Tribunal judiciaire, 22 février 2024. 23/05355

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Mme [G] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Philippe GABURRO Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/05355 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TE7 N° MINUTE : JUGEMENT rendu le jeudi 22 février 2024 DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet MICHAU dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par Me Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,” DÉFENDERESSE Madame [Y] [G], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique assisté de Laura DEMMER, Greffier lors des débats, DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 novembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 février 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Jean-François SEGOURA, Greffier lors du prononcé Décision du 22 février 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/05355 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TE7 EXPOSÉ DU LITIGE Madame [Y] [G] est propriétaire du lot n°64 au sein de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic le cabinet MICHAU a fait assigner Madame [Y] [G] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, auquel il demande, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de la condamner à lui payer avec capitalisation des intérêts les sommes suivantes : - 3 246, 51 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 2ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2022, - 668,83 euros au titre des frais de recouvrement, - 1 200 euros de dommages et intérêts, - 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. A l'audience du 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa créance à la baisse, sollicitant la somme de 2 371,83 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2023 et celle de 697,43 euros au titre des frais de recouvrement et a maintenu ses autres demandes. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. Assignée à étude, Madame [Y] [G] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 février 2024. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Il est de principe que les décisions d'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité Enfin, conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Madame [Y] [G] et la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l'origine de propriété, - l'extrait du compte copropriétaire de Madame [Y] [G] arrêté au 13 novembre 2023 à la somme de 3 069,26 euros, en ce inclus 697,43 euros de frais de recouvrement, - les procès-verbaux des assemblées générales des 9 juin 2022 et 21 mars 2023 avec les attestations de non-recours comportant notamment : - approbation des comptes des exercices 2021 à 2022 et du budget prévisionnel 2023, - vote du fonds ALUR, - vote des travaux et opérations suivantes : travaux de modifications de la porte cave bâtiment C (assemblée Générale du 9 juin 2022, résolution 17), diagnostic technique général (assemblée Générale du 21 mars 2023, résolution 13), - les différents appels de fonds adressés à Madame [Y] [G] pour la période du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus), faisant apparaître les relevés de compte individuels, - la répartition définitive des charges des exercices 2021 à 2022 inclus, - diverses relances du syndic, - la mise en demeure du 21 février 2022 (sans l'accusé de réception), - les mises en demeure du 4 avril 2022 et 11 mai 2022 (avec les accusés de réception) - la mise en demeure par avocat du 7 décembre 2022 avec l'accusé de réception, - la facture du commissaire de justice du 30 juillet 2021 au titre du commandement de payer délivré le 19 mai 202 (155,92 euros), - l'extrait du grand livre comportant la reprise de solde figurant à l'historique de compte, - une facture d'avocat, - le contrat de syndic. Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 371,83 euros, après déduction des frais de recouvrement (3 069,26 euros - 697,43 euros de frais de recouvrement) à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 13 novembre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 246,51 euros à compter de l'assignation, en l'absence de production de l'accusé de réception de la mise en demeure du 21 février 2022. Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre ) d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées. Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En l'espèce, les frais de commandement de payer du 30 juillet 2021 (86,11 euros) ne sont pas justifiés en l'absence de production dudit commandement. Les frais de la mise en demeure du 11 mai 2022 (28,60 euros) envoyée moins de deux mois après celle du 4 avril 2022 seront aussi rejetés. Les frais de "transmission avocat " (189,60 euros) ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité car il s'agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires. Les frais de mise en demeure avocat du 7 septembre 2023 (28,60 euros) sont intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile et seront ainsi rejetés. En revanche, les frais relatifs au commandement de payer du 26 juillet 2021 (155,92 euros) dont la facture du commissaire de justice est versée aux débats seront retenus ainsi que les frais de la mise en demeure du 4 avril 2022 (28,60 euros). Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 184,52 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement des charges. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. En omettant de s'acquitter des charges dues malgré plusieurs des paiements partiels, Madame [Y] [G] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l'allocation de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts. Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier. En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 19 juin 2023. Sur les autres demandes Madame [Y] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Madame [Y] [G] à payer au syndicat de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] représenté par son syndic le cabinet MICHAU les sommes suivantes : - 2 371,83 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 13 novembre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2023 sur la somme de 3246.51 euros , - 184,52 euros au titre des frais de recouvrement, - 200 euros de dommages et intérêts, - 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil à compter du 19 juin 2023, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, CONDAMNE Madame [Y] [G] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés. le greffierle Président