Tribunal judiciaire, 29 février 2024. 21/03861

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 04 N° RG 21/03861 - N° Portalis DBZS-W-B7F-VMOT JUGEMENT DU 29 FEVRIER 2024 DEMANDEURS : M. [C] [L] [Adresse 1] [Localité 6] représenté par Me Stéphane ROBILLIART, avocat au barreau de LILLE Mme [V] [D] épouse [L] [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Me Stéphane ROBILLIART, avocat au barreau de LILLE La MAIF - MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE FRANCE [Adresse 3] [Localité 8] représentée par Me Stéphane ROBILLIART, avocat au barreau de LILLE DEFENDEURS : Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 4] à [Localité 9], représenté par son syndic VACHERAND IMMOBILIER [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Me Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE La S.A.S. FONCIA [Localité 10], prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 7] représentée par Me Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 Mars 2023. A l’audience publique du 1er Décembre 2023, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 29 Février 2024. Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 29 Février 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier. Il existe à [Localité 9] un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 4] et nommé Résidence [Adresse 4]. M. et Mme [L] sont propriétaires des lots 1 et 312 de cette copropriété, le lot 1 consistant en un appartement au rez-de-chaussée sur lequel ils ont consenti un bail à un locataire. Ce local est assuré auprès de la société MAIF. En 2020, son syndic était la société Foncia [Localité 10]. M. et Mme [L] ont reçu du service d’hygiène de la ville de [Localité 9], le 2 avril 2020, le résultat d’une enquête réalisée dans l’appartement le 13 février 2020 ayant abouti au constat de ce que l’appartement était bien isolé mais qu’il ne disposait pas d’une VMC fonctionnelle, celle-ci n’ayant aucun tirage dans toutes les pièces, le renouvellement de l’air ne pouvait se faire efficacement, situation engendrant de multiples moisissures. Ce service a donc constaté une infraction à l’arrêté préfectoral du 12 avril 1979 portant règlement sanitaire départemental et au décret 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Il a mis les propriétaires en demeure d’y remédier dans un délai d’un mois à compter de la réception du courrier. M. et Mme [L] ayant déclaré le sinistre à leur assureur en février 2020, celui-ci a organisé une expertise confiée à la société Sedgwick. Ils ont également fait constater par huissier, le 28 mai 2020, l’état de l’appartement alors libéré par la locataire. La société MAIF a adressé une réclamation à la société Foncia [Localité 10] les 15 et 25 mai 2020, puis le 24 novembre 2020 mais en vain. M. et Mme [L] ont fait réaliser des travaux de lessivage, peinture, dépose / repose de plancher et plinthes qui leur ont été facturés à hauteur de 9 124,10 euros TTC le 30 septembre 2020. La société MAIF leur a réglé une indemnité d’un montant de 7 531,15 euros le 1er octobre 2020 et ils lui ont délivré une quittance subrogative. Par acte d’huissier du 8 juin 2021, M. et Mme [L] ainsi que la société MAIF ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 9] et la société Foncia [Localité 10] devant le tribunal judiciaire de Lille en responsabilité. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 janvier 2023, M. et Mme [L] et la société MAIF, demandent au tribunal de : - Déclarer leur demande recevable et bien fondée ; - Condamner le syndicat des copropriétaires à payer : - à la société MAIF la somme de 7 531,15 euros en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande et la somme de 2 500 euros à  titre de dommages et intérêts complémentaires pour résistance abusive ; - à M. et Mme [L] la somme de 5 741 ,35 euros en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande et la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires pour résistance abusive et préjudice moral ; - Dire que la société Grimmelpont venant aux droits de la société Vacherand immobilier devra être condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations qui seront prononcées à son encontre à titre de dommages et intérêts complémentaires pour résistance abusive ; - Condamner la société Foncia [Localité 10] à payer à la société MAIF et à M. et Mme [L] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - Condamner le syndicat des copropriétaires et la société Foncia [Localité 10] à payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner le syndicat des copropriétaires et la société Foncia [Localité 10] aux entiers dépens ; - Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 24 août 2022, la société Foncia [Localité 10] demande au tribunal de : Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil, - Débouter M. et Mme [L] et la société MAIF de l’ensemble de leurs demandes, fin et conclusions telles que dirigées à son égard ; - Condamner M. et Mme [L] et la société MAIF in solidum ou à défaut de l’autre, au paiement d’une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner les mêmes parties dans les mêmes conditions aux entiers dépens de la présente instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : - Dire qu’il n’est nullement responsable des désordres subis par M. et Mme [L] au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; - En conséquence, débouter la société MAIF subrogée dans les droits M. et Mme [L] et M. et Mme [L] de l’intégralité de leurs demandes ; Subsidiairement et dans l’hypothèse où le tribunal considérait que le syndicat des copropriétaires est responsable du sinistre : - Chiffrer l’indemnisation due à la société MAIF subrogée dans les droits M. et Mme [L] à la somme de 5 776,51 euros correspondant à la valorisation des désordres par l’expert, déduction faite de la vétusté et débouter la société MAIF et M. et Mme [L] du surplus de leurs demandes ; En toute hypothèse au vu du contrat de syndic régularisé avec la société Foncia et vu les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, - Dire que la société Foncia a commis une faute dans la gestion de l’immeuble au préjudice du syndicat des copropriétaires et en conséquence dire que la société Foncia devra garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ; - Condamner M. et Mme [L] et la société MAIF au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Vu les dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile : - Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire. Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la responsabilité du syndicat : Selon l’article 14 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : “ [...] Il [le syndicat] a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.” En l’espèce, la matérialité d’un excès d’humidité ayant causé des dégâts dans l’appartement de M. et Mme [L] n’est pas contestée. Concernant l’origine de tels dégats dans les parties communes, M. et Mme [L] produisent la lettre du service d’hygiène de la ville (PC 3), tiers à l’instance, professionnel de l’hygiène et dûment soumise au débat contradictoire. Le tribunal observe que l’inspection a eu lieu le 13 février 2020, alors que la locataire occupait encore l’appartement et le service d’hygiène n’a, en rien, imputé l’état de l’appartement à un défaut d’entretien ou d’aération par l’occupant. Il ne l’a pas non plus imputée à la présence d’un chien. La lettre n’a été adressée au propriétaire qu’au regard de l’insuffisance du tirage de la VMC dans cet appartement bien isolé dont l’air ne se renouvelait pas. Concernant les inquiétudes exprimées ou l’affolement manifesté par Mme [L] le 27 février 2020, dont il n’est pas établi qu’elle serait un professionnel de l’hygiène et qui a pu être impressionnée par l’effet produit par l’odeur d’humidité et les poils noirs du chien collant aux divers supports du fait de l’atmosthère humide (PC Foncia 6), elles ne suffisent pas à établir que la cause de l’état de l’appartement résiderait dans la manière dont le locataire et son chien, occupaient ce logement de 46 m². Une locataire du 1er étage a également signalé qu’en novembre 2019 est apparu un phénomène d’humidité excessive et d’apparition de moisissures affectant les murs et le mobilier de son appartement (PC 13). D’ailleurs, la contestation soutenue par le syndicat des copropriétaires dans la présente instance apparaît assez formelle, alors que lors de l’assemblée du 20 décembre 2020 (PC 33), la résolution 14 a expliqué l’historique du dysfonctionnement de la VMC pour aboutir au diagnostic d’un professionnel ayant signalé que le moteur d’un caisson de cette VMC devait être remplacé. Après discussion avec ce professionnel, le conseil syndical a décidé du changement d’une volute et les travaux ont été effectués, ainsi qu’une campagne de dératisation, des gaines ayant pu être endommagées par les rongeurs. C’est dans ces circonstances que l’assemblée a adopté une résolution d’exécution de travaux “destinés à remédier aux désordres de la VMC collective”. Il est d’autre part vain de soutenir que les occupants des étages supérieurs ne se sont pas plaints puisqu’il est établi que le moteur de la VMC se situe sur le toit de l’immeuble de sorte que si l’action de ce moteur est faible, elle décroit nécessairement avec la distance séparant le moteur de chaque appartement. Or celui de M. et Mme [L] se situe au rez-de-chaussée. Il est exact que l’expert mandaté par l’assureur ne s’est pas personnellement livré à une analyse de la cause des dégâts mais il a estimé que la moisissure constatée était caractéristique d’un phénomène de condensation et l’expert a centré son attention sur l’évaluation des dommages (PC 5 et 6). Compte tenu de l’ensemble de ces circonstances, il est suffisamment établi que la cause de l’humidité excessive réside dans le dysfonctionnement de la VMC de l’immeuble. En conséquence, le syndicat des copropriétaires est tenu, envers M. et Mme [L] de réparer les dégats causés à leurs parties privatives. Quant à l’évaluation du dommage, il n’est pas contesté que la société MAIF est subrogée dans les droits de M. et Mme [L] à concurrence des sommes qu’elle leur a payées. Sans qu’il soit nécessaire que l’état des lieux de sortie de la locataire soit communiqué, l’état de l’appartement est visible sur le constat de l’huissier du 28 mai 2020 (PC 7) et il s’agit d’un appartement dont l’état pourrait pourrait être qualifié de bon, s’il n’était affecté de manière grave par la moisissure. Il n’est donc pas justifié d’appliquer un quelconque coefficient de vétusté, les revêtements des murs et sol et plafonds ne présentant pas d’autre dégradation que celle causée par la moisissure. Dans ces conditions, la société MAIF est fondée à réclamer une indemnisation à hauteur du montant versé par elle à ses assurés. M. et Mme [L] sont quant à eux fondés à réclamer le montant de la franchise, soit 135 euros, ainsi que la différence entre l’indemnité perçue de l’assurance et le coût total des travaux de réparation qu’ils ont fait exécuter. A ce sujet, non seulement il n’est pas contesté que ces travaux n’ont exclusivement fait que remédier aux dégâts causés par la moisissure, mais le tribunal relève que le nettoyage éventuellement imputable à la manière dont la locataire a pu occuper l’appartement a été fait antérieurement au constat d’huissier et son éventuel coût n’a pas été intégré aux travaux de réparation. Dès lors, la créance de M. et Mme [L] est strictement circonscrites à la réparation des dommages causés par la moisissure et elle s’élève à la somme de : 9 124,10 - 7 531,15 = 1 592,95 euros. Concernant les loyers impayés, il est acquis qu’au 13 février 2020, l’appartement n’était pas dans un état de décence permettant sa location. Il n’est pas contesté que la locataire a quitté les lieux le 21 mars 2020. Il ne saurait être fait grief à M. et Mme [L] de n’avoir pas fait reprendre les peintures et les planchers tant que la cause de la moisissure n’a pas été supprimée donc que les travaux de la VMC n’ont pas été exécutés. Le syndicat des copropriétaires est mal fondé à faire valoir que M. et Mme [L] ont tardé de 3 mois à signaler au syndic la difficulté rencontrée par leur locataire en novembre 2019, alors que lors de l’assemblée générale du 30 décembre 2020, il a été précisé que le syndic avait été informé via le service de gestion locative “courant décembre 2019" donc sans retard. Le syndicat ne conteste pas que les travaux de réparation de la VMC ont été exécutés par lui-même, courant septembre 2020. Dans ces conditions, M. et Mme [L] ont perdu les loyers d’avril à septembre 2020 inclus, dont le montant s’élevait, selon la sonciété Foncia (service gestion) à 592,90 euros outre 76 euros de provisions pour charges, soit : 6 x (592,90 + 76) = 4 013,40 euros. Concernant les intérêts, les sommes retenues ci-dessus ont une nature indemnitaire ; dès lors, l’article 1231-7 du code civil s’applique et il énonce que : “ En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.” Il n’est justifié d’aucun motif de déroger à cette règle ; les dommages et intérêts produiront intérêt à comtper du prononcé du jugement. Quant à la résistance abusive elle est invoquée tant par la société MAIF que par M. et Mme [L], ces derniers sollicitant, en outre, l’indemnisation de leur préjudice moral. Leur demande ne peut pas reposer sur l’article 14 précité et il convient de déduire du visa des articles 1240 et 1242 du code civil au dispositif de leurs conclusions, qu’ils invoquent ces dispositions. Ce choix est surprenant alors que M. et Mme [L] sont contractuellement lié par le syndicat des copropriétaires dont ils sont membres. Au surplus, la seule inexécution spontannée de l’indemnisation ne suffit pas à caractériser l’abus allégué. Quant au préjudice moral subi du fait de la teneur de la contestation du syndicat des copropriétaires et du fait qu’il n’en a pas informé les copropriétaires en assemblée générale, le tribunal voit bien en quoi M. et Mme [L] ont pu être contrariés de lire les conclusions adverses mais il n’a pu y trouver ni malice ni légèreté blâmable ni une autre faute. Dans ces conditions, la demande indemnitaire faite tant au titre de la résistance abusive que du préjudice moral doit être rejetée. En conséquence, le syndicat des copropriétaires doit être condamné à payer : - à la société MAIF la somme de 7 531,15 euros, - à M. et Mme [L], la somme de 135 + 1 592,95 + 4 013,40 = 5 741,35 euros. Sur la demande de garantie du syndicat des copropriétaires par la société Grimmelpont venant aux droits de la société Vacherand immobilier : Selon l’article 16 du code de procédure civile : “ Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.” Le syndicat des copropriétaires est partie à l’instance, quel que soit son syndic. Son ancien syndic, la société Foncia [Localité 10] aussi. Ni la société Grimmelpont ni la société Vacherand immobilier n’ont été personnellement appelées à l’instance. A supposer que le demandeur puisse valablement réclamer la garantie d’un défendeur, les demandes faites contre ces sociétés qui n’ont pas été appelées à l’instance seront écartées d’office. Sur la responsabilité de la société Foncia [Localité 10] : Selon l’article 18 de la même loi du 10 juillet 1965 : “ I. - Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : [...] - d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; [...]” L’article 1240 du code civil énonce que : “Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.” Il ne peut pas être affirmé, comme le font M. et Mme [L], que le syndic n’a pas veillé à l’entretien des parties communes puisqu’un professionnel était intervenu pour l’entretien de la VMC en juin 2019 et qu’il n’appartient pas au syndic de déceler les insuffisances éventuelles de cette prestation puisque les difficultés provenaient de locaux totalement inaccessibles, outre que l’installation présente une technicité certaine impliquant une compétence particulière. Lorsque la difficulté lui a été signalée fin novembre 2019, elle a fait intervenir la société LDS, sans retard, le rapport ayant été reçu en février 2020. Une prestation lui a été commandée, qui a permis de constater que d’autres travaux devaient être réalisés et sur décision du conseil syndical, dont M. [L] faisait partie, ils l’ont été. Ce qui a permis au prestataire de constater la nécessité d’autres travaux, qui ont été soumis à l’assemblée du 30 décembre 2020 et adoptés. Le tribunal entend bien que l’écoulement des mois paraît long face à un logement devenu indécent, mais il ne peut caractériser une inertie fautive de la société Foncia [Localité 10]. Quant à la réponse émanant de l’assureur du syndic ou de son représentant, elle ne correspond certes pas au sens de la présente décision mais il n’est pas possible d’affirmer qu’elle aurait été faite dans des termes “inacceptables”, outre que ces termes n’émanaient pas du syndic personnellement mais de son assureur. En conséquence, la demande indemnitaire doit être rejetée. Sur la demande de garantie du syndicat des copropriétaires par la société Foncia [Localité 10] : Le syndicat des copropriétaires n’indique pas explicitement le fondement juridique de sa demande de garantie mais il était, à la date du fait générateur, lié par un contrat de syndic à la société Foncia [Localité 10]. Il lui revient donc de rapporter la preuve d’un manquement de son ancien syndic à l’une de ses obligations contractuelles, le dommage subi par lui et le lien de causalité entre le manquement et le dommage. Son dommage réside dans sa condamnation. Le syndicat indique dans ses motifs que si la juridiction considère qu’il a manqué à son obligation d’entretien alors il est fondé à se retourner contre le syndic. Toutefois, le tribunal n’a recherché aucun manquement du syndicat mais seulement l’origine des désordres affectant les parties privatives aux parties communes. Le syndicat se plaint ensuite de ce que le syndic n’était pas présent pour la réunion d’expertise d’assurance. A supposer cette absence fautive, elle est sans lien de causalité avec la condamnation du syndicat à indemniser M. et Mme [L] et son assureur puisque le tribunal n’a pas retenu la suffisance de la preuve de l’origine des dégâts comme résultant de l’expertise d’assurance. Il a été retenu plus haut que M. et Mme [L] n’établissaient pas de faute de la société Foncia [Localité 10] et pour les mêmes motifs, le syndicat ne démontre pas de manquement de cette dernière à l’une de ses obligations contractuelles. En conséquence, la demande doit être rejetée. Sur l’exécution provisoire : Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile : “ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. “ Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. [...]” Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire puisqu’elle assortit déjà le jugement par l’effet de cette disposition. Il convient en revanche de rejeter la demande de dérogation présentée par le syndicat des copropriétaires, l’exécution provisoire n’étant en rien incompatible avec la nature de l’affaire. Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile : Les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile prévoient que : “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.” “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]” D’autre part, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, énonce que : “ [...] Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.” En conséquence, le syndicat des copropriétaires , qui succombe principalement, sera condamné à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de le condamner également à payer à M. et Mme [L] et la société MAIF (ensemble) la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il doit en outre être d’office ajouté que M. et Mme [L] seront dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires PAR CES MOTIFS Le tribunal, Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à la société MAIF la somme de 7 531,15 euros produisant intérêt au taux légal à compter du jugement ; Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [L] la somme de 5 741,35 euros produisant intérêt au taux légal à compter du jugement ; Rejette les demandes indemnitaires formées par la société MAIF et M. et Mme [L] à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre de la résistance abusive et du préjudice moral ; Rejette d’office la demande formée par la société MAIF et M. et Mme [L] et tendant à la garantie du syndicat des copropriétaires par la société Grimmelpont venant aux droits de la société Vacherand immobilier ; Rejette les demandes indemnitaires formées par la société MAIF et M. et Mme [L] à l’encontre de la société Foncia [Localité 10] ; Rejette la demande de garantie formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Foncia [Localité 10] ; Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ; Condamne le syndicat des copropriétaires à supporter les dépens de l’instance ; Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à la société MAIF et M. et Mme [L] (ensemble) la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Le Greffier,La Présidente,