Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
Charges de copropriété
N° RG 21/09557
N° Portalis 352J-W-B7F-CUZCX
N° MINUTE :
Assignation du :
08 Juillet 2021
JUGEMENT
rendu le 23 Mai 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.R.L. CABINET VALIÈRE CORTEZ
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Sophie BILSKI de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093
DÉFENDERESSE
S.C.I. ELAIEB ALOUI
[Adresse 3]
[Localité 4]
non représentée
Décision du 23 Mai 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/09557 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUZCX
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, 1ere Vice-Présidente Adjointe
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge
Madame Virginie SURET, Magistrate à Titre Temporaire
assistées de Madame Sophie PILATI, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 21 Mars 2024 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La SCI ELAIEB ALOUI est propriétaire des lots n°101, 135 à 138, 251 et 270 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé au [Adresse 3] à [Localité 4].
Par exploit délivré le 15 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le Cabinet VALIERE CORTEZ a assigné la SCI ELAIEB ALOUI devant la présente juridiction afin d'obtenir sa condamnation au paiement d'un arriéré de charges.
Par conclusions d'actualisation signifiées par voie de commissaire de justice le 20 octobre 2023, le syndicat demande au tribunal de :
CONDAMNER la SCI ELAIEB ALOUI à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
- 19.219,09 euros se décomposant comme suit :
- 17.935,09 euros au titre des charges de copropriété comprises entre le 4 novembre 2019 et le 1er octobre 2023 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2021,
- 1.284 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
- 3.500 euros à titre de dommages et intérêts,
- 3.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER la SCI ELAIEB ALOUI aux entiers dépens.
DIRE QU'IL N'Y A PAS LIEU D'ECARTER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
La SCI régulièrement assignée, n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 8 novembre 2023. L'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 21 mars 2024 et mise en délibéré au 23 mai 2024.
MOTIF DE LA DECISION
Sur la demande de paiement des charges de copropriété
Aux termes des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges".
Par ailleurs aux termes des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : " lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans le délai de deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation des comptes, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ".
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- le relevé hypothécaire établissant la qualité de propriétaire de la SCI,
- les précédentes décision de condamnation de la SCI,
- les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée démarrant au 4 novembre 2019 et arrêtés au 1er octobre 2023,
- les procès-verbaux des assemblées générales des années 2018, 2019, 2022 et 2023 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés,
- le contrat de syndic,
Lors des assemblées générales ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux.
Il résulte de l'examen des décomptes et des appels de fond produits que la SCI reste débitrice de la somme de 17.935,09 euros au titre des appels de charges arrêtés au 1er octobre 2023 (appel du 1er octobre 2023 inclus), déduction faite des frais de recouvrement d'un montant total de 1.284 euros.
L'obligation à la dette existe dès lors que les assemblées générales ont approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal ce qui est le cas en l'espèce. Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l'article 35 du décret du 17 mars 1967 d'une créance certaine, liquide et exigible.
La SCI sera condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2021, date de l'assignation pour la somme de 9.673,98 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;
En l'espèce, le syndicat sollicite la somme de 1.284 euros au titre des frais de recouvrement.
Néanmoins, les honoraires "dossier huissier" ou d' "envoi de dossier" à l'avocat et de prise d'hypothèque s'apparentent à des frais de suivi du dossier contentieux relevant de l'activité du syndic pour le recouvrement des sommes dues et constituant des actes élémentaires d'administration de la copropriété ; le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature, ces frais n'étant donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
En l'espèce les intitulés des frais s'assimilent à ce qui est cité ci-dessus et ne sont justifiés par aucune pièces comme courrier, accusé de réception et facture.
Le syndicat sera par conséquent débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.
Sur les dommages intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par la mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, il ressort des écritures et pièces produites par le syndicat que la SCI a déjà été condamnée à plusieurs reprises pour charges impayées, notamment par :
- jugement du tribunal de grande instance de Paris du 6 mai 2014,
- jugement du tribunal de grande instance de Paris du 9 mars 2016,
- jugement du tribunal judiciaire de Paris du 12 mars 2020.
Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré plusieurs précédentes condamnations, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle la SCI s'est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.
Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.
En outre, l'absence de toute information de la part de la défenderesse sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l'ensemble de la période d'arrêt des paiements, ne permettent pas de considérer la SCI comme un débitrice de bonne foi.
Il conviendra en conséquence de la condamner à verser au syndicat la somme de 3.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.
Sur les demandes accessoires
Partie succombante au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la défenderesse sera condamnée aux dépens.
Eu égard à sa condamnation aux dépens, elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe :
CONDAMNE la SCI ELAIEB ALOUI à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4], la somme de 17.935,09 euros au titre des appels de charges arrêtés au 1er octobre 2023 (appel du 1er octobre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2021 pour la somme de 9.673,98 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,
CONDAMNE la SCI ELAIEB ALOUI à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 3.000 euros au titre des dommages et intérêts,
CONDAMNE la SCI ELAIEB ALOUI aux entiers dépens,
CONDAMNE la SCI ELAIEB ALOUI à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4], la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes dont la demande au titre des frais de recouvrement,
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La SCI ELAIEB ALOUI est propriétaire des lots n°101, 135 à 138, 251 et 270 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé au [Adresse 3] à [Localité 4].
Par exploit délivré le 15 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le Cabinet VALIERE CORTEZ a assigné la SCI ELAIEB ALOUI devant la présente juridiction afin d'obtenir sa condamnation au paiement d'un arriéré de charges.
Par conclusions d'actualisation signifiées par voie de commissaire de justice le 20 octobre 2023, le syndicat demande au tribunal de :
CONDAMNER la SCI ELAIEB ALOUI à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
- 19.219,09 euros se décomposant comme suit :
- 17.935,09 euros au titre des charges de copropriété comprises entre le 4 novembre 2019 et le 1er octobre 2023 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2021,
- 1.284 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
- 3.500 euros à titre de dommages et intérêts,
- 3.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER la SCI ELAIEB ALOUI aux entiers dépens.
DIRE QU'IL N'Y A PAS LIEU D'ECARTER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
La SCI régulièrement assignée, n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 8 novembre 2023. L'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 21 mars 2024 et mise en délibéré au 23 mai 2024.
MOTIF DE LA DECISION
Sur la demande de paiement des charges de copropriété
Aux termes des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges".
Par ailleurs aux termes des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : " lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans le délai de deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation des comptes, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ".
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- le relevé hypothécaire établissant la qualité de propriétaire de la SCI,
- les précédentes décision de condamnation de la SCI,
- les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée démarrant au 4 novembre 2019 et arrêtés au 1er octobre 2023,
- les procès-verbaux des assemblées générales des années 2018, 2019, 2022 et 2023 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés,
- le contrat de syndic,
Lors des assemblées générales ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux.
Il résulte de l'examen des décomptes et des appels de fond produits que la SCI reste débitrice de la somme de 17.935,09 euros au titre des appels de charges arrêtés au 1er octobre 2023 (appel du 1er octobre 2023 inclus), déduction faite des frais de recouvrement d'un montant total de 1.284 euros.
L'obligation à la dette existe dès lors que les assemblées générales ont approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal ce qui est le cas en l'espèce. Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l'article 35 du décret du 17 mars 1967 d'une créance certaine, liquide et exigible.
La SCI sera condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2021, date de l'assignation pour la somme de 9.673,98 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;
En l'espèce, le syndicat sollicite la somme de 1.284 euros au titre des frais de recouvrement.
Néanmoins, les honoraires "dossier huissier" ou d' "envoi de dossier" à l'avocat et de prise d'hypothèque s'apparentent à des frais de suivi du dossier contentieux relevant de l'activité du syndic pour le recouvrement des sommes dues et constituant des actes élémentaires d'administration de la copropriété ; le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature, ces frais n'étant donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
En l'espèce les intitulés des frais s'assimilent à ce qui est cité ci-dessus et ne sont justifiés par aucune pièces comme courrier, accusé de réception et facture.
Le syndicat sera par conséquent débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.
Sur les dommages intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par la mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, il ressort des écritures et pièces produites par le syndicat que la SCI a déjà été condamnée à plusieurs reprises pour charges impayées, notamment par :
- jugement du tribunal de grande instance de Paris du 6 mai 2014,
- jugement du tribunal de grande instance de Paris du 9 mars 2016,
- jugement du tribunal judiciaire de Paris du 12 mars 2020.
Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré plusieurs précédentes condamnations, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle la SCI s'est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.
Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.
En outre, l'absence de toute information de la part de la défenderesse sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l'ensemble de la période d'arrêt des paiements, ne permettent pas de considérer la SCI comme un débitrice de bonne foi.
Il conviendra en conséquence de la condamner à verser au syndicat la somme de 3.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.
Sur les demandes accessoires
Partie succombante au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la défenderesse sera condamnée aux dépens.
Eu égard à sa condamnation aux dépens, elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe :
CONDAMNE la SCI ELAIEB ALOUI à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4], la somme de 17.935,09 euros au titre des appels de charges arrêtés au 1er octobre 2023 (appel du 1er octobre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2021 pour la somme de 9.673,98 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,
CONDAMNE la SCI ELAIEB ALOUI à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 3.000 euros au titre des dommages et intérêts,
CONDAMNE la SCI ELAIEB ALOUI aux entiers dépens,
CONDAMNE la SCI ELAIEB ALOUI à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4], la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes dont la demande au titre des frais de recouvrement,
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 23 Mai 2024
La GreffièreLa Présidente
