Cour d'appel, 08 mars 2023. 22/02598

08/03/2023 ARRÊT N°163/2023 N° RG 22/02598 - N° Portalis DBVI-V-B7G-O4OM CBB/CD Décision déférée du 03 Juin 2022 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE ( 22/00569) G.MURAT [N] [F] [T] [M] [O] C/ [G] [J] INFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU HUIT MARS DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTS Monsieur [N] [F] [T] ayant pour Nom d'usage [Y]-[T] [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par Me Vanessa XAMBO, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.013251 du 19/08/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) Madame [M] [O] épouse [Y]-[T] [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Vanessa XAMBO, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉE Madame [G] [J] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Anne MARIN de la SELARL MARIN AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. BENEIX-BACHER, président E.VET, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS Suivant acte en date du 16 août 2021, Mme [J] a consenti à M. [Y] [T] et Mme [O] la location d'un logement meublé situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 1490 €. Elle a fait délivrer le 22 novembre 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire. PROCEDURE Par acte en date du 4 février 2022, Mme [J] a assigné M. [Y] [T] et Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé en constat du jeu de la cause résolutoire, expulsion et paiement provisionnel de sommes dues au titre du bail. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 3 juin 2022, le juge a': - constaté que le bail liant M. [N] [T] ayant pour nom d'usage [Y] [T] et Mme [M] [O] d'une part et Mme [G] [J] d'autre part, a été résilié le 23 janvier 2022 par acquisition des effets de la clause résolutoire, - dit que M [N] [T] ayant pour nom d'usage [Y] [T] et Mme [M] [O] devront libérer les lieux de tous occupants de leur chef, - dit qu'à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux, ils pourront être expulsés avec le concours de la force publique, - renvoyé Mme [G] [J] aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution quant au sort des meubles meublants le bien loué au départ des locataires et de les débouter pour le surplus, - condamné solidairement M. [N] [T] ayant pour nom d'usage [Y] [T] et Mme [M] [O] à verser à Mme [G] [J] une somme de 8219€ à titre de provision à valoir sur les loyers impayés jusqu'au mois de janvier 2022 compris, - condamné solidairement M. [N] [T] ayant pour nom d'usage [Y] [T] et Mme [M] [O] à verser à Mme [G] [J] une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges à titre d'indemnité d'occupation, soit la somme de 1490€, depuis le mois de février 2022 compris, et ce jusqu'au jour de la libération effective des lieux, - condamne in solidum M. [N] [T] ayant pour nom d'usage [Y] [T] et Mme [M] [O] à payer les dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, - condamné in solidum M. [N] [T] ayant pour nom d'usage [Y] [T] et Mme [M] [O] à verser à Madame [G] [J] une somme de 300€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que l'ensemble de ces dispositions est exécutoire par provision. Par déclaration en date du 9 juillet 2022, M. [T] et Mme [O] ont interjeté appel de la décision en ce qu'elle a': - constaté que le bail liant M. [N] [T] ayant pour nom d'usage [Y] [T] et Mme [M] [O] d'une part et Mme [G] [J] d'autre part a été résilié le 23 janvier 2022 par acquisition des effets de la clause résolutoire ; - dit que M. [N] [T] ayant pour nom d'usage [Y] [T] et Mme [M] [O] devront libérer les lieux de tous occupants de leur chef ; - dit qu'à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux, ils pourront être expulsés avec le concours de la force publique ; - condamne solidairement M. [N] [T] ayant pour nom d'usage [Y] [T] et Mme [M] [O] à verser à Mme [G] [J] une somme de 8219 € à titre de provision à valoir sur les loyers impayés jusqu'au mois de janvier 2022 compris, - condamne solidairement [N] [T] ayant pour nom d'usage [Y] [T] et Mme [M] [O] à verser à Mme [G] [J] une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges à titre d'indemnité d'occupation, soit la somme de 1490 € depuis le mois de février 2022 compris, et ce jusqu'au jour de la libération effective des lieux, - condamne in solidum M. [N] [T] ayant pour nom d'usage [Y] [T] et Mme [M] [O] à payer les dépens de l'instance, en ce que compris le coût du commandement de payer, - condamne in solidum M. [N] [T] et Mme [M] [O] à verser à Mme [G] [J] une somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. ' MOYENS et PRETENTIONS des PARTIES M. [N] [F] [T] et Mme [M] [O], dans leurs dernières écritures en date du 30 décembre 2022, demandent à la cour au visa des articles 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, 2, 6 et 16 de la loi du 6 juillet 1989 et 1231-1 et 1719 du code civil, de': * réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a : - condamné solidairement M. [N] [T] ayant pour nom d'usage [Y] [T] et Mme [M] [O] à verser à Mme [G] [J] une somme de 8.219 € à titre de provision à valoir sur les loyers impayés jusqu'au mois de janvier 2022 compris, - condamné solidairement M. [N] [T] ayant pour nom d'usage [Y] [T] et Mme [M] [O] à verser à Mme [G] [J] une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges à titre d'indemnité d'occupation, soit la somme de 1.490 € depuis le mois de février 2022 compris, et ce jusqu'au jour de la libération effective des lieux ; * l'infirmer et juger que : - compte tenu du préjudice de jouissance subi par les locataires, le montant du loyer sera fixé à la somme de 750 € (en lieu et place de 1.490 €) jusqu'à janvier 2022 soit la somme de 3.750 € (en déduction du montant du loyer du mois d'août 2021 réglé par les locataires), - le montant de l'indemnité d'occupation sera fixée à la somme de 350 € (en lieu et place de 1.490 €) de février 2022 jusqu'au 10 septembre 2022 date de libération des lieux, soit la somme de 2.578,56 € (en ce que compris l'indemnité du mois de septembre 2022 calculée au prorata temporis). Reconventionnellement : * condamner Mme [G] [J] à verser aux époux [Y]-[T] l'indemnité provisionnelle de 1.304,44 € au titre de leur préjudice matériel, * condamner Mme [G] [J] à verser aux époux [Y]-[T] l'indemnité provisionnelle de 8.500 € au titre de leur préjudice moral, En conséquence ; * condamner Mme [J] au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel, avec la précision que Maître Vanessa Xambo s'engage à renoncer à l'indemnité juridictionnelle si l'article 700 du CPC est prononcé contre Mme [J] et elle parvient dans les deux mois de la délivrance de l'attestation de fin de mission à recouvrer la somme ainsi allouée auprès de Mme [J]. Ils soutiennent que': - le logement était insuffisamment meublé, et présentait de nombreux dysfonctionnements, auxquels ils ont dû remédier partiellement moyennant une remise du loyer d'août 2022 de 200€, - le premier loyer et le dépôt de garantie ont été réglés en espèces ainsi que Mme [J] l'a reconnu dans un courriel du 12 octobre 2022 mais, elle a refusé de quittancer cette somme, - elle n'a pas respecté son engagement de procéder à des réparations (changement de la plaque de cuisson, sécurisation de la piscine, mise aux normes du système électrique du logement), - c'est dans ces conditions qu'ils ont décidé de suspendre le paiement des loyers, - mais le 24 janvier 2022, ils ont été agressés physiquement et menacés de mort par des proches de Madame [J] qui ont vidé le logement de tous les meubles meublants et ont changé la serrure du logement, - les locataires ont déposé plainte le 25 janvier 2022, mettant en avant leur situation de handicap et de santé fragile': l'enquête est toujours en cours, - ils précisent avoir quitté les lieux le 10 septembre 2022 mais, ils maintiennent leur demande de réformation de la décision, - ils reconnaissent avoir été condamnés pour des faits sans rapport avec la location, à indemniser Madame [J] de son préjudice moral évalué à 500 €, - mais ils font valoir les manquements de leur bailleresse à ses obligations locatives en ce que le logement n'était pas meublé conformément à l'article n° 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, et que le peu d'équipements qui existait n'était pas en état'; par ailleurs, le logement ne présentait pas les conditions de salubrité exigées par les textes ainsi qu'il était précisé dans leur courrier du 22 octobre 2021, - la bailleresse a délivré un congé par lettre recommandée du 20 septembre 2021 à effet au 30 octobre 2021 qui n'est pas conforme à l'article 16 de la loi du 6 juillet 1989'; il vise leur accord pour un départ des lieux qu'ils n'ont jamais donné'; - considérant l'état du logement, de leurs réclamations restées vaines, l'agression physique qu'ils ont subie et leur préjudice de jouissance, ils maintiennent leur demande de réduction du loyer à la somme de 750 € et de l'indemnité d'occupation à 350 € par mois, ainsi que leur demande de rejet de la condamnation au paiement d'un arriéré locatif de 8219 €, - ils seront admis en leur demande reconventionnelle en remboursement des frais d'équipement qu'ils ont engagés au lieu et place de la bailleresse soit 1304,44 € et en leur demande en réparation de leur préjudice moral en raison de la tentative d'expulsion manu militari qu'ils ont subie en janvier 2022. Mme [J] dans ses dernières écritures en date du 27 décembre 2022 demande à la cour de': - confirmer l'ordonnance de référé de Madame le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse en date du 3 juin 2022 en toutes ces dispositions et actualiser les demandes financières ; - condamner solidairement M. [T] et [O] à lui payer à titre de provision, sans délai, la somme de 8.219 € arrêtée au 28 janvier 2022 ; - les condamner solidairement à lui payer par provision les loyers et charges contractuels à titre d'indemnité d'occupation d'un montant 1.490€ par mois, jusqu'à la libération effective des lieux ; En conséquence, - les condamner solidairement à lui payer par provision': *la somme de 11.175 € au titre des indemnités d'occupation au 15 septembre 2022 ; *6.366,40 € au titre des dégradations locatives ; - les débouter de l'intégralité de leurs demandes ; - les condamner solidairement à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement d'un montant de 173,06 euros. Elle soutient que': - la maison a été louée en parfait état ainsi qu'il est démontré dans l'état des lieux d'entrée et les locataires sont tombés en arrérages de loyer dès le premier mois'; ils n'ont pas payé le dépôt de garantie, ainsi qu'il est démontré dans un courrier d'octobre 2021 qu'ils produisent eux-mêmes, - ils lui ont remis de faux bulletins de salaire (et de faux devis) de sorte qu'elle a déposé plainte contre eux et qu'ils ont été condamnés pénalement pour ces faits, - le commandement de payer délivré le 22 novembre 2021 à hauteur de 5.397,86 € est demeuré infructueux, la résiliation du bail doit donc être constatée, - ils ont quitté les lieux en septembre 2022 sans l'en informer ni même remettre les clés, - ils ne contestent pas la résiliation du bail, - l'impayé locatif doit être actualisé jusqu'en septembre 2022 soit 11'175 €, - les locataires sont à l'origine de la dégradation de la piscine et notamment le liner'; s'agissant de réparations locatives ils doivent être condamnés au paiement de la somme de 6 366,40 €, - leurs demandes reconventionnelles seront rejetées en ce que d'une part, ils ont loué le logement sans faire état du manque de meubles, ils ne démontrent pas les dysfonctionnements qu'ils invoquent ni même de préjudice de jouissance, - elle précise qu'elle avait accepté de rembourser des travaux sur présentation de factures ce qui n'a pas été fait'; ils n'ont présenté d'attestation d'assurance que pour un mois'; - ils n'ont pas procédé à l'entretien de la chaudière'; les pièces non chauffées n'étaient pas comprises dans l'assiette du bail (garage), - les appelants sont entrés dans les lieux avec de faux documents et ne se sont acquittés d'aucune somme alors qu'en contrepartie elle rembourse un crédit immobilier'; - elle leur a en effet écrit pour mettre fin au bail mais en vain'; - elle reconnaît l'intervention de tiers décrite exécutée dans le but de les faire partir mais conteste toute violence et reconnaît également qu'elle a fait l'objet d'un rappel à la loi pour ces faits. L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 janvier 2023. MOTIVATION Les parties ne contestent pas la résiliation du bail constatée par le juge des référés au 23 janvier 2022 ni le principe du paiement des loyers et, indemnités d'occupation. De sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces dispositions ni même, en conséquence, sur celles relatives aux dépens mis à la charge de M. [Y] [T] et Mme [O] et de l'article 700 du code de procédure civile. Elles invoquent mutuellement des créances provisionnelles. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. M. [Y] [T] et Mme [O] sollicitent': - la réduction du loyer, et de l'indemnité d'occupation, - une provision sur dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel et de jouissance au motif d'une incursion violente dans les lieux le 24 janvier 2022 par des personnes mandatées par Mme [J] qui les ont contraints de vivre dans un logement dégradé, leur mobilier ayant été endommagé alors qu'ils sont des personnes vulnérables. Or, leur demande de réduction de loyer n'est pas recevable dès lors que le bail est résilié et que leur appel ne porte pas sur la disposition de l'ordonnance qui a constaté la résiliation du bail. Et leurs demandes de réduction de l'indemnité d'occupation et de provision sur préjudice de jouissance font double emploi dès lors qu'elles sont fondées sur les mêmes faits de violation de domicile. Ils soutiennent que leurs meubles ont été endommagés et que les lieux ont été dégradés afin de nuire à leur occupation de sorte qu'ils ont vécu dans un logement dégradé jusqu'à leur départ des lieux. Mme [J] reconnaît l'intervention de tiers, exécutée dans le but de faire partir ses locataires mais conteste toute violence et reconnaît également qu'elle a fait l'objet d'un rappel à la loi pour ces faits commis le 24 janvier 2022. Ces faits incontestés par lesquels Mme [J] a tenté de se faire justice à elle-même constitue en effet un grave manquement du bailleur à la jouissance des lieux dès lors que le bail n'était pas encore résilié judiciairement, qui justifie sur le fondement de l'article 835 al2 du code de procédure civile, l'octroi d'une provision à valoir sur le préjudice définitif. Aux termes de leur plainte M. [Y] [T] dénonçait non seulement des faits de violence sur leurs personnes, le déménagement de leurs meubles dans la rue mais également la dégradation des lieux de nature à nuire à une occupation paisible (changement de serrure, enlèvement des volets et fenêtres) justifiés par des photographies sur lesquelles Mme [J] n'a formulé aucune contestation. Dans ces conditions, considérant les conditions de logement dégradées depuis l'intervention musclée du 24 janvier 2022, le montant incontestable de la provision à allouer à M. [Y] [T] et Mme [O] peut être fixé à la somme de 745€ par mois jusqu'au départ des lieux soit 5587€. En revanche, la demande provisionnelle de M. [Y] [T] et Mme [O] en indemnisation de leur préjudice matériel se heurte à une contestation sérieuse en l'absence de preuve objective des dégradations de leur mobilier. En effet, cette demande n'est fondée que sur des pièces que les demandeurs se sont établies à eux-mêmes telles que leur lettre de réclamation du 22 octobre 2021 contredite par les mentions de l'état des lieux d'entrée'; une facture du magasin Cdiscount du 2 octobre 2021 de 165,9 € qui ne permet pas de connaître l'objet ou matériel acquis ni sa destination, de même pour les tickets d'achat aux magasins Leroy Merlin et Sodipa, des photographies non datées et qui ne permettent pas d'identifier s'il s'agit des lieux loués. De sorte que leur demande de provision sur préjudice matériel doit être rejetée comme se heurtant à une contestation sérieuse. Mme [J] sollicite le paiement des loyers et de l'indemnité d'occupation de 1490€ par mois jusqu'à la libération des lieux le 15 septembre 2022 et formule une demande reconventionnelle en paiement de réparations de dégradations commises par les locataires relatives à l'état de la piscine. M. [Y] [T] et Mme [O] ne contestent pas ne pas avoir régularisé les causes du commandement de payer du 22 novembre 2021. Ils invoquent en premier lieu, les dispositions du bail qui bien que dit meublé, ne contenait pas les meubles meublants indispensables visés aux articles 25 de la loi du 6 juillet 1989. Mais ils ne contestent pas la validité de ce bail et ne justifient pas avoir formulé une mise en conformité dès l'origine. En effet, ce n'est que dans leur courrier du 22 octobre 2021, en réponse à celui de la bailleresse du 20 octobre leur reprochant le défaut de paiement du loyer, du dépôt de garantie et l'absence de réalisation de travaux, qu'ils ont fait état de l'absence de meubles meublants en suffisance sans pour autant formuler d'exigence à cet égard. Et ils ne justifient d'aucune demande postérieure. Puis, les locataires affirment dans leur courrier en LRAR du 22 octobre 2021 avoir réglé les 15 jours d'août et le dépôt de garantie et avoir obtenu l'accord de la bailleresse pour la gratuité du loyer de septembre en contrepartie des réparations effectuées dans les lieux. Et ils produisent un SMS de Mme [J] daté du 12 octobre 2021 sollicitant de ses locataires le paiement du loyer d'octobre en espèces «'comme vous l'aviez fait pour août'». Il s'agit donc de la part de la bailleresse d'une reconnaissance du paiement de la somme de 745€ pourtant visée au commandement de payer au titre du loyer d'août. En revanche, ils ne justifient pas du paiement en espèces du dépôt de garantie ainsi qu'ils l'affirment dans ce courrier, mais Mme [J] ne le réclame pas aux termes de son dernier décompte, ni de la gratuité du loyer de septembre en compensation de la réalisation de travaux ni de la réalisation des dits travaux dont par ailleurs il n'est pas clairement ni précisément exposé du détail et ce alors que l'état des lieux ne note aucune dégration et que dans leur courrier du 22 octobre ils reconnaissaient avoir pris à leur charge l'entretien et la «'remise en beauté'» de la maison sans demander de remboursement. Ainsi au titre des loyers échus M. [Y] [T] et Mme [O] doivent la somme de 4470€ au titre des loyers de septembre, octobre et novembre 2021 (déduction faite du loyer d'août). Et, si la demande en paiement des loyers jusqu'à la résiliation constatée le 23 janvier 2022 par le premier juge, est incontestable en revanche, en l'absence d'état des lieux de sortie, la preuve n'est pas rapportée de l'imputabilité aux locataires du montant des réparations de la piscine. En conséquence, Mme [J] ne justifie pas de l'obligation des locataires au paiement de réparations locatives. Sa demande se heurtant à une contestation sérieuse de l'obligation de M. [Y] [T] et Mme [O] épouse [Y] [T], elle sera rejetée. En conséquence il sera dit que la créance provisionnelle de M. [Y] [T] et Mme [O] épouse [Y] [T] s'élève à 5587€ et celle de Mme [J] s'élève à 4470€. Les parties succombant toutes deux les dépens d'appel seront partagés entre elles. PAR CES MOTIFS La cour statuant dans la limite de sa saisine - Infirme l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 3 juin 2022 en ce qu'il a': *condamné solidairement M. [N] [T] ayant pour nom d'usage [Y] [T] et Mme [M] [O] à verser à Mme [G] [J] une somme de 8219 € à titre de provision à valoir sur les loyers impayés jusqu'au mois de janvier 2022 compris, *condamné solidairement [N] [T] ayant pour nom d'usage [Y] [T] et Mme [M] [O] à verser à Mme [G] [J] une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges à titre d'indemnité d'occupation, soit la somme de 1490 € depuis le mois de février 2022 compris, et ce jusqu'au jour de la libération effective des lieux. Statuant à nouveau': - Condamne Mme [J] à verser à M. [T] ayant pour nom d'usage [Y] [T] et Mme [O] épouse [Y] [T] la somme de 5587€ à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation du 1er février au 15 septembre 2022 - Déboute M. [T] ayant pour nom d'usage [Y] [T] et Mme [O] épouse [Y] [T] de leurs demande visant la réduction de loyer et leur demande de provision à valoir sur un préjudice matériel. - Condamne M. [T] ayant pour nom d'usage [Y] [T] et Mme [O] épouse [Y] [T] à verser à Mme [J] la somme provisionnelle de 4470€ au titre des loyers échus. - Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute les parties de leur demande. - Condamne M.[T] ayant pour nom d'usage [Y] [T] et Mme [O] épouse [Y] [T] d'une part, et Mme [J] d'autre part, aux dépens d'appel pour moitié chacun. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT I. ANGER C. BENEIX-BACHER