Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRET DU 14 DECEMBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/07107 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFTRD
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 Mars 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 22/50712
APPELANTE
S.A.R.L. WARM prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
N° SIRET : 899 208 391
représentée et assistée par Me Hussein MAKKI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1930
INTIMÉE
S.A. GECINA prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
N° SIRET : 592 014 476
représentée et assistée par Me Olivier MAYRAND de la SELARL DMP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0162
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre
Jean-Christophe CHAZALETTE, Président
Patricia LEFEVRE, conseillère
Greffier, lors des débats : M. Olivier POIX
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
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Par acte sous seing privé du 3 avril 2021, la société Gecina a consenti un bail commercial à la société Warm, en cours de formation, portant sur des locaux situés au [Adresse 2]), moyennant un loyer annuel de 165 000 euros en principal, hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d'avance, à destination de restaurant et brasserie, à consommer sur place et à emporter.
La société Gecina a consenti au preneur une décote de loyer pour les deux premières années, le loyer étant ramené à la somme de 140 000 euros la première année, outre une franchise exceptionnelle d'un montant forfaitaire correspondant à six mois de loyer. En outre, une franchise additionnelle exceptionnelle a été accordée au preneur pour tenir compte de la durée de la fermeture administrative en vigueur à la date de prise d'effet du bail en raison de la crise sanitaire.
La société Warm s'est engagée à constituer au profit de la société Gecina une garantie bancaire autonome à première demande d'un montant de 123 750 euros, représentant neuf mois de loyers toutes taxes comprises.
Le 4 octobre 2021, la société Gecina a fait délivrer à la société Warm, d'une part, un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 47 317,46 euros dans un délai d'un mois, et d'autre part, un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à fournir la garantie autonome dans un délai d'un mois.
Par acte d'huissier du 2 décembre 2021, la société Gecina a fait assigner la société Warm devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 4 novembre 2021, ordonner l'expulsion de la société Warm et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier, condamner la société Warm à lui payer la somme provisionnelle de 56 034,73 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement, condamner la société Warm à lui payer la somme de 15 907 euros à titre d'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation jusqu'à la libération des lieux et condamner la société Warm au paiement d'une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Par ordonnance réputée contradictoire du 9 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 4 novembre 2021 ;
ordonné l'expulsion de la société Warm et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 2]) avec, le cas échéant le concours d'un serrurier et de la force publique ;
rappelé que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné la société Warm à payer à la société Gecina la somme provisionnelle de 56 034,73 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 4e trimestre 2021 inclus ;
condamné la société Warm à payer à la société Gecina une indemnité d'occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer tel qu'il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
condamné la société Warm à payer à la société Gecina la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné la société Warm aux dépens ;
dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande ;
rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par déclaration du 6 avril 2022, la société Warm a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 2 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour de :
A titre principal,
annuler l'ordonnance de référé ;
ordonner sa réintégration dans les lieux précédemment occupés sis [Adresse 2]), sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;
A titre subsidiaire,
infirmer l'ordonnance de référé de tous ses chefs ;
Statuant à nouveau,
constater l'existence de contestations sérieuses sur les chefs de demandes de la société Gecina ;
juger n'y avoir lieu à référé sur les chefs de demandes de la société Gecina ;
débouter la société Gecina de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre plus subsidiaire,
lui accorder un délai a posteriori de 6 mois et demi pour régler les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire ;
suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial la liant avec la société Gecina durant ce même délai ;
juger qu'elle s'est acquittée des causes du commandement litigieux dans le délai susvisé et en conséquence juger que la clause résolutoire n'est pas acquise ;
lui accorder les plus larges délais pour fournir la garantie autonome à première demande ;
suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial la liant avec la société Gecina durant ce même délai ;
si par extraordinaire il devait être fait droit à la demande de condamnation provisionnelle formulée par la société Gecina, lui accorder les plus larges délais pour s'acquitter de toute éventuelle condamnation à ce titre ;
En tout état de cause,
condamner la société Gecina au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d'appel dans les termes de l'article 696 du code de procédure civile.
La société Gecina, aux termes de ses dernières conclusions en date du 7 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de :
débouter la société Warm de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
confirmer l'ordonnance en date du 9 mars 2022 en toutes ses dispositions et y ajoutant :
condamner la société Warm à lui payer la somme provisionnelle de 141 368,75 euros ;
condamner la société Warm à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
la condamner aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 novembre 2022.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
SUR CE,
Sur l'annulation de l'ordonnance
La société Warm demande l'annulation de l'ordonnance au visa des articles 14 et 16 du code de procédure civile, en reprochant au premier juge de ne pas avoir vérifié qu'elle avait été valablement appelée à la procédure. Selon elle, l'huissier de justice n'a pas respecté les diligences imposées par l'article 653 du code de procédure civile. Elle affirme que l'huissier n'a pas mentionné d'une part, que les locaux sont en travaux et que le nom de l'ancien preneur est sur l'enseigne et, d'autre part, qu'aucune précision n'est donnée sur le dépôt de l'avis de passage. Elle soutient que la société Gecina, manquant à son obligation de bailleur, ne lui a pas remis les moyens d'accès à la boîte aux lettres, qui se trouve dans une partie commune accessible grâce à un badge. Elle ajoute que la société Gecina ne rapporte pas la preuve que les codes d'accès remis permettent l'accès à la boîte aux lettres.
Le premier juge ayant pu constater que l'huissier de justice avait valablement délivré son acte (pièce 18 Gecina) conformément à l'article 656 du code de procédure civile dès lors qu'ayant vérifié que la société Warm demeurait bien sur place, il n'a pas pu rencontrer aucune personne habilitée sur place, ainsi qu'il le confirme dans son courrier du 3 mai 2022 (pièce 46 Warm) et a laissé sur place un avis de passage. C'est par voie d'allégation que la société Warm prétend qu'elle ne pouvait pas accéder à sa boîte à lettre faute de badge d'accès, alors qu'elle produit elle-même un courriel du bailleur du 24 novembre 2021 (pièce Warm 52) lui donnant les codes d'accès, « dans l'attente » de la réception des badges. Elle ne produit aucun élément permettant de démontrer que ces codes d'accès ne permettent pas de parvenir aux boîtes à lettres de l'immeuble, alors que la charge de la preuve repose sur elle.
En définitive, compte tenu des mentions du procès-verbal de signification de l'acte d'assignation, le premier juge s'est suffisamment assuré que la société Warm avait été appelée à comparaître devant lui, au sens de l'article 14 précité. La demande d'annulation de l'ordonnance sera rejetée.
Sur la clause résolutoire
En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire à l'article 10.1.1. Le commandement de payer du 4 octobre 2021 reproduisait intégralement cette clause résolutoire et l'article L. 145-41 du code de commerce.
Il apparaît que les causes du commandement n'ont pas été payées dans le délai d'un mois, ainsi qu'il résulte du décompte produit par la société Gecina. Sans contester ne pas avoir payé les sommes dues dans le délai prescrit, la société Warm fait valoir que la mauvaise foi de la bailleresse a pour conséquence de rendre le commandement de payer nul, ce qui constituerait une contestation sérieuse. Elle explique que le bailleur savait qu'elle faisait exécuter d'importants travaux dans les locaux qui ne seraient pas terminés avant la mi-novembre 2021, de sorte que le restaurant n'était pas encore ouvert. Cependant, la société Warm ne démontre pas que la bailleresse avait consenti à l'abandon de loyers supplémentaires de sorte qu'elle était en droit, sans mauvaise foi, d'exécuter toutes les clauses du bail, y compris la clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer. Il n'y a donc aucune contestation sérieuse de ce chef.
Sur la demande de délais
En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, la société Warm fait valoir que les causes du commandement de payer ont été payées le 14 avril 2022 de sorte qu'elle est fondée à bénéficier a posteriori des délais de paiement de 6 mois et demi et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais. Cependant, il apparaît que la bailleresse a dû faire diligenter deux mesures de saisie attribution qui lui ont permis d'appréhender une somme de 5 405,66 euros, pour que la société Warm lui remette un chèque de 56 034,73 euros le même jour. Enoutre, les loyers courants n'ayant pas été réglé de manière régulière, ainsi qu'il résulte du décompte actualisé, le solde débiteur n'a jamais été apuré et s'est accru jusqu'à la somme de 100 492,77 euros au 7 novembre 2022 (pièce 19 Gecina). Enfin, si la société Warm développe longuement les travaux qu'elle a accompli dans les locaux litigieux et affirme qu'elle est un débiteur malheureux victime de circonstances particulières (allongement du chantier, répercussion de la pandémie), elle ne présente aucune situation comptable et bancaire, ni aucun prévisionnel d'activité, qui pourrait conduire à affermir la viabilité de son projet dans des proportions suffisantes pour que l'octroi de délai puisse être envisagé. La demande de délai sera rejetée, alors en outre que la société Warm ne conteste pas qu'elle ne parvient pas à remettre à la bailleresse la garantie autonome à première demande qu'elle s'était engagée à fournir et que cette défaillance a fait l'objet d'un autre commandement visant la clause résolutoire.
Dans ces conditions, la demande de délai sera rejetée et l'ordonnance entreprise sera confirmée du chef de l'acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail au 4 novembre 2021, et de l'expulsion des locaux litigieux. La demande de réintégration dans les lieux sera, par voie de conséquence, rejetée.
Sur les impayés
En vertu du 2e alinéa de l'article 835 du même code, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
En l'espèce, et compte tenu des développements qui précèdent, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné la société Warm au paiement provisionnel d'une somme de 56 034,73 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 4e trimestre 2021 inclus, et au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer tel qu'il résulterait du contrat outre les charges jusqu'à la libération des lieux.
L'actualisation de la provision à la somme de 100 492,77 euros pour les impayés de 2022 est sans objet et sera rejetée puisqu'elle est couverte par la condamnation à une indemnité d'occupation provisionnelle pour la période postérieure au 4 novembre 2021. Au demeurant, la société Gecina n'a pas demandé l'infirmation de l'ordonnance entreprise pour élever le montant de ses demandes.
Sur les autres demandes
Les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives à la charge des dépens et à l'indemnisation fondée sur l'article 700 du code de procédure civile seront confirmée.
la société Warm sera tenue aux dépens d'appel et condamnée au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 précité.
PAR CES MOTIFS,
Rejette la demande d'annulation de l'ordonnance entreprise ;
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Condamne la société Warm à payer à la société Gecina une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure pénale ;
Condamne la société Warm aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
