Texte intégral
Du 17 juin 2024
5AC
SCI/
PPP Contentieux général
N° RG 23/03642 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YNKW
[G] [F], [D] [F]
C/
[H] [N], [L] [P]
- Expéditions délivrées à
- FE délivrée à
Le 17/06/2024
Avocats : Me Thierry FIRINO MARTELL
Maître Benjamin BLANC de l’AARPI ROUSSEAU-BLANC
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
180, rue Lecocq - CS 51029 - 33077 Bordeaux Cedex
JUGEMENT EN DATE DU 17 juin 2024
JUGE : M. Nicolas GETTLER, Vice-Président placé
GREFFIER : Madame Françoise SAHORES
DEMANDEURS :
Monsieur [G] [F]
né le 24 Août 1989 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Madame [D] [F]
née le 05 Février 1990 à
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentés par Me FIRINO MARTELL, Avocat au barreau de BORDEAUX
DEFENDEURS :
Monsieur [H] [N]
né le 29 Septembre 1981 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Madame [L] [P]
née le 07 Octobre 2013 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentés par Me Benjamin LEBLANC, Avocat au barreau de BORDEAUX
DÉBATS :
Audience publique en date du 17 Mai 2024
PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat de location en date du 20 août 2020, Monsieur [G] [F] et Madame [D] [F] ont donné à bail à Monsieur [H] [N] et Madame [L] [P] un logement situé au [Adresse 4]).
Plusieurs échéances du loyer étant restées impayées, Monsieur [G] [F] et Madame [D] [F] ont fait délivrer à Monsieur [H] [N] et Madame [L] [P] un commandement de payer en date du 24 novembre 2021 puis le 19 juillet 2022, visant la clause résolutoire contenue dans le bail.
Les sommes réclamées n'ayant pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, Monsieur [G] [F] et Madame [D] [F] ont fait assigner Monsieur [H] [N] et Madame [L] [P] devant le Juge du Contentieux de la Protection du Pôle de Protection de Proximité de Bordeaux.
Par ordonnance de référé en date du 10 mars 2023, le Juge du Contentieux de la Protection du Pôle de Protection de Proximité de Bordeaux a constaté l’acquisition de la clause résolutoire mais a suspendu ses effets à condition d’apurer la dette de loyer et de respecter un échéancier mensuel de 200 € par mois en plus du loyer courant.
Par acte du 4 septembre 2023, un commandement de quitter les lieux a été délivré à Monsieur [H] [N] et Madame [L] [P].
Cependant Monsieur [G] [F] et Madame [D] [F] indiquent que Monsieur [H] [N] et Madame [L] [P] occupent toujours le logement.
Monsieur [G] [F] et Madame [D] [F] ont alors fait, de nouveau, assigner Monsieur [H] [N] et Madame [L] [P] devant le Juge du Contentieux de la Protection du Pôle de Protection de Proximité de Bordeaux par acte d'huissier de justice du 18 octobre 2023 aux fins de voir :
Prononcer la validité du congé pour vendre ;
Ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [N] et Madame [L] [P] ainsi que celle de toutes personnes vivant sous leur toit avec , au besoin le concours d’un serrurier et l’assistance eventuelle de la Force Publique, dans les conditions prévues par les articles L 411-1, L 412-1 à L 412-8 et R 411-3 et R 412-1 à R 412-4 du Code dees procédures d’exécution ;
Condamner solidairement Monsieur [H] [N] et Madame [L] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation des baux et ce, jusqu’à vidange effective des lieux ;
Condamner solidairement Monsieur [H] [N] et Madame [L] [P] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’auc entiers dépens, par application des dispositions de l’article 696 du CPC, en ce compris le coût du commandement de quitter les lieux, du constat d’occupation, celui de la présente assignation, dénonciation au Préfet et les frais d’exécution à venir ;
Ordonner que l’exécution provisoire du jugement à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.
Le 12 décembre 2023, Monsieur [H] [N] et Madame [L] [P] ont quitté les lieux.
A l’audience du 17 mai 2024, Monsieur [G] [F] et Madame [D] [F], représentée par son conseil, a demandé de :
Condamner solidairement Monsieur [H] [N] et Madame [L] [P] au paiement de la somme de 1.406,91 € a titre des loyers et charges impayés au 12 décembre 2023 ;
Condamner solidairement Monsieur [H] [N] et Madame [L] [P] au paiement de la somme de 1.632,80 € au titre des dégradations immobilières ;
Autoriser Monsieur et Madame [F] à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 2.200 € et à le déduire de la créance contractuelle due par Monsieur [H] [N] et Madame [L] [P],
Condamner solidairement Monsieur [H] [N] et Madame [L] [P] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’auc entiers dépens, par application des dispositions de l’article 696 du CPC, en ce compris le coût du commandement de quitter les lieux, du constat d’occupation, celui de la présente assignation, dénonciation au Préfet et les frais d’exécution à venir ;
Ordonner que l’exécution provisoire du jugement à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.
Rejetter la demande adverse au titre de l’article 700 et des dépens.
Monsieur [H] [N] et Madame [L] [P], représentés par leur conseil, ont demandé de :
Constater que Monsieur et Madame [F] ont conservé le dépôt de garantie d’un montant de 2.200 euros, versé par Monsieur [N] et Madame [P] ;
En conséquence,
Déduire le dépôt de garantie conservé par Monsieur et Madame [F] d’un montant de 2.200 euros du reliquat des loyers et charges récupérables dû par Monsieur [N] et Madame [P] ;
Condamner donc Monsieur et Madame [F] à restituer la somme de 793,09 euros à Monsieur [N] et Madame [P] correspondant au reliquat du montant du dépôt de garantie imputé des loyers et des charges dus ;
Débouter Monsieur et Madame [F] de leur demande tendant à voir condamner solidairement Monsieur [N] et Madame [P] au paiement de la somme de 1.632,80 euros au titre des dégradations immobilières ;
En tout état de cause,
Rejeter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
Débouter Monsieur et Madame [F] de leur demande tendant à voir condamner solidairement Monsieur [H] [N] et Madame [L] [P] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’auc entiers dépens, par application des dispositions de l’article 696 du CPC, en ce compris le coût du commandement de quitter les lieux, du constat d’occupation, celui de la présente assignation, dénonciation au Préfet et les frais d’exécution à venir ;
Condamner Monsieur [G] [F] et Madame [D] [F] à la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Condamner la société VILOGIA à payer à Me [C] [E] la somme 1.036, 80 € en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et l’article 700, 2° sous réserve qu’il renonce à la perception de la contribution de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle.
Pour l’exposé des moyens et prétentions des parties et conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile, il sera procédé au visa des conclusions suivantes :
à l’assignation de Monsieur [G] [F] et Madame [D] [F], en date du 18 octobre 2023
les dernières conclusions de Monsieur [G] [F] et Madame [D] [F], soutenues et déposées à l’audience du 17 mai 2024.
et les dernières conclusions de Monsieur [H] [N] et Madame [L] [P], soutenues et déposées à l’audience du 17 mai 2024.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 17 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande principale en paiement des loyers impayés
Il doit être rappelé que l’article 7 de la loi N° 89-642 du 6 juillet 1989, dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En outre, il y a lieu de rappeler qu’aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Enfin, l’article 1353 du Code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, il résulte de l’ensemble des pièces versées au débat que Monsieur [H] [N] et Madame [L] [P] ne se sont pas acquittés de la totalité des loyers et des charges conformément au contrat de bail qu’ils avaient conclu avec Monsieur [G] [F] et Madame [D] [F].
En définitive, ils ne contestent pas restés redevables de la somme de 1.406,91 euros au titre des loyers et charges impayés.
Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, Mademoiselle Monsieur [H] [N] et Madame [L] [P] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [G] [F] et Madame [D] [F] la somme de 1.406,91 € au titre des loyers et charges impayés au 12 décembre 2023.
Sur la demande de paiement des travaux de remise en état du logement
L’article 7 c) de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989, dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
En outre, il y a lieu de rappeler qu’aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Enfin, l’article 1353 du Code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, Monsieur [G] [F] et Madame [D] [F] sollicitent le versement de la somme de 1.632,80 € correspondant selon eux, aux frais de remise en état du logement et notamment de la peinture et du nettoyage de la moquette du couloir tâchée.
Il doit alors être relevé que l’état des lieux d’entrée en date du 14 septembre 2020, accompagné de photographies, versé aux débats, relève la présence de nombreuses “traces de passages” de “peinture écaillée” par endroit et de “traces noires” sur certains murs et plafonds ainsi que des “traces au passage” sur la moquette du couloir.
Par ailleurs, il ressort de l’état des lieux de sortie, valablement dressé par huissier de justice, le 12 décembre 2023, que certains murs du logement présentent des tâches et que la moquette est “tâchée, notamment au niveau au de l’escalier”.
Ainsi et à l’analyse comparative des deux états des lieux d’entrée et de sortie, il convient de constater qu’il n’est pas suffisamment établi que la peinture du logement ou la moquette du couloir, déjà abîmés, aient été particulièrement dégradés par les locataires, Monsieur [H] [N] et Madame [L] [P] lors de leur occupation du logement pendant trois années.
Il doit, en effet, être considéré que les constatations réalisées correspondent à l’usure normal du logement occupé pendant trois années.
Par ailleurs et pour justifier du montant des réparations locatives, Monsieur [G] [F] et Madame [D] [F] ne produisent que deux simples devis correspondant à la remise en peinture de l’ensemble du logement et au nettoyage de la moquette.
Dans ces conditions, au vu de tout ce qui précède et en raison de l’absence de preuve suffisante permettant de démontrer la réalité des dégradations du logement au delà de l’usure normale des lieux du fait de l’occupation des locataires, les demandes formées par Monsieur [G] [F] et Madame [D] [F] et destinées à obtenir la somme de 1.632,80 € correspondant aux frais de remise en état du logement, seront rejetées.
Sur la restitution du dépôt de garantie
L'article 22 de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989 indique que le dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire et doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Larticle 7 c) de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989, dispose quant à lui que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
En l’espèce, il ressort de l’ensemble des débats, que Monsieur [G] [F] et Madame [D] [F] ne contestent pas avori conservé, la somme de 2.200 euros, versée par Monsieur [H] [N] et Madame [L] [P] au titre du dépôt de garantie.
Or, il y a lieu de préciser que Monsieur [G] [F] et Madame [D] [F] ne peuvent valablement s’opposer à la restitution du dépôt de garantie dès lors qu’ils n’apportent aucun élément justifiant de quelconques dégradations du logement.
Dans ces conditions, au vu de ce qui précède et en raison de contrat de bail convenu, il convient de considérer que Monsieur [H] [N] et Madame [L] [P] sont bien fondés à obtenir la restitution de leur dépôt de garantie et Monsieur [G] [F] et Madame [D] [F] seront, par conséquent, condamnés à leur payer la somme de 2.200 € à ce titre.
Sur la demande de compensation
Aux termes de l’article 1347 du Code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.
En l’espèce, chacune des parties a été condamnée réciproquement à payer une somme d’argent envers l’autre.
Ainsi, la compensation entre les condamnations réciproques sera ordonnée et seuls, Monsieur [G] [F] et Madame [D] [F] seront, par conséquent, condamnés à payer à Monsieur [H] [N] et Madame [L] [P] la somme de 793,09 €.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Ainsi, Monsieur [G] [F] et Madame [D] [F] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.
Sur l’article 700 du Code de procédure civile
En application de l'article 700 1° du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
L’équité commande de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Ainsi, Monsieur [G] [F] et Madame [D] [F] seront condamnés à payer à Monsieur [H] [N] et Madame [L] [P], la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.
PAR CES MOTIFS,
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [H] [N] et Madame [L] [P] à payer à Monsieur [G] [F] et Madame [D] [F] somme de 1.406,91 € au titre des loyers et charges impayés au 12 décembre 2023 ;
CONDAMNE Monsieur [G] [F] et Madame [D] [F] à payer à Monsieur [H] [N] et Madame [L] [P] la somme de 2.200 € au titre du dépôt de
garantie ;
REJETTE les demandes formées par Monsieur [G] [F] et Madame [D] [F] et destinées à obtenir la somme de 1.632,80 € correspondant aux frais de remise en état du logement ;
ORDONNE la compensation entre les deux condamnations réciproques prononcées ;
CONDAMNE en définitive, Monsieur [G] [F] et Madame [D] [F] à payer à Monsieur [H] [N] et Madame [L] [P] la somme de 793,09 € ;
CONDAMNE Monsieur [G] [F] et Madame [D] [F] à payer à Monsieur [H] [N] et Madame [L] [P] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [G] [F] et Madame [D] [F] aux entiers dépens de l’instance ;
REJETTE l’ensemble des autres demandes ;
DIT que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
