Cour d'appel, 07 mai 2024. 22/03742

N° RG 22/03742 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LRSV N° Minute : C2 Copie exécutoire délivrée le : à : Me Bruno LUCE la SELARL GPS AVOCATS AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 07 MAI 2024 Appel d'un jugement (N° R.G.11-21-000710 ) rendu par le Juge des contentieux de la protection de Valence en date du 01 septembre 2022, suivant déclaration d'appel du 17 octobre 2022 APPELANT : M. [M] [P] né le 13 septembre 1959 à [Localité 5] [Adresse 3] [Localité 2] représenté par Me Bruno LUCE, avocat au barreau de VALENCE INTIMÉ : M. [F] [G] né le 1 février 1967 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Me Florence SERPEGINI de la SELARL GPS AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, Mme Ludivine Chetail, conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 20 février 2024, Mme Emmanuèle Cardona, présidente chargée du rapport, assistée de Caroline Bertolo, greffière, en présence de Tiffany Cascioli, greffière stagiaire, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Suivant bail verbal du mois de mars 2014, M. [F] [G] a donné à bail à M. [M] [P] des locaux d'une superficie d'environ 350m2 sur la commune d'[Localité 2] (26). Les locaux ont été aménagés à usage d'habitation par M. [M] [P]. Par acte d'huissier de justice en date du 26 septembre 2019, M. [G] a donné congé à M. [P] sur le fondement de l'article 1736 du code civil. Suivant acte d'huissier de justice en date du 29 avril 2020, M. [P] a fait citer M. [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence aux 'ns de constater la nullité du congé délivré, en ce que ledit congé n'est pas conforme à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Par jugement en date du 26 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Valence a constaté la nullité dudit congé. Par exploit délivré en date du 30 avril 2021, M. [P] a fait citer M. [G] à l'effet de le voir condamner au paiement de dommages et intérêts concernant les augmentations de loyers, de ceux inhérents au défaut de diagnostics et du remboursement des dépenses engagées pour les travaux effectués. Par jugement en date du 1er septembre 2022, le tribunal judiciaire de Valence a : - Déclaré les demandes de M. [M] [P] irrecevables étant prescrites, - Prononcé la résiliation judiciaire du bail verbal conclu en mars 2014 entre M. [F] [G] d'une part et M. [M] [P], d'autre part, - Ordonné l'expulsion de M. [M] [P] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l'aide de la force publique, - Rappelé qu'en application des dispositions des articles L 412-l et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Pexpulsion d°un lieu habité ne peut être poursuivie qu'a l'expiration d'un délai de deux mois suivant un commandement d'avoir a libérer les locaux, - Rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - Dit que les dispositions de l'article L 412-6 alinéa 1er du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, - Condamné M. [M] [P] à payer à M. [F] [G] une indemnité mensuelle d'occupation égale au dernier montant du loyer dû en cas de non résiliation du bail en ce compris sa révision outre les charges dûment justi'ées et ce jusqu'à libération effective des lieux, - Dit que cette indemnité d'occupation sera due au prorata du temps de présence de M. [M] [P], à terme échu, et qu'elle produira intérêts au taux légal à compter de chaque date d'échéance, - Condamné M. [M] [P] apayer à M. [F] [G] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts, - Débouté M. [F] [G] de sa demande au titre de la remise en état, - Condamné M. [M] [P] à payer à M. [F] [G] la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné M. [M] [P] aux dépens. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 17 octobre 2022, M. [P] a interjeté appel de l'entier jugement sauf en ce qu 'il a débouté M. [F] [G] de sa demande au titre de la remise en état. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Suivant dernières conclusions notifiées le 6 décembre 2022, dont le dispositif doit être expurgé de toutes mentions qui ne constituent pas des demandes, mais reprennent les moyens soutenus dans les motifs, M. [P] demande à la cour de : - Recevoir M. [M] [P] en son appel, En conséquence - Infirmer en tout point le jugement critiqué. - Dire que M. [M] [P] occupe les lieux loués à titre d'habitation principale et que le bail relève des dispositions la loi numéro 89'462 du 6 juillet 1989 relative au rapport locatif. En conséquence, - Dire que le bail ne prévoit pas de clause de révision du loyer, - Dire que le bailleur est tenu de rembourser les augmentations de loyer au titre des révisions successives, - Condamner M. [F] [G] à rembourser la somme de 3 379 euros (montant évalué au mois de décembre 2020), - Condamner M. [F] [G] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour ne pas avoir dressé le diagnostic de performance énergétique, - Condamner M. [F] [G] au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts pour ne pas avoir dressé le diagnostic sur l'état des risques naturels et technologiques , - Condamner M. [F] [G] à rembourser les dépenses engagées par M. [P], lesquelles s'élèvent hors industrie à la somme de 32 200 euros, - Condamner M. [F] [G] au paiement de la somme de 30 000 euros au titre de l'industrie, - Condamner M. [F] [G] à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance. Au soutien de ses demandes, M. [P] fait valoir qu'il est fondé à faire jouer la prescription quinquennale pour un bail ayant pris effet avant l'entrée en vigueur de la loi ALUR. Il ajoute, pour contester la résiliation judiciaire, que le bailleur ne pouvait ignorer la situation d'usage à titre de résidence personnelle. Relativement aux réévaluations de loyer, M. [P] estime que M. [G] n'a pas respecté les formes prescrites par l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1986 et sollicite donc le remboursement de l'indu payé. Il dénonce également le défaut de délivrance des diagnostics obligatoires et en demande réparation. Enfin, il sollicite le remboursement des travaux réalisés, indiquant que le bailleur ne pouvait ignorer ces travaux. Dans ses conclusions notifiées le 2 mars 2023, M. [G] demande à la cour de : - Confirmer en toutes ses dispositions le jugement en date du 1er septembre 2022. En cas de besoin, - Juger infondées toutes les demandes de M. [M] [P]. - Condamner M. [M] [P] au paiement de la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, outre aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites. Au soutien de ses demandes, M. [G] fait valoir qu'en matière de baux d'habitation, la prescription est triennale et que cette prescription s'applique aux baux renouvelés ou reconduits tacitement postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi ALUR. Relativement à l'indu, il indique que M. [P] ne peut calculer la somme réclamée qu'à l'aune de cette prescription triennale soit uniquement aux révisions de loyer intervenus après le 1er mai 2018 et fait valoir que ce dernier n'a payé aucune augmentation de loyer à compter de cette date. Il précise également que la créance de restitution doit être calculée non pas sur la base du loyer initial, mais sur le loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription. Enfin, concernant les travaux, M. [G] soulève au même titre que les autres demandes que la demande est prescrite. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 décembre 2023. MOTIVATION En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. Sur la prescription Sur la prescription des demandes au titre de l'indexation Aux termes de l'article 17 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. Il découle de cet article que le loyer ne peut être révisé que si le bail le prévoit. L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. Ce délai de prescription de l'article 7-1, alinéa 1, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, est applicable aux baux en cours à compter du 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de cette loi (3e chambre civile, 6 avril 2023 ' n° 22-13.778). En l'espèce, il n'est pas contesté que le bail consenti par M. [G] à M. [P] constitue un bail verbal. Il est constant que la révision annuelle du loyer ne peut avoir lieu que lorsqu'elle est prévue par une clause du bail et qu'à défaut, s'agissant de clauses non impératives en application de la loi du 6 juillet 1989, la partie qui s'en prévaut doit apporter la preuve de l'accord des volontés sur ce point. Les parties s'accordent à dire que le locataire a payé des montants de loyers différents résultant de l'indexation pratiquée par le bailleur et M. [P] justifie ainsi payer depuis janvier 2019 la somme de 620 euros. Cependant, la loi subordonne la révision du loyer à l'existence d'une clause dans le contrat et l'accord exprès et non équivoque du locataire ne peut se déduire du seul fait qu'il a payé sans protester le loyer augmenté et aurait ainsi renoncé implicitement au bénéfice des dispositions légales. Il convient dès lors de conclure que les sommes résultant de cette indexation n'étaient pas dues par le locataire. Toutefois, par l'effet de la prescription triennale, le locataire ne peut contester le jeu de l'indexation plus de trois ans avant sa demande et la créance de restitution ne peut être calculée sur la base du loyer initial, mais doit l' être sur celle du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription (3e civ. 6 juillet 2017 n° 16-16.426). Partant, c'est à bon droit que l'intimé soulève que M. [P] ne peut contester et demander le remboursement que des seules révisions intervenues postérieurement au 1er mai 2018, l'assignation datant du 30 avril 2021. Or, il apparaît en regard des pièces produites, qu'une seule augmentation effective est intervenue après cette date, à savoir l'augmentation de 20 euros à compter de janvier 2019 portant le loyer de 600 euros à la somme de 620 euros et qu'aucune autre augmentation n'est intervenue contrairement à ce que soutient M. [P], ainsi que cela ressort de ses propres relevés de compte (pièces n° 20 à 26 M. [P]). La créance de restitution s'élève ainsi à la somme de 20 X 24 mois = 480 euros, arrêtée au mois de décembre 2020, M. [P] n'actualisant pas sa demande. Le jugement sera infirmé de ce chef et M. [G] sera condamné à payer à M. [P] la somme de 480 euros. Sur la prescription de la demande tendant à l'obtention de dommages et intérêts pour défaut de diagnostic S'agissant de l'absence de remise par le bailleur du diagnostic de performance énergétique et l'état des risques naturels, il n'est pas contesté, en l'état, du caractère verbal du bail en date du mois de mars 2014. En regard de la prescription applicable, la demande est donc irrecevable. En tout état de cause, M. [P] ne peut se contenter d'invoquer une faute du bailleur dans le défaut de délivrance de ces documents et solliciter des dommages et intérêts sans aucunement faire la démonstration d'un préjudice. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur la prescription de la demande tendant au remboursement des travaux Aux termes de l'article 2224 du code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. » En l'espèce, M. [P] a entrepris des travaux de transformation du hangar, dès son entrée dans les lieux en mars 2014, de sorte que la prescription est acquise, étant précisé que l'assignation date du 30 avril 2021. Partant, la demande de M. [P] à ce titre est irrecevable. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur les demandes reconventionnelles de M. [G] Sur la résiliation et l'indemnité d'occupation Il résulte de l'article 1728 du code civil que le preneur est tenu d'user de la chose selon la destination qui lui a été donnée par le bail, l'article 1729 précisant que, si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, le bailleur peut faire résilier le bail. La cour rappelle que le caractère d'une location est déterminé, non pas par l'usage que le locataire a pu faire de la chose louée, mais par la destination que lui ont donnée, d'un commun accord, les parties contractantes ; la simple connaissance d'une situation irrégulière ne peut conférer un droit en l'absence de tout acte positif non ambigu valant autorisation. En l'espèce, il est constant que le bail verbal consenti entre les parties portait sur un hangar destiné à l'exercice de l'activité professionnelle de M. [P]. Il ressort des pièces versées au dossier que M. [P] a réalisé des travaux pour y installer son habitation principale et que si M. [G] a pu tolérer qu'il dorme sur place 'de temps en temps', cela 'devait être temporaire', 'des aménagements provisoires' (pièces 8,11,13), il n'a aucunement donné son accord pour la réalisation desdits travaux. Par ailleurs et comme l'a justement retenu le premier juge, il ressort que le montant du loyer fixé par les parties pour un hangar de 350 m2 ne correspond pas au montant d'un loyer classique pour une telle superficie, démontrant ainsi que la volonté des parties n'était pas une location à usage d'habitation. Partant, il convient ainsi de retenir un manquement du preneur du fait du changement de destination et de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour faute du preneur. En cas de maintien dans les lieux du locataire, il convient de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur le préjudice moral Aux termes de l'article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, M. [P] a initié cette instance en vue, notamment, d'obtenir le remboursement des travaux entrepris dans le hangar, alors qu'il les a initiés de sa propre initiative et sans l'accord de son bailleur, changeant la destination du local loué. Ces éléments suffisent à caractériser la mauvaise foi, quand bien même la cour fait droit à une infime partie de ses prétentions. Le préjudice de M. [G] et l'impact particulièrement fort de ladite instance découlent clairement des attestations produites sur lesquelles on peut lire : 'je constate que cette affaire l'affecte particulièrement'(pièce n°42), 'la famille [G] est en grande souffrance psychologique face à l'impensable' (pièce n°44), 'cette affaire les fait beaucoup souffrir. Ils sont tous les deux très affectés moralement par les accusations dont ils font l'objet' (pièce N°46), '[F] et [I] vivent ce procès comme une véritable injustice'(pièce n°48) ; c'est donc à bon droit que le premier juge a condamné M. [P] à payer à M. [G] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts. Le jugement sera confirmé de ce chef. L'appelant qui succombe sur la majeure partie de ses prétentions sera condamné à verser à M. [G] la somme de 2 000 euros au terme de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'appelant sera condamné aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi: Confirme le jugement sauf en ce qu'il a déclaré les demandes de M. [M] [P] irrecevables comme étant prescrites, les demandes relatives aux révisions du loyer ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Déclare la demande tendant au remboursement des révisions de loyer recevable ; Dit qu'aucune indexation ne pouvait être appliquée au loyer payé par M. [P] ; Condamne M. [G] à payer à M. [P] la somme de 480 euros à ce titre ; Condamne M. [P] à payer à M. [G] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [P] aux dépens d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE                                        LA PRÉSIDENTE