Texte intégral
Du 09 février 2024
5AA
SCI/ld
PPP Référés
N° RG 23/01237 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YAOF
S.A. RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES
C/
[S] [H], [M] [F]
- Expéditions délivrées à avocat et défendeurs
- FE délivrée à Me LAPORTE
Le 09/02/2024
Avocats : Me Corinne LAPORTE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 février 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY,
GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,
DEMANDERESSE :
S.A. RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Corinne LAPORTE (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DEFENDEURS :
Madame [S] [H]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Monsieur [M] [F]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Présents
DÉBATS :
Audience publique en date du 13 Octobre 2023
Délibéré en date du 8 décembre 2023, prorogé au 22 décembre 2023, prorogé au 18 janvier 2024 puis prorogé au 09 février 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Juin 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Les défendeurs ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2020, La SA RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES (RLF) a donné à bail à Madame [H] [S] et à Monsieur [F] [M], un appartement de type T3, sis [Adresse 1]. Le montant, hors charge du loyer, s'élève à 275,23 euros. Les charges sont d'un montant de 176,71 euros. Le montant mensuel de l'allocation logement est de 316 euros. Le montant de loyer résiduel restant à la charge du locataire est de 135,94 euros.
Par acte de commissaire de justice du 5 avril 2023, la RLF a fait délivrer à Madame [H] [S] et à Monsieur [F] [M] un commandement de payer la somme de 694,08 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte d'huissier du 19 juin 2023, la RLF a assigné Madame [H] [S] et Monsieur [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 1er septembre 2023 aux fins de voir :
"Condamner Madame [H] [S] et Monsieur [F] [M] à payer la somme principale de 1084,88 euros correspond aux sommes dues au titre des loyers et charges dus à la RLF ;
"Faire appliquer la clause résolutoire insérée dans le bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
"Prononcer leur expulsion ainsi que de toute personne vivant sous leur toit avec le concours de la force publique, si besoin ;
"Allouer à la requérante une indemnité égale au montant du loyer jusqu'au départ effectif des lieux ;
"Condamner solidairement les débiteurs à la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
"Condamner solidairement les débiteurs aux entiers frais et dépens de la procédure.
A l'audience du 1er septembre, l'affaire a été renvoyée au 22 septembre 2023, puis au 13 octobre 2023.
Lors de l'audience du 13 octobre 2023, la RLF, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 996,88 euros au jour de l'audience et précise ne pas avoir reçu d'instruction de la part de sa cliente. Le conseil précise que le paiement du loyer courant a repris par l'UDAF .
En défense, comparaissent Madame [H] [S] et Monsieur [F] [M] et expose qu'ils ne contestent pas la dette. Monsieur [F] indique qu'il travaille d'habitude en intérim, mais qu'il n'a pas de mission actuellement. Madame [H] n'occupe aucun emploi salarié. Leur seul revenu mensuel provient de la CAF, à savoir 1713, 99 euros. L'UDAF les aide à gérer leur budget et les défendeurs entendent demeurer dans les lieux. Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle 50 à 80 euros en sus du loyer courant.
La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 12 décembre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique, du 20 juin 2023, soit au moins deux mois avant la date de l'audience du 22 septembre 2023.
Aux termes de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les personnes morales bailleresse doivent
justifier également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 deux mois avant l'assignation. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien des versements des aides mentionnées. La société bailleresse justifie également ainsi avoir saisi la Caisse d'allocations familiales en date du 30 mars 2023, de sorte qu'aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La SA RLF a fait signifier à Madame [H] [S] et à Monsieur [F] [M] un commandement d'avoir à payer la somme de 689,08 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 5 avril 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Les locataires n'ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal. Ce défaut de régularisation fonde la SA RLF à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 6 juin2023 , par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins, l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que :
- pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
- ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
- si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que :
-Madame [H] [S] et Monsieur [F] [M] ont repris le paiement du loyer courant ;
-Madame [H] [S] et Monsieur [F] [M] sont en situation de reprendre le paiement du loyer courant, compte tenu d'un revenu mensuel de 1251,52 euros ;
-Madame [H] [S] et Monsieur [F] [M] sont en situation de régler le montant de sa dette, des aides étant susceptibles de lui êtres octroyées.
Par suite, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, la SA RLF sera autorisée à poursuivre l'expulsion de Madame [H] [S] et de Monsieur [F] [M].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [H] [S] et Monsieur [F] [M] seront tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges ( 451,94 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, au soutien de sa demande, la SA RLF produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 996,88 euros à la date du 10 octobre 2023.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [H] [S] et Monsieur [F] [M] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 996,88 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 10 octobre 2023 - échéance du mois de septembre 2023 incluse.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l'hypothèse où Madame [H] [S] et Monsieur [F] [M] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d'occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du mois d'octobre 2023.
Sur la solidarité
Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En application de l'article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l'article 220 du même code.
En l'espèce, Madame [H] [S] et Monsieur [F] [M] sont mariés.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Madame [H] [S] et Monsieur [F] [M].
Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner solidairement Madame [H] [S] et Monsieur [F] [M] à verser à la SA RLF la somme de 50 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :
CONSTATONS la réunion, à la date du 6 juin 2023, des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 15 juin 2020 entre Madame [H] [S] et Monsieur [F] [M] et la SA RLF, relatif au logement situé [Adresse 1] ;
CONDAMNONS solidairement Madame [H] [S] et Monsieur [F] [M] à payer à la SA RLF la somme de 996,88 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 10 octobre (échéance du mois de septembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Madame [H] [S] et à Monsieur [F] [M] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 20 mois à raison de 19 mensualités successives de 50 euros chacune, suivies d'une 20ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
-la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
-si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
-qu'en ce cas, à défaut pour Madame [H] [S] et à Monsieur [F] [M] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à son/leur expulsion et à celle de tous occupants de son/leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges ( 451,94 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [H] [S] et Monsieur [F] [M] à son paiement à compter du mois de novembre 2023, jusqu'à libération effective des lieux ;
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS solidairement Madame [H] [S] et à Monsieur [F] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS solidairement Madame [H] [S] et Monsieur [F] [M] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE une indemnité de 50 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
