Cour d'appel, 16 mars 2023. 22/00635

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 16 MARS 2023 N° 2023/212 Rôle N° RG 22/00635 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIV5Z [I] [C] C/ [O] [N] [L] [N] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Stéphanie LEGRAND Me Romain CHAREUN Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de TARASCON en date du 29 novembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/00263. APPELANT Monsieur [I] [C] né le [Date naissance 3] 1980 à[Localité 9]( CAMEROUN), demeurant [Adresse 5] représenté par Me Stéphanie LEGRAND, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMES Monsieur [O] [N] né le [Date naissance 6] 1933 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2] Monsieur [L] [N] né le [Date naissance 1] 1944 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4] représentés par Me Romain CHAREUN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Catherine OUVREL, Présidente Mme Angélique NETO, Conseillère Madame Myriam GINOUX, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 mars 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mars 2023 Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Selon bail sous seing privé du 20 novembre 2018, monsieur [O] [N] et monsieur [L] [N] ont donné en location à monsieur [I] [H] [T], un logement situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 980 €. Monsieur [O] [N] et monsieur [L] [N] ont fait délivrer un commandement de payer daté du 16 décembre 2019 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure de lui régler la somme de 2 173,09 €. Le 16 juin 2020, monsieur [O] [N] et monsieur [L] [N] ont assigné monsieur [I] [C] aux fins de constat de la clause résolutoire et d'expulsion de monsieur [I] [C]. Le 26 août 2020, monsieur [I] [C] a saisi le juge des référés d'une demande d'expertise. Celle-ci a été ordonnée par ordonnance du 22 octobre 2020 et le rapport d'expertise judiciaire a été déposé le 7 juin 2021. Par ordonnance de référé en date du 29 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Tarascon a : ' déclaré recevable la demande en référé de monsieur [O] [N] et monsieur [L] [N], constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 16 février 2020, ' ordonné l'expulsion de monsieur [I] [C] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ' dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ' condamné monsieur [I] [C] à payer à monsieur [O] [N] et monsieur [L] [N] à titre provisionnel une indemnité d'occupation de 1 006,75 € par mois à compter du 16 février 2020 et jusqu'à libération complète et effective des lieux, ' condamné monsieur [I] [C] à payer à monsieur [O] [N] et monsieur [L] [N] la somme de 2 397,36 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 19 mai 2020, ' dit que le locataire est fondé à solliciter une provision en réparation du préjudice financier subi du fait de l'indécence du logement, ' condamné solidairement monsieur [O] [N] et monsieur [L] [N] à payer à monsieur [I] [C] la somme provisionnelle de 5 000 € au titre du préjudice financier subi, ' débouté monsieur [I] [C] de ses demandes relatives à la surconsommation d'énergie et à l'amiante, ' condamné monsieur [I] [C] au paiement des dépens, ' dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Selon déclaration reçue au greffe le 14 janvier 2022, monsieur [I] [C] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur l'annulation de l'ordonnance entreprise, et sur la critique de toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 14 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [I] [C] demande à la cour de : réformer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, débouter monsieur [O] [N] et monsieur [L] [N] de toutes leurs demandes, condamner solidairement monsieur [O] [N] et monsieur [L] [N] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 30 000 € au titre du préjudice financier subi par lui du fait de l'indécence du logement, condamner solidairement monsieur [O] [N] et monsieur [L] [N] à lui régler la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Par dernières conclusions transmises le 17 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [O] [N] et monsieur [L] [N] sollicite de la cour qu'elle : confirme l'ordonnance en ce qu'elle a déclaré leur demande recevable en référé, constaté les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail, et ordonné l'expulsion de monsieur [I] [C], réforme l'ordonnance en ce qu'elle a dit que monsieur [I] [C] était fondé à solliciter une provision au titre du préjudice financier subi du fait de l'indécence du logement, en ce qu'elle les a condamné solidairement à lui payer la somme de 5 000 € à titre de provision sur son préjudice, en ce qu'elle a condamné monsieur [I] [C] à leur verser la somme provisionnelle de 2 397,36 € au titre des loyers et charges impayés au 19 mai 2020, en ce qu'elle a condamné monsieur [I] [C] à leur verser une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 1 006,75 € à compter du 16 février 2020, déboute monsieur [I] [C] de ses demandes, condamne monsieur [I] [C] à leur verser la somme provisionnelle de 4 494,49 € au titre des loyers et charges impayés au 15 mars 2022, condamne monsieur [I] [C] à leur payer à titre provisionnelle une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, à compter du 16 février 2020 et jusqu'à libération des lieux, En tout état de cause: condamne monsieur [I] [C] au paiement d'une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 23 janvier 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(...) III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. En l'occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 20 novembre 2018 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de payer. Par acte délivré le 16 décembre 2019, monsieur [O] [N] et monsieur [L] [N] ont fait commandement à monsieur [I] [C] de payer la somme de 2 173,09 €, dont 2 024 € en principal, et ont manifesté leur intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. En l'espèce, il est acquis et non contesté que monsieur [I] [C] a procédé à des règlements sur un compte erroné, du fait des bailleurs, de sorte que ceux-ci ont été pris en compte. Ainsi, postérieurement au commandement de payer qui prend en compte les versements dont l'appelant justifie en sa pièce 13, ce dernier a versé 998 € le 16 janvier 2020 et 650 € le 14 février 2020, soit 1 648 € dans les deux mois du commandement de payer. Un versement de 338 € par la caisse d'allocations familiales est intervenu également le 5 février 2020. Pour autant, ces règlements n'apurent pas l'intégralité des causes du commandement dans le délai imparti, de sorte que celui-ci doit être considéré comme resté infructueux. Les frais d'huissier de justice, dont l'appelant soutient qu'ils sont indus, sont postérieurs au terme du commandement et donc sans incidence à ce titre. En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 16 février 2020. De même, monsieur [I] [C] se trouve occupant sans droit ni titre depuis lors, de sorte que son expulsion et celle de tous occupants de son chef s'impose. En ce sens, l'ordonnance querellée doit être confirmée quant au constat de la résolutoire, et quant à l'expulsion ordonnée. Sur la provision pour dette locative Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'occurrence, la dette de loyer court depuis novembre 2021. Le bail est résilié à la date du 16 février 2020. Le locataire est toujours dans les lieux. Au vu du dernier décompte produit, établi au 15 mars 2022, il appert que la dette locative de monsieur [I] [C] a cru. Pourtant, le décompte intègre les versements justifiés effectués par l'appelant, notamment 998 € en janvier 2020 et 650 € au titre de février 2020, tout comme les versements de la Caisse d'allocations familiales. A juste titre, monsieur [I] [C] entend que soient déduits des sommes dues l'ensemble des frais d'huissier de justice indûment intégrés dans sa dette locative, soit 172,25 € le 3 janvier 2020, 193,79 € le 24 août 2020, 171, 61 € le 3 novembre 2021 et 73,12 € le 4 janvier 2022. Ainsi, la créance de monsieur [O] [N] et monsieur [L] [N] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus apparaît non sérieusement contestable à hauteur de 3 883,72 €. L'ordonnance entreprise doit donc être réformée pour tenir compte de l'évolution de cette dette et condamner monsieur [I] [C] au paiement provisionnel de cette somme arrêtée au 15 mars 2022. Sur la provision en termes d'indemnité d'occupation Monsieur [I] [H] [T] s'étant maintenu dans les lieux, il est redevable d'une indemnité d'occupation qui apparaît non sérieusement contestable à hauteur du loyer, régulièrement indexé, augmenté des provisions sur charge jusqu'alors pratiquées. En l'état des paiements intervenus depuis, et tels que repris dans le décompte produit par le bailleur et retenus dans le cadre de la somme provisionnelle arrêtée au 15 mars 2022, il convient de condamner monsieur [I] [C] au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué, soit 1 006,75 € à compter de la résiliation du bail. Toutefois, cette indemnité d'occupation étant incluse dans le décompte des sommes dues arrêté au 15 mars 2022, il convient de ne prononcer une telle condamnation qu'au delà de cette date, afin d'éviter une double condamnation, et jusqu'à la libération complète des lieux. L'ordonnance entreprise sera donc réformée dans ce sens. Sur l'indemnisation provisionnelle du trouble de jouissance Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En vertu de l'article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes : « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...)». L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière (...) de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. La demande de provision au titre d'un préjudice résultant d'un logement indécent présentée par monsieur [I] [C] a été accueillie en première instance à hauteur de 5 000 €. En effet, monsieur [I] [C] produit un constat d'huissier du 8 juin 2020, et, surtout, le rapport d'expertise judiciaire de monsieur [V] [Y] en date du 7 juin 2021 qui met en avant, de manière manifeste, plusieurs désordres rendant le logement indécent : - désordres et manquements aux normes électriques, - infiltrations d'eau, - surconsommation électrique, - défaut de ventilation. Les démarches auprès de la mairie de [Localité 8] attestent également de cette indécence du logement. Ainsi, il est établi avec l'évidence requise en référé que monsieur [I] [C] a subi un préjudice de jouissance à raison des installations de chauffage obsolètes, d'une absence d'isolation des murs et des équipements électriques non conformes et défaillants, subissant notamment des infiltrations et nombreuses traces de moisissure dans son logement. La production de l'état des lieux d'entrée qui comprend des mentions 'état d'usage' pour plusieurs équipements du bien ne peut suffire à considérer, face à de tels éléments contradictoirement établis, que le bien était parfaitement décent et que l'indécence relevée ne résulterait que du comportement du locataire, alors que les désordres relèvent des éléments de structure du bien, et alors que l'expert indique clairement que, sur 57 points d'indécence, 56 sont, selon lui, imputables aux propriétaires de ce bien vétuste et mal entretenu au fil des ans. Les intimés démontrent certes que certains travaux ont été réalisés et en justifient pas la production des factures. Ainsi, la mise aux normes des prises de courant a été effectuée en septembre 2021. En mai et juin 2021, des travaux de plomberie avaient été effectués par l'entreprise Tavares et constatés déjà par l'expert à hauteur de plus de 9 000 €. Toutefois, même après prise en compte de ces travaux, l'expert chiffrait encore en juin 2021, donc postérieurement, à 56 730,66 € TTC le montant des travaux encore requis pour résoudre les désordres rendant le logement indécent. S'agissant de la présence d'amiante, relevée par l'expert, monsieur [I] [C] en était parfaitement informé lors de l'entrée dans les lieux, ayant signé le diagnostic de performance énergétique le mentionnant. Toute demande d'indemnisation d'un préjudice présentée par monsieur [I] [C] de ce fait se heurte donc à des contestations sérieuses. S'agissant du chauffage, l'expert judiciaire met en avant une surconsommation électrique sur la base de calcul de consommation comparée avec des biens du même type bénéficiant d'un chauffage électrique. Or, il résulte du bail lui-même, du diagnostic de performance énergétique comme de la réalité du logement non contestée par le locataire que le logement loué ne disposait que d'un chauffage au fioul. Le préjudice issu de la surconsommation électrique liée au recours par monsieur [I] [C] à de tels modes de chauffage, non prévus dans le bail, ne peut donc être retenu comme non contestable avec l'évidence requise en référé. L'expert a chiffré le montant du préjudice de monsieur [I] [C] à 31 420,60 € retenant l'ensemble des loyers payés de novembre 2019, date des premiers désordres dénoncés, jusqu'en avril 2021, outre 3 103,36 € de surconsommation électrique. Or, il est de jurisprudence constante que l'exception d'inexécution, qui permet donc une éventuelle compensation avec les loyers payés dans leur intégralité, n'est admise que si un désordre rend les lieux, non seulement indécents, mais inhabitables. Ainsi, il ne peut y avoir suspension des loyers qu'en cas de logement inhabitable. En l'occurrence, ce caractère inhabitable n'est pas établi, ni même véritablement allégué par monsieur [I] [C] qui demeure toujours dans les lieux. Aussi, le préjudice tel que chiffré par l'expert ne peut aucunement être retenu comme étant acquis, qui plus est en référé. Ainsi, la réalité d'un préjudice de jouissance souffert par monsieur [I] [C] à compter de novembre 2019 est manifestement établi. Toutefois, il convient d'observer que ce dernier se maintient dans les lieux depuis février 2020 alors que le bail est résolu par effet de l'acquisition de la clause résolutoire depuis lors. Dans ces conditions, le premier juge a fait une exacte appréciation du préjudice de monsieur [I] [C] qui s'avère non sérieusement à hauteur de 5 000 €. L'ordonnance entreprise doit donc être confirmée à ce titre. Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens Monsieur [I] [C], qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. En outre, une indemnité de 2 000 € sera mise à sa charge au bénéfice de monsieur [O] [N] et monsieur [L] [N], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné monsieur [I] [C] à payer à monsieur [O] [N] et monsieur [L] [N] à titre provisionnel une indemnité d'occupation de 1 006,75 € par mois à compter du 16 février 2020 et jusqu'à libération complète et effective des lieux, et, en ce qu'elle a condamné monsieur [I] [C] à payer à monsieur [O] [N] et monsieur [L] [N] la somme de 2 397,36 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 19 mai 2020, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses autres dispositions non contraires, Statuant à nouveau et y ajoutant : Condamne monsieur [I] [C] à payer à monsieur [O] [N] et monsieur [L] [N] à titre provisionnel une indemnité d'occupation de 1 006,75 € par mois à compter du 15 mars 2022 et jusqu'à libération complète et effective des lieux, Condamne monsieur [I] [C] à payer à monsieur [O] [N] et monsieur [L] [N] la somme de 3 883,72 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 15 mars 2022, Condamne monsieur [I] [C] à payer à monsieur [O] [N] et monsieur [L] [N] la somme globale de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute monsieur [I] [C] de sa demande sur ce même fondement, Condamne monsieur [I] [C] au paiement des dépens. La Greffière La Présidente