Tribunal judiciaire, 19 février 2024. 22/01745

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 04 N° RG 22/01745 - N° Portalis DBZS-W-B7G-V4CH JUGEMENT DU 19 FEVRIER 2024 DEMANDEURS : M. [U] [I] [Adresse 2] [Localité 5] représenté par Me Maxime MOULIN, avocat au barreau de LILLE Mme [A] [H] épouse [I] [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Maxime MOULIN, avocat au barreau de LILLE DEFENDEUR : La S.C.I. MI&A radiée selon publication du BODACC en date du 9 décembre 2018, représentée par la SARL R&D sise [Adresse 4] à [Localité 7] et représentée par Me [B] [T] selon ordonnance en date du 29 juin 2019 [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Me Emilie GUILLEMANT, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 30 Juin 2023. A l’audience publique du 04 Décembre 2023, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 19 Février 2024. Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 19 Février 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier. EXPOSE DU LITIGE Selon compromis de vente en date du 7 novembre 2017, M. [U] [I] et Mme [A] [H] épouse [I], ci-après les époux [I], ont vendu à la SCI MI&A un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8] pour un prix de 210.000 euros. La vente a été conclue sous condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreuse, la réception de l'offre de prêt devant intervenir au plus tard le 21 décembre 2017. Une somme de 1.000 euros a été versée par la SCI MI&A à titre de séquestre. La réitération de la vente devait intervenir au plus tard le 7 février 2018. Un avenant a été conclu par les parties le 6 février 2018 aux fins de proroger le délai de réception des offres de prêt au plus tard le 20 février 2018 et la date de signature de l'acte authentique au plus tard le 16 mars 2018. La SCI MI&A n'a pas obtenu son prêt et la vente n'a pas été réitérée. Par courrier recommandé en date du 19 mars 2018, les époux [I] ont, par l'intermédiaire de leur conseil, mis en demeure la SCI MI&A de justifier du dépôt d'une demande de prêt conforme aux prescriptions du compromis et du refus de cette demande. Le 20 septembre 2018, la SCI MI&A a procédé à sa dissolution et liquidation par décision des associés. A la demande des époux [I], le président du tribunal de grande instance de Lille a, par ordonnance en date du 27 juin 2019, désigné la SELARL R&D, en la personne de Me [W] [L], en qualité de mandataire ad'hoc de la SCI MI&A. Suivant exploit délivré le 28 février 2022, M. [U] [I] et Mme [A] [H] épouse [I] ont fait assigner la société MI&A prise en la personne de son mandataire ad hoc, la société R&D, devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d'indemnisation de leurs préjudices. Les époux [I] ont saisi le juge de la mise en état d'un incident de communication de pièces sous astreinte. Par ordonnance en date du 13 avril 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande de communication de pièces. Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 31 mai 2023 pour les époux [I] et le 29 juin 2023 pour la société MI&A. La clôture des débats est intervenue le 30 juin 2023, et l’affaire fixée à l’audience du 4 décembre 2023. **** Aux termes de leurs dernières écritures, les époux [I] demandent au tribunal de : Vu les articles 1231 et suivants du code civil, juger sur la SCI MI&A a engagé sa responsabilité contractuelle à leur égard,fixer au passif de la SCI MI&A la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudices confondues,condamner la SCI MI&A à verser la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondues,condamner la SELARL R&D, es qualité de mandataire ad hoc de la SCI MI&A à régler la somme de 15.000 euros de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondues,juger que le dépôt de garantie de 1.000 euros leur sera attribué,ordonner la compensation,fixer au passif de la SCI MI&A la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,condamner la SELARL R&D, es qualité de mandataire ad hoc de la SCI MI&A, à régler la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,débouter la SCI MI&A, représentée par la SELARL R&D, de l'ensemble de ses demandes,la condamner aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières écritures, la société MI&A, représentée par la SELARL R&D, demande au tribunal de : Vu les articles 1103, 1104, 1217, 1224, 1231 et 1231-5 du code civil, débouter les époux [I] de leurs demandes,condamner solidairement ou in solidum les époux [I] à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,condamner solidairement ou in solidum les époux [I] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,ordonner le déblocage de la somme séquestrée à son profit,condamner solidairement ou in solidum les époux [I] aux dépens. Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il convient d'indiquer que les époux [I] ont adressé par RPVA le 30 juin 2023 un message intitulé « demande de report de l'ordonnance de clôture » suite à la communication de conclusions en défense le 29 juin 2023. Pour autant, ils n'ont pas saisi le juge de la mise en état ou le tribunal de conclusions écrites aux fins de révocation de la dite ordonnance de sorte que le tribunal n'est saisi d'aucune demande en ce sens. Sur la responsabilité de la SCI MI&A Les époux [I] indiquent, de manière laconique, qu'ils n'entendent pas réclamer la clause pénale figurant au compromis de vente d'un montant de 10.000 euros dès lors que, selon eux, elle « ne trouve pas à s'appliquer puisqu'une condition n'a pas été remplie et, trouverait-elle à s'appliquer, le montant arrêté est manifestement insuffisant au regard du préjudice subi » (page 6 des conclusions). Ils entendent donc rechercher la responsabilité contractuelle de la SCI MI&A au visa des articles 1103 et 1104 du code civil lesquels prévoient respectivement que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ». Ils font valoir que la SCI MI&A a manqué à ses obligations contractuelles puisqu'elle n'a ni notifié son refus de prêt, ni répondu à la mise en demeure qui lui a été adressée et qu'elle a refusé le prêt qui lui été accordé pour des raisons injustifiées. Ils réclament la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts. La SCI MI&A soutient quant à elle avoir répondu à ses engagements contractuels en justifiant des refus de prêt. Sur ce, le tribunal relève que le compromis de vente comporte une clause pénale ainsi rédigée : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de DIX MILLE EUROS (10.000,00 EUR) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente ». Par cette clause, les parties ont donc expressément convenu à l'avance d'une évaluation forfaitaire des dommages intérêts dus par une partie en cas d'inexécution contractuelle de sorte que c'est à tort que les époux [I] indiquent que cette clause n'a pas vocation à s'appliquer. Ceci étant dit, il convient de rappeler qu'en application de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. S'il incombe à l'acquéreur de démontrer qu'il a sollicité un financement conforme aux termes du contrat, il incombe au créancier d'une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci. La vente a été conclue sous la condition suspensive d'obtention par la SCI MI&A d'un prêt d'un montant maximum de 240.000 euros avec une durée maximale de remboursement de 20 ans et un taux nominal d'intérêts maximum de 1,80% l'an (hors assurances). La réception de l'offre de prêt devait intervenir au plus tard le 21 décembre 2017 et, par avenant en date du 6 février 2018, les parties ont convenu de proroger ce délai au 20 février 2018. Le compromis prévoit que « l'obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l'ACQUEREUR au VENDEUR par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivants l'expiration du délai ci-dessus. A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le VENDEUR aura la faculté de mettre l'ACQUEREUR en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu ». Le tribunal relève que les parties n'ont pas entendu exiger de la SCI MI&A qu'elle justifie du refus de plusieurs banques de sorte qu'il doit être considéré qu'un seul refus, dès lors que le prêt sollicité correspond aux exigences contractuelles, suffit. Il ressort des pièces versées aux débats que le 24 janvier 2018, la SCI MI&A a obtenu de la Banque Populaire du Nord une attestation d'accord en vue de consentir un prêt de 210.000 euros sur une durée de 240 mois au taux de 1,40%. Cette attestation a été transmise dès le lendemain au notaire des vendeurs. Les époux [I] se fondent sur cette attestation pour considérer que la SCI MI&A, qui avait obtenu un financement, a ensuite volontairement refusé le dit prêt, manquant ainsi à ses obligations contractuelles. Or, il ressort clairement de cette attestation que l'accord de prêt de la Banque Populaire est soumis à certaines conditions, à savoir le cautionnement de la SACCEF et la caution solidaire de M. [X], l'un des associés de la société, l'acceptation de l'emprunteur par la compagnie d'assurance au bénéficie de l'assurance et un apport personnel de 19.000 euros. Il ne s'agissait donc que d'un accord de principe et non d'un accord ferme et définitif. La chronologie des évènements montre que, contrairement à ce qu'ils soutiennent, les époux [I] ne pouvaient ignorer qu'il ne s'agissait que d'un accord de principe soumis à condition. En effet, outre que cela ressortait clairement de l'attestation transmise le 25 janvier 2018, si la SCI MI&A avait obtenu de la banque un accord ferme et définitif sur sa demande de prêt, elle n'aurait pas eu besoin d'une prorogation du délai pour justifier d'une offre. Or, par un avenant du 6 février 2018, les époux [I] ont accepté de proroger ce délai au motif qu'à cette date, la SCI MI&A n'avait pas encore obtenu d'accord de crédit, ainsi qu'il est indiqué dans l'avenant. A ce stade, ils savaient donc que, malgré l'attestation reçue par leur notaire le 25 janvier 2018, l'acquéreuse ne disposait pas de son prêt. C'est donc à tort qu'ils indiquent qu'en régularisant un avenant, la SCI MI&A a nécessairement signifié aux vendeurs qu'il n'existait aucune difficulté concernant l'exécution des conditions fixées par la banque. Il s'avère que la Banque Populaire a finalement refusé, selon attestation du 7 mars 2018 (et non 2017), de consentir le dit prêt rappelant que l'attestation d'octroi de prêt était subordonnée à une double condition à savoir le cautionnement de M. [X] et le cautionnement de la SACCEF, laquelle n'entendait se porter caution que sous la condition d'obtenir la caution de M. [D] [S], le second associé. Ce dernier ayant refusé de se porter caution, la SACCEF a refusé d'apporter son cautionnement et le prêt a été refusé. Il ne peut être considéré qu'en refusant qu'un des associés se porte caution, la SCI MI&A a empêché l'accomplissement de la condition suspensive alors qu'elle n'était pas tenue d'accepter toutes les conditions de la banque mais seulement de solliciter un prêt conforme aux caractéristiques convenues entre les parties. Cette attestation de refus de prêt a été transmise le jour même au notaire des vendeurs. Bien que l'attestation du 7 mars 2018 ne reprenne pas les caractéristiques du prêt sollicité, celles-ci figuraient dans l'attestation du 24 janvier 2018 et correspondaient bien aux exigences contractuelles. Il ne peut en effet être reproché à la SCI MI&A d'avoir sollicité un montant inférieur à ce qui avait été prévu au compromis, cette diminution étant de nature à favoriser l'obtention du dit prêt, la durée du prêt restant quant à elle identique. De la même manière, si le taux sollicité était inférieur à celui fixé dans le compromis, il convient de rappeler que ce taux correspond à un taux maximal et non à un taux minimal. Ces éléments établissent que la SCI MI&A a rempli ses obligations contractuelles en sollicitant un prêt correspondant aux caractéristiques prévues au compromis et en justifiant d'un refus de prêt. Si l'attestation de refus de prêt de la BNP, en date du 18 décembre 2017, ne reprend pas les caractéristiques précises du prêt sollicité, notamment la durée et le taux, cela est sans incidence dès lors que la SCI MI&A a justifié d'un refus de prêt et qu'il n'était pas exigé qu'elle justifie du refus d'une deuxième banque. Il ne peut être soutenu qu'en ne justifiant pas d'un refus de prêt avant le 21 février 2018, la SCI MI&A aurait renoncé à la condition suspensive d'obtention du prêt, cette renonciation n'étant nullement prévue au contrat. Par ailleurs, le délai ainsi fixé est un délai butoir pour justifier de la réception d'une offre et non du refus de prêt. La SCI MI&A a transmis immédiatement au notaire des vendeurs le refus de la Banque Populaire du Nord de sorte qu'aucune mauvaise foi ne peut être retenue à son égard. Le contrat prévoit que le vendeur peut mettre l'acquéreur en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, ce que les époux [I] ont fait le 19 mars 2018. Ils n'ont pas obtenu de réponse à cette lettre. Toutefois, l'absence de réponse à cette demande de la part de l'acquéreur a seulement pour effet d'entraîner la caducité de plein droit du compromis et de libérer le vendeur de ses engagements. En outre, en l'absence de justificatifs, l'acquéreur perd le droit de recouvrer le dépôt de garantie. En aucun cas le compromis ne prévoit que l'absence de réponse à la mise en demeure aurait pour conséquence de considérer que la condition suspensive d'obtention du prêt est réputée accomplie. Dans ces conditions, faute pour les époux [I] d'établir que la SCI MI&A aurait empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt et ainsi manqué à ses obligations contractuelles, leur demande d'indemnisation sera nécessairement rejetée. De manière surabondante, le tribunal relève qu'ils sollicitent la somme de 15.000 euros, tout en indiquant qu'il ne s'agit pas de la clause pénale, sans toutefois verser au débat la moindre pièce permettant d'établir la réalité du préjudice qu'ils invoquent. Sur la restitution de la somme séquestrée Le compromis de vente prévoit que « en cas de non réalisation des présentes hors la faute de l'ACQUEREUR, le VENDEUR donne dès maintenant pouvoir au séquestre de remettre les fonds à l'ACQUEREUR ». Aucune faute n'ayant été retenue à l'encontre de la SCI MI&A, la somme séquestrée par elle doit lui revenir. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'exercice d'une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif. La SCI MI&A se contente d'alléguer que la procédure est particulièrement abusive sans apporter aucun élément permettant d'établir que les demandeurs auraient de manière fautive engagé la présente procédure. En outre, elle ne justifie nullement du préjudice qui en serait prétendument résulté. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”. Succombant en l'instance, les époux [I] seront condamnés solidairement aux dépens ce qui entraîne rejet de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande d'allouer à la SCI MI&A la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort, Déboute M. [U] [I] et Mme [A] [H] épouse [I] de leur demande de dommages et intérêts formées à l'encontre de la SCI MI&A, représentée par la SELARL R&D, prise en la personne de Me [B] [T], Ordonne la restitution de la somme de 1.000 euros séquestrée auprès de Me [G] [V], notaire à [Localité 9], à la SCI MI&A, représentée par la SELARL R&D, prise en la personne de Me [B] [T], Déboute la SCI MI&A, représentée par la SELARL R&D, prise en la personne de Me [B] [T] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, Condamne solidairement M. [U] [I] et Mme [A] [H] épouse [I] aux dépens, Condamne solidairement M. [U] [I] et Mme [A] [H] épouse [I] à verser à la SCI MI&A, représentée par la SELARL R&D, prise en la personne de Me [B] [T], la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de leurs autres demandes, Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision. Le greffier,Le président,