19 décembre 2023 et la décision a été mise en délibéré au 20 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « constater » ou de « donner acte », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais de moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal ne statuera donc pas sur celles-ci. I/ Sur l'annulation de la résolution n°20 de l'assemblée générale du 4 décembre 2015 Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. En application de cette disposition, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent solliciter en justice l'annulation d'une résolution issue d'une assemblée générale. En l'espèce, il résulte de la lecture du procès-verbal d'assemblée générale du 4 décembre 2015 que M. [C] était présent à celle-ci, ayant même été élu en qualité de président de séance. La résolution n°20, présentement contestée, aux termes de laquelle l'assemblée a décidé de « conserver l'accès pompier partie commune de l'immeuble » (et non la « terrasse », apparaissant distincte sur les plans communiqués) et de « conserver l'IPN installé par M. [C] au dernier étage de la cage d'escalier » a été adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents et représentés, incluant donc le vote favorable de M. [C]. Il est constant que sur le fondement de l'article 15 du décret du 17 mars 1967, une présomption simple de sincérité s'attache aux mentions du procès-verbal de l'assemblée régulièrement signé par le secrétaire de séance ou le président de celle-ci. Néanmoins, sa force probante peut être remise en cause devant la production d'une preuve contraire suffisante. Or, il résulte des éléments du dossier que M. [C] a signalé à l'ancien syndic de copropriété, le cabinet ARIANE IMMOBILIER, par courrier en date du 27 février 2016, une erreur affectant la rédaction de la résolution n°20 du procès-verbal, concernant l'existence d'un vote unanime au sujet de l'accès pompier partie commune. Si ce courrier n'a appelé aucune réponse ou rectification du syndic, outre sa diffusion à l'ensemble des copropriétaires le 7 mars 2016, force est de constater que la résolution n°14 de l'assemblée générale du 30 août 2017 indique expressément que « le syndicat des copropriétaires confirme qu'il n'a jamais remis en question les décisions prises lors de l'AGS du 12 avril 2013 et que le PV d'AG du 4 décembre 2015 est incorrect en ce qu'il y est indiqué au sujet de la résolution n°20 qu'il avait été décidé à l'unanimité: « de conserver l'accès pompier partie commune de l'immeuble ». Le syndicat des copropriétaires reconnaît expressément que M. [C] est propriétaire des lots n°24, 25 et 26 et que ce sont des parties privatives ». Cette dernière résolution, visiblement non contestée, a ainsi entendu rectifier l'erreur affectant la résolution n°20 de l'assemblée générale en ce qu'elle mentionnait qu'un vote unanime était également intervenu aux fins de conserver l'accès pompier partie commune de l'immeuble. Cette résolution porte bien sur « l'accès pompier » et non la « terrasse pompier », elle a donc le même objet que celle issue de l'assemblée du 4 décembre 2015. Aussi, il ne peut être valablement soutenu que M. [C] ne justifie ni de la qualité de copropriétaire défaillant, ni de la qualité de copropriétaire opposant, dans la mesure où l'erreur rédactionnelle de la résolution concernant l'accès pompier a justement fondé le recours en justice de celui-ci et où il apparaît qu'en réalité, le vote unanime n'est intervenu qu'au sujet de la poutre IPN. Cette irrecevabilité sera donc écartée, d'autant plus qu'elle n'a pas été expressément formulée par le syndicat des copropriétaires dans le dispositif de ses écritures. En revanche, s'agissant du bien-fondé de la demande de nullité de ladite résolution, il résulte des éléments précités qu'aucun vote unanime n'est intervenu au cours de l'assemblée générale du 4 décembre 2015 au sujet de l'accès pompier et que cette mention a été expressément corrigée et supprimée par la résolution n°14 de l'assemblée générale du 30 août 2017. Aussi, la formulation contestée de la délibération ne compose plus, à ce jour, l'ordonnancement juridique, la majorité des copropriétaires présents et représentés ayant décidé le 30 août 2017 de procéder à la rectification en ce sens et de confirmer le caractère privatif des lots de copropriété n°24, 25 et 26. Il s'ensuit que la demande d'annulation de la résolution n°20 de l'assemblée générale du 4 décembre 2015, telle que formulée par M. [C] dans ses écritures, et non de rectification de la délibération, est désormais sans objet et sera rejetée, sans qu'il n'apparaisse nécessaire d'entrer dans le détail de l'argumentation des parties. II/ Sur la condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder ou faire procéder aux formalités de publication au service de la publicité foncière des modificatifs du règlement de copropriété sous astreinte Il doit être observé qu'un lot n°24 correspondant au couloir situé entre le palier du 5e étage et la terrasse, dont le caractère commun n'est pas contesté, a été créé suite au rapport du cabinet de géomètres ARCOGEX du 4 mars 2013, joint au procès-verbal d'assemblée générale du 12 avril 2013. Au terme de l'analyse des plans communiqués, ce couloir correspond à « l'accès pompier » mentionné dans la résolution n°20 de l'assemblée générale du 4 décembre 2015 et la résolution n°14 de l'assemblée générale du 30 août 2017. Or, il résulte des résolutions n°4, 7 et 10 de l'assemblée générale du 12 avril 2013 que les copropriétaires ont entendu, à la majorité des présents et représentés, céder à M. [C] les nouveaux lots n°24, 25 et 26 et ainsi leur conférer un caractère privatif. Les résolutions n°2, 3, 5, 6, 8 et 9 de l'assemblée générale du 12 avril 2013 ont porté création des nouveaux lots n°24, 25 et 26 et donné mandat au syndic, assisté d'un architecte et d'un notaire, de publier au conservatoire des hypothèques le modificatif de règlement de copropriété et l'établissement du nouvel état descriptif de division, les frais d'actes y compris ceux liés au modificatif du règlement de copropriété et les frais de syndic demeurant à la charge de l'acquéreur. La résolution n°14 de l'assemblée générale du 30 août 2017 a réaffirmé le mandat donné au syndic de faire effectuer par notaire et le géomètre-expert choisi par le syndicat, la modification, sans délai, du règlement de copropriété présentant l'addition des nouveaux lots appartenant à M. [C], la publication nécessaire au service de la publicité foncière et de signer les documents requis afin que la propriété de M. [C] sur les lots n°24, 25 et 26 soit formalisée et rendue publique. Il ressort néanmoins des pièces du dossier qu'en dépit de divers échanges avec le syndic de l'époque, le cabinet [T], ainsi que des études notariales au cours des années 2018 et 2020, cette publication du règlement de copropriété n'est jamais intervenue. Il ne peut être valablement soutenu que la demande de M. [C] est irrecevable comme étant dépourvue d'intérêt, puisqu'à ce jour la signature des actes n'est toujours pas intervenue, bien qu'elle soit « en cours de régularisation » aux termes des écritures du défendeur. Le syndicat des copropriétaires défendeur est tenu de procéder à la régularisation et la publication de ces actes, en application des résolutions des assemblées générales susvisées, non contestées. La lecture des différents échanges précités révèle que la signature et la publication des actes a été régulièrement retardée depuis plusieurs années en raison de l'absence de transmission de pièces par l'ancien syndic, le cabinet [T]. En conséquence, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à procéder ou faire procéder aux formalités de publication au Service de la Publicité Foncière, des différents modificatifs du règlement de copropriété tel que résultant de l’assemblée générale spéciale du 12 avril 2013. Afin de s'assurer de l'exécution de la présente décision et compte tenu du caractère particulièrement ancien du litige, il y a lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de deux mois à partir de la signification du jugement, ladite astreinte courant dans un délai de deux mois passé lequel, à défaut d’exécution, il appartiendra à M. [C] de faire liquider l’astreinte. III/ Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. M. [C] fait état dans ses écritures d'une résistance abusive et dommageable du syndicat des copropriétaires depuis près de 10 années, lui causant tracas, perte de temps et ayant un impact sur la gestion de travaux importants actuellement en cours dans le bâtiment suite à un arrêté de péril imminent pris le 21 novembre 2018. Effectivement, le syndicat des copropriétaires n'explique pas la raison pour laquelle il s'est obstinément refusé à régulariser et publier les actes litigieux, alors même que les copropriétaires avaient exprimé à deux reprises leur accord pour la création des nouveaux lots, leur vente à M. [C] et donné mandat au syndic pour procéder à la publication des actes. Cette carence injustifiée est constitutive d'une abstention fautive, ayant obligé M. [C] à saisir la présente juridiction afin de faire valoir ses droits. Au surplus, il résulte des éléments du dossier qu'en raison de l'absence de signature des actes depuis plus de 10 années, le demandeur est dans l'incapacité de procéder à d'importants travaux dans ses biens, situés dans une copropriété en difficulté. La faute civile délictuelle étant directement à l'origine des préjudices subis par M. [C], le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts. IV/ Sur les demandes accessoires Conformément au deuxième alinéa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [G] [C] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1], pris en la personne de son administrateur provisoire en exercice la SELARL AJASSOCIES, qui succombe in fine, supportera les dépens et sera condamné à payer à Monsieur [G] [C] une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure. En application de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction application à la présente instance, l'exécution provisoire sera prononcée eu égard à l'ancienneté du litige. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort : DEBOUTE Monsieur [G] [C] de sa demande de nullité de la résolution n°20 de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 décembre 2015, devenue sans objet, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1], pris en la personne de son administrateur provisoire en exercice la SELARL AJASSOCIES à procéder ou faire procéder aux formalités de publication au Service de la Publicité Foncière, des différents modificatifs du règlement de copropriété tel que résultant de l’assemblée générale spéciale du 12 avril 2013, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de deux mois à partir de la signification du jugement, ladite astreinte courant dans un délai de deux mois passé lequel, à défaut d’exécution, il appartiendra à M. [C] de faire liquider l’astreinte, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1], pris en la personne de son administrateur provisoire en exercice la SELARL AJASSOCIES à payer à Monsieur [G] [C] une somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts, DISPENSE M. [G] [C] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1], pris en la personne de son administrateur provisoire en exercice la SELARL AJASSOCIES aux dépens, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1], pris en la personne de son administrateur provisoire en exercice la SELARL AJASSOCIES à payer à Monsieur [G] [C] une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure, ORDONNE l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 20 février 2024. Le GreffierLe Président