Tribunal judiciaire, 27 mai 2024. 23/01955

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGEMENT procédure accélérée au fond 66A Minute n° 24/485 N° RG 23/01955 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YFXZ 4 copies GROSSE délivrée le27/05/2024 àMe Isabelle AIZPITARTE la SELARL BALLADE-LARROUY Rendue le VINGT SEPT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 25 Mars 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE COMMUNE DE [Localité 3], [Adresse 4] agissant poursuites et diligences de son Maire, domicilié en cette qualité en cette Mairie [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Isabelle AIZPITARTE, avocat au barreau de BORDEAUX DÉFENDEUR Monsieur [G] [S] [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Maître Pierre-olivier BALLADE de la SELARL BALLADE-LARROUY, avocats au barreau de BORDEAUX I - FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte du 12 septembre 2023, la Commune de [Localité 3] a fait assigner Monsieur [S] [G] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond afin, au visa des articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, L.324-1-1 du code du tourisme et 481-1 du code de procédure civile, de voir : - condamner le défendeur à une amende d’un montant maximal de 50.000 euros pour changement irrégulier de destination d’un immeuble à usage d’habitation, dont le produit lui sera intégralement versé ; - ordonner en tant que de besoin le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, sous astreinte d’un montant maximum de 70 000 euros par jour, le produit de l’astreinte étant intégralement reversé à la commune ; - l’autoriser à défaut, à faire expulser les occupants et effectuer les travaux nécessaires, d’office et aux frais du propriétaire ; - le condamner à lui payer une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. La demanderesse expose que Monsieur [S] est propriétaire notamment d’un appartement d’une superficie de 70 m2 situé [Adresse 1] ; qu’il résulte d’un procès-verbal d’infraction dressé le 10 février 2023 qu’il a modifié la destination de cet immeuble, initialement affecté à l’usage d’habitation, en le louant depuis le 1er janvier 2022 par l’intermédiaire de la plateforme AIR BNB en meublé touristique à des personnes n’ayant pas l’intention d’y établir leur résidence, sans avoir obtenu d’autorisation de changement d’usage ; que cette activité a généré un gain estimé à 32 760 euros. L’affaire, fixée à l’audience du 04 décembre 2023, a fait l’objet de renvois pour échange des conclusions des parties avant d’être retnue à l’audience du 25 mars 2024. Par ses dernières conclusions du 14 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la Commune de [Localité 3] maintient l’ensemble de ses demandes. Par conclusions du 26 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur [S] conclut au rejet des demandes et sollicite à titre subsidiaire la réduction de l’amende à l’euro symbolique et en tout état de cause la condamnation de la commune à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il fait valoir que le logement était destiné à devenir sa résidence principale après la séparation avec son épouse et qu’après y avoir réalisé fin 2021 des travaux de réhabilitation, il s’y est installé début 2022 et l’a proposé à la location pour compléter ses revenus dans la limite de 120 jours par an outre la location d’une chambre lorsque ses enfants n’y sont pas ; qu’il justifie de ce que le logement est sa résidence principale ; que contrairement aux calculs de l’inspectrice, 88 réservations ont été faites pour une chambre et non pour le logement entier, de sorte qu’il n’a pas excédé le nombre de 120 nuitées. II - MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes principales : La Commune fonde ses demandes sur deux délibérations, l’une du conseil communautaire de [Localité 3] Métropole du 07 juillet 2017, l’autre du conseil municipal de [Localité 3] du 10 juillet 2017 qui ont respectivement soumis toute location de courte durée à “une clientèle de passage” à une déclaration préalable, et réglementé strictement les locations de courts séjours touristiques sur la ville de [Localité 3]. Un règlement municipal sur les changements d’usage des locaux d’habitation et les compensations en cas de changement de destination a été annexé à la délibération du 10 juillet 2017. L’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation soumet, dans les communes de plus de 200.000 habitants, le changement d’usage d’un bien immobilier à une autorisation préalable du maire de la commune. Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. L’article L.631-7 dernier alinéa précise que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage. L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation punit d’une amende civile d’au plus 50.000 euros par local irrégulièrement transformé toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L.631-7, ou ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article. Par ailleurs, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans le délai qu’il fixe ; il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé, dont le produit est intégralement versé à la commune. Pour l'application des dispositions énoncées supra, il appartient à la Commune de [Localité 3] d’établir un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement résultant du fait de louer un local meublé antérieurement destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Il n’est pas contesté en l’espèce que le logement en cause était antérieurement destiné à l’habitation. La location du logement en meublé de tourisme est par ailleurs établie par le procès-verbal daté du 10 février 2023. Le défendeur oppose que contrairement aux assertions de la commune, ce logement constitue sa résidence principale depuis le début de l’année 2022. Il produit pour en justifier divers documents et factures, une déclaration de revenus 2021 mentionnant un changement d’adresse au [Adresse 1] au 1er mars 2022, deux attestations de témoins et une attestation d’assurance confirmant qu’il est propriétaire du logement litigieux. La commune oppose cependant utilement : - que l’extrait de déclaration des revenus 2021 a été rectifié manuscritement, et que l’avis d’imposition n’étant pas produit, il est impossible de savoir si le changement a été fait et enregistré par les services fiscaux ; - que l’attestation d’assurance, qui ne précise pas qu’elle a été souscrite en qualité de propriétaire occupant, n’est pas probante ; - que les attestations ne précisent pas la date d’installation de Monsieru [S] dans le logement ; - que les justificatifs produits portent sur la période 2023/2024 et non sur la période litigieuse. C’est par ailleurs à juste titre que la demanderesse relève que le défendeur a déclaré sur le site AIR BNB qu’il s’agissait de sa résidence secondaire, et que non seulement le courrier AR adressé [Adresse 5] le 02 juin 2022 a été réceptionné par ses soins le 04 juin, mais l’assignation du 12 septembre 2023 signifiée [Adresse 5] a été remise à sa personne. Les pièces produites par le défendeur sont en conséquence insuffisantes pour démontrer que Monsieur [S] occupait le logement au cours de la période litigieuse, et les contradictions entre ses différentes déclarations ne permettent pas de retenir sa bonne foi, non plus que ses réponses partielles à l’inspectrice après la visite du 23 juin 2022. L’ensemble de ces éléments permet d’établir que l’appartement loué n’était pas, pendant la période litigieuse, la résidence principale de Monsieur [S], de sorte que les conditions nécessaires à l’application des dispositions des articles L.651-2 et L.631-7 du code de la construction et de l’habitation sont remplies. Compte tenu des circonstances ainsi décrites, qui établissent la matérialité de l'infraction au cours de l’année 2022, il y a lieu, en considération du gain estimé à 32 760 euros, de condamner Monsieur [S] à une amende civile de 15 000 euros. Sur les autres demandes : Il n’y a pas lieu en revanche de faire droit aux autres demandes de la commune, Monsieur [S] occupant désormais le logement. Sur les frais irrépétibles Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Commune de [Localité 3] ses frais non compris dans les dépens ; il lui sera alloué la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le défendeur sera condamné aux dépens, et débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. III - DÉCISION Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ; Vu les articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, L.324-1-1 du code du tourisme et 481-1 du code de procédure civile, Condamne Monsieur [S] [G] à payer à la commune de [Localité 3] une amende civile d’un montant de 15 000 euros sur le fondement de l'article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ; Dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Commune de [Localité 3] ; Déboute la Commune de [Localité 3] du surplus de ses demandes ; Condamne Monsieur [S] [G] à payer à la Commune de [Localité 3] la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile Déboute Monsieur [S] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile Condamne Monsieur [S] aux dépens. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. Le Greffier,Le Président,