Cour d'appel, 09 février 2024. 23/12857

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 8 ARRÊT DU 09 FEVRIER 2024 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/12857 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIA5F Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 Juin 2023 -Juge des contentieux de la protection de Saint Maur des Fossés - RG n° 12-22-310 APPELANTE Mme [V] [O] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Ludivine DE LEENHEER, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 238 INTIMÉS M. [D] [I] [Adresse 2] [Localité 4] Mme [E] [I] épouse [I] [Adresse 2] [Localité 4] Représentées par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 janvier 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président chargée du rapport, et Rachel LE COTTY, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de: Florence LAGEMI, Président, Rachel LE COTTY, Conseiller, Patrick BIROLLEAU, magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** Le 27 août 2019, M. et Mme [I] ont donné en location à M. [F] et son épouse, Mme [O], une maison individuelle située [Adresse 1] à [Localité 3] (Val-de-Marne), pour une durée de trois ans. Par acte du 2 février 2022, M. et Mme [I] ont fait délivrer à M. et Mme [F] un congé pour vendre le bien immobilier objet du bail avec effet au 1er septembre 2022 et formulé une offre de vente au prix de 1.200.000 euros, qui n'a pas été acceptée. M. [F] a quitté le logement le 16 juin 2022 à la suite de la séparation avec son épouse, laquelle s'y est maintenue postérieurement au 1er septembre 2022 en dépit d'un commandement de quitter les lieux délivré le 6 septembre suivant. Par actes des 26 et 27 septembre 2022, M. et Mme [I] ont fait assigner M. [F] et Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Créteil siégeant au tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés et statuant en référé aux fins, notamment, de constatation de la résiliation du bail au 1er septembre 2022, expulsion et condamnation des défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle. Par ordonnance du 16 juin 2023, le premier juge a : validé le congé délivré par M. et Mme [I] à M. et Mme [F] et constaté la résiliation du bail au 1er septembre 2022 ; ordonné l'expulsion, à défaut de libération spontanée des lieux deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, de M. et Mme [F] et de tous occupants de leur chef des lieux loués avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; condamné M. et Mme [F] au paiement d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à l'issue du délai de 15 jours suivant la décision et jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs ; statué sur le sort des meubles ; condamné Mme [F] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges à compter du 2 septembre 2022 jusqu'à la libération des lieux ; condamné M. et Mme [F] à payer à M. et Mme [I] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; dit que la charge des dépens de l'instance sera supportée par le Trésor public, la défenderesse étant bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale ; rejeté toute autre demande des parties. Par déclaration du 18 juillet 2023, Mme [O] a relevé appel de cette décision en critiquant ses dispositions relatives à la validation du congé, au prononcé de l'expulsion sous astreinte et d'une condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au rejet de sa demande de délais. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 novembre 2023, Mme [O] demande à la cour de : infirmer l'ordonnance entreprise ; débouter les époux [I] de leurs demandes tendant à sa condamnation à libérer les lieux sous astreinte, à régler une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au double du loyer actuel et au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; à titre subsidiaire, la condamner à libérer les lieux sous astreinte de 1 euro par jour de retard ; confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer ; en tout état de cause, condamner M. et Mme [I] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 15 décembre 2023, M. et Mme [I] demandent à la cour de : confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : validé le congé délivré ; constaté la résiliation du bail au 1er septembre 2022 ; ordonné l'expulsion, à défaut de libération spontanée des lieux deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, de M. et Mme [F] et de tous occupants de leur chef des lieux loués avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; statué sur le sort des meubles ; infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : limité le montant de la condamnation de Mme [O] au paiement d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à l'issue du délai de 15 jours suivant la décision jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés ; limité le montant de la condamnation de Mme [O] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges en sus, à compter du 2 septembre 2022 jusqu'à la libération des lieux ; limité le montant de l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 600 euros. et statuant à nouveau, constater la résiliation du bail à la date du 1er septembre 2022 par l'effet du congé pour vendre délivré le 2 février 2022 ; ordonner l'expulsion sans délai de Mme [O] ainsi que celle de tous occupants de leur chef de la maison individuelle située au [Adresse 1] à [Localité 3], sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance du 16 juin 2023, jusqu'à la libération effective des lieux, se matérialisant par la remise des clés ou l'expulsion, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; ordonné l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais et risques et périls de Mme [O] qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution ; condamner Mme [O] à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant du loyer, outre les charges et taxes, à compter du 2 septembre 2022 jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l'expulsion ; condamner Mme [O] à leur payer la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile concernant les frais irrépétibles de première instance ; en tout état de cause, débouter Mme [O] de l'ensemble de ses demandes ; condamner Mme [O] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; dire que les dépens d'appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La clôture de la procédure a été prononcée le 20 décembre 2023. Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. SUR CE, LA COUR Sur la constatation de la résiliation du bail et ses conséquences Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. S'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d'un bail, celui-ci peut constater cette résiliation à l'issue du délai légal suivant la notification d'un congé pour vendre auquel n'est opposée aucune contestation sérieuse. Au cas présent, il est constant que M. et Mme [I] ont délivré à M. [F] et Mme [O] épouse [F] un congé pour vendre suivant acte du 2 février 2022 avec effet au 1er septembre 2022 ; que ce congé contenait une offre de vente du bien loué au profit des locataires à hauteur de 1.200.000 euros et fixait les conditions de la vente ; que cette offre n'a pas été acceptée et que Mme [O] s'est seule maintenue dans les lieux à l'expiration du bail jusqu'au 30 août 2023, M. [F] les ayant quittés en juin 2022. Dans ses dernières conclusions, Mme [O] ne conteste plus le congé pour vendre. Par l'effet de celui-ci, le bail a pris fin le 1er septembre 2022 de sorte que c'est par une exacte appréciation des faits qui lui étaient soumis que le premier juge a constaté la résiliation du bail à cette date et, par suite, ordonné l'expulsion des locataires, seule mesure permettant de mettre fin à l'occupation sans droit ni titre poursuivie à compter du 2 septembre 2022, et statué sur le sort des meubles. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ces chefs. En revanche, il n'y a pas lieu d'assortir l'obligation de libérer les lieux d'une astreinte dès lors que l'expulsion ordonnée par le premier juge avec le recours à la force publique était suffisante pour permettre d'assurer l'effectivité de l'exécution de la décision entreprise de ce chef, étant en tout état de cause relevé que les lieux ont été libérés par l'appelante le 30 août 2023. Il convient en conséquence d'infirmer l'ordonnance sur ce point. M. et Mme [I] sollicitent le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant du dernier loyer majoré des charges et taxes, à compter du 2 septembre 2022 et jusqu'à la libération des lieux, en soutenant que l'appelante s'y est maintenue de mauvaise foi, en contestant, devant le premier juge, la validité du congé alors qu'elle avait expressément renoncé à acquérir le bien et qu'elle les a empêchés de le vendre du fait de son occupation illicite. L'obligation de Mme [O] au paiement d'une indemnité d'occupation, contrepartie de son maintien dans les lieux du 2 septembre 2022 au 30 août 2023, ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Cette indemnité d'occupation doit tenir compte de la valeur locative du bien et sera fixée au montant du loyer majoré des charges et taxes, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi. Il convient donc de débouter les intimés de leur demande de majoration de l'indemnité d'occupation, laquelle n'est pas fondée sur une disposition du contrat et s'apparente, en tout état de cause, à une pénalité qui ne saurait être allouée en référé. L'ordonnance sera donc confirmée de ce chef. Sur les dépens et les frais irrépétibles L'application de l'article 700 du code de procédure civile a été exactement appréciée par le premier juge. Les dépens exposés dans l'instance d'appel seront supportés par Mme [O]. Au regard de l'issue du litige en appel, aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés devant la juridiction du second degré. PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été fait appel sauf en celles relatives au prononcé d'une astreinte ; Statuant à nouveau du seul chef infirmé, Dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte pour assurer l'effectivité de la libération des lieux ; Condamne Mme [O] aux dépens d'appel avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT