Cour d'appel, 16 février 2023. 22/03961

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 16 FEVRIER 2023 N° RG 22/03961 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VIEL AFFAIRE : S.A.R.L. ATS VERSAILLES C/ S.A. HLM INTERPROFESSIONNELLE REGION PARISIENNE Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 03 Mars 2022 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 16.02.2023 à : Me Antoine DE LA FERTE, avocat au barreau de VERSAILLES Me Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. ATS VERSAILLES Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. [Adresse 1] Représentant : Me Antoine DE LA FERTE de la SELARL INTER-BARREAUX LEPORT & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 283 APPELANTE **************** S.A. HLM INTERPROFESSIONNELLE REGION PARISIENNE Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. [Adresse 3] [Localité 4] Représentant : Me Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20220543 Ayant pour avocat plaidant Me Corinne DE PREMARE INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Janvier 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous-seing privé en date du 14 février 2013, Mme [B] [D], aux droits de laquelle se trouve désormais la société HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne (la société HLM IRP), a donné à bail à la société ATS Versailles des locaux commerciaux situés [Adresse 2], pour 9 années entières et consécutives, commençant à courir le 14 février 2013, avec pour destination : « achat, vente en gros ou en détail de produits cosmétiques, d'esthétiques, de bien-être, l'importation et la distribution de tout produit relatif à la beauté du regard ». Suivant acte d'huissier en date du 18 octobre 2020, la société HLM IRP a fait signifier à la société ATS Versailles un commandement de payer la somme de 9 416,35 euros correspondant aux loyers et charges locatives des 2e, 3e et 4e trimestres 2020, visant la clause résolutoire. Par acte d'huissier de justice délivré le 13 novembre 2020, la société ATS Versailles a fait assigner en référé la société HLM IRP aux fins d'obtenir principalement de voir déclarer nul le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du l6 octobre 2020 et la voir condamnée à lui payer la somme provisionnelle de 194 955 euros au titre de l'indemnisation du préjudice constitué par la perte du chiffre d'affaires subi. Par ordonnance contradictoire rendue le 3 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a : - condamné la société ATS Versailles à payer à la société HLM IRP la somme provisionnelle de 22 950,16 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er octobre 2021 (4ème trimestre 2021 inclus), - débouté la société HLM de sa demande de dommages-intérêts, - condamné la société ATS Versailles à payer à la société HLM la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société ATS Versailles aux dépens. Par déclaration reçue au greffe le 15 juin 2022, la société ATS Versailles a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 6 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société ATS Versailles demande à la cour, au visa des articles 834 du code de procédure civile et 1217, 1219 et 1719 du code civil, de : - rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires ; - infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; statuant à nouveau, - se déclarer incompétent par suite de l'existence d'une contestation sérieuse sur le principe de la demande en paiement du loyer objet du commandement ; - renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond, par-devant le tribunal judiciaire de Versailles ; à titre subsidiaire : - faire application des dispositions de l'article 1217 du Code civil pour dispenser la société ATS du paiement des loyers objet du commandement délivré le 16 octobre 2020, - débouter la société HLM IRP de sa demande en paiement des loyers objet du commandement ; à titre infiniment subsidiaire, - condamner de la société HLM IRP au paiement de la somme de 43 902,39 euros à titre de provision à valoir sur son indemnisation, avec compensation sur le fondement de l'article 1347 du code civil avec le montant des loyers sollicités par la société HLM IRP pour la même période ; en toute état de cause, - débouter la société HLM IRP de son appel incident portant sur la demande indemnitaire ; - condamner la société HLM IRP au paiement de la somme de la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société HLM IRP aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions déposées le 5 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société HLM IRP demande à la cour, au visa des articles 1240, 1719 et 1729 du code civil, de : - débouter la société ATS Versailles de l'intégralité de ses demandes, moyens, fins et conclusions ; - confirmer l'ordonnance de référé du 3 mars 2022 du tribunal judiciaire de Versailles sauf en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts ; - juger qu'il n'existe aucune contestation sérieuse sur sa demande de paiement des loyers ; - juger qu'elle a satisfait à son obligation de délivrance et a assuré une jouissance paisible des locaux loués à la société ATS Versailles qui a entrepris les travaux d'aménagement des locaux loués pour y exploiter un restaurant de poke bowl sans son autorisation ; - juger encore que la société ATS Versailles a transféré son fonds de commerce de la [Adresse 5] sans l'en informer préalablement, et a ainsi abandonné les locaux de la [Adresse 5] ; y ajoutant, - condamner la société ATS Versailles à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ; - condamner la société ATS Versailles à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de Maître Oriane Dontot, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 décembre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION : La société ATS Versailles, appelante, demande à la cour d'infirmer l'ordonnance du 3 mars 2022 au motif que l'obligation de délivrance conforme qui constitue la contrepartie du règlement des loyers n'est pas satisfaite et qu'il convient donc de débouter la société HLM IRP de toute demande en paiement fondée sur le commandement de payer délivrer le 16 octobre 2020. Elle soutient la société HLM IRP a entrepris des travaux de rénovation de l'immeuble, en vue de la réhabilitation lourde de 16 logements sociaux, prévue sur les années 2019 et 2020, pour une période de 18 mois de travaux, et qu'à compter du mois de janvier 2020, son activité s'en est trouvée totalement paralysée, consécutivement à la modification de l'emplacement des canalisations de descente d'eau usées, traversant le local donné à bail, et de la réhabilitation générale de l'immeuble. Elle relate qu'elle envisageait de profiter de ce changement de canalisations pour installer des toilettes conformes aux normes PMR à l'intérieur du local commercial ; que le confinement lié à la crise sanitaire du 16 mars 2020 a fait cesser l'activité à l'intérieur du local à compter de cette date et que celle-ci n'a pu reprendre en raison de la poursuite des travaux de réhabilitation de l'immeuble, postérieurement au déconfinement du 11 mai 2020. Elle prétend que local commercial a alors été occupé par la société Quivy réalisant les travaux de réhabilitation de l'immeuble à la demande du bailleur et que dans ce contexte, elle a transféré son activité commerciale au [Adresse 5], de sorte que depuis le 16 mars 2020, le local commercial n'est plus exploité et a été laissé totalement à l'abandon par le bailleur, lequel ne satisfait plus à son obligation de délivrance conforme depuis cette date. Elle appuie ses dires sur les photographies annexées aux deux constats d'huissier qu'elle a fait dresser les 6 novembre 2020 et 26 mars 2021 et expose que le bailleur qui ne conteste pas les travaux exécutés ne rapporte pas la preuve d'avoir pris les dispositions nécessaires pour reloger le preneur le temps des travaux, ni d'avoir pris les mesures nécessaires pour préserver l'activité commerciale le temps de l'exécution de ceux-ci. Elle conteste l'argument du bailleur visant à justifier de son inertie par sa demande de déspécialisation pour un changement d'activité dans le local commercial, soutenant que la nouvelle activité n'a jamais pris effet en raison de l'absence d'accord formel du bailleur à cette déspécialisation. Elle soutient également que la clause de l'article 21 du bail dont argue la société HLM IRP n'est pas applicable, visant un éventuel trouble de jouissance par le fait d'un tiers et alors qu'il ressort d'une jurisprudence constante que les clauses contractuelles visant à exclure toute garantie du bailleur en cas de non-conformité des locaux, ne l'exonèrent pas de son obligation de délivrance conforme. La société ATS Versailles demande ensuite le débouté des demandes de la bailleresse sur le fondement de l'exception d'inexécution, soutenant démontrer la gravité de l'inexécution en ce que la délivrance se trouve interrompue depuis le mois de février 2020, consécutivement aux travaux de réfection de l'immeuble à l'initiative du bailleur, ayant eu pour conséquence la modification de l'agencement du local commercial, puis postérieurement, à l'installation dans les locaux de l'entreprise en charge de l'exécution des travaux pour les besoins du chantier, de sorte qu'il est justifié que le preneur s'est trouvé dans l'obligation de délocaliser son activité commerciale. A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la condamnation de la société HLM IRP au paiement de la somme de 43 902,39 euros correspondant à la période couverte par l'ordonnance de référé entreprise du 1er avril 2020 au 1er septembre 2021, à titre de provision à valoir sur son indemnisation, avec compensation sur le fondement de l'article 1347 du code civil avec le montant des loyers sollicités par l'intimée pour la même période. Elle s'oppose enfin à la demande indemnitaire formée par l'intimée, exposant que le juge des référés n'a pas la compétence pour la trancher et qu'elle n'est aucunement justifiée en l'absence de tout préjudice distinct. La société HLM IRP, bailleresse intimée, entend démontrer que la société ATS Versailles ne justifie d'aucun motif sérieux à lui opposer l'autorisant à s'exonérer de son obligation essentielle, c'est-à-dire de payer ses loyers et charges locatives, et demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné l'appelante à lui payer la somme de 22 950,16 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er octobre 2021. Elle expose en substance que la société ATS Versailles, qui a abandonné les locaux loués de la [Adresse 5], pour installer son fonds de commerce dans les locaux de son autre établissement, situé [Adresse 5], a cherché à justifier son transfert d'activité par le fait que les locaux loués seraient devenus prétendument impropres à leur destination, en raison de leur non-conformité, et des travaux de réhabilitation de l'immeuble qui auraient généré des désordres ; qu'elle a, même, eu la prétention de demander à être exonérée du paiement de ses loyers, jusqu'à ce que la société HLM IRP ait remis à neuf ses locaux, alors que les désordres allégués par la société ATS Versailles étaient, directement, dus aux travaux de curage qu'elle avait elle-même entrepris en vue de l'exploitation de sa nouvelle activité de restauration. Elle soutient que « cette fable » n'est pas crédible, soulignant que l'appelante n'a entrepris aucune démarche pour informer sa bailleresse de ce que ses travaux l'empêcheraient d'exploiter son fonds de commerce et qu'elle s'abstient d'expliquer comment le remplacement d'une gaine électrique aurait pu occasionner autant de désordres dans son local commercial, notamment, aurait conduit à la détérioration de plaques en placoplatre, à l'enlèvement de toutes les plinthes etc.., étant au surplus précisé que cette gaine se trouvait à l'arrière des locaux loués, dans une zone où aucun soins n'étaient pratiqués et où la clientèle n'était pas reçue. Elle avance qu'en réalité, la société ATS Versailles a pris seule l'initiative de transférer son fonds de commerce, [Adresse 5], sans l'en informer préalablement, afin de pouvoir entreprendre ses travaux d'aménagement pour l'exploitation de son restaurant et que les constats d'huissier versés sont, à ce sujet, édifiants. La société HLM IRP soutient ensuite que la société ATS Versailles ne peut pas être autorisée à suspendre le paiement de ses loyers sur le fondement de l'article 1217 du Code civil, dans la mesure où cette disposition n'est pas applicable au cas d'espèce, puisque le bail a été conclu le 14 février 2013. Elle entend faire valoir qu'elle démontre au surplus qu'elle n'a pas failli à son obligation de délivrance, ni même à son obligation d'assurer une jouissance paisible, à son locataire, durant le bail et qu'il est établi que : - d'une part, les travaux de réhabilitation de l'immeuble ne concernaient pas le local commercial loué à la société ATS Versailles, - d'autre part, cette dernière ne rapporte pas la preuve que ce seraient les travaux de la bailleresse qui auraient mis son local, hors d'état d'exploitation. Elle soutient qu'il est en revanche démontré que la société ATS Versailles s'est directement rapprochée de la société Quivy afin que cette dernière réalise les travaux d'aménagement nécessaires à sa nouvelle activité et qu'elle est d'une particulière mauvaise foi, en demandant à la cour de l'exonérer du paiement de ses loyers, alors qu'elle a transféré, au mois de janvier 2020, son fonds de commerce, sans en l'informer préalablement, et ce dans le seul but de pouvoir exploiter un restaurant dans locaux loués. Sur la demande de l'appelante tendant à la voir condamner au paiement de la somme de 43 902,39 euros, elle relève qu'elle n'a pas à régler le loyer des locaux de la [Adresse 5], puisque la société ATS Versailles a pris la décision d'abandonner les locaux de la [Adresse 5], hors fin de période triennale et qu'aucune faute ne peut lui être reprochée. L'intimée demande enfin l'infirmation de la décision l'ayant déboutée de sa demandes de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 5 000 euros, alléguant d'un préjudice résultant des accusations non fondées de la société ATS Versailles, qui portent gravement atteinte à son honorabilité et à son image. Elle rétorque également que le juge des référés est compétent pour allouer une provision sur dommages et intérêts. Sur ce, L'ensemble de l'argumentaire de l'appelante vise à voir reconnaître que la bailleresse aurait manqué à son obligation de délivrance d'un local commercial conforme à sa destination contractuelle en raison des travaux de réfection de l'immeuble puis de l'installation dans les locaux commerciaux de l'entreprise en charge de l'exécution des travaux, justifiant le non-paiement des loyers visés au commandement de payer (du 1er avril 2020 au 1er octobre 2020), ainsi que l'ensemble des loyers dus au titre de l'année 2021, afin de fonder une exception d'inexécution. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. En application des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur doit à son preneur la délivrance, l'entretien et la jouissance paisible de la chose louée. L'inexécution par le bailleur de ses obligations peut constituer une contestation sérieuse de la demande en paiement d'une provision à valoir sur un arriéré de loyers si ce manquement apparaît suffisamment grave pour autoriser le locataire à suspendre le paiement des loyers. Au soutien de sa version du déroulement des faits, l'appelante prétend n'avoir pluz été en mesure d'exploiter le local loué à compter du mois de février 2020, date du début des travaux de réhabilitation des logements de l'immeuble du [Adresse 2]. Or d'une part il ressort suffisamment de la déclaration préalable de travaux du 20 février 2018 (pièce intimée n° 1) que le rez-de-chaussée de l'immeuble, où se situe le local litigieux, n'était pas concerné par ces travaux de réhabilitation. D'autre part, il est établi que dès le mois de novembre 2019, la société ATS Versailles envisageait de déménager son activité de prestations esthétiques [Adresse 5] et de développer dans les locaux loués une activité de restauration « sans nuisance et sans cuisson qui consiste à créer des Poke Bowl » (pièce appelante n° 2) et qu'en avril 2020, la société HLM IRP rappelait à la preneuse que la déspécialisation n'avait pas obtenu son aval, compte tenu notamment de la nécessité de solliciter l'avis du maire. S'il résulte de la lettre du 9 septembre 2020 écrite pour le compte de la société HLM IRP que la difficulté tenant à la présence de la société Quivy, en charge des travaux, était évoquée par la locataire, il en ressort également que dès cette date, la bailleresse faisait observer qu'elle ne voyait pas comment la société Quivy aurait pu obtenir les clés du local sans l'accord de la société ATS Versailles et qu'il semblait qu'un accord tacite avait été passé entre l'appelante et la société chargée des travaux, en contrepartie de travaux réalisés pour le compte de la locataire. De la même façon, le fait que la preneuse à bail n'ait jugé utile d'avoir recours à un constatant en la personne d'un huissier de justice, pour relater « la présence de travaux et de nombreux désordres affectant les surfaces murales » (conclusions appelante page 6), que le 6 novembre 2020, soit près de 11 mois après les faits prétendument imputables à la bailleresse, ne permet pas de corroborer sa version des faits. En outre, la société ATS Versailles ne conteste pas qu'elle a déménagé, de sa propre initiative, l'activité initialement exercée dans les locaux loués, comme cela est au demeurant attesté par l'extrait du grand livre qu'elle produit (pièce n° 20) pour justifier des loyers payés pour le nouveau local situé [Adresse 5] à compter du mois d'octobre 2020. Dans ces conditions, il n'est pas établi que l'impropriété du local litigieux à sa destination contractuelle soit le fait de la société HLM IRP, de sorte que la société ATS Versailles n'est pas fondée à opposer, avec l'évidence requise en référé, une exception d'inexécution justifiant le non-paiement des loyers dus. L'ordonnance critiquée sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a condamné la société ATS Versailles à verser à la société HLM IRP la somme provisionnelle de 22 950,16 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er octobre 2021 (4ème trimestre 2021 inclus). S'agissant de la demande de l'appelante de condamnation de la société HLM IRP à lui payer la somme de 43 902,39 euros correspondant à la période couverte par l'ordonnance de référé entreprise du 1er avril 2020 au 1er septembre 2021, à titre de provision à valoir sur son indemnisation, avec compensation sur le fondement de l'article 1347 du code civil avec le montant des loyers sollicités par l'intimée pour la même période, il convient tout d'abord de constater qu'elle n'en explicite pas les fondements factuels et juridiques dans ses écritures. Par ailleurs, il ressort de l'extrait du grand livre ci-dessus évoqué que cette somme correspond aux loyers qu'elle a acquittés entre les mois d'octobre 2020 et septembre 2021 pour les locaux dans lesquels elle a transféré de son propre chef l'activité objet du bail litigieux, de sorte que rien ne justifie qu'elle soit mise à la charge de la société HLM IRP. Il sera dit n'y avoir lieu à référé de ce chef de demande. Enfin, s'il entre dans les pouvoirs du juge des référés, et de la cour statuant à sa suite, d'allouer des dommages et intérêts à titre provisionnel, encore faut-il que les éléments constitutifs de la responsabilité délictuelle alléguée soient établis avec la certitude nécessaire en référé. Or en l'espèce, en particulier le préjudice allégué par l'intimée n'est pas démontré et ne repose sur aucun élément tangible. L'ordonnance querellée sera confirmée en ce qu'elle a débouté la société HLM IRP de cette demande. Sur les demandes accessoires : Compte tenu du sens de la présente décision, l'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie perdante, la société ATS Versailles ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d'appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice de l'avocat qui en a fait la demande. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société HLM IRP la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour statuant par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance du 3 mars 2022 en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société ATS Versailles, Condamne la société ATS Versailles à verser à la société HLM Interprofessionnelle de la Région Parisienne la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel, Dit que la société ATS Versailles supportera les dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,