Cour d'appel, 23 mars 2023. 21/00624

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 23 MARS 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00624 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC4XP Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Octobre 2020 -Juge des contentieux de la protection d'Aubervilliers - RG n° 11-19-1046 APPELANTE Madame [H] [D] née le [Date naissance 3] 1976 à [Localité 4] (93) [Adresse 1] [Localité 4] Représentée et assistée par Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1414 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/048456 du 29/12/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMEE E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA VILLE D'[Localité 4] - OPH D'[Localité 4] Etablissement public à caractère industriel et commercial immatriculé au RCS de [Localité 5] sous le n°279 300 206, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 6 décembre 2010, l'Office Public de l'Habitat d'[Localité 4] a consenti à Mme [H] [D], la location d'un appartement à usage d'habitation, sis [Adresse 1] à [Localité 4] [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel actualisé de 481,37 euros charges comprises. Le 2 septembre 2019, l'Office Public de l'Habitat d'[Localité 4] a fait signifier à Mme [H] [D] un commandement de payer la somme de 1612,79 euros au titre des loyers et charges impayés. Par acte d'huissier de justice du 26 novembre 2019, l'Office Public de l'Habitat d'[Localité 4] a assigné Mme [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'[Localité 4] et demande de : - à titre principal, constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise ; - à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire; - en tout état de cause : - ordonner l'expulsion de Mme [H] [D] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique; - condamner Mme [H] [D] au paiement des sommes suivantes: - 2659,11 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrétée au 7 novembre 2019 ainsi qu'aux termes échus et impayés postérieurs jusqu'au jour du prononcé du jugement avec intérêts de droit au taux légal à compter de la date de l'assignation ; - une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer mensuel, charges comprises et ce à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective des lieux loués, - 500 euros à titre de dommages et intérêts, - 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - les entiers dépens, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Par jugement contradictoire entrepris du 27 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'[Localité 4] a ainsi statué : - déclare irrecevable la demande d'acquisition de clause résolutoire insérée dans le bail formulée par l'Office Public de l'Habitat d'[Localité 4] ; - prononce la résiliation du bail conclu le 6 décembre 2010 entre l'Office Public de l'Habitat d'[Localité 4] et Mme [H] [D] relatif aux locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] [Adresse 1],à compter du présent jugement ; - ordonne en conséquence l'expulsion de Mme [H] [D] ainsi que tout occupant de son chef, des lieux sis (sic) - accorde à Mme [H] [D] un délai supplémentaire de six mois pour quitter les Iieux en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution ; - dit qu'à défaut pour Mme [H] [D] d'avoir volontairement quitté les Iieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants dc son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est conformement aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ; - rappelle qu'iI ne pourra étre procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les Iieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamne Mme [H] [D] à verser à I'Office Public de l'Habitat d'[Localité 4] la somme de 1119,02 euros au titre de l'arriéré locatif comprenant les Ioyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er septembre 2020 et incluant l'échéance du mois d'août 2020, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; - accorde à Mme [H] [D] des délais de paiement à compter de ce jour, assortis de l'obligation de s'acquitter de sa dette par 23 acomptes, les 22 premiers d'un montant de 50 euros et Ie dernier venant apurer le solde de la dette ; - dit que chaque paiement devra intervenir an plus tard avant le 15ème jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, - dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible 7 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception demeurée infructueuse, - dit que conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais du locataire expulsé, en un lieu que ce dernier aura choisi et qu'à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation aux locataires expulsés d'avoir à les retirer à Ieurs frais dans le délai fixé par décret en Conseil d'Etat ; - fixe, à compter de la résiliation du bail, I'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Mme [H] [D] au montant du loyer et des charges qui aurait été dus en I'absence de résiliation du bail et au besoin condamne Mme [H] [D] à verser à l'Office Public de l'Habitat d'[Localité 4] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de la signification de la présente décision et jusqu'à complète libération des Iieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ; - dit que les sommes versées à ce titre par Mme [H] [D] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ; - condamne Madame [H] [D] à verser à l'Office Public de l'Habitat d'[Localité 4] une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ; - déboute l'Office Public de l'Habitat d'[Localité 4] de ses autres demandes ; - condamne Mme [H] [D] à verser à l'Office Public de l'Habitat d'[Localité 4] une somme dc 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamne Mme [H] [D] aux entiers dépens de l'instance ; - ordonne l'exécution provisoire de la présente décision. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 4 janvier 2021 par Mme [H] [D], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 2 avril 2021 par lesquelles Mme [H] [D] demande à la cour de : Vu l'article 7-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Vu l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du Code Civil, -déclarer le bailleur irrecevable en ses demandes en raison de la prescription de la dette locative pour la période du 30 août 2013 au 26 novembre 2016, - suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et constater qu'il n'existe plus aucune dette locative qui n'était que de 1.098,56 euros au 1er septembre 2020, - débouter le bailleur de toutes ses demandes fins et conclusions, - ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du CPC au regard de l'équité. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 juillet 2021 au terme desquelles l'OPH d'[Localité 4] demande à la cour de : Vu l'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Vu les articles L 441-2, et R441-1 du code de la construction et de l'habitation, - rejeter l'appel principal et accueillir l'appel incident, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail formulée par l'Office Public de l'Habitat d'[Localité 4] -infirmer le jugement en ce qu'il a accordé à Madame [D] un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux, -infirmer le jugement en ce qu'il s'est limité à condamner Madame [D] à verser la somme de 1.119, 02 euros au titre de l'arriéré locatif, -infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a accordé à Madame [D] des délais de paiement par 23 acomptes, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité la condamnation de Mme [D] à verser 200 euros à titre de dommages et intérêts, -confirmer le jugement pour le surplus, - débouter Mme [D] de l'intégralité de ses demandes, - dire que Madame [D] ne justifie pas de ses allégations, en totale violation des dispositions des articles 9, 16 et 132 du Code de Procédure Civile, - dire et juger l'Office Public de l'Habitat de la ville d'[Localité 4] recevable et bien fondé en ses demandes, En conséquence, y faisant droit : - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, portant sur un [Adresse 1] situé [Adresse 1], -prononcer à titre subsidiaire la résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame [H] [D], - ordonner l'expulsion de Mme [H] [D] ainsi que de tous occupants de son chef, à compter de l'arrêt à intervenir, immédiatement et sans délai, avec l'appui de la force publique armée et d'un serrurier, - condamner Mme [H] [D] à payer à l'Office Public de l'Habitat d'[Localité 4] la somme de 1.536,95 euros au titre des loyers impayés à l'échéance du 31 juillet 2020 ainsi qu'aux termes échus et impayés postérieurs jusqu'au jour du prononcé de l'arrêt avec intérêts de droit au taux légal à compter de la date de l'assignation, - condamner Mme [H] [D] à payer une indemnité d'occupation égale au montant actuel du loyer et charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au contrat et en subira les mêmes majorations, et qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux dont s'agit, matérialisée par la remise des clefs, le procès-verbal d'expulsion ou de reprise, - condamner Mme [H] [D] à payer à l'OPH d'[Localité 4] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, -condamner Mme [H] [D] à payer l'OPH d'[Localité 4] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner Mme [H] [D] aux dépens. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'acquisition de la clause résolutoire L'OPH d'[Localité 4] produit l'accusé de réception électronique de la notification de l'assignation aux fins d'acquisition de la clause résolutoire à la préfecture de la Seine-Saint-Denis en date du 26 novembre 2019, de sorte que sa demande doit être déclarée recevable, infirmant le jugement entrepris sur ce point. En vertu de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative'. En l'espèce, Mme [D] n'avait pas apuré sa dette dans les deux mois suivant le commandement de payer du 2 septembre 2019, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies. Toutefois, elle justifie par la production du décompte actualisé du 10 octobre 2022 qu'elle est à jour de sa dette locative depuis le mois de décembre 2020, date du versement d'un rappel APL conséquent, et qu'elle s'acquitte depuis lors du paiement de ses loyers et charges. La dette locative étant réglée à ce jour, il convient d'accorder rétroactivement un délai jusqu'au jour de l'audience devant la cour par application de l'article 24 V précité, et de constater que, du fait de ce délai, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. Sur la résiliation judiciaire du bail L'article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable au jour de la conclusion du contrat de bail litigieux dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement ; dans ce cas, le contrat n'est pas résolu de plein droit ; la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts ; la résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé un délai au défendeur selon les circonstances. En l'espèce, il résulte des pièces produites que l'OPH d'[Localité 4] a mis Mme [D] en demeure de justifier de l'occupation du logement par courrier du 14 octobre 2018. Il produit un constat d'huissier du 8 mars 2019 dont il résulte que les lieux sont vides de tout occupant et d'effets personnels, il est procédé à la sécurisation des lieux par la pose d'une porte anti-effraction. L'huissier dresse un procès-verbal le 10 juillet 2019 lors de la restitution des clefs à Mme [D]. Un nouveau procès-verbal était dressé par huissier les 13, 18 et 22 janvier 2020 : le 13 janvier 2020 au matin, l'huissier a frappé à la porte, constaté que personne ne répondait et a placé un morceau de papier entre le battant de la porte et le bâti ; le 13 janvier au soir, l'huissier a constaté que personne ne répondait et que le papier était toujours en place, il en a été de même les 18 et 22 janvier 2020. Mme [D] conteste le défaut d'occupation personnelle du logement, et soutient qu'elle s'est absentée de son appartement durant quelques semaines pour des raisons familiales début 2019 et avoir constaté à son retour qu'une porte anti-effraction avait été installée, dont elle n'avait obtenu la dépose que tardivement, le 10 juillet 2019, du fait de l'inertie de son bailleur. Il résulte de ces éléments que le logement a été inoccupé par Mme [D] du 8 mars au 10 juillet 2019, soit pendant 4 mois et deux jours, et qu'il était de nouveau inoccupé entre le 13 et le 22 janvier 2020. Toutefois, depuis lors, Mme [D], qui justifie de la consommation d'électricité et de gaz dans les lieux loués pour la période 2019-2020, est à jour du paiement de ses loyers. Devant le juge de l'exécution, saisi d'une demande de délais avant expulsion par la locataire, l'OPH d'[Localité 4] ne s'est pas opposé à la demande en soulignant que Mme [D] était à jour de ses loyers, ce qui a conduit le juge de l'exécution à lui accorder un délai de 24 mois pour se maintenir dans les lieux par jugement du 15 février 2022. Il convient dès lors de juger que les absences de la locataire pendant 4 mois en 2019 et quelques jours en 2020 sont insuffisantes pour justifier la résiliation du bail, qui sera rejetée, infirmant le jugement entrepris sur ce point. Sur la dette locative Ainsi qu'il a été précisé plus haut, il résulte du décompte locatif en date du 10 octobre 2022 que Mme [D] est à jour du paiement des loyers et des charges. En conséquence, il convient de débouter l'OPH d'[Localité 4] de sa demande à ce titre, infirmant le jugement entrepris. Sur les dommages et intérêts L'OPH d'[Localité 4] sollicite la somme de 500 euros au titre des multiples démarches entreprises pour déterminer l'occupation réelle du logement, sans préciser le fondement juridique de sa demande. Mme [D] ne s'étant absentée que 4 mois en 2019 et quelques jours en 2020, sans que ce manquement ait été considéré comme fautif, il convient de débouter l'OPH d'[Localité 4] de sa demande à ce titre, infirmant le jugement entrepris. Sur l'article 700 du code de procédure civile L'OPH d'[Localité 4], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, et sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et statuant à nouveau, Déclare recevable la demande d'acquisition de clause résolutoire insérée dans le bail formulée par l'OPH d'[Localité 4], Dit que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, Déboute l'OPH d'[Localité 4] de la totalité de ses demandes, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne l'OPH d'[Localité 4] aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président