Tribunal judiciaire, 14 février 2024. 22/00005

JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE [Adresse 11] N° RG 22/00005 - N° Portalis DBW3-W-B7G-ZUAU S.A. [Localité 10] HABITAT C/ M. [T] [X] [Adresse 9] LE 14 FEVRIER 2024 JUGEMENT EXPROPRIANT S.A. [Localité 10] HABITAT immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 061 800 140 dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE CONTRE : EXPROPRIE Monsieur [T] [X] né le 30 Septembre 1944 à [Localité 12] (ALGÉRIE), Veuf, Retraité, de nationalité Française, demeurant [Adresse 6] représenté par Me Isabelle LAVIGNAC, avocat au barreau de MARSEILLE En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement de [Localité 10], DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, [Adresse 3] COMPOSITION DE LA JURIDICTION Président: Céline DEPRE, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation Greffier : Marion BINGUY Débats à l’audience publique du 20 décembre 2023 EXPOSE DU LITIGE Vu la requête en reprise d’instance après radiation et fixation d’indemnité d’expropriation de la société [Localité 10] HABITAT, datée du 19 octobre 2023 et déposée le 23 octobre 2023, relative à l’indemnité d’expropriation due concernant le lot numéro 15 de l’immeuble sis [Adresse 4] cadastré [Cadastre 8] A n°[Cadastre 7] appartenant à Monsieur [T] [X] pour l’avoir acquis suivant jugement d’adjudication du 25 octobre 2001 suite à la liquidation des biens de la SCI FOXONET, l’adjudication ayant été réalisée par Maître [Z] [Y], liquidateur, après ordonnance autorisant la ventes aux enchères publiques devant le Tribunal de grande instance de Marseille du 12 juin 2001, dont il ressort que : Par un arrêté en date du 31 décembre 2020, le préfet de la région Provence-Alpes-Côte-d’Azur, préfet des Bouches-du-Rhône, a prescrit l’ouverture conjointe sur le territoire de la commune de [Localité 10] et au bénéfice de la société [Localité 10] HABITAT d’une enquête portant sur l’utilité publique en vue de la création de logements sociaux dans l’immeuble situé [Adresse 4] et une enquête parcellaire afin de déterminer exactement les emprises nécessaires à cette opération. Les enquêtes se sont déroulées du mardi 2 février 2021 au jeudi 18 février 2021 inclus et le commissaire enquêteur a émis un avis favorable sur l’utilité publique de l’opération ainsi que sur le volet parcellaire. Le préfet de la région Provence-Alpes-Côte-d’Azur, préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré d’utilité publique les travaux nécessaires au projet de création des logements sociaux sis [Adresse 4] au bénéfice de la société [Localité 10] HABITAT. Les pourparlers engagés avec le propriétaire n’ont pas pu aboutir ; à défaut d’accord pour une cession amiable, l’expropriante a engagé une procédure de fixation de l’indemnité. Par mémoire initial du 17 janvier 2022, reçu au greffe le 25 janvier 2022, la société [Localité 10] HABITAT a sollicité la fixation de l’indemnité d’expropriation à hauteur de 31.769 euros se décomposant de la façon suivante : une indemnité principale de 27.769 euros et une indemnité de remploi de 3.797 euros. Madame [C] [X] étant décédée en cours d’instance, une ordonnance de radiation a été rendue le 4 janvier 2023. Aux termes d’un acte de Maître [N] [V], notaire, il apparaît que le bien en question ne dépendait pas de la succession de [C] [W] épouse [X] s’agissant d’un bien propre de Monsieur [T] [X]. Par mémoire du 19 octobre 2023, reçu au greffe le 23 octobre 2023, la société [Localité 10] HABITAT sollicite la reprise de l’instance et poursuit la procédure en fixation du prix à l’égard de Monsieur [T] [X]. Le Commissaire du Gouvernement a adressé au greffe ses conclusions le 13 novembre 2023, proposant de fixer l’indemnité principale de dépossession à hauteur de 27.965 euros et l’indemnité de remploi selon le barème en vigueur à hauteur de 3.797 euros soit une indemnité totale de 31.762 euros. La visite des lieux a été fixée par ordonnance du 2 mars 2022 au 27 avril 2022. Madame [B] [S], représentant la S.A. [Localité 10] HABITAT assistée de Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE, était présente, M. [T] [X] et son fils M. [P] [X] ainsi que Monsieur [K] étaient également présents, de même que le Commissaire du Gouvernement. DESCRIPTIF DES LIEUX Il s’agit du lot N°[Cadastre 2] composé d’ un appartement au troisième étage qui n’a pas pu être visité en raison du risque de péril imminent. L’entrée de l’immeuble est jonchée de gravats et de larges fissures sont visibles sur les murs de la cage d’escaliers. MOTIFS DE LA DÉCISION Selon l'article R.311-22 du Code de l'expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties telles qu'elles résultant de leurs mémoires et des conclusions du Commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une indemnisation inférieure à celle de l'expropriant. Conformément à l'article L. 321-1 du Code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Suivant l'article L 322-2 du Code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. La date de référence pour apprécier l'usage effectif du bien est définie par l'article L.213-4 du Code de l'urbanisme s'agissant d'un bien soumis au droit de préemption urbain. Cette date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou le plan local d'urbanisme, et délimitant la zone dans lequel l'immeuble est situé. Dans le cas présent, au regard de la situation de l’immeuble, la date de référence à retenir est le 28 janvier 2020, date de publication et d’opposabilité du PLUi de la ville de [Localité 10], approuvé le 19 décembre 2019. Il n’est pas inutile de rappeler que l’immeuble en cause s’inscrit dans une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique. Il n’est pas sérieusement contestable qu’il a été repéré par la Ville de [Localité 10] pour son état de dégradation extrême ; que le 16 mai 2018 suite à un rapport d’expertise, un arrêté de péril grave et imminent a été pris sur cet immeuble, préconisant notamment l’étaiement des planchers, la purge des zones dangereuses dans les appartements, ainsi que la purge des éléments de maçonnerie instables interdisant l’immeuble de toute occupation et utilisation y compris des deux commerces au rez-de-chaussée. Le transport sur les lieux a permis de constater l’absence d’amélioration de l’état de l’immeuble, la copropriété n’étant pas en mesure de faire réaliser les travaux structurels nécessaires à sa réhabilitation. L’expropriante produit des termes de comparaison qui font apparaître un prix au mètre carré pour des appartements se situant dans un même contexte et dans le même secteur géographique variant entre 367 euros et 932 euros. Le Commissaire du Gouvernement produit un certain nombre de décisions rendues par la chambre de l’expropriation du Tribunal judiciaire de Marseille entre 2020 et 2022 faisant ressortir une valeur vénale qui oscille entre 700 euros et 1.000 euros le mètre carré ; qu’à l’évidence les comparaisons proposées correspondent bien à l’appartement en cause qui notamment se situe dans un immeuble sous arrêté de péril avec interdiction d’occupation et dont la visite des lieux est impossible en raison de la dangerosité du bâtiment particulièrement menaçant (escalier fissuré semblant descellé). L’exproprié évoque la vente de cinq appartements au [Adresse 5] mais outre qu’il s’agit de ventes récentes puisque datant du 8 mars 2023, aucun terme de comparaison n’est produit. Dans ces conditions, la proposition de l’expropriante qui correspond à une indemnisation à hauteur de 1.024 euros le mètre carré est satisfaisante. Tenant compte de ce que la superficie privative du lot est de 27,31 m², l’indemnité principale d’expropriation sera donc fixée à hauteur de 27.972 euros et l’indemnité de remploi à hauteur de 3.797 euros, soit une indemnité globale de dépossession à hauteur de 31.769 euros. La société [Localité 10] HABITAT supportera les dépens. PAR CES MOTIFS Le juge de l'expropriation statuant par jugement mis à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, FIXE à 31.769 euros l’indemnité totale de dépossession due par la société [Localité 10] HABITAT à Monsieur [T] [X] se décomposant comme suit : 27.972 euros au titre de l’indemnité principale et 3.797 euros au titre de l’indemnité de remploi ; LAISSE les dépens à la charge de la société [Localité 10] HABITAT. AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE QUATORZE FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE. LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION