Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE LYON
Chambre 9 cab 09 F
R.G N° : N° RG 22/03412 - N° Portalis DB2H-W-B7G-WVSR
Jugement du 19 Mars 2024
N° de minute
Affaire :
S.A.S. FACTORY DEVELOPPEMENT
C/
S.C.I. ICS IMMO
le:
EXECUTOIRE + COPIE
la SCP DUCROT ASSOCIES - DPA
- 709
la SAS IMPLID AVOCATS ET EXPERTS COMPTABLES
- 768
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du
19 Mars 2024 le jugement contradictoire suivant,
Après que l’instruction eut été clôturée le 15 Juin 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 06 Février 2024 devant :
Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente,
siégeant en qualité de Juge Unique,
Assistée de Danièle TIXIER, Greffière,
Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :
DEMANDERESSE
S.A.S. FACTORY DEVELOPPEMENT,
inscrite au RCS sous le numéro 442 573 812
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Marie-josèphe LAURENT de la SAS IMPLID AVOCATS ET EXPERTS COMPTABLES, avocats au barreau de LYON
DEFENDERESSE
S.C.I. ICS IMMO,
inscrite au RCS de Lyon numéro 522 903 277
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Hugues DUCROT de la SCP DUCROT ASSOCIES - DPA, avocats au barreau de LYON
EXPOSE DU LITIGE
Suivant compromis de vente établi par Maître [T] [L], Notaire à [Localité 2], en date du 18 novembre 2013, la société FACTORY DEVELOPPEMENT s’est portée acquéreur des lots numéros 245, 246 et 277 de la copropriété sis [Adresse 1].
Le compromis prévoyait comme conditions suspensives, d’une part l’acquisition par la société FACTORY DEVELOPPEMENT des autres lots de copropriété, d’autre part l’obtention d’un permis de construire pour la réalisation d’un immeuble d’habitation et d’un commerce au rez-de-chaussée.
La vente devait intervenir au plus tard le 30 octobre 2015, date à laquelle les conditions suspensives devaient être réalisées.
Deux avenants ont été régularisés, dont le second du 03 octobre 2017 a prévu que la condition suspensive de remembrement devait être remplie au 30 mars 2017, celle tenant à l’obtention du permis de construire devait être remplie au 31 décembre 2017.
La réitération de la vente devait intervenir au plus tard le 31 mars 2018.
Le 21 décembre 2021, la SCI ICS IMMO a notifié à la société FACTORY DEVELOPPEMENT la caducité du compromis, faute pour cette dernière d’avoir réalisé selon elle la levée des conditions suspensives.
Contestant la caducité du compromis, la société FACTORY DEVELOPPEMENT l’a sommée le 28 janvier 2022 de se présenter le 23 février suivant à la signature de l’acte authentique de vente.
Elle a procédé au versement du prix d’acquisition et des frais entre les mains du Notaire, la SCI ICS IMMO ayant néanmoins refusé de signer l’acte authentique.
Par assignation délivrée le 04 avril 2022, la SAS FACTORY DEVELOPPEMENT a fait citer la SCI ICS IMMO devant le tribunal judiciaire de LYON.
Elle demande, au terme de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 12 décembre 2022, sur le fondement des articles 1217 et suivants du code civil, ainsi que de l’article 514 du code de procédure civile de :
– Ordonner la réalisation forcée de la vente au profit de la société FACTORY DEVELOPPEMENT sur la base du compromis de vente et de ses deux avenants ;
– Ordonner à la SCI ICS IMMO de venir signer l’acte de vente chez Maître [L] dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
– Condamner la SCI ICS IMMO à régler à la société FACTORY DEVELOPPEMENT une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
– Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Elle fait d’abord valoir que toute notification relative à l’exécution du compromis doit être adressée à l’office notariale, à peine d’inopposabilité au cocontractant, l’envoi d’un courrier recommandé étant également un préalable obligatoire à tout désengagement de la vente.
Elle considère que la clause relative aux correspondances invoquées par la défenderesse s’applique aux simples correspondances et non aux actes d’exécution de la promesse.
S’agissant de la caducité du compromis de vente, elle rappelle qu’il est de jurisprudence constante que le rejet de la demande en réalisation forcée n’a pas de base légale, à partir du moment où les parties sont d’accord sur la chose et le prix sans avoir fait de la réitération du compromis par acte notarié un élément constitutif de leur consentement.
De même, elle souligne que, dès lors qu’aucune sanction n’est prévue à l’acte en cas d’absence de signature à la date butoir, la promesse de vente n’est pas caduque et la partie défaillante doit être condamnée à réitérer la vente.
Or, en premier lieu, elle considère, à la lecture du compromis, que les délais pouvaient bien être prorogés, selon les accords des parties et dans l’attente de réception des pièces administratives, aucune date butoir à cette prorogation n’étant prévue.
Elle en déduit qu’aucune caducité automatique du compromis de vente ne pouvait être constatée.
Elle soutient que le comportement des parties démontrait leur volonté de poursuivre les relations contractuelles, la SCI ICS IMMO ayant selon elle toujours manifesté son accord dans l’exécution de la promesse, avant de mandater la SCCV ELARA pour remettre en cause la vente et céder son bien à un prix plus élevé.
Elle en déduit que la défenderesse ne peut se prévaloir d’un délai raisonnable pour réitérer la vente alors qu’elle porte attente au principe d’exécution loyale des conventions.
En second lieu, elle affirme qu’aux termes de l’article « autres conditions suspensives » du compromis de vente, la non réalisation par l’acquéreur n’emporte pas la caducité de l’avant-contrat. Aucune sanction n’est également prévue en cas de défaut de signature à la date butoir. Elle souligne qu’il est au contraire expressément prévu une prorogation automatique du compromis.
En troisième lieu, elle relève que l’ensemble des conditions suspensives ont été réalisées, le versement du prix d’acquisition ayant également été accompli. Elle en déduit que la vente doit être considérée comme parfaite. Elle conclut qu’en tout état de cause, peu importe que les conditions suspensives soient ou non réalisées dans la mesure où l’acquéreur peut renoncer à leur bénéfice, comme le prévoit la promesse de vente.
La SCI FACTORY DEVELOPPEMENT, dans ses dernières conclusions communiquées par RPVA le 24 janvier 2023, sollicite au visa des articles 514 du code de procédure civile, des articles 1186, 1187, 1176 ancien et 1117 du code civil, de :
– A TITRE PRINCIPAL :
Rejeter l’intégralité des demandes formulées par la société FACTORY DEVELOPPEMENT à l’encontre de la société ICS IMMO en ce que le compromis de vente est caduc faute par la société FACTORY DEVELOPPEMENT d’avoir réalisé la levée des conditions suspensives de telle sorte que la réitération de la vente par acte authentique, à l’échéance convenue du 31 mars 2018 s’est avérée impossible compte tenu de sa seule défaillance,
– A TITRE SUBSIDIAIRE :
Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
– EN TOUTES HYPOTHESES :
Condamner la société FACTORY DEVELOPPEMENT à payer à la SCI une indemnité de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, ceux-ci distraits au profit de Maître DUCROT- SCP DUCROT ASSOCIES, Avocat sur son affirmation de droit.
Elle constate d’abord que le compromis de vente mentionne la prolongation du délai de réitération jusqu’à la réception des pièces administratives nécessaires, sans toutefois préciser de date butoir.
Elle reproche dès lors à la requérante de tirer de cette carence rédactionnelle l’existence d’un délai illimité pour réaliser les conditions suspensives et réitérer la vente, alors que des conditions suspensives stipulées sans terme fixe ne sauraient conférer à l’obligation un caractère perpétuel, celles-ci devant être réalisées dans un délai raisonnable.
Elle considère en l’espèce qu’invoquer une signature authentique au mois d’avril 2022, alors que la vente devait intervenir au plus tard le 31 mars 2018, selon un compromis signé le 18 novembre 2013, n’apparaît pas respecter cette commune intention du délai raisonnable.
Elle rappelle de même que les conditions économiques du marché de l’immobilier ont significativement changé sur une telle période.
Elle conclut également à la caducité du compromis de vente pour absence de réalisation des conditions suspensives.
Elle relève que la société FACTORY DEVELOPPEMENT n’a jamais justifié auprès d’elle avoir acquis les autres lots du bâtiment B de la copropriété au plus tard le 30 mars 2017.
Elle conclut que la requérante, si elle prétend que la condition de remembrement a été approuvée par délibération d’assemblée générale en date du 21 octobre 2021, purgé de tout recours depuis le 10 janvier 2022, n’en justifie pas.
En tout état de cause, elle soutient qu’elle ne justifie pas d’un achat effectif, alors qu’elle devait le faire en application de la clause du compromis de vente.
S’agissant de la seconde condition, elle conclut que la société FACTORY DEVELOPPEMENT n’a pas davantage justifié du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire, et de son obtention avant le 1er août 2017, tel que prévu par le compromis. Elle en déduit que cette deuxième condition suspensive n’a jamais été réalisée par la demanderesse.
Elle rappelle que la caducité du compromis est la conséquence de la non-réalisation des conditions suspensives par l’acquéreur et de l’absence de réitération de la vente dans un délai raisonnable, cette conséquence ayant été prévue par les parties, le compromis de vente prévoyant une clause « conditions suspensives et réserves ».
Elle souligne que la société FACTORY DEVELOPPEMENT n’a d’ailleurs pas renoncé, préalablement à la date prévue de réitération de l’acte dans un délai raisonnable, au bénéfice des conditions suspensives.
Elle rappelle avoir mis en demeure par courrier recommandé avec accusé réception, du 30 juillet 2020, la société FACTORY DEVELOPPEMENT de justifier de la réalisation des conditions suspensives, ce qu’elle n’a pas fait, se prévalant à ce titre d’un clause « correspondance » insérée dans le compromis de vente.
Elle souligne qu’il ressort également expressément de la lettre en date du 07 juillet 2021, adressée à la société FACTORY DEVELOPPEMENT par le Notaire, que ce dernier s’est bien vu notifier l’information portant sur la caducité du compromis à destination de la requérante.
Elle considère qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir exécuté de bonne foi et loyalement la promesse de vente.
Revenant à ce titre sur le courrier de la SCCV ELARA du 10 février 2022, invoqué par la requérante, elle souligne que son engagement de vendre le bien auquel elle fait référence intervient après plusieurs notifications et informations délivrées à la société FACTORY DEVELOPPEMENT quant à la caducité de la promesse de vente.
Elle s’oppose au prononcé de l’exécution provisoire de la décision, susceptible d’entrainer des conséquences manifestement excessives pour elle.
Sur quoi, l'ordonnance de clôture a été rendue le 15 juin 2023 et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 06 février 2024, a été mise en délibéré au 19 mars 2024.
MOTIFS
Sur la demande en exécution forcée formée par la société FACTORY DEVELOPPEMENT
L’article 1103 du code civil souligne que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1186 du même code rappelle qu’un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît.
Lorsque l'exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d'une même opération et que l'un d'eux disparaît, sont caducs les contrats dont l'exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l'exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d'une partie.
La caducité n'intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l'existence de l'opération d'ensemble lorsqu'il a donné son consentement.
L’article 1217 du code civil prévoit de même que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.
En l’espèce, le compromis de vente du 18 novembre 2013 prévoit notamment :
« CONDITIONS SUSPENSIVES ET RESERVES
Les présentes sont expressément soumises aux conditions suspensives et réserves ci-après stipulées dans l’intérêt des deux parties, en conséquence la non-réalisation d’une seule de ces conditions ou réserves entraînera la caducité des présentes sauf dans les hypothèses où l’ACQUEREUR pourra renoncer à se prévaloir d’une ou de plusieurs conditions suspensives. (…)
« AUTRES CONDITIONS SUSPENSIVES
1°/Remembrement
Achat par l’ACQUEREUR aux présentes des autres lots dépendant du bâtiment B de la copropriété et ce au plus tard le 30 septembre 2014. (…)
2° /Obtention d’un permis de construire
Règles générales :
La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par l’ACQUEREUR d’un permis de construire avant le 30 septembre 2015 pour la réalisation sur le bien objet de la présente convention de l’opération suivante (…)
Il est précisé que l’ACQUEREUR devra pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du VENDEUR du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire, et ce au plus tard le 1er mars 2015, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente. Au cas où l’ACQUEREUR ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé réception, le VENDEUR sera délié de tout obligation et sans indemnité. (…)
REITERATION AUTHENTIQUE
En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le : 30 octobre 2015. (…)
Il est précisé que les conditions suspensives devront être levées dans le délai de réalisation des présentes sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques expressément convenus entre les parties.
Ce délai sera automatiquement prorogé jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique (…)
En toute hypothèse, cette prorogation ne pourra excéder le
La date d’expiration de ce délai, ou de sa prorogation n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.
En conséquence, si l’une des parties vient refuser de signer l’acte authentique de vente, l’autre pourra saisir le Tribunal compétent dans le délai d’un mois de la constatation de refus (mise en demeure, non suivi d’effets, procès-verbal de non comparution…) afin de faire constater la vente par décision de Justice (…)
Si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constaté provient de la défaillance de l’ACQUEREUR, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’ACQUEREUR de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d’huissier. Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement. (…). »
Le premier avenant, signé le 12 juillet 2016, consacre le report de la date de signature de l’acte authentique de vente au plus tard le 15 juillet 2016 impliquant :
La prorogation de la date d’achat par l’acquéreur des autres lots dépendant du bâtiment B de la copropriété au plus tard le 31 juillet 2017 ;
L’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire avant le 31 mai 2017, étant précisé que « l’ACQUEREUR devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du VENDEUR du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce au plus tard le 30 septembre 2016 ».
Il conclut qu’en « cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le : 31 juillet 2017 ».
Le second avenant, signé le 03 octobre 2017, prévoit entre autres le report de la date de signature de l’acte authentique de vente au plus tard le 31 mars 2018 impliquant :
-La prorogation de la date d’achat par l’acquéreur des autres lots dépendant du bâtiment B de la copropriété au plus tard le 30 mars 2017 ;
-L’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire avant le 31 décembre 2017, étant précisé que « l’ACQUEREUR a justifié auprès du VENDEUR du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce le 1er août 2017 au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente ;
Il conclut de même qu’en « cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le : 31 mars 2018 ».
Il résulte de l’ensemble de ces stipulations contractuelles, qu’en cas de défaillance d’une condition suspensive, chaque partie peut demander la caducité du compromis de vente et ce même si la condition a été exprimée dans l’intérêt exclusif de l’autre partie, tandis que la partie ayant intérêt exclusif à une condition suspensive peut seule y renoncer ou solliciter l’exécution forcée de cette dernière.
Dès lors, à compter de l’expiration du délai fixé pour la réitération de la vente, soit le 31 mars 2018, et après une mise en demeure, la SCI ICS IMMO pouvait se prévaloir de la/des condition(s) suspensive(s) défaillie(s) pour solliciter la caducité de la promesse de vente.
En l’espèce, alors que le compromis de vente n’imposait pas que toute notification relative à l’exécution du compromis soit adressée à l’étude notariale, la défenderesse a adressé directement un courrier recommandé avec accusé réception du 30 juillet 2020 à la société FACTORY DEVELOPPEMENT (dont elle justifie de l’envoi). Elle y fait valoir que les délais sont expirés, lui demandant d’exécuter le contrat au plus tard le 31 août 2020, se prévalant à défaut de l’annulation de la vente ou d’une augmentation du prix de cession.
Si elle n’emploie pas expressément le terme « caducité », il n’en demeure pas moins qu’elle vise bien la clause du compromis de vente permettant au vendeur de se libérer de tout engagement.
De plus, dans une lettre recommandée avec accusé de réception ultérieure du 07 juillet 2021 (dont le requérant ne conteste pas avoir été destinataire), le Notaire chargé d’instrumenter la vente indique à son tour expressément à la société FACTORY DEVELOPPEMENT l’intention de la venderesse de se prévaloir de la caducité des différents engagements conclus entre les parties.
Or, à ces deux dates, la société FACTORY DEVELOPPEMENT ne justifiait pas de la réalisation des conditions suspensives visées, qu’il s’agisse de l’obtention ou même du dépôt d’une demande de permis de construire ou du remembrement. A ce titre, si elle se prévaut dans un courrier ultérieur du 24 janvier 2022 de la mise en œuvre de cette seconde condition, force est de constater qu’elle ne la démontre pas, n’en justifiant pas davantage dans la cadre des pièces versées aux débats.
De même, elle ne prouve pas avoir renoncé aux différentes conditions suspensives avant l’expiration du délai annoncé, n’ayant alors pas davantage mis en demeure la SCI ICS IMMO de s’exécuter malgré l’expiration du délai de réitération de la vente.
Dans ces conditions le compromis de vente est donc devenu caduc.
La société FACTORY DEVELOPPEMENT ne pouvait donc plus, postérieurement, mettre en demeure la SCI ICS IMMO aux fins de réitération de la vente, la caducité étant acquise.
La requérante sera donc déboutée de ses demandes.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société FACTORY DEVELOPPEMENT, partie succombant, sera condamnée à supporter les entiers dépens de la procédure, distraits au profit de Maître DUCROT- SCP DUCROT ASSOCIES, Avocat sur son affirmation de droit.
Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
L’équité et la solution du litige motivent de condamner la société FACTORY DEVELOPPEMENT à verser à la SCI ICS IMMO la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
Rien ne commande en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire, laquelle est de droit en l’absence de disposition légale spécifique.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE la société FACTORY DEVELOPPEMENT de sa demande de réalisation forcée de la vente,
DEBOUTE la société FACTORY DEVELOPPEMENT de sa demande subséquente de prononcé d’une astreinte,
CONDAMNE la société FACTORY DEVELOPPEMENT aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître DUCROT- SCP DUCROT ASSOCIES, Avocat sur son affirmation de droit,
CONDAMNE la société FACTORY DEVELOPPEMENT à payer à la SCI ICS IMMO la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE la société FACTORY DEVELOPPEMENT de sa demande d’indemnité formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
En foi de quoi la Présidente et la Greffière ont signé la présente décision.
LA GREFFIERELA PRESIDENTE
